Cour d'appel, 15 février 2023. 21/00749

Chambre civile Section 2 ARRÊT N° du 15 FÉVRIER 2023 N° RG 21/00749 N° Portalis DBVE-V-B7F-CCGQ JD - C Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 19 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 19/00758 [M] S.A.R.L. ALCA C/ [M] S.A.R.L. ALCA S.A.S. LE KALLISTE IMMOBILIER Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU QUINZE FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-TROIS APPELANTS ET INTIMÉS : M. [S] [M] né le 18 Mars 1971 à [Localité 3] [Adresse 6] [Localité 1] Représenté par Me Claude VOITURIEZ, avocate au barreau de BASTIA substituée par Me Stéphanie LEONETTI, avocat au barreau de BASTIA S.A.R.L. ALCA prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Christelle ELGART, avocate au barreau de BASTIA, Me Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMÉE : S.A.S. LE KALLISTE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Claudine CARREGA, avocate au barreau de BASTIA, Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 8 décembre 2022, devant Judith DELTOUR, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, président de chambre Judith DELTOUR, conseillère Stéphanie MOLIES, conseillère GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nolwenn CARDONA. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 février 2023. ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. PROCÉDURE Alléguant une vente en état futur d'achèvement par acte notarié reçu par Me [W], le 14 novembre 2017 portant sur les lots 90 -un appartement T2- et 168 -un parking n°49-, une livraison prévue le premier trimestre 2018, un retard de livraison et des désordres, par acte du 12 juin 2019, M. [S] [M] a assigné la S.A.R.L. Alca et la S.A. Lloyd's de Londres devant le tribunal judiciaire de Bastia pour obtenir, outre le constat des désordres et du retard de livraison, sa condamnation à réaliser les travaux de reprise des non-conformités sous astreinte et avec la garantie de son assureur et subsidiairement d'être autorisé à réaliser les travaux aux frais du constructeur avec la garantie de l'assureur et en tout état de cause sa condamnation au paiement des dépens, de 1 544,24 euros au titre du préjudice résultant du retard de livraison, de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Suivant assignation portant appel en cause de la S.A.S. Le Kalliste immobilier, en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], réclamant en outre sa condamnation à lui payer 21 300 euros au titre du préjudice subi et jonction, par ordonnance du juge de la mise en état du 17 septembre 2020, par jugement du 19 octobre 2021, le tribunal judiciaire a : - jugé l'action de M. [S] [M] dirigée contre la S.A.R.L. Alca recevable - constaté l'existence d'un défaut de conformité apparent entre la chose achetée et la chose réceptionnée le 18 juin 2018, - condamné la S.A.R.L. Alca à payer à M. [S] [M] la somme de 21 300 euros au titre de la réduction du prix de vente, - condamné la S.A.R.L. Alca à payer à M. [S] [M] la somme de 1 721,63 euros de dommages-intérêts au titre du retard de livraison, - condamné la S.A.R.L. Alca à payer à M. [S] [M] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [S] [M] de ses demandes dirigées contre la Lloyd's de Londres - débouté M. [S] [M] de ses demandes dirigées contre la S.A.S. Le Kalliste Immobilier, - condamné M. [S] [M] à payer à la Lloyd's de Londres la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne M. [S] [M] à payer à la S.A.S. Le Kalliste Immobilier la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la S.A.R.L. Alca aux dépens. Par déclaration reçue le 22 octobre 2021, la S.A.R.L. Alca a interjeté appel de la décision, intimant M. [M]. Par déclaration reçue le 18 novembre 2021, M. [M] a interjeté appel de la décision intimant la S.A.R.L. Alca et la S.A.S. Le Kalliste immobilier. Par ordonnance du 11 mai 2022, les instances ont été jointes. Par dernières conclusions communiquées le 31 août 2022, la S.A.R.L. Alca a sollicité, vu notamment les dispositions des articles 1792-6 et 1217 du Code Civil, L 261-11 du code de la construction et de l'habitation, de : - ordonner la jonction être la procédure pendante sous le n°21/749 et la présente procédure, - infirmer le jugement, Statuant à nouveau, - débouter l'intimé de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires, Subsidiairement, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la concluante à payer une somme de 21 300 euros au titre de la réduction du prix, - fixer à un montant maximum de 5000 euros ladite réduction du prix, - le condamner à payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle a rappelé les relations contractuelles entre les parties et fait valoir la qualification erronée des réserves relatives aux "garde-corps" alors qu'il s'agissait en réalité de brise-vues, qui constituent des parties communes. Elle a fait valoir les causes légitimes et contractuelles de suspension du délai d'exécution, notamment