Tribunal judiciaire, 15 janvier 2025. 22/06608

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me SIMON (P0073) Me TEYTAUD (J0125) C.C.C. délivrée le : à M. [E] Mme [B] ■ 18° chambre 3ème section N° RG 22/06608 N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UO N° MINUTE : 2 Assignation du : 19 Mai 2022 EXPERTISE [E] [N] [Adresse 7] [Courriel 13] [XXXXXXXX01] [XXXXXXXX03] JUGEMENT rendu le 15 Janvier 2025 DEMANDERESSE S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE (RCS de Paris 521 026 773) [Adresse 6] [Localité 11] représentée par Maître Laurent SIMON de la S.E.L.A.R.L. MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0073, Maître Béatrice FAVAREL-VEIDIG de la S.E.L.A.R.L. FAVAREL & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant Décision du 15 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UO DÉFENDERESSES Madame [Z] [C] épouse [D] [Adresse 17] [Localité 5] S.C.I. [Adresse 9] (RCS de Nice 830 859 690) [Adresse 8] [Localité 4] représentées par Maître François TEYTAUD de l’A.A.R.P.I. TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #J0125, Me Yves LE MAUT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l’audience du 09 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 7 novembre 2013, Madame [Z] [C] épouse [D] (ci-après Madame [Z] [D]) a donné à bail commercial à la S.A.S ROUMET HISTOIRE POSTALE, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE, un local, sis [Adresse 9] à [Localité 16] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2013 moyennant un loyer principal annuel de 13.526,12 euros, aux fins d'y exploiter une activité de "ACHAT - VENTE - IMPORTATION - EXPORTATION - COMMERCE DE TIMBRES POSTES DE COLLECTION - ainsi que toutes opérations se rattachant à des Articles de PHILATELIE". Par acte extrajudiciaire du 15 mars 2021, Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] ont notifié à la S.A.R.L. JF-B PHILATELIE un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction (limitée aux frais de transports) pour le 30 juin 2022. Par acte extrajudiciaire du 27 mai 2022, la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE a assigné Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de condamner les défendeurs au paiement d'une indemnité d'éviction et d'indemnités accessoires. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 13 février 2024, la S.A.R.L. JF-B PHILATELIE demande au tribunal, aux visas des articles L.145-9 et L.145-14 du code de commerce et 263 du code de procédure civile, de : "A titre principal JUGER que la SCI [Adresse 9] et Madame [D] sont débiteurs de l'indemnité principale d'éviction, conjointement et solidairement, évaluée à un montant de 45.629 € JUGER que ces derniers devront être condamnés à payer également les indemnités accessoires suivantes qui s'incorporent à l'indemnité d'éviction : • Frais de déménagement : 2.202 euros TTC • Frais de réinstallation : 23.910 euros TTC • Frais de destruction du coffre-fort présent dans les locaux commerciaux du [Adresse 9] : 4.320 euros TTC • Frais de rachat d'un nouveau coffre-fort : 18.060 euros TTC ORDONNER, en conséquence, leur condamnation conjointe et solidaire au paiement de la somme totale de 94.121 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du terme du bail commercial (à compter du 1er juillet 2022) de telle sorte que les intérêts échus depuis plus d'une année produisent eux-mêmes intérêts, en conformité des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, correspondant à : - 45.629 euros, à titre d'indemnité principale ; et - 48.492 euros à titre d'indemnité accessoire. ORDONNER à Madame [Z] [C], épouse [D] et à la SCI [Adresse 9] de procéder au remboursement du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter de la date du terme du bail commercial (à compter du 1er juillet 2022) de telle sorte que les intérêts échus depuis plus d'une année produisent eux-mêmes intérêts, en conformité des dispositions de l'article 1343-2 du code civil CONDAMNER la société [Adresse 9] et Madame [D], solidairement et conjointement, au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts A titre subsidiaire DESIGNER tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec mission de : • Visiter les locaux litigieux situés [Adresse 9] ; • Les décrire ; • Déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, principale et accessoire, due par le Bailleur à la société JF-B PHILATELIE • Entendre les parties en leurs dires et explications ; • Dresser un rapport qui sera déposé au Greffe du Tribunal avant une date à fixer par le Tribunal. En tout état de cause REJETER l'ensembles de demandes, moyens et prétentions formulées par la SCI [Adresse 9] et Madame [D] et les DEBOUTER de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. CONDAMNER la SCI [Adresse 9] et Madame [D] au paiement de la somme de 4.000 € chacune au titre de l'article 700 du Code de procédure civile JUGER qu'il n'y a lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. CONDAMNER les défendeurs aux dépens." Décision du 15 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UO Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 4 décembre 2023, Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] demandent au tribunal, aux visas de l'article L.145-14 du code de commerce, de : "Enjoindre la société JF-B PHILATELIE à fournir une facture détaillée des prestations de la société [U], ainsi que ses bilans clos les 31 décembre 2021 et 31 décembre 2022 ; La débouter du reste de ses demandes A titre reconventionnel : Condamner la société JF-B PHILATELIE à verser à Madame [Z] [D] la somme de 54'000 euros TTC au titre du préjudice subi en raison du défaut d'entretien des locaux. Condamner la société JF-B PHILATELIE au paiement de la somme de 4000 au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens". Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 9 octobre 2024. MOTIFS Sur la demande de condamnation de Madame [Z] [D] et de la S.C.I [Adresse 9] au paiement d'une indemnité d'éviction La S.A.R.L. JF-B PHILATELIE sollicite à titre principal la condamnation de Madame [Z] [D] et de la S.C.I [Adresse 9] à lui verser la somme de 45.629 euros, à titre d'indemnité principale ainsi que la somme de 48.492 euros à titre d'indemnités accessoires et à titre subsidiaire la désignation d'un expert aux fins de détermination de l'indemnité d'éviction. Elle soutient que le montant de l'indemnité principale est justifié au regard du prix d'achat du bail commercial, de la valeur du fonds de commerce, du montant du chiffre d'affaires, de la valeur comptable du bail commercial et du montant du loyer commercial pratiqué. S'agissant des indemnités accessoires, elles sont composées des frais de déménagement, de réinstallation, de destruction du coffre-fort présent dans les locaux commerciaux et des frais de rachat d'un nouveau coffre-fort. Elle précise que ce coffre-fort était indispensable pour les besoins de la préservation de la confidentialité des documents qu'elle conserve pour le compte de ses clients. Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] semblent dans leurs écritures s'opposer aux demandes de la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE. Il y a lieu de relever qu'elles ne proposent aucune fixation de l'indemnité d'éviction et se contentent de solliciter que la S.A.R.L. JF-B PHILATELIE soit enjointe à fournir une facture détaillée des prestations de la société [U], ainsi que ses bilans clos les 31 décembre 2021 et 31 décembre 2022. Elles soutiennent que la facture des travaux effectués par la société [U] est peu détaillée et ne permet pas de définir sur quelle surface portent les prestations réalisées ; que s'agissant de l'acquisition d'un coffre-fort, la pièce fournie est un devis et non une facture ; que l'implantation de cette armoire a été effectuée en violation du contrat de bail, en ce qu'elle n'a pas été autorisée et son enlèvement ne saurait être indemnisé ; que les locaux étant des bureaux, seules les indemnités accessoires sont dues. Selon l'article L.145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit au profit du locataire à une indemnité d'éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Décision du 15 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UO A titre liminaire, il y a lieu de relever que, si elle n'est pas justifiée dans la présente instance, la qualité de bailleur de la S.C.I [Adresse 9] n'est pas contestée par les parties. En l'espèce, les parties s'accordent pour considérer que le refus de renouvellement délivré le 15 mars 2021 a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 juin 2022 à minuit. Il ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie en date du 8 décembre 2021 que la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE a quitté les lieux à cette même date. Le principe du paiement d'une indemnité d'éviction par la bailleresse n'est pas discuté par les parties. Elles s'opposent en revanche sur le montant de cette indemnité. Toutefois, en l'état des pièces produites, force est de constater que la présente juridiction ne dispose pas d'éléments suffisants pour apprécier le montant de l'indemnité d'éviction due par les bailleurs. Il convient donc d'ordonner une expertise judiciaire selon les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE, demanderesse à la présente instance et qui a le plus intérêt à voir l'expertise prospérer. Au regard de la nature du litige il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur l'action en restitution du solde du dépôt de garantie La S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE sollicite le remboursement de son dépôt de garantie. Elle soutient que Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] ne justifient d'aucun préjudice, d'aucune faute et d'aucun lien de causalité entre la faute et le préjudice ; qu'aucun grief n'a été fait par les bailleresses au preneur jusqu'à l'ouverture de la présente procédure. Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] s'opposent à cette demande. Elles soutiennent qu'il ressort du procès-verbal dressé le 8 décembre 2021 par l'huissier de justice que le local était en mauvais état d'entretien ; que c'est à bon droit qu'elles ont conservé le dépôt de garantie. Sur les manquements de la locataire relatifs à l'état des locaux restitués Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. En outre, en application des dispositions du II de l'article 13 de la loi susvisée, pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. En vertu des dispositions de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Selon l'article 1731 du même code "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire." Enfin, selon les dispositions de l'article 1134 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL » stipule dans son paragraphe 1 que le preneur devra "prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de la prise de possession, sans pouvoir exiger, ni maintenant, ni durant le cours du présent Bail, ni à l'expiration de celui-ci, aucune réparation même résultant d'un état de vétusté. Tous travaux de remise en état, d'installation intérieur, de décoration ou autres sauf ceux prévus par l'article 606 du code civil, resteront entièrement à la charge des PRENEURS, de telle manière que le loyer payé aux BAILLEURS, soit net de toutes charges pour ceux-ci, autres que celles incombant (...). Les PRENEURS devront restituer les lieux en fin de jouissance, au minimum, dans l'état où ils les auront reçus. Dès avant la prise de possession, les PRENEURS conservent la faculté de faire dresser un état des lieux par ministère d'Huissier dont les frais seront supportés exclusivement par eux. A défaut de constat, les PRENEURS seront censés avoir reçu les lieux en parfait état." Le paragraphe 2 stipule que le preneur devra "entretenir normalement les lieux loués, et de les rendre en fin de jouissance en bon état de réparations d'entretien, locatives et autres". En l'espèce, aucun constat d'entrée dans les lieux n'est produit. Seul un procès-verbal de constat d'huissier en date du 8 décembre 2021 est produit. Ce constat a été effectué en présence de la locataire. Conformément à l'article 1731 du code civil, l'absence d'état des lieux d'entrée "le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire." Par ailleurs, les stipulations contractuelles présentent une contradiction entre le paragraphe 1 qui stipule une présomption d'avoir reçu les locaux "parfait état" et le paragraphe 2 qui prévoit une restitution en "bon état". Conformément à l'article 1162 ancien du code civil, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Il convient ainsi d'interpréter ces stipulations en faveur du locataire. Dès lors, il résulte de la combinaison de ces dispositions légales et stipulations contractuelles que la locataire s'est engagée à restituer les locaux donnés à bail en bon état. Décision du 15 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UO Dans son procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire en date du 8 décembre 2021, l'huissier instrumentaire note : - S'agissant de l'entrée, que "(...) plusieurs impacts sont visibles sur la porte. Du ruban adhésif est présent en dessous du judas optique. Sur cette zone, la peinture est manquante et deux impacts sont visibles. Face intérieure, la porte est revêtue d'une peinture blanche à l'état d'usage. Des traces d'usure/salissure sont visibles sur celle-ci". La sonnette n'est pas fonctionnelle, - s'agissant de la première pièce, que "le sol est revêtu d'un linoléum d'usage avancé. Le sol présente des défauts de planéité. Les plinthes sont revêtues d'une peinture blanche à l'état d'usage avancé. Des traces d'usures/salissures et des traces noires sont présentes sur les murs. Présence de traces de reprise sur les murs. Le plafond est revêtu d'une peinture blanche à l'état d'usage. Plusieurs fissures sont visibles au plafond (...). Les vitres sont encrassées. Sur le mur en dessous de la fenêtre, traces de coulures. Le cadran de la fenêtre est fortement endommagé." La peinture est à l'état d'usage avancé sur les étagères de rangements, - s'agissant de la deuxième pièce, que "le sol est revêtu d'un linoléum à l'état d'usage avancé. Le sol présente des défauts de planéité. Les plinthes sont revêtues d'une peinture blanche à l'état d'usage avancé. Des traces d'usures/salissures et des traces noires sont présentes sur celles-ci. Les murs sont revêtus d'une peinture blanche, à l'état d'usage avancé. Des traces d'usures/salissures et des traces noires sont présentes sur les murs. Présences de traces de reprise et d'impacts sur les murs. Le plafond est revêtu d'une peinture blanche à l'état d'usage. (...) Les vitres sont encrassées. (...) Sur le mur en dessous de la fenêtre, la peinture est impactée." La peinture est à l'état d'usage avancé sur les étagères de rangements, - s'agissant de la troisième pièce, que "le sol est revêtu d'un linoléum à l'état d'usage avancé. Le sol présente des défauts de planéité. Les plinthes sont revêtues d'une peinture blanche à l'état d'usage avancé. Des traces d'usures/salissures et des traces noires sont présentes sur celles-ci. Les murs sont revêtus d'une peinture blanche, hors d'usage. Des traces d'usures/salissures et des traces noires sont présentes sur les murs. Présences de traces de reprise et d'impacts sur les murs. Sur le mur de droite, la peinture est manquante. Le plafond est revêtu d'une peinture blanche à l'état d'usage. (...) Les vitres sont encrassées." La peinture est à l'état d'usage avancé sur les étagères de rangements. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les locaux présentent un état d'usage avancé. La S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE a ainsi commis des manquements susceptibles d'engager sa responsabilité civile contractuelle envers Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9]. En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE a commis des manquements à ses obligations légales et contractuelles. Sur le préjudice des bailleurs et le lien de causalité Aux termes des dispositions de l'article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante. En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En vertu des dispositions de l'article 1149 ancien dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Selon les dispositions de l'article 1150 ancien de ce code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. En l'espèce, les deux premiers alinéas de la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipulent que : "Le dépôt de garantie, représentant SIX(6) Mois de loyer d'avance, s'élève au 1er Juillet 2013 à la somme de 6.763,06 €. Comme le précédent, ce nouveau Dépôt de Garantie ne sera productif d'aucun intérêt. En cas de révision du loyer, il sera automatiquement réajusté de telle manière qu'il représente constamment la moitié du loyer en principal Hors charges et Hors taxes payé chaque année. Il sera établi un acte par les BAILLEURS ou par leur mandataire dont les frais et honoraires seront intégralement supportés par les PRENEURS." Les défenderesses produisent aux débats un devis en date du 11 janvier 2021 d'un montant de 45.000 euros HT émis par la société [Localité 15] DÉCORATION portant notamment sur des travaux de : - Démolition : vidange de tous les radiateurs, dépose des radiateurs collectifs dans le bureau, démolition (dépose réseau électrique y compris prises, interrupteurs, luminaires, dépose plinthes sur tous les murs, dépose PVC au sol sur toutes les surfaces, dépose parquet, dépose lambourde sur parquet, dépose plâtrerie sur parquet , mettre en déchèterie), - maçonnerie : fourniture et pose isolation thermique sous la chappe, fourniture et pose chappe légère pour remettre le sol à niveau y compris trait à souder, fourniture et pose ragréage sur la chappe, fourniture et pose faux plafond démontable, fourniture et pose PVC au sol, fourniture et pose plinthe, - électricité : fourniture et pose tableau électrique 3 rangé, fourniture et pose tableau électrique RJ45, fourniture et pose prises simples, fourniture et pose prises RJ45, fourniture et pose luminaire au plafond, fourniture et pose ballon d'eau chaude extra plat avec groupe sécurité, - menuiserie : fourniture et pose petite cuisine (Kitchenette) y compris 2 plaques, mitigeur, 2 meubles hauts et 2 meubles bas, fourniture et pose coffrage pour tableau électrique, - peinture : murs (grattage, ouverture des fissures, application d'une couche d'impression, rebouchage exécution de deux passes d'enduit partiel, ponçage général et fourniture et application de deux couches de peinture Acrylique satinée, boiseries (fourniture et pose d'une peinture Glycérol sur l'ensemble des boiseries et plinthes de tout l'appartement). Si les défenderesses soutiennent "avoir dû engager des travaux afin de pouvoir remettre en état le local", force est toutefois de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément dès lors, d'une part, que le devis produit est adressé au "Cabinet Maurice Burger" et signé par ce dernier et non par les défenderesses et qu'il n'est pas justifié de la qualité de ce cabinet, et d'autre part qu'elles ne font état d'aucune suite qui aurait été donnée à ce devis, aucune facture n'étant fournie, ni photographie ou état des lieux permettant de justifier de la réalisation des travaux. En tout état de cause, dès lors que ce devis porte en réalité sur une remise à neuf des locaux, force est de constater qu'il est sans commune mesure avec les simples usures et salissures dont est responsable la locataire. Dès lors, les défenderesses ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un quelconque préjudice en lien de causalité direct et certain avec les manquements contractuels commis par la locataire, ce qui justifie la restitution à cette dernière du montant du dépôt de garantie. Toutefois, il y a lieu de relever que les parties ne précisent ni le montant du loyer ni le montant du dépôt de garantie à la date du départ des lieux de la locataire. Néanmoins, le bail stipule que le dépôt de garantie représente "la moitié du loyer en principal Hors charges et Hors taxes payé chaque année". En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] à restituer à la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE le dépôt de garantie représentant la moitié du montant du loyer en principal hors charges et hors taxes à la date du 8 décembre 2021, date à laquelle la locataire a quitté les lieux. Sur les intérêts moratoires Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. En outre, en application des dispositions de l'article 1146 ancien du même code, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante. Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1139 ancien dudit code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure. En l'espèce, la locataire ne justifie pas avoir adressé aux défenderesses une mise en demeure de restituer le dépôt de garantie. Dans ces conditions, les intérêts moratoires courront à compter de la date de signification de l'assignation introductive de la présente instance, soit à compter du 19 mai 2022. En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] à restituer à la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE le montant du dépôt de garantie représentant la moitié du montant du loyer en principal hors charges et hors taxes à la date du 8 décembre 2021, date à laquelle la locataire a quitté les lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 jusqu'à complet paiement. Sur l'anatocisme Selon les dispositions de l'article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Décision du 15 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 22/06608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UO Il est constant qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci. En l'espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d'anatocisme, de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 19 mai 2022 , date de signification de l'assignation introductive de la présente instance. