Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/06873 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXEI
Minute : 24/945
S.A. D’HLM LOGIREP
Représentant : Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159
C/
Monsieur [F] [B]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. D’HLM LOGIREP,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [F] [B],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat de travail à durée indéterminée du 9 février 2015, Monsieur [F] [B] a été engagé par la SA d'HLM LOGIREP en qualité de " gardien hautement qualifié logé " avec un lieu de travail itinérant.
Dans le cadre de l'exécution du contrat de travail, la SA d'HLM LOGIREP a mis à disposition de Monsieur [B] un logement de fonction situé [Adresse 3] à [Localité 8].
Monsieur [B] a démissionné de ses fonctions le 18 octobre 2022.
Par lettre du 26 octobre 2022, la SA d'HLM LOGIREP a autorisé l'occupation du logement après la cessation d'activité, le 17 novembre 2022, jusqu'au 17 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SA d'HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [B] une sommation de quitter le logement.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la SA d'HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [B] aux fins de :
" Constater que Monsieur [B] a perdu tout droit d'occupation sur l'appartement de fonction situé [Adresse 3] à [Localité 8] à compter du 18 mars 2023,
" Ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement de fonction au sein de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" Autoriser la société LOGIREP à faire transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Monsieur [B] conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
" Condamner Monsieur [B] à payer la société LOGIREP une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la valeur locative de l'appartement majorée des charges locatives à compter du 18 mars 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clés,
" Dire qu'il devra satisfaire aux obligations des locataires sortants et assumer les charges de réparations locatives,
" Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
" Le condamner à payer à la société LOGIREP la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SA d'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 20145,29 euros arrêtée au 5 septembre 2024, loyer du mois d'août inclus. Elle est opposée tous délais.
Elle rappelle que Monsieur [B] a été engagé en qualité de gardien par contrat du 9 février 2015 et a bénéficié de la mise à disposition d'un logement de fonction. Elle précise qu'il a démissionné le 18 octobre 2022 et devait libérer le logement dès la cessation effective de ses fonctions, mais qu'il n'a pas quitté les lieux malgré le délai accordé jusqu'au 17 mars 2023.
Elle précise que l'action relève de la compétence du juge des contentieux de la protection conformément aux articles L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire. Elle soutient, au visa des articles 544 et 1147, 1153, 1184 et 1728 du code civil, que selon l'article 3-3 de la convention collective des personnels des sociétés et fondations HLM, Monsieur [B] a perdu tout droit d'occupation du logement de fonction, ce qui justifie son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative du bien, dont le montant est justifié, à compter du 18 mars 2023.
À l'audience, Monsieur [B], reconnait être redevable des sommes demandées. Il demande le bénéfice de délais pour quitter le logement jusqu'à son relogement et des délais de paiement, hauteur de 150 euros par mois après un premier versement de 8000 euros.
Il indique qu'il a été recruté en 2013 pour exercer les fonctions de gardien sur différents sites sensibles, et bénéficiait d'un logement à [Localité 8]. Il explique avoir demandé un délai pour rester dans le logement après sa démission mais qu'il n'a pas trouvé de nouvel emploi, uniquement deux remplacements. Il précise avoir été embauché en CDI depuis le 1er juillet 2024 comme gardien à [Localité 9], en période d'essai jusqu'en octobre 2024. Il ajoute que son salaire est de 1500 euros par mois, qu'il n'a pas d'enfant à charge, et rembourse un crédit pour lequel il reste 6000 euros à régler. Il précise qu'il bénéficiera de l'aide de ses enfants pour le premier règlement de 8000 euros.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la loi applicable au contrat :
Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Elle ne s'applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'emploi.
Selon l'article 3.1 de l'annexe II à la convention collective nationale des personnels des sociétés anonymes et fondations d'HLM du 27 avril 2020, lorsqu'un logement est concédé au salarié en raison de ses fonctions et pour en faciliter l'exercice, il constitue alors l'accessoire de son contrat de travail.
Le logement de fonction, accessoire au contrat de travail constitue un avantage en nature et est lié à l'exercice des fonctions du bénéficiaire.
En l'espèce, il ressort du contrat de travail du 20 février 2015 que Monsieur [B] bénéficie de la mise à disposition d'un logement de fonction d'une durée égale à celle du contrat de travail.
Il n'est fait mention ni justifié d'aucune convention particulière qui réglerait la mise à disposition du logement à Monsieur [B], avec uniquement un renvoi à la convention collective. L'attribution du logement est stipulée dans le contrat de travail lui-même et constitue un accessoire à ce contrat.
Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives ne sont, sauf exceptions prévues par l'article 2, pas applicables à la mise à disposition du logement.
Sur la demande d'expulsion :
L'article L 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.
Aux termes de l'article L213-4-4, il connaît des actions dont un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.
En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [B] a bénéficié de la mise à disposition d'un logement dans le cadre de l'exercice de ses fonctions de gardien, en exécution du contrat de travail conclu le 20 février 2015.
Le contrat de travail prévoit " la durée de mise à disposition du logement est celle du contrat de travail. Cette mise à disposition cesserait à la rupture dudit contrat selon les modalités prévues la convention collective ".
