Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30G
Minute n° 24/962
N° RG 24/02212 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZW6G
3 copies
GROSSE délivrée
le 18/11/2024
à Me Pierre-marie CHAPENOIRE
Me Quentin DUPOUY
Rendue le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
Société CUISINES ET BAINS CONCEPT, prise en la personne de Madame [Y] [F] [O], Président, domiciliée en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUTAINE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Pierre-marie CHAPENOIRE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS
FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte en date du 22 octobre 2024, la SARL CUISINES ET BAINS CONCEPT (la société CBC), exerçant sous l’enseigne MOBALPA, a assigné, après y avoir été autorisée, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE (l’EPFNA), au visa de l’article 835 du code de procédure civile et 606, 1719 et suivants du code civil, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- condamner l’EPFNA à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture et les travaux propres à remédier aux odeurs émanant du vide sanitaire de l’immeuble voisin, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir,
- se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;
- condamner à titre provisionnel l’EPFNA à lui payer la somme de 8 236,77 euros au titre des frais exposés par elle dans le cadre de la procédure d’éviction,
- ordonner la consignation des loyers sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du barreau de Bordeaux,
- rejeter l’intégralité des demandes de l’EPFNA ;
- le condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La demanderesse expose que, par acte notarié du 23 décembre 2013, Monsieur [Z] lui a donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] pour y exercer son activité de commerce de cuisines et de salles de bains ; que l’EPFNA a acheté le bien le 02 juin 2022 et lui a fait délivrer le 17 juin 2022 un congé avec refus de renouvellement du bail à effet au 17 décembre 2022 ; qu’un important dégât des eaux est survenu le 09 septembre 2022 ; que confrontée à des infiltrations et inondations récurrentes dues au mauvais état de la toiture, elle a adressé vainement plusieurs relances au bailleur pour qu’il remédie aux désordres nuisant à sa jouissance des lieux et présentant un risque pour la sécurité des personnes ; que face à son inertie, elle l’a fait assigner devant le juge des référés qui, par ordonnance du 18 septembre 2023, bien que constatant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, a rejeté sa demande de condamnation à travaux compte tenu du congé délivré et du projet de destruction de l’immeuble ; que par ordonnance du 08 janvier 2024, le juge des référés a ordonné une expertise aux fins d’estimer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation ; que cependant, l’EPFNA ayant exercé son droit de repentir le 12 juillet 2024, le bail est renouvelé à compter du 12 juillet 2024, de sorte que la mission de l’expert se limite désormais à l’estimation de l’indemnité d’occupation pour la période du 22 décembre 2022 au 12 juillet 2024 ; que la toiture n’ayant jamais été réparée ni n’ayant fait l’objet de mesures conservatoires, elle a subi un nouveau dégât des eaux le 19 juin 2024 ; que son assureur a mandaté un expert qui, à l’issue d’une réunion contradictoire le 17 juillet 2024, a identifié les cause des infiltrations, exclusivement imputables au bailleur ; qu’en dépit de ses demandes, ce dernier n’a toujours rien entrepris pour remédier aux désordres ; que les travaux de réfection de la toiture constituent une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil que le défendeur ne peut mettre à sa charge alors que le bail renouvelé est de plein droit soumis aux nouvelles dispositions du statut des baux commerciaux qui interdisent de les faire supporter par le preneur ; que ces manquements, qui perdurent, caractérisent un trouble manifestement illicite qu’il est urgent de faire cesser ; que le bailleur est redevable des frais qu’elle a engagés dans le cadre de la procédure d’éviction ; qu’elle se réserve le droit d’engager une procédure au fond pour solliciter le remboursement des loyers et l’indemnisation de son préjudice et est fondée à être autorisée à consigner les loyers.
L’affaire a été fixée à l’audience du 28 octobre 2024.
Les parties ont conclu pour la dernière fois :
- la demanderesse, dans son exploit introductif d’instance ;
- le défendeur, le 28 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles il sollicite le rejet de l’intégralité des demandes et la condamnation de la demanderesse à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Il fait valoir que les demandes ne visent ni à faire cesser un trouble manifestement illicite ni un dommage imminent ; que la demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux de réfection de la toiture et des travaux propres à remédier aux odeurs émanant du vide sanitaire concerne des travaux incombant au preneur ; qu’en toute hypothèse la demanderesse ne justifie pas des préjudices allégués, ni de l’origine et la cause des désordres allégués et de sa responsabilité ; qu’il justifie de son côté avoir fait intervenir plusieurs entreprises ; que la demande de provision au titre des frais inhérents à la procédure d’éviction relève de la compétence du juge des loyers commerciaux et ne présente pas le caractère de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite exigé par l’article 835 du CPC qui fonde les demandes ; que la demande de consignation des loyers relève de la compétence du juge des baux commerciaux et n’est pas justifiée.
La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
sur la demande de travaux sous astreinte :
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l’obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il résulte des pièces produites (constat amiable du 12 septembre 2022, PV de constat des 07 février et 20 juin 2023, courrier de M. [N], expert, du 16 mars 2023, attestations, e-mail de l’expert amiable du 19 juillet 2024 et PV de constatations, PV de constat du 22 juillet 2024, vérification des sections d’évacuation des eaux pluviales du 02 août 2024, mails échangés entre les parties) que les lieux loués présentent depuis septembre 2022 des désordres manifestement en lien avec des infiltrations (inondations récurrentes, avant-toit dégradé, traces de coulure, dalles du faux plafond hors d’état et partiellement effondrées, forte odeur d’humidité, traces de coulures et moisissures sur les murs, dalles gonflées d’humidité) pour lesquels la société locataire a formé dès le 09 septembre 2022 une demande d’intervention qui n’a pas suscité à ce jour de la part du bailleur de réaction immédiate efficace puisque s’il justifie avoir mandaté quelques entreprises à la fin de l’année 2023 pour établir des diagnostics et réaliser de petites interventions, il est patent que ces interventions n’ont pas permis de remédier aux désordres ainsi qu’en attestent les PV de constats, le sinistre survenu en juin 2024 et les rapports de visite des entreprises mandatées par chacune des parties entre juin et octobre 2024.
A l’issue de la visite réalisée en présence des parties, l’expert a conclu le 18 juillet 2024 que le sinistre avait été causé par des infiltrations d’eau pluviale au travers de la toiture par débordement des chéneaux et par les eaux de ruissellement lors des fortes intempéries du 19 juin 2024, et invité le bailleur à faire intervenir un bureau d’étude pour recalculer le dimensionnement des chéneaux.
La demanderesse, sur la base de cet avis et d’un devis établi par une entreprise de couverture intervenue le 02 août 2024 qui confirme le sous dimensionnement des chéneaux et la nécessité de les remplacer, soutient qu’il s’agit de grosses réparations incombant au bailleur, comme les travaux propres à remédier aux odeurs émanant du vide sanitaire de l’immeuble voisin appartenant lui aussi à l’EPFNA.
Le défendeur, qui oppose que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une des parties, et que le devis du couvreur n’est pas probant puisque suspect de partialité, fait valoir de son côté que les réparations relèvent d’un problème d’entretien courant qui incombe au preneur, et produit pour en attester les compte-rendus de visites de la société ATTILA, mandatée par lui, en date des 11 juin, 24 juin et 23 octobre 2024, dont il résulte que les deux chéneaux principaux sont parfaitement dimensionnés, à l’exception du tuyau de descente du grand chéneau qui est sous dimensionné, mais qu’en revanche les évacuations pluviales en toiture sont encombrées par des végétaux, ce qui est selon lui à l’origine des désordres.
La société ATTILA préconise en effet un nettoyage curatif complet des chéneaux et la reprise d’une jonction de rive dans l’immédiat, suivi dans un second temps du remplacement d’une vingtaine de plaques fibro inopérantes Elle a cependant relevé par ailleurs diverses anomalies pouvant, bien que qualifiées de mineures, compromettre l’étanchéité de la toiture, et susceptibles de devenir source d’infiltrations, et recommandé vivement l’entretien et le contrôle annuel de la toiture.
En l’état de ces éléments contradictoires, le défendeur peut utilement soutenir que son obligation de prendre en charge la reprise des désordres est sérieusement contestable.
Pour autant, il ressort des pièces et débats que ces désordres, qui perdurent voire s’aggravent depuis plusieurs années, nuisent gravement à l’occupation des locaux, ce qui caractérise à tout le moins un trouble manifestement illicite qui justifie qu’il soit fait droit à la demande de travaux en toiture sur le fondement de l’alinéa 1 de l’article 835.
Il en est de même des problèmes de remontées d’odeurs en provenance du vide sanitaire de la maison voisine qui appartient aussi à l’EPFNA, signalés à plusieurs reprises au bailleur qui ne justifie d’aucune action pour en identifier la cause ni y remédier, et qui constituent pour le personnel et la clientèle du magasin une source de nuisance dont attestent les salariés.
Le manque de réactivité du bailleur justifie qu’il soit fait droit à la demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif.
sur la provision :
La demanderesse sollicite la condamnation de l’EPFNA à lui payer la somme provisionnelle de 8 236,77 euros au titre des frais exposés par elle dans le cadre de la procédure d’éviction.
Il ne relève pas cependant du pouvoir du juge des référés de statuer sur cette demande, qui porte sur des frais exposés dans le cadre d’une procédure distincte de la présente instance, et d’une expertise qui au demeurant est toujours en cours.
sur la consignation des loyers :
La consignation des loyers ne peut se justifier que par la démonstration de l’inexécution de ses obligations par le bailleur cocontractant.
En l’espèce, le défendeur peut utilement faire valoir que la demanderesse, qui continue d’occuper les locaux sans interruption malgré les désordres, ne justifie pas être privée de la jouissance des locaux donnés à bail.
La demande d’autorisation de consignation sera rejetée.
sur les autres demandes :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société CBC les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a exposées pour faire valoir ses droits. L’EPFNA sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le défendeur sera condamné aux entiers dépens.
III - DECISION
Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,
Vu l’article 835 du code de procédure civile
Condamne l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture et les travaux propres à remédier aux odeurs émanant du vide sanitaire de l’immeuble voisin des locaux donnés à bail à la demanderesse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la présente décision et pendant une durée de trois mois ;
Dit n’y avoir lieu de se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SARL CUISINES ET BAINS CONCEPT, exerçant sous l’enseigne MOBALPA, au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’éviction ;
Déboute la SARL CUISINES ET BAINS CONCEPT de sa demande de consignation des loyers sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du barreau de Bordeaux,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
Condamne l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE à payer à la SARL CUISINES ET BAINS CONCEPT une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE aux entiers dépens.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier, Le Président,
