Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître CHAPULUT
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître CHEWTCHOUK
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/02800 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWXJT
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 29 août 2024
DEMANDEUR
Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012021008725 du 17/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
DÉFENDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 29 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/02800 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWXJT
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 mars 2016, la société IMMOBILIERE 3F a consenti à M. [H] [S] un contrat de location portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte d'huissier en date du 15 mars 2022, M. [H] [S] a fait citer la société IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
condamner la société IMMOBILIERE 3F à verser à M. [H] [S] la somme de 14611,50 euros en indemnisation de son trouble de jouissance, outre la somme de 15000 euros en indemnisation de son préjudice physique et moral ;condamner la société IMMOBILIERE 3F à faire réaliser dans les deux mois suivant la signification du jugement, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :- afin de faire cesser les infiltrations d’eau qui affectent le logement de M. [S], rechercher les causes de celles-ci et exécuter tous travaux nécessaires pour y remédier ;
- afin de faire cesser durablement les condensations qui s’y manifestent, exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanente dans le logement ; assurer la compatibilité du système d’aération aux installations de gaz et appareils de combustion éventuellement existants ;
à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise ;dire que la décision sera envoyée par le greffe au Service technique de l’Habitat de la Mairie de [Localité 3] ;condamner à titre provisionnel la société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [S] la somme de 20000 euros ; condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il fait valoir au soutien de ses prétentions qu'il connaît depuis son entrée dans les lieux, de très graves problèmes d’humidité ; qu’il a été relogé quelques mois à compter du 15 janvier 2018 afin que la bailleresse effectue des travaux pour traiter les infiltrations ; qu’il n’a toutefois pu que constater la persistance des infiltrations ensuite, lui occasionnant d’importants problèmes respiratoires en raison d’une humidité anormalement élevée et de la présence de moisissures dans tout l’appartement ; que le 30 septembre 2020, un signalement de risque dans l’habitat est intervenu auprès du Service technique de l’Habitat de la Mairie de [Localité 3] qui a adressé une mise en demeure à la bailleresse le 26 octobre 2020 ; que ledit service a effectué un contrôle le 11 mars 2021 et a adressé un nouveau courrier au bailleur le 8 avril 2021 afin de remédier aux infiltrations constatées et au dysfonctionnement de la VMC ; qu’une nouvelle visite est intervenue le 26 août 2021 en l’absence d’intervention de la bailleresse et s’en est suivie une nouvelle mise en demeure ; que son préjudice de jouissance doit être évalué à 75 % de la valeur locative, soit 75 % de 324,70 euros sur 60 mois ; qu’en outre, M. [S] est victime d’une rhinite chronique et d’asthme chronique et ressent un épuisement psychique et un état anxieux diffus permanent reliés aux conditions de logement.
Par jugement avant dire droit en date du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise judiciaire ; fixé la consignation sur les frais et honoraires de l’expert ; dispensé M. [H] [S] de ladite provision comme bénéficiaire de l’aide juridictionnelle ; dit n’y avoir lieu à provision.
M. [X] [M], expert près la Cour d’appel de Paris, a établi son rapport le 22 décembre 2023.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire est appelée et examinée à l'audience du 28 mai 2024.
M. [H] [S], représenté par son conseil, a sollicité du tribunal de :
condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 499,08 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance outre la somme de 15000 euros en indemnisation de son préjudice physique et moral ;condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 2500 euros par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La société IMMOBILIERE 3F est représentée par son conseil. Elle sollicite de :
débouter M. [H] [S] de l’intégralité de ses demandes ;à titre subsidiaire, ramener ses prétentions à de plus justes proportions ;en tout état de cause condamner M. [H] [S] à lui verser la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de dommages et intérêts
Conformément à l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière :
de délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est constant que l'obligation d'entretien du bien impose au bailleur de veiller de façon constante à l'entretien de son immeuble et que son obligation d'assurer la jouissance paisible du bien par le locataire ne peut cesser qu'en cas de force majeure ou de voie de fait ; qu'en outre, le simple trouble de jouissance induit la nécessité pour le bailleur d'indemniser son locataire, sans qu'il ne soit nécessaire de caractériser un trouble anormal, la notion étant autonome de celle de trouble anormal de voisinage.
Sur la prescription des demandes
Conformément à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
M. [H] [S] a sollicité l’indemnisation de ses préjudices par acte introductif d’instance délivré le 15 mars 2022. Par conséquent, les demandes portant sur la période antérieure au 15 mars 2019 seront déclarées prescrites.
Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance
Il ressort des éléments transmis par les parties, que suite au signalement par le locataire des problèmes d’humidité du logement, il a été relogé du 15 janvier 2018 au 30 avril 2018 pour que le bailleur effectue des travaux.
Par des courriers datés du 30 septembre 2020 mais reçus le 26 octobre 2020, M. [H] [S] a d’une part signalé des problèmes d’humidité et de moisissures au Service technique de l’Habitat de la ville de [Localité 3], et d’autre part adressé à son bailleur une demande de relogement définitif et d’indemnisation.
Deux rapports ont été dressés par l’inspecteur de salubrité du Service technique de l’Habitat de la ville de [Localité 3] constatant les désordres au sein du logement loué par M. [H] [S]. A la suite de sa première visite au domicile du demandeur le 11 mars 2021, l’inspecteur de salubrité note dans son courrier du 8 avril 2021 :
« - Présence de multiples traces d’infiltrations d’eau sur les murs et plafonds dans l’ensemble du logement. Des relevés effectués à l’aide d’un humitest indiquent des zones concernées encore très humides.
- La VMC du logement ne fonctionne pas. »
Suite à sa seconde visite du 26 août 2021, l’inspecteur de salubrité a relevé dans son courrier du 27 septembre 2021 des éléments identiques, précisant que « des relevés effectués à l’aide d’un humitest indiquent par endroit des taux d’humidité proches de la saturation.
- La ventilation mécanique du logement ne fonctionne pas. »
Il mettait alors en demeure la bailleresse de prendre les dispositions nécessaires dans un délai de trois mois pour remédier aux désordres.
Il ressort du rapport d’expertise que la visite du logement, situé au 7ème étage, a eu lieu en présence des parties le 16 mars 2023. L’expert indique avoir constaté la présence d’humidité dans toutes les pièces de l’appartement, humidité située aussi bien sur les murs que sur les plafonds ; que cette humidité peut provenir :
- de fuites sur les réseaux (eau, EU, EV, EP chauffage)
- d’infiltrations depuis les balcons ou toitures
- de condensation due à une déficience de la ventilation.
Il a sollicité de la bailleresse un certain nombre de pièces reçues pour partie, tout en précisant ne pas avoir reçu la liste des travaux effectués dans le bâtiment, ainsi que la teneur de la réhabilitation du bâtiment envisagée selon la bailleresse.
L’expert fait état en premier lieu de la survenance d’un dégât des eaux le 2 octobre 2017, provenant de la salle de bain du logement situé au-dessus du sien ; que la fuite concernant la baignoire de son voisin a été réparée et la reprise des embellissements chez M. [S] réalisée en avril 2018 ; que la reprise des problèmes d’humidité a conduit M. [S] à saisir le Service technique de l’Habitat de la ville de [Localité 3] et la bailleresse comme indiqué ci-dessus.
L’expert relève plusieurs points d’humidité et évoque des causes possibles :
- de l’humidité en partie basse du mur séparant la chambre de l’appartement voisin, pour laquelle il relève qu’elle est située à proximité de la salle d’eau du logement voisin ;
- de l’humidité au plafond de la chambre, pour laquelle il relève qu’elle est située sous la salle d’eau du logement du R+8 ;
- de l’humidité en cueillie du plafond dans le couloir et la cuisine dont il évoque que l’origine peut se trouver soit dans des infiltrations en provenance de la salle d’eau du logement du R+8, soit au travers de la gaine de VMC de la cuisine ;
- de l’humidité dans les WC au droit d’une descente qui peut s’expliquer par de la condensation autour de la descente qui est normalement munie d’une ventilation primaire en partie haute et par l’absence de VMC ;
- de l’humidité au plafond du salon dont il ne peut déterminer l’origine.
Il conclut que les désordres trouvent donc principalement leur origine dans les salles d’eau des logements voisins, dont les murs et les sols ne sont pas en parfait état d’étanchéité et relève que la facture des travaux de 2018 dans la salle d’eau du R+8 confirme que la fuite au niveau de la baignoire a été réparée mais qu’aucuns travaux visant à rendre étanche les murs et les sols n’ont été réalisés ; que la persistance de l’humidité après la réparation effectuée en avril 2018, n’est pas du fait de fuites actives provenant des appareils sanitaires ou des réseaux, mais vraisemblablement d’infiltrations au droit des joints des carrelages des murs et sols des salles de bains, lors des aspersions d’eau pendant l’usage de la douche.
La société IMMOBILIERE 3F reprend ces derniers éléments pour souligner que l’entretien des joints appartient aux locataires concernés.
On ne peut toutefois que relever qu’il appartient effectivement aux locataires d’entretenir les joints de silicone qui font le tour d’une baignoire, d’une douche ou d’un lavabo, ainsi que de maintenir propres les salles de bain. Il ne peut toutefois être qualifié de réparation locative le maintien en étanchéité des joints des carrelages des murs et des sols, étanchéité dont doit s’assurer le bailleur.
