Cour de cassation, 17 décembre 2003. 02-12.244

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 14 novembre 2001), que la société Etablissements Beucher, preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à Mme X..., a, le 18 mai 1992, sous-loué, avec l'autorisation du bailleur, une partie de ces locaux à la société Colin déménagements pour une durée de 23 mois à compter du 1er octobre 1991 ; qu'à l'issue de cette période, la société Colin déménagements a été laissée en possession sans opposition du locataire principal ni du bailleur ; que, par acte sous seing privé du 4 janvier 1996, la société Colin déménagements s'est engagée envers la société Etablissements Beucher à procéder à la résiliation du bail établi à son profit pour la date d'échéance prévue au bail principal, soit au plus tard le 31 décembre 1997, étant précisé dans l'acte qu'en cas de renouvellement de ce bail, la sous-location serait maintenue ; que, par acte du 12 juin 1997, la société Etablissements Beucher a donné congé à Mme X... ainsi qu'à la société Colin déménagements pour le 31 décembre 1997 ; que, le 3 septembre 1997, une promesse de vente portant sur les biens loués a été établie entre Mme X... et la société Colin déménagements sous réserve du droit de préemption de la commune de Chateaugiron que cette dernière a effectivement exercé ; que, par acte du 9 février 1998, la société Colin déménagements a sollicité le renouvellement direct de son bail auprès de Mme X..., laquelle, par acte d'huissier de justice du 27 mars 1998, lui a notifié un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction au motif que la société avait renoncé à ce droit dans l'acte du 4 janvier 1996 ; que, suite à ce refus, la société Colin déménagements a assigné Mme X... et la commune de Chateaugiron, devenue définitivement propriétaire des locaux le 14 septembre 1998, pour voir reconnaître son droit direct à renouvellement et au paiement d'une indemnité d'éviction ; Attendu que la commune de Chateaugiron fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes et de la condamner à garantir Mme X... de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la société Colin déménagements alors, selon le moyen : 1 / que le droit direct à renouvellement, dont seul bénéficie le sous-locataire autorisé, ne s'acquiert qu'à la date d'expiration du bail principal ; qu'il n'y a donc point de droit à renouvellement lorsqu'à l'expiration du bail principal, le sous-locataire a perdu cette qualité à la suite de la résiliation préalable du sous-bail ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si abstraction faite de toute idée de renonciation, la société Colin déménagements pouvait encore être regardée comme sous-locataire à la date du 31 décembre 1997, nonobstant la résiliation résultant de l'acte du 4 janvier 1996, la cour d'appel ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article L. 145-32, alinéa 2, du Code de commerce (anciennement article 22, alinéa 2, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953) ; 2 / que, si même le propriétaire n'était pas partie à l'acte conclu le 4 janvier 1996 entre le sous-locataire et le locataire principal, il n'en était pas moins fondé à opposer, comme un fait juridique, la situation résultant de ce contrat, en tant qu'il avait fait perdre à la société Colin déménagements sa qualité de sous-locataire et rendu impossible, par voie de conséquence, l'acquisition de son droit direct à renouvellement ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait fonder sa décision sur l'effet relatif de la convention conclue le 4 janvier 1996, sauf à violer l'article 1165 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le sous-locataire ne dispose d'un droit direct à un renouvellement de son bail qu'à compter de l'expiration du bail principal et que la société Colin déménagements ne pouvait valablement renoncer le 4 janvier 1996 à un droit dont elle n'était pas encore titulaire, le bail principal n'arrivant à expiration que le 31 décembre 1997, et ayant retenu, par motifs propres, que l'acte du 4 janvier 1996 comportait un engagement de faire de la part de la société Colin déménagements, à savoir celui de procéder à la résiliation du bail pour le 31 décembre 1997 si le locataire principal agissait de même, que cet engagement n'avait été souscrit qu'au profit de la société Etablissements Beucher qui n'était pas partie à la procédure et que cet acte ne comportait aucune renonciation du sous-locataire au bénéfice du droit direct à la propriété commerciale à l'égard de Mme X..., propriétaire des locaux qui n'en était pas signataire, ou à l'égard des propriétaires successifs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le moyen unique du pourvoi incident : Vu l'article L. 145-28 du Code de commerce ; Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; Attendu que, pour condamner la société Colin déménagements à payer à la commune de Chateaugiron une certaine somme à titre d'indemnité d'occupation et de dommages-intérêts, l'arrêt retient que, si la commune a exercé son droit de préemption sur les locaux loués à la société Colin déménagements par Mlle X..., c'est qu'elle en avait le plus urgent besoin pour y aménager un parking, que l'acte de vente portait que les locaux étaient libres de toute occupation, que du fait du changement de propriétaire en raison de l'exercice du droit de préemption, la société Colin déménagements s'est maintenue dans les lieux et en agissant ainsi a causé un préjudice à la commune en l'empêchant de faire procéder à un aménagement urbain considéré comme urgent par délibération du conseil municipal ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la société Colin déménagements pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction et que le droit au maintien dans les lieux du locataire dans l'attente du paiement de cette indemnité est opposable à l'acquéreur de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Colin déménagements à payer à la commune de Chateaugiron la somme de 52 500 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 14 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; Condamne la commune de Chateaugiron aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la commune de Chateaugiron à payer à la société Colin déménagements la somme de 1 900 euros et rejette la demande de la commune de Chateaugiron ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille trois.