Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 24/51003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51003 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35H5 N° : 11 Assignation du : 01 Février 2024 [1] [1] 1 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 mai 2024 par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEURS Monsieur [D] [I] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [E] [O] [Adresse 1] [Localité 4] représentés par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS - #L0107 DEFENDERESSES La société MAUD & AUREL S.A.R.L. [Adresse 2] [Localité 3] non constituée La société JENN ET HUGO S.A.S. [Adresse 2] [Localité 3] non constituée DÉBATS A l’audience du 22 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte du 21 décembre 2018, Monsieur [T] [I], aux droits duquel viennent Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O], a consenti à la société JENN ET HUGO, un bail portant sur un local situé au rez-de-chaussée, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2], pour une durée de neuf années, ayant pris effet le 1er janvier 2019 moyennant un loyer annuel en principal de 15.600 euros HT. Par acte du 25 juillet 2022, la société JENN ET HUGO a cédé son droit au bail au profit de la société MAUD & AUREL. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2023, Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] ont fait délivrer à la société MAUD & AUREL un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 3.095,40 euros. Ce commandement de payer a été dénoncé à la société JENN ET HUGO le 2 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] ont assigné la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - ordonner l'expulsion de la société MAUD & AUREL et de tous occupants de son chef, - régler le sort des meubles, - condamner solidairement la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO à leur payer la somme provisionnelle de 8.070,50 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, - condamner solidairement la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO à leur payer la somme de 807,05 euros au titre de la clause pénale, - condamner solidairement la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 2.975,40 euros, charges, taxe et accessoire en sus et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, - dire que Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] pourront conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité, et subsidiairement que Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] pourront imputer le dépôt de garantie sur la dette locative - condamner solidairement la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement. Bien que régulièrement assignée par remise à étude, la société MAUD & AUREL n'a pas constitué avocat. La société JENN ET HUGO, régulièrement citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIVATION : L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 25 octobre 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société MAUD & AUREL n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de la société MAUD & AUREL, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Le maintien dans les lieux de la société MAUD & AUREL causant un préjudice à Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O], la partie demanderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'acte de cession du droit au bail du 25 juillet 2022, la société JENN ET HUGO est garant solidaire du paiement des loyers et charges durant trois ans à compter de la cession. Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] justifient, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que leur locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste leurdevoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation une somme de 8.070,50 euros, arrêtée au 1er janvier 2024 (loyer de janvier inclus). La société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO seront en conséquence condamnées solidairement par provision au paiement de cette somme. Le dépôt de garantie s’imputera sur la dette locative. - Sur les demandes accessoires : L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO supporteront solidairement la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO ne permet d’écarter la demande de Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera fixée à la somme de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS : Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 27 novembre 2023 ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MAUD & AUREL et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons solidairement la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO à payer à Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MAUD & AUREL, à compter du 28 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ; Condamnons solidairement la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO par provision à payer à Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] la somme de 8.070,50 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 1er janvier 2024 (mois de janvier 2024 inclus) ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande portant sur la conservation du dépôt de garantie ; Disons que le dépôt de garantie s’imputera sur la dette locative ; Condamnons solidairement la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO à payer à Monsieur [D] [I] et Madame [E] [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; Condamnons solidairement la société MAUD & AUREL et la société JENN ET HUGO aux dépens, en ce compris le coût du commandement ; Déboutons les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 27 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELCaroline FAYAT