Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 C
N° RG 22/06535 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XB2C
Jugement du 17 Octobre 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
la SELARL DREZET - PELET - 485
l’AARPI MORTIMORE & DUZELET
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 17 Octobre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 13 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Juin 2024 devant :
Delphine SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEURS
Monsieur [F], [G] [Z]
né le 31 Octobre 1980 à [Localité 13] (ROUMANIE),
demeurant [Adresse 8]
représenté par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
Madame [R] [P]
née le 13 Novembre 1979 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
représentée par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
Monsieur [E], [O], [L] [D]
né le 18 Octobre 1978 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 8]
représenté par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
Madame [H], [N] [Z]
née le 10 Août 1946 à [Localité 12] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
Madame [I], [C], [W] [U]
née le 21 Juillet 1952 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
INTERVENANT VOLONTAIRE
Monsieur [B] [A] [X] [K]
né le 10 Décembre 1956 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
DEFENDEUR
Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 8] sis [Adresse 4],
représenté par son syndic en exercice la société CHAMPENOISE DE GESTION exerçant sous l’enseigne CLESEV IMMOBILIER CHAMPAGNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], dénommé [Adresse 8] est un immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il est composé de 24 lots dont un local commercial, dix appartements (huit au jour du règlement de copropriété avec deux appartements divisés en deux depuis), cinq caves et dix stationnements.
Monsieur [Z] et Madame [P] sont propriétaires des lots 2, 14 et 16 représentant 119/1000 tantièmes.
Monsieur [D] est propriétaire des lots 19 et 27 représentant 43/1000 tantièmes.
Madame [Z] est propriétaire des lots 17 et 25 représentant 42/1000 tantièmes.
Madame [U] est propriétaire des lots 7, 13 et 15 représentant 92/1000 tantièmes.
Monsieur [K] est, quant à lui, propriétaire des lots 20 et 26 représentant 78/1000 tantièmes.
Le syndic en exercice de la copropriété est la société CHAMPENOISE DE GESTION.
A compter de l’année 2020, un litige s’est fait jour entre certains copropriétaires à propos de travaux relatifs à la façade de l’immeuble.
Lors de l’assemblée générale du 02 juin 2022, une résolution n°8 portant sur des travaux de ravalement de façade et d’habillage des garde-corps en zinc pour un montant de 90 369, 40€ TTC été adoptée à la majorité simple de l’article 24.
Certains copropriétaires, dont Monsieur [Z], entendent voir prononcer la nullité de cette résolution.
Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 1er août 2022, Madame [I] [U], Monsieur [F] [Z], Madame [R] [Z] née [P], Madame [H] [Z] et Monsieur [E] [D] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société CHAMPENOISE DE GESTION.
Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 15 février 2023, Madame [I] [U], Monsieur [F] [Z], Madame [R] [Z] née [P], Madame [H] [Z], Monsieur [E] [D] et Monsieur [B] [K], intervenant volontaire, sollicitent qu’il plaise :
Vu l’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965 et les articles 11, 15-1 et 17 du décret du 17 Mars 1967,
Vu les articles 24 et 25 de la loi du 10 Juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
DECLARER recevable l’action de Mesdames [P], [U] et [Z] et Messieurs [Z] et [D] ;
DECLARER recevable l’intervention volontaire de Monsieur [K] ;
PRONONCER la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 2 Juin 2022 et de tout acte subséquent ;
REJETER l’intégralité des demandes du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] sis [Adresse 4] à [Localité 7] à verser aux requérants la somme de 4.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] sis [Adresse 4] à [Localité 7] aux entiers dépens ;
DISPENSER les copropriétaires requérants de leurs quotes-parts de frais assumés par la Copropriété dans le cadre de la présente procédure ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 02 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la société CHAMPENOISE DE GESTION (CLESEV IMMOBILIER CHAMPAGNE) sollicite qu’il plaise :
Vu les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces,
DONNER ACTE aux demandeurs de ce qu’ils ont renoncé à leurs demandes d’annulation de l’intégralité de l’Assemblée Générale reconnaissant que cette demande n’était pas recevable ;
DONNER ACTE aux demandeurs de ce qu’ils reconnaissent que le pouvoir de Monsieur [T] était parfaitement valable ;
DEBOUTER Monsieur [F] [Z], Madame [R] [P], Madame [Z], Madame [I] [U] et Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [Z], Madame [R] [P], Madame [Z], Madame [I] [U], Monsieur [E] [D] et Monsieur [B] [K] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] AU MONT D’OR la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice lié au surcout prévisible des travaux ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [Z], Madame [R] [P], Madame [Z], Madame [I] [U], Monsieur [E] [D] et Monsieur [B] [K] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 7] la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [Z], Madame [R] [P], Madame [Z], Madame [I] [U], Monsieur [E] [D] et Monsieur [B] [K] aux entiers dépens de l’instance.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 13 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient d'observer à titre liminaire, qu'il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « dire et juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement
Sur l’intervention volontaire de Monsieur [B] [K]
Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile ;
Monsieur [B] [K], copropriétaire au sein de la copropriété en cause et opposant à la résolution querellée sera déclaré recevable en son intervention volontaire.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 02 juin 2022
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que I - Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
II – Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ains qu’à la préservation de la santé et la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.
L’article 25 de la même loi dispose quant à lui que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
Les copropriétaires demandeurs soutiennent que la résolution n°8 encourt la nullité pour deux motifs :
- les travaux de ravalement de la façade ne constituent pas des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble devant être soumis au vote de l’article 24 précité, mais des travaux d’ampleur relevant de la majorité édictée à l’article 25,
- les conditions essentielles de l’intervention de l’entreprise retenue pour les travaux ne sont pas connues puisque seul le comparatif, entre trois devis demandés, établi par une société SOFIBAT non mandatée, a été produit pour le vote de la résolution querellée ; que pourtant seul Monsieur [S], membre du conseil syndical, avait été chargé d’établir une synthèse des devis produits, outre un cahier des charges.
Sur ce,
Il est de droit constant que les travaux de ravalement de façade constituent des travaux d’entretien relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
D’où il suit que le moyen de nullité tiré de la nature des travaux et de la majorité applicable pour en décider en assemblée générale manque en droit.
En, revanche, l’article 11 du décrit du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision : (…)
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.
Or, il résulte des pièces versées au débat que seule une étude comparative de devis de trois sociétés distinctes a été joint à la convocation de l’assemblée générale, à l’exclusion des devis eux-mêmes comportant les conditions générales applicables.
Cette synthèse émane d’une société SOFIBAT, non mandatée par la collectivité des copropriétaires, seul Monsieur [S], membre du conseil syndical, ayant été mandaté à cet effet lors de l’assemblée générale du 26 mai 2021.
Si ce document recense les prix unitaires et les quantités, il ne renseigne nullement sur les conditions générales d’intervention des sociétés postulantes, en particulier les conditions de paiement, les surcoûts, les conditions de résiliation, les sanctions pécuniaires, les attestations d’assurance. Il s’agit pourtant de conditions essentielles.
En l’absence de production de toutes les conditions essentielles du contrat projeté, les copropriétaires n’ont pas été à même de se déterminer en toute connaissance de cause. En outre, le cahier des charges que le membre du conseil syndical devait élaborer n’a pas été joint à la convocation à l’assemblée générale.
Les copropriétaires opposants rappellent que ce cahier des charges devait précisément permettre aux copropriétaires de se positionner sur des travaux de traitement ou de ravalement complet. Il apparaît en effet qu’en 2020, il n’était question que de traiter la façade pour un coût de l’ordre de 50 000€ tel que cela ressort de la question 18 de l’assemblée générale du 01 juillet 2020.
En 2021, la copropriété n’était pas encore précisément fixée sur le choix des travaux de traitement ou de ravalement à faire entreprendre, ainsi que cela transparaît de la question 6 de l’assemblée générale du 26 mai 2021, Cette question précise « Nous allons profiter de cette année pour faire une analyse de ravalement complet et le proposer au vote de l’assemblée 2022 pour une exécution des travaux en octobre 2022. Ainsi que ce soit le projet présenté ou un ravalement total, l’un ou l’autre des travaux se fera à l’automne 2022. ».
Les copropriétaires demandeurs font justement observer qu’en l’absence de production du cahier des charges joint en annexe à la convocation à l’assemblée générale, ils ignorent ce qui a été demandé aux entreprises et ce qui les a amenées à ne deviser que sur un ravalement complet en écartant le choix de travaux de traitement, moins onéreux et pourtant également envisagés par la copropriété.
En l’absence d’éléments techniques précis, le procès-verbal de constat d’huissier portant sur la façade de l’ensemble immobilier, établi en 2023, soit après l’assemblée générale, n’est pas de nature à établir d’évidence que son état était tel que la nature des travaux à exécuter ne se posait plus comme étant nécessairement des travaux de ravalement au coût de presque le double de ceux envisagés en 2020. A cet égard, les éléments techniques produits par la société retenue pour l’exécution des travaux, la société FOLGHERA & BELAY, sont postérieurs à l’assemblée générale. Ils ne peuvent donc justifier, après coup, que le vote n’ait porté que sur des travaux de ravalement de l’ordre de 90 000€, sans que les copropriétaires n’aient eu connaissance au préalable des éléments ayant présidé au choix de ne faire deviser et finalement voter, des travaux de ravalement au coût très nettement supérieur à ceux initialement envisagés.
Il s’ensuit que la résolution querellée encourt la nullité, qui sera prononcée.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts
Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;
Pour être acceuilli dans sa demande, le défendeur doit démontrer un abus de procédure, un préjudice dans son existence et son montant, autre que le montant des frais irrépétibles, et un lien de causalité.
Dans ses conclusions, il n'existe pas de démonstration de ces trois éléments permettant d'entrer en voie de condamnation. Le syndicat des copropriétaires se borne à procéder par voie d'allégations en affirmant que le recours des demandeurs est dilatoire, ce qui n’est pas avéré puisqu’ils obtiennent gain de cause et qu’il va entraîner un surcoût des travaux projetés, ce qui n’est pas encore avéré.
Partant, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer aux copropriétaires ensemble la somme globale de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
DECLARE Monsieur [B] [K] recevable en son intervention volontaire ;
PRONONCE l’annulation de la résolution n°8 adoptée le 02 juin 2022 par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la société CHAMPENOISE DE GESTION (CLESEV IMMOBILIER CHAMPAGNE) ;
REJETTE la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la société CHAMPENOISE DE GESTION (CLESEV IMMOBILIER CHAMPAGNE) aux dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la société CHAMPENOISE DE GESTION (CLESEV IMMOBILIER CHAMPAGNE) à payer à Madame [I] [U], Monsieur [F] [Z], Madame [R] [Z] née [P], Madame [H] [Z], Monsieur [E] [D] et Monsieur [B] [K], ensemble, la somme globale de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSE Madame [I] [U], Monsieur [F] [Z], Madame [R] [Z] née [P], Madame [H] [Z], Monsieur [E] [D] et Monsieur [B] [K] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
REJETTE le surplus des demandes.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier, Le Président,
