Texte intégral
Du 20 février 2025
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/01762 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTIZ
S.A. DOMOFRANCE
C/
[H] [W], [E] [B]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE
Le 20/02/2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025
PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Mme [X] (salariée) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [H] [W]
né le 11 Mai 1987 en BULGARIE
[Adresse 10] [Adresse 5]
[Localité 4]
Madame [E] [B]
née le 11 Septembre 1989 en BULGARIE
[Adresse 10] [Adresse 5]
[Localité 4]
Absents
DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Décembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Août 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 09 janvier 2020, à effet au 16 janvier 2020, la société anonyme d'HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 542,89 euros et 53,28 euros de charges.
Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 03 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Le 23 août 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 19 décembre 2024 en lui demandant :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 09 janvier 2020 à la date du 04 août 2024 et que Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,
- d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 09 janvier 2020,
- en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 3.338,10 euros au titre des loyers dus à la date du 04 août 2024 (terme de juillet 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 juin 2024 sur la somme de 1.543,37 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- de les condamner solidairement à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail en date du 09 janvier 2020, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,
- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 03 juin 2024.
L'affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2024.
Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.943,05 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.
Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.
Suite à la note en délibéré adressée le 30 janvier 2025, DOMOFRANCE a indiqué être favorable à l'octroi de délais de paiement au profit des locataires, ces derniers ayant repris le paiement des loyers courant avant l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur la recevabilité de l'action :
DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 05 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 03 juin 2024, pour la somme en principal de 1.543,37euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 04 août 2024.
- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.943,05 euros à la date du 18 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé ainsi qu'à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation.
Absents à l'audience, bien que régulièrement convoqués, Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.943,05 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
La solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.
Toutefois, il ressort des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] ont repris le paiement d’un loyer courant, et qu'ils apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le bailleur ayant accepté par note en délibéré l'octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire. En effet, le décompte permet de s'apercevoir qu'en plus de la reprise du paiement du loyer courant le 13 novembre 2024, les locataires ont réglé la somme de 363,87 euros afin d'apurer leur dette locative.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus, solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 628,51 euros au 18 décembre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu de leur situation économique Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] supporteront solidairement une indemnité de 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 04 août 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2020 et liant la société DOMOFRANCE à Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] [Adresse 6] à [Localité 8] ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 1.943,05 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, pénalités (décompte arrêté au 18 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 54 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;
DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B], seront tenus de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (628,51 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [E] [B] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
