Cour d'appel, 12 septembre 2024. 22/10922

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 12 SEPTEMBRE 2024 ph N° 2024/ 266 Rôle N° RG 22/10922 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2UB Syndicat [Adresse 4] C/ S.C.I. NESSA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier PEISSE Me Antoine RYCKEBOER Décision déférée à la Cour : Jugement du Président du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 06 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01240. APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 4], représenté par son syndic la SCI [Adresse 4], dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON INTIMEE S.C.I. NESSA, dont le siège social est [Adresse 5], représenté par son gérant en exercice représentée par Me Antoine RYCKEBOER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024, Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES La SCI Nessa est propriétaire des lots n° 23, 24, 26, 30 et 38, composés de places de stationnement, au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4], située [Adresse 2]. Par acte d'huissier du 18 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic non professionnel, la SCI [Adresse 4], a assigné la SCI Nessa devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 4 450,78 euros avec intérêts au taux légal, au titre des charges de copropriété impayées, de 1 500 euros à titre de dommage et intérêts, de 1 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement du 6 juillet 2022 le président du tribunal judiciaire de Draguignan a : - condamné la SCI Nessa à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 729,57 euros, outre intérêts au taux légal, - rejeté la demande de délais de paiement, - rejeté la demande de dommages et intérêts, - condamné le syndicat des copropriétaires à transmettre les identifiants permettant à la SCI Nessa de se connecter à l'espace virtuel du syndic, - condamné la SCI Nessa à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Le tribunal a retenu qu'une partie seulement de la créance de charges est établie, puisque le décompte de l'année 2019 n'est pas produit, qu'il existe un hiatus entre la situation au 31 décembre 2018 et la situation au 1er janvier 2020, que le report à nouveau n'apparaît pas cohérent et que l'absence de production du relevé de compte de l'année 2019 ne permet pas de vérifier le report à nouveau et sa véracité. Par acte du 27 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. Par arrêt mixte du 14 décembre 2023, la cour d'appel a : - déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 20 mars 2023 par la SCI Nessa, - écarté des débats les pièces numérotées 6 à 10 produites par la SCI Nessa à l'appui de ses conclusions, Avant dire droit sur les demandes dirigées par le syndicat des copropriétaires, - ordonné la réouverture des débats et enjoint au syndicat des copropriétaires de produire la mise en demeure adressée à la SCI Nessa sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, - sursis à statuer sur les autres demandes, - ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience du 14 mai 2024, - fixé la clôture des débats au 30 avril 2024, - réservé les dépens. La cour a relevé que l'appelant a fourni deux mises en demeure identiques datées du 11 janvier 2021 mais ne produit pas la mise en demeure exigée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cette pièce étant nécessaire pour permettre à la cour d'apprécier la recevabilité de l'action engagée, alors que ce moyen n'est pas soulevé en défense. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic non professionnel la SCI [Adresse 4], demande à la cour de : Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, - rejeter les conclusions et pièces communiquées par la SCI Nessa le 20 mars 2023 pour défaut du principe du contradictoire, - réformer le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 6 juillet 2022, - rejeter toutes les demandes formulées à son encontre, - condamner la SCI Nessa à lui payer la somme de 5 777,18 euros arrêtée au 1er janvier 2023 avec intérêts de retard à compter de la sommation de payer du 11 septembre 2020, - condamner la SCI Nessa à lui payer une somme complémentaire de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner la SCI Nessa à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Nessa aux dépens de l'instance. Le syndicat des copropriétaires soutient en substance : - que les décisions d'assemblée générale n'ont pas été contestées dans le délai de deux mois et qu'une sommation de payer a été adressée le 11 septembre 2020 en vain, - que le paiement des fournisseurs et prestataires de service pour les besoins de la copropriété s'est avéré plus que difficile et a été retardé, causant à la copropriété un préjudice en affectant sa trésorerie, - que le procès-verbal de l'assemblée générale 975 tenue le 12 décembre 2019 a nommé M. [B] [D] membre du syndicat des copropriétaires, en qualité de syndic bénévole, que seul est membre du syndicat des copropriétaires la SCI [Adresse 4] de M. [D] et que par conséquent le syndic est régulièrement mandaté pour agir en justice, - il s'agit d'une petite copropriété à trois copropriétaires dans un espace dédié à la seule exploitation commerciale, gérée par un syndic copropriétaire bénévole, qui a dû avoir recours à un prestataire de service d'accompagnement à la gestion et administration, - les tribunaux se montrent moins sévères avec les syndics bénévoles sur les éventuelles imprécisions juridiques, au contraire des syndics professionnels, que l'erreur matérielle a été régularisée par l'assemblée générale du 19 février 2022, - que le tribunal de première instance ne peut rejeter le paiement de toute l'année 2019, des charges de la SCI Nessa pour la différence de 8,15 euros relevée, alors que les budgets ont tous été votés, non contestés et par conséquent définitifs, - que le tribunal le condamne à transmettre l'identifiant afin de se connecter à l'espace virtuel du syndicat, mais qu'il s'est séparé de ce service qui a un prix d'autant qu'un des trois copropriétaires ne paye jamais ses charges et qu'à l'impossible, nul n'est tenu, - qu'il communique sa pièce n° 7 qui est une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par exploit de commissaire de justice à la date du 11 septembre 2020, - que l'article 19-2 susvisé ne prévoit aucun formalisme particulier de la mise en demeure ou sommation de payer qui est délivrée par le syndicat créancier, - que le débiteur doit la somme de 5 777,18 euros à la date du 1er avril 2024 (pièce n° 6 actualisée). Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 11 janvier 2024, la SCI Nessa demande à la cour de : Vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967, Vu l'article 1343-5 du code civil, Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats, - confirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 6 juillet 2022 concernant les chefs de jugement suivants : « - CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires dénommée [Adresse 4], pris en la personne de son syndic non professionnel, la SCI [Adresse 4] à transmettre les identifiants permettant à la SCI NESSA de se connecter à l'espace virtuel du syndic afin d'accéder à l'ensemble des justificatifs des charges », - infirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 6 juillet 2022 concernant les chefs de jugement suivants : « - CONDAMNONS la SCI NESSA, à payer au syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic non professionnel, la SCI [Adresse 4], la somme de 729,57 euros, outre intérêts au taux légal ; - REJETONS la demande de délais de paiement », Statuant à nouveau, - la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, - déclarer irrecevable l'ensemble des documents produits par la SCI [Adresse 4] dépourvue de la qualité de syndic, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges de copropriété des exercices 2015 à 2020, - prononcer l'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 19 février 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021 et déclarer infondée la demande en paiement des charges 2021 du syndicat des copropriétaires, - prononcer l'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 6 février 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022 et déclarer infondée la demande en paiement des charges 2022 du syndicat des copropriétaires, A titre subsidiaire, - octroyer un étalement des sommes dues par elle, sur une durée de vingt-quatre mois, - condamner le syndicat des copropriétaires à transmettre les relevés bancaires du syndicat des copropriétaires pour les exercices 2015 à 2021 afin de vérifier l'imputation des charges, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la présente instance dont distraction faite au profit de Me Antoine Ryckeboer, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile. La SCI Nessa réplique : Sur les appels de charges, - que c'est M. [B] [D] qui a été désigné comme syndic par l'assemblée générale du 12 décembre 2019, alors que les demandes de recouvrement de charges émanent de la SCI [Adresse 4] dépourvue de la qualité de syndic, que par conséquent tous les documents produits par la SCI [Adresse 4] doivent être écartés des débats, - que la SCI [Adresse 4] a en outre, fait preuve de carence dans la justification du montant des charges, - pour la période 2015 à 2018, la liste des éléments permettant de douter de la certitude du montant des charges est longue : absence de vote du budget prévisionnel, absence d'appels de fonds et hiatus dans le report à nouveau, le procès-verbal approuvant le budget prévisionnel des années 2015 à 2018 n'est pas produit, - pour la période 2020, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la somme de 1 047,53 euros correspondant aux honoraires d'avocat et aux frais d'huissier, - pour la période 2021 et 2022, correspondant à la demande nouvelle du syndicat des copropriétaires, il n'est justifié qu'aucune mise en demeure valable au titre de ces années, alors que les assemblées générales d'approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 encourent la nullité, Sur la communication des justificatifs des charges et relevés bancaires, - que ne sont pas produites les convocations aux assemblées générales, - que concernant l'extranet, le demandeur se borne à en faire état mais ne démontre pas lui avoir envoyé les codes d'accès alors que la demande lui a été faite et qu'il appartient pourtant au syndic de permettre aux copropriétaires de consulter les documents de la copropriété, - le fait d'avoir résilié le service n'empêche pas le syndicat de disposer des documents antérieurs puisque la résiliation est pour l'avenir, Sur l'appel incident, - qu'elle conteste le montant de 729,57 euros mis à sa charge par le tribunal au titre des charges 2020, - qu'après déduction de la somme de 1 047,53 euros de la totalité des charges de l'année 2020 de 4 460,30 euros, le montant dû serait de 525,65 euros après application de ses tantièmes, A titre subsidiaire, - qu'elle a consenti au paiement des appels de fonds au titre de l'exercice 2021 et le cumul avec un paiement en une fois d'arriérés de charges de plusieurs années la placerait dans une situation financière difficile, - que l'argument du demandeur selon lequel elle percevrait des loyers lui permettant de couvrir les charges est inopérant dans la mesure où la société Digital auto, comporte les mêmes actionnaires qu'elle-même et qu'il n'y a pas de bail. Sur la nullité des assemblées générales, - que les deux assemblées générales tenues les 19 février 2022 et 6 février 2023 font l'objet d'irrégularités de fond et de forme, - qu'à défaut d'approbation des comptes la procédure accélérée au fond ne peut être engagée. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 avril 2024. L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Il est constaté qu'il a déjà été statué sur l'irrecevabilité des conclusions du 20 mars 2023 et des pièces communiquées en même temps que ces conclusions. Cependant une réouverture des débats a été ordonnée, permettant la nouvelle communication de pièces. Il est observé que le syndicat des copropriétaires se déclare représenté par son syndic non professionnel la SCI [Adresse 4], ce qui est confirmé par le procès-verbal d'assemblée générale du 19 février 2022, rendant inopérante la demande de la SCI Nessa tendant à l'irrecevabilité des documents produits par la SCI [Adresse 4] au motif qu'elle est dépourvue de la qualité de syndic. Sur la demande au titre des charges de copropriété Le syndicat des copropriétaires réclame dans le dispositif de ses conclusions, la somme de 5 777,18 euros arrêtée au 1er janvier 2023 avec intérêts de retard à compter de la sommation de payer du 11 septembre 2020, alors que dans les motifs on comprend que c'est le montant des charges au 1er avril 2024. Il est conclu au débouté des demandes au motif que le montant est injustifié, de diverses irrégularités de l'auteur des demandes de charges, de l'absence de mise en demeure, et d'assemblées générales d'approbation des comptes nulles. Selon les dispositions de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (') » Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls, part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. La cour a ordonné la réouverture des débats sur la question de la recevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en observant qu'il n'était pas justifié de la mise en demeure exigée par cet article. Le syndicat des copropriétaires a produit exactement les mêmes pièces sauf à actualiser ses pièces n° 5 (appels de fonds jusqu'au premier appel de fonds 2024 en dernier lieu) et n° 6 (compte individuel jusqu'au 1er avril 2024 en dernier lieu), et s'est référé à la pièce n° 7, en soulignant que l'article 19-2 n'impose aucun formalisme. Il s'agit de la sommation de payer délivrée le 11 septembre 2020, pour réclamer la somme de 3 492, 67 euros comprenant le coût de l'acte, au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er avril 2020. L'acte rappelle les moyens de contrainte prévus par la loi à défaut de paiement, à savoir : saisie conservatoire des biens mobiliers, hypothèque, privilège spécial prévu par les articles 2374-1° bis du code civil et 19-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965. Il ressort des articles précités, que la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ayant pour effet d'entraîner l'exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel outre les provisions restant dues au titre des exercices précédents, est ouverte en cas de non-règlement des provisions du budget prévisionnel de l'exercice en cours, des cotisations du fonds travaux, ainsi que des travaux selon les modalités votées par l'assemblée générale, après mise en demeure restée infructueuse pendant le délai de trente jours. L'article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante. En l'espèce, il est constaté que la sommation de payer du 11 septembre 2020 qui ne comporte aucun visa de l'article 19-2, qui instaure pourtant une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques, ne constitue pas une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel n'est d'ailleurs pas informé ni du délai qu'impose cet article 19-2, ni de la sanction encourue d'exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel. Le courrier du 11 janvier 2021 intitulé mise en demeure, ne comporte pas plus le visa de l'article 19-2, ni interpellation suffisante relativement à l'application de la procédure accélérée au fond. Il importe peu que le syndicat des copropriétaires ne réclame que les provisions échues. Le syndicat des copropriétaires doit donc être déclaré irrecevable en sa demande de paiement des charges de copropriété selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et en sa demande subséquente de dommages et intérêts. Les demandes de la SCI Nessa étant exclusivement des demandes en défense au fond, sont donc sans objet, de même que la demande de délai de paiement. Le président du tribunal judiciaire ayant été irrégulièrement saisi, ne pouvait se prononcer sur la demande de transmission des identifiants permettant à la SCI Nessa de se connecter à l'espace virtuel du syndic, dont il est prétendu en dernier lieu qu'il n'existe plus. Le jugement appelé sera donc infirmé sur ces points. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, distraits au profit du conseil de la SCI Nessa et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Nessa. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déclare le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis à [Localité 3] représenté par son syndic, irrecevable en sa demande de paiement des charges de copropriété selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et en sa demande subséquente de dommages et intérêts ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis à [Localité 3] représenté par son syndic, aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Antoine Ryckeboer ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis à [Localité 3] représenté par son syndic, à verser à la SCI Nessa, la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT