Tribunal judiciaire, 26 novembre 2024. 23/00713

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 23/00713 - N° Portalis DB3J-W-B7H-F6JX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2024 DEMANDERESSE SCI DU [Adresse 3] dont le siège est sis [Adresse 3] Représentée par Me Lucile ASSELIN, avocat au barreau de POITIERS DEFENDEUR : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU [Adresse 4] Représenté par son Syndic la SARL CITYA CIP, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représenté par Me Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS et par Me Georges HÉMERY, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant LE : Copie simple à : - Me RAHI - Me ASSELIN Copie exécutoire à : - Me ASSELIN PARTIE INTERVENANTE : SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 3] Représenté par son syndic en exercice la société FONCIA SOVIM dont le siège social est sis [Adresse 6] Représenté par Me Lucile ASSELIN, avocat au barreau de POITIERS COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats. GREFFIER LORS DE l’AUDIENCE : Thibaut PAQUELIN GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Marie PALEZIS Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 01 octobre 2024. EXPOSE DU LITIGE La [8] et la Résidence du [Adresse 3] à [Localité 7] (86) sont deux immeubles en copropriété, partageant une cour commune en indivision. La SCI [Adresse 3] possède des lots dans chacune de ces deux copropriétés. Par résolution en date du 03 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la [8] a voté une résolution n°17 pour la création de places de stationnement dans la cour commune. Par acte d’huissier de justice du 14 mars 2023 remis à personne habilitée, la SCI [Adresse 3] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 4], représenté par son syndic la société CITYA Centre Immobilier du Poitou, devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en demandant au juge de : Annuler purement et simplement la délibération n°17 de l’Assemblée Générale du 03 février 2023 ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à régler à la SCI [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] est intervenu volontairement à l’instance suivant conclusions du signifiées par RPVA le 12 mai 2023. En demande, la SCI [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] (intervenant volontaire), suivant dernières conclusions de leur conseil commun notifiées par RPVA le 29 mars 2024, demandent au tribunal de notamment : Annuler purement et simplement la délibération n°17 de l’Assemblée Générale du 03 février 2023 ;Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toutes demandes ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à régler à la SCI [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Au soutien de leur position, la SCI [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] soutiennent en premier lieu que la délibération litigieuse est nulle faute d’avoir respecté le formalisme, en ce qu’il ne peut être justifié que la SCI [Adresse 3] a été valablement convoquée en vue de cette résolution, outre que les droits des copropriétaires (tantièmes) ayant pris part au vote ne peuvent pas être identifiés avec certitude. La SCI conteste avoir été valablement convoquée alors que ses gérants n’ont été convoqués qu’en tant que personnes physiques, et elle conteste le fait que la préexistence de cette irrégularité lui interdirait à ce jour de s’en prévaloir. Sur le fond, la SCI soutient que la résolution viole les droits respectifs des parties en ce que les règlements respectifs des deux copropriétés, datant de 1932 et inchangés depuis lors, interdisent à tout propriétaire ou occupant d’un immeuble d’encombrer la cour. La SCI soutient encore que la copropriété de la [8] ne peut alléguer avoir modifié son règlement de copropriété par cette résolution, à défaut de convocation régulière sur un ordre du jour mentionnant explicitement cette modification. La SCI maintient en tout état de cause que les règlements de copropriété confèrent la qualité d’indivision à la cour commune, ce qui n’a pas été remis en cause à ce jour, ni par un nouvel acte juridique, ni par un quelconque fait tel que des travaux. En défense, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société CITYA CIP, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 février 2024, demande au tribunal de notamment : Débouter la SCI [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de toutes leurs demandes ;Déclarer que le règlement de copropriété notarié du 16 janvier 1932 ensemble les règlements spécifiques de copropriété du 16 janvier 1932 des immeubles [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7], instituent entre ces immeubles une servitude de cours communes non altius tollendi ou servitude de cours communes non aedificandi afin de maintenir les jours de souffrance existants en 1932 des immeubles ;Condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI [Adresse 3] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Poitiers aux dépens ;Maintenir l’exécution provisoire. Au soutien de sa position, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] soutient que sur la forme la résolution a été régulièrement adoptée en ce que les gérants de la SCI [Adresse 3] ont été valablement convoqués, qu’ils étaient présents à cette assemblée générale, et qu’ils ne peuvent sérieusement alléguer qu’ils ignoraient que, de manière habituelle sur les 8 dernières années, c’est en qualité de gérants de la SCI qu’ils étaient convoqués. Sur le fond, le syndicat conteste la lecture proposée par la SCI quant aux règlements de copropriété, en précisant qu’il existe des différences entre les règlements des divers immeubles, en ce qu’il existe en réalité un règlement général puis des règlements spécifiques immeuble par immeuble, et que la cour en question ne dépend que de l’immeuble du [Adresse 4]. Le syndicat renvoie notamment à la circonstance que par le passé des travaux de réfection ont été conduits dans cette cour par le seul syndicat des copropriétaires de cet immeuble, sans appeler les copropriétaires des immeubles voisins à contribuer, ce qui remet en cause l’idée d’une cour commune et indivise entre plusieurs immeubles. Le syndicat souligne également que la cour n’est listée que dans la partie des documents propre à l’immeuble du [Adresse 4], tandis que par ailleurs ces documents utilisent une formulation au pluriel (« les cours ») ce qui n’a pas de sens s’il n’y a qu’une unique cour commune à plusieurs immeubles. Le syndicat soutient en substance que la cour n’est frappée que d’une servitude interdisant entre les différents immeubles les constructions en hauteur, ce qui ne s’oppose pas à la délimitation de places de stationnement au sol. Le syndicat soutient enfin qu’il lui est possible de modifier son propre règlement de copropriété sans devoir solliciter l’aval du syndicat d’un autre immeuble, tant que la servitude frappant les cours n’est pas méconnue, ce qui est respecté en l’espèce. La clôture a été prononcée par ordonnance au 30 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 1er octobre 2024. Avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2024. MOTIFS DU JUGEMENT 1. Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3]. Par application de l’article 330 du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3]. 2. Sur la demande principale en annulation de la délibération n°17 de l’Assemblée Générale du 03 février 2023. Il résulte de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Il est jugé pour l’application de cette loi que dans le cas d’une société civile qui est copropriétaire, c’est la société elle-même qui doit être convoquée et non ses associés (Cass. 3ème Civ., 12 décembre 2001, n°00-14.157, SCI FILME) En l’espèce, à titre liminaire, il n’entre pas dans les pouvoirs du tribunal d’examiner la recevabilité de l’action de la SCI [Adresse 3] en annulation de la délibération, en ce qu’une éventuelle irrecevabilité devait être débattue exclusivement devant le juge de la mise en état par application des articles 789 6° et 802 du code de procédure civile. Sur le fond, il convient d’examiner en premier lieu le grief tiré par la SCI [Adresse 3] du non-respect du formalisme, en ce que la SCI n’a pas été convoquée en son nom propre à l’assemblée générale du 03 février 2023 ayant donné lieu à la délibération n°17 litigieuse. Or, il résulte de la loi qu’est nulle la délibération adoptée par une assemblée générale à laquelle une SCI, copropriétaire, n’a pas été convoquée en son nom propre mais à laquelle ses associés étaient éventuellement présents, sans exigence d’un grief spécifique à démontrer, et sans que les éléments mis en débat ne puissent aboutir à une forme de confirmation de la délibération par les associés de la SCI qui auraient ainsi renoncé à la nullité. Par ce seul motif, le tribunal doit annuler la délibération litigieuse, sans nécessité d’examiner le surplus de l’argumentation. Toute demande contraire est rejetée. 3. Sur les autres demandes et les dépens. 3.1. Sur les dépens. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société CITYA CIP, est tenu aux dépens. 3.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société CITYA CIP, doit payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande adverse sur le même fondement est rejetée. 3.3. Sur l’exécution provisoire. Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de l’article 514-1 du code de procédure civile au vu du sens de la décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, REÇOIT l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] ; ANNULE la délibération n°17 votée par la copropriété de la [8] lors de l'assemblée générale du 03 février 2023 et portant « validation du principe de création d'emplacements de stationnement dans la cour commune » ; REJETTE en conséquence l'ensemble des demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SITUÉ À [Localité 7] [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CIP ; CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SITUÉ À [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CIP aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SITUÉ À POITIERS [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CIP à verser à la SCI DU [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ; Le Greffier Le Président