Selon l'article 3.3 de l'annexe II à la convention collective nationale des personnels des sociétés anonymes et fondations d'HLM du 27 avril 2020, en cas de démission, le logement de fonction doit être libéré dès la cessation effective d'activité au service de la société.
Monsieur [B] a démissionné de son emploi par lettre du 18 octobre 2022 et le délai de préavis a expiré le 17 novembre 2022.
L'attribution d'un logement de fonction, stipulée dans le contrat de travail lui-même, est un accessoire au contrat de travail et suit le régime du contrat de travail. Ainsi, la mise à disposition d'un logement de fonction prend fin en même temps que le contrat de travail.
Il s'ensuit que depuis la rupture du contrat de travail, le 17 novembre 2022, Monsieur [B] ne dispose plus de droit pour occuper le logement.
Monsieur [B] a été autorisé à rester dans le logement jusqu'au 17 mars 2023, mais n'a pas quitté le logement à l'expiration de ce délai, malgré sommation de quitter les lieux, et est dès lors occupant dans droit ni titre à compter du 17 mars 2023.
Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les indemnités d'occupation :
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire ou celui qui dispose du droit de la jouissance du logement. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après rupture du contrat et de son indisponibilité.
En l'espèce, Monsieur [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la fin du contrat de travail le 17 novembre 2022.
L'occupation du logement prive la SA d'HLM LOGIREP de la jouissance du bien . Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à la charge de Monsieur [B] au profit de la SA d'HLM LOGIREP, à compter de la date à laquelle Monsieur [B] devait libérer le logement, au regard de sa démission, soit le 18 novembre 2022.
L'indemnité d'occupation, qui doit réparer le préjudice, est évaluée au regard de la valeur locative.
Toutefois, la SA d'HLM LOGIREP qui verse au débat un décompte de l'indemnité d'occupation depuis le mois de novembre 2022, la fixant en dernier lieu à 959,13 euros, ne communique aucun élément permettant d'apprécier la valeur locative.
La lettre autorisant Monsieur [B] à rester dans le logement jusqu'au 17 mars 2023 ne mentionne pas le montant de l'indemnité.
Il n'est fourni aucun état des lieux d'entrée, ni aucun élément sur la consistance du logement.
Au regard de ces éléments, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 700 euros par mois.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] à son paiement à compter du 18 octobre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des indemnités d'occupation :
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de l'extrait de compte " locataire " au 5 septembre 2024 que la SA d'HLM rapporte la preuve de l'existence de la créance, aucun paiement n'ayant été effectué par l'occupant.
Il y a lieu néanmoins d'exclure les frais imputés à hauteur de 61,02 euros et de retenir une indemnité mensuelle de 700 euros.
Les indemnités dues entre le 18 octobre 2022 et le 31 aout 2024 s'élèvent à 15003 euros (303 euros du 18 au 30 novembre et 21 mensualités de 700 euros)
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [B] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 15003 euros, au titre des sommes dues au 5 septembre 2024.
Sur la demande au titre des réparations locatives :
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le contrat de travail prévoit " un état des lieux sera dressé lors de la remise et la restitution des clés du logement et vous devrez à votre départ, qu'elle qu'en soit la cause 'y compris mutation) assumer le coût des réparations " locatives " telles que définies par la lo sus-visée ".
Le contrat renvoie expressément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Le contrat détermine les réparations imputables à l'occupant à son départ. Il n'est ni fait état, ni justifié de dégradations ou réparations incombant à l'occupant, aucun état des lieux n'étant communiqué.
En conséquence, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [B], l'existence d'une obligation à ce titre n'apparaissant qu'à son départ et étant à ce stade purement éventuelle. Il convient de rejeter la demande à ce titre.
Sur les demandes reconventionnelles :
Sur la demande de délais d'expulsion :
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [B] n'a pas trouvé de nouveau logement. Toutefois, il évoque la possibilité de l'attribution d'un nouveau logement de fonction dans le cadre de son nouvel emploi.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [F] [B] un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
Sur la demande de délais de paiement :
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.
En l'espèce, il ressort des observations de Monsieur [B] que celui-ci n'est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois. Toutefois il indique la reprise d'une activité régulière.
Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [B] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM LOGIREP les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [B] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE que la mise à disposition par la SA d'HLM LOGIREP à Monsieur [F] [B] du logement de fonction situé [Adresse 3] à [Localité 8], a pris fin le 18 octobre 2022 par l'effet de la cessation du contrat de travail,
DIT que Monsieur [I] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le 18 octobre 2022,
ACCORDE à Monsieur [F] [B] un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] à [Localité 8],
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [F] [B] à compter du 18 novembre 2022 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 700 euros,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 15003 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtés au 5 septembre 2024 échéance d'août incluse,
ACCORDE un délai à Monsieur [F] [B] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [F] [B] à s'acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à un versement de 8000 euros puis 22 versements de 290 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus de l'indemnité d'occupation tant qu'elle sera due,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT qu'à défaut de paiement de l'indemnité d'occupation ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la SA d'HLM LOGIREP l'indemnité d'occupation mensuelle de 700 euros à compter de l'échéance d'octobre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETTE la demande au titre des réparations locatives,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE la SA d'HLM LOGIREP de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