Il doit en outre être souligné que la société IMMOBILIERE 3F n’a strictement effectué aucune démarche pour remédier aux désordres subis par M. [S] alors même que dès avril 2021, le Service technique de l’Habitat de [Localité 3] lui signalait ceux-ci et notamment le fait que la VMC ne fonctionnait pas, ce qui ne pouvait qu’aggraver l’humidité de l’appartement.
Il est par conséquent établi que M. [S] subit des désordres tenant à l’humidité dans son logement, désordres qui lui créent un préjudice que la société IMMOBILIERE 3F doit être condamnée à lui réparer.
S’agissant du préjudice de jouissance, l’expert soulignait que la demande de travaux était devenue sans objet compte tenu du relogement de M. [S] suite à l’incendie, ce que le demandeur confirme. Il retenait une période d’indemnisation, pour ce qui est de la période non prescrite, du 30 septembre 2020 au 1er juillet 2023, soit 33 mois et un préjudice évalué à 20 % de la valeur locative, le trouble n’entraînant pas de privation de jouissance, soit 59,77 euros par mois compte tenu du loyer restant à la charge de M. [S] après déduction de l’APL, soit un total de 394,48 euros.
M. [H] [S] fonde sa demande en reprenant les conclusions de l’expert. Il y sera donc fait droit. La société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à verser à M. [H] [S] la somme de 394,48 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 30 septembre 2020 au 1er juillet 2023.
Sur les demandes au titre du préjudice physique et moral
S’agissant du préjudice physique, M. [H] [S] produit plusieurs certificats médicaux principalement datés de l’année 2020. Ces certificats établissent la réalité de ses problèmes respiratoires, et en particulier du fait qu’il souffre d’une rhinite chronique et d’asthme chronique et que sa pathologie nécessite qu’il vive dans un logement non humide.
Les médecins font état d’une aggravation de l’état de santé de M. [H] [S] lorsqu’il réside dans le logement objet de la présente instance, mais il convient de noter que sur ce point, ils reprennent les dires du demandeur quant à son ressenti. En effet, ils reprennent la présence de moisissures dans le logement, ce qui n’est pas relevé par l’expert, et aucun ne fait état de constatations médicales objectives faites tant dans des périodes où M. [S] résidait dans ce logement et dans des périodes où il en serait parti, par exemple pendant la cure faite en janvier 2021 ou depuis son relogement en juillet 2023, ceci afin de pouvoir effectuer des comparaisons objectives et non reposant sur le ressenti de l’intéressé.
Par conséquent, l’existence d’un préjudice physique n’est pas établi.
S’agissant du préjudice moral, il convient en revanche de souligner que souffrant d’une pathologie respiratoire, le fait pour M. [H] [S] de vivre dans un logement subissant des problèmes d’humidité ne peut qu’accroître son anxiété à l’égard de son état de santé, d’autant qu’il est justifié qu’en septembre 2020, il était déjà suivi dans le cadre d’une symptomatologie anxio-dépressive, qui s’il n’est pas démontré qu’elle trouve sa cause principale dans le logement, ne peut qu’en avoir été renforcée.
En outre, il convient de relever que dès septembre 2020, M. [H] [S] a été diligent pour alerter son bailleur sur les désordres affectant son logement et pour saisir le Service technique de l’Habitat de [Localité 3] ; que ledit service a rapidement saisi le bailleur pour le mettre en demeure d’intervenir ; que pour autant, la société IMMOBILIERE 3F n’a effectué aucune diligence, contraignant M. [H] [S] à engager une procédure judiciaire, à subir les contraintes induites par une expertise judiciaire, et à poursuivre la procédure jusqu’à la présente audience, le bailleur sollicitant d’ailleurs à titre principal devant la présente juridiction son débouté. Son préjudice moral est donc aussi caractérisé par les contraintes liées à ces procédures.
Compte tenu de la durée des difficultés, pendant près de trois ans, et du montant du loyer de 324,70 euros, il apparaît justifié de fixer le préjudice moral subi par M. [H] [S] à la somme de 1500 euros au paiement de laquelle la société IMMOBILIERE 3F sera condamnée.
Sur les demandes accessoires
Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.
La société IMMOBILIERE 3F succombant en ses demandes principales sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à verser à M. [H] [S] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Elle sera en outre déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tout comme M. [H] [S] qui ne justifie pas de frais irrépétibles non compris dans les honoraires de son conseil.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE prescrites les demandes de M. [H] [S] pour la période antérieure au 15 mars 2019 ;
CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [H] [S] la somme de 394,48 euros en réparation de son trouble de jouissance subi dans le cadre de l'exécution du bail liant les parties en date du 30 mars 2016 et portant sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour la période du 30 septembre 2020 au 1er juillet 2023 ;
CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [H] [S] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ;
DEBOUTE M. [H] [S] du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [H] [S] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F et M. [H] [S] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