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022. Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice subi en raison du défaut d'entretien des locaux Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] sollicitent la condamnation de la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE à leur verser la somme de 54.000 euros TTC au titre du préjudice subi en raison du défaut d'entretien des locaux. Elles soutiennent que la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE n'a pas exécuté ses obligations d'entretien des locaux aux termes du bail comme le démontre le procès-verbal de constat du 8 décembre 2021 ; qu'elles ont dû engager des travaux afin de remettre en état le local d'un montant de 45.000 euros hors taxes, soit 54.000 euros toutes taxes comprises. La S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE s'est opposée à cette demande en soutenant que les défenderesses ne justifient pas des dégradations commises ; qu'elle a toujours effectué les travaux d'entretien et que l'immeuble est en totale réparation et est étayé car il est en excessivement mauvais état. En l'espèce, comme développé ci-dessus, il est démontré que lorsque la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE a quitté les lieux, les locaux présentaient un état d'usage avancé et qu'elle avait donc commis des manquements susceptibles d'engager sa responsabilité civile contractuelle envers Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9]. Néanmoins, les défenderesses ne rapportent pas la preuve d'avoir exécuté les travaux allégués et ne justifient donc pas de l'existence d'un quelconque préjudice en lien de causalité direct et certain avec les manquements contractuels commis par la locataire. En conséquence, il convient de débouter Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] de leur demande de condamnation de la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE au titre du préjudice subi en raison du défaut d'entretien des locaux Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les dépens seront réservés dans l'attente du rapport d'expertise. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. L'équité commande de condamner in solidum Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] à payer à la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de Madame [Z] [D] et la S.C.I [Adresse 9] sur le même fondement sera rejetée. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DIT que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 15 mars 2021 à la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE, ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce, pour les locaux objets du bail du 7 novembre 2013, CONDAMNE Madame [Z] [C] épouse [D] et la S.C.I [Adresse 9] à restituer à la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE le montant du dépôt de garantie représentant la moitié du montant du loyer en principal hors charges et hors taxes à la date du 8 décembre 2021, date à laquelle la locataire a quitté les lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 jusqu'à complet paiement, ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 jusqu'à complet paiement, DÉBOUTE Madame [Z] [C] épouse [D] et la S.C.I [Adresse 9] de leur demande au titre du préjudice subi en raison du défaut d'entretien des locaux, AVANT DIRE DROIT sur le montant de l'indemnité d'éviction, ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire et commet en qualité d'expert : [E] [N] [Adresse 7] [Courriel 13] [XXXXXXXX01] [XXXXXXXX03] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire : * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, * à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé, DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 16 janvier 2026, FIXE à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 18 mars 2025, DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état dématérialisée du 2 avril 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation, DÉSIGNE le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Vu l'article 131-4 du code de procédure civile Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Madame [H] [B] [Adresse 10] [Localité 12] [XXXXXXXX02] [Courriel 14] DIT que le médiateur n'interviendra pour satisfaire à l'injonction ainsi ordonnée qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse, DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise, DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission : * d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, DIT qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission, DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues, DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant, DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront, CONDAMNE in solidum Madame [Z] [C] épouse [D] et la S.C.I [Adresse 9] à payer à la S.A.R.L. JF-B PHILATÉLIE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Madame [Z] [C] épouse [D] et la S.C.I [Adresse 9] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RÉSERVE les dépens, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2025 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA