Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/01082

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 21 Novembre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. VILOGIA 271, bd de Tournal 59650 VILLENEUVE D ASCQ représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [V] [N] Porte 100 Etage 12 4 Rue Samuel de Champlain 44300 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé PROCEDURE : date de la première évocation : 26 septembre 2024 date des débats : 26 septembre 2024 délibéré au : 21 novembre 2024 RG N° N° RG 24/01082 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M436 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART CCC à Madame [V] [N] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Madame [V] [N] un logement situé 4 rue Samuel de Champlain - Etage 12 - porte 100 - 44300 NANTES. Le 29 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Madame [V] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1572,40 euros au titre des loyers échus et impayés et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 14 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 14 mars 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [V] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : - Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ; - Constater que la location qui a été consentie à Madame [V] [N] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [V] [N] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ; - Ordonner que Madame [V] [N] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - Condamner Madame [V] [N] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1927,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, sous réserve d’actualisation de la créance au jour de l’audience ; - Fixer et condamner Madame [V] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 390,28 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisable, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; - Condamner Madame [V] [N] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle la SA VILOGIA, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. La SA VILOGIA a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 2088,45 euros selon le décompte arrêté au 23 septembre 2024 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au motif de l’absence de reprise intégrale des règlements et de l’absence de justification de l’assurance locative. Madame [V] [N] a comparu, a actualisé sa situation personnelle et financière et sollicité l’octroi de délais de paiement. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux n’a pas été transmis. L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 14 mars 2024, soit dans le délai d’au moins six semaines avant la première audience. En outre, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ». En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire. Le 29 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Madame [V] [N] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales. Madame [V] [N] n’a pas justifié d'une assurance dans le délai d'un mois et n’en justifie pas lors de l’audience. En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative est acquise depuis le 30 décembre 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l'expulsion de la locataire. Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Madame [V] [N], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [V] [N] sera en outre condamnée à payer à la SA VILOGIA, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, soit la somme de 390,28 euros, augmentée des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation selon les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat. Sur le montant de l’arriéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de la SA VILOGIA est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 4 juillet 2022. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2088,45 euros au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (300,74 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens. Madame [V] [N] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération. En conséquence, Madame [V] [N] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA la somme de 1787,71 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Aucun délai de paiement avec effet suspensif ne peut être accordé pour une acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement. Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA VILOGIA de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA à l’encontre de Madame [V] [N] ; CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à la société anonyme d’HLM VILOGIA la somme de 1787,71 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, échus et impayés au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de justification d’une assurance locative, à la date du 30 décembre 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 4 rue Samuel de Champlain - Etage 12 - porte 100 - 44300 NANTES ; DIT que Madame [V] [N] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [V] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit 390,28 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation selon les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection Michel HORTAIS Pierre DUPIRE