les intempéries et le retard de paiement conjugués au refus de réception de l'ouvrage, les modifications de dernière minute sollicitées par le maître d'ouvrage. Elle a soutenu la conformité de l'ouvrage livré s'agissant des parties communes, l'attestation de conformité délivrée par la mairie, que la mention relative à la présence de deux murs maçonnés a été ajoutée sur le plan, que les dispositions relatives aux servitudes de vue ne sont pas applicables dans les copropriétés, que les parties communes ont été réceptionnées par le syndicat des copropriétaires, que tous les appartements ont été vendus sans critique des acquéreurs. Elle a ajouté que la demande de réduction du prix était injustifiée, qu'il n'était pas précisé si l'immeuble était occupé ou loué, que le préjudice était arbitrairement fixé. Par dernières conclusions communiquées le 5 septembre 2022, M. [M] a réclamé vu les articles 1792-6 et 1217 du code civil et l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation, de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, - joindre les procédures enrôlées sous les numéros 21/00749 et 21/00800, En conséquence, À titre principal, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a limité l'indemnisation du préjudice personnel de M. [M] à la somme de 1 721,63 euros de dommages et intérêts au titre du retard de livraison et l'a condamné à payer à la S.A.S. Le Kalliste la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - condamner la S.A.R.L. Alca à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral, - condamner la S.A.R.L. Alca à payer à M. [M] la somme de 1 721,63 euros au titre du préjudice, suite au retard dans la livraison de l'appartement, - débouter la S.A.S. Le Kalliste immobilier de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Subsidiairement, ou si la cour estimait que la S.A.R.L. Alca devait être mise hors de cause pour le défaut de conformité invoqué, - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] de ses demandes contre la S.A.S. Le Kalliste immobilier et l'a condamné à payer à la S.A.S. Le Kalliste immobilier la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, - condamner la S.A.S. Le Kalliste immobilier à payer à M. [M] la somme de 21 300 euros au titre du préjudice subi des non-conformités non déclarées en réserve lors du procès-verbal de réception des parties communes, - condamner la S.A.S. Le Kalliste immobilier à payer à M. [M] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la S.A.S. Le Kalliste immobilier de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en tout état de cause, - condamner la S.A.R.L. Alca et la S.A.S. Le Kalliste immobilier aux entiers dépens de l'instance de première instance et d'appel. Il a rappelé les relations contractuelles entre les parties, le retard de livraison injustifié et le refus de consigner ses réserves, jusqu'au procès-verbal d'huissier du 18 juin 2018 et ses réserves dénoncées par courriers des 11, 24 et 30 juillet 2018. Il a fait valoir l'existence de non-conformités non justifiées par les nécessités impératives de construction, l'absence de murs maçonnés empêchant les vues, qu'il s'agissait de parties privatives, qu'en tout état de cause sa qualité de copropriétaire l'autorisait à se prévaloir de l'existence d'un préjudice consécutif à cette non-conformité, qu'il pouvait obtenir une réduction du prix compte tenu du non-respect de l'engagement contractuel, que sa réclamation était inférieure au coût des reprises. Il a ajouté que la S.A.S. Kalliste immobilier était fautive n'ayant pas dénoncé des réserves relativement aux parties communes, qu'il en subissait un préjudice. Il a soutenu le caractère inopérant des motifs de retard allégués, le non-respect de la procédure de livraison, son préjudice matériel résultant du surcoût des loyers, son préjudice moral et les frais de procédure. Par dernières conclusions communiquées le 18 mai 2022, la S.A.S. Le Kalliste immobilier a demandé, au visa des articles 179266 (sic), 1217, 1240 du code civil, de : - confirmer le jugement, En conséquence, - juger que M. [M] manque radicalement à rapporter la preuve d'un quelconque manquement de la société Le Kalliste, qu'il manque tout aussi radicalement à rapporter, d'une part, la preuve d'un lien causal entre le préjudice et la faute allégués et, d'autre part, la preuve de son prétendu préjudice, - débouter conséquemment M. [M] - et toute autre partie le cas échéant - de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, En tout état de cause, - condamner M. [M] au paiement de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [M] aux entiers dépens d'appel, soustraits (distraits ') au profit de Me Carrega, avocat, sous son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il a fait valoir qu'il n'avait manqué à aucune de ses obligations et n'avait causé aucun préjudice à M. [M], qu'il avait relevé l'absence du muret garde-corps et du brise-vue, que M. [M] était absent lors des opérations de réception, que les réserves qu'il dénonçait ne concernaient que les parties privatives, qu'il devait être mis hors de cause et, subsidiairement, que le préjudice réclamé ne le concernait pas s'agissant du défaut de conformité, d'autant qu'il n'était pas prouvé et que la somme réclamée était arbitraire . L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2022. L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 8 décembre 2022. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 15 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a estimé l'action recevable, que la S.A.R.L. Alca s'était opposée à la mention de réserves sur les parties communes, que les balcons, terrasses et loggias étaient des parties privatives, que les réserves de M. [M] sur ces points auraient dû être mentionnées au procès-verbal, qu'il existait une non-conformité apparente du bien livré, que la pose d'un brise-vue était insuffisante pour pallier l'absence de mur séparatif, que le syndicat des copropriétaires n'avait pas à faire des réserves sur les parties privatives, que l'assureur devait être mis hors de cause. Le jugement ne fait nulle mention des conclusions du syndicat des copropriétaires, de ses demandes et défenses. Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 mai 2022, les deux appels ont été joints. Sur l'appel de la S.A.R.L. Alca L'acte prévoyait une livraison devant intervenir le premier trimestre 2018, livraison caractérisée par l'achèvement des éléments d'infrastructure et équipements communs, travaux de voirie et réseaux, outre le visa de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation qui définit l'achèvement. L'attestation de l'architecte a été délivrée le 26 mars 2018, l'attestation du 15 octobre 2019 fait état de 28 jours d'intempéries, causes légitimes de suspension du délai de livraison. Le paiement du solde a été réclamé le 3 avril 2018 avec la notification de l'achèvement au 26 mars 2018. Le paiement est intervenu le 19 avril 2018. Selon le procès-verbal du 18 juin 2018, une "pré-réception" a eu lieu le 23 avril 2018, élément non contesté mais non démontré par les pièces. La livraison a eu lieu suivant procès-verbal d'huissier des 14 et 18 juin 2018. L'acte imposait l'obligation pour le constructeur de notifier à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception, sa convocation pour une prise de possession avec le constat de l'achèvement. Il prévoyait en cas de défaillance une nouvelle convocation "par acte extrajudiciaire" puis la signification de l'état des lieux par huissier. Il ne prévoyait pas de pénalités de retard. L'acte prévoyait également lors de la prise de possession, la remise des clefs, le constat du paiement de l'intégralité du prix, le constat de l'achèvement qui n'emporte ni reconnaissance de la conformité ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil. La S.A.R.L. Alca n'est pas démentie lorsqu'elle indique que M. [M] a sollicité des modifications qui ont été réalisées suivant facture du 28 mars 2018 (pièce n°14). Si le vendeur ne démontre pas avoir respecté cette procédure, il n'en résulte aucun dommage ou préjudice pour M. [M]. En revanche, ce dernier justifie d'un préjudice financier En effet, M. [M] a donné son préavis le 30 mars 2018 pour quitter le logement le 30 avril 2018 et il lui a été indiqué que le préavis prendrait fin le 9 mai 2018, quittance lui a été donnée pour le mois d'avril 2018, il justifie d'une indemnité d'occupation mise à sa charge pour les mois de mai et juin 2018 à hauteur de 430,65 euros et 506,13 euros, de sorte que le jugement peut être confirmé en ce qu'il a retenu la somme de 1 721,63 euros au titre du préjudice financier. La comparaison du plan joint à l'acte de vente avec les constats produits met en évidence que la terrasse de l'appartement de M. [M], et celle de chacun des appartements de l'immeuble devait comporter un retour vers le Sud et vers l'Ouest amorçant sa fermeture sur deux angles opposés. Ainsi, la terrasse devait être fermée sur trois de ses angles. Il en résulte qu'à l'inverse de ce que soutenait M. [M], dans le procès-verbal de constat du 22 juin 2018, que toutes les terrasses de tous les appartements devaient être en partie fermées par des murs sur l'avancée des terrasses (et pas seulement celles des appartements voisins). En effet, le plan (pièce n°14) fait figurer l'étage de l'appartement litigieux et des terrasses partiellement fermées (côté Sud et côté Ouest) par un retour maçonné formant un angle droit. Autrement dit, chaque terrasse de chaque appartement devait être isolée des terrasses voisines, ce que mettent en évidence le plan de l'étage (pièce n°14) et, surabondamment, la perspective que le constructeur avait fait figurer sur les documents promotionnels. Il existe effectivement un défaut de conformité apparent de la construction avec les plans contractuels caractérisés par l'absence du mur sur la terrasse porté sur le plan annexé à l'acte de vente, et remplacé par un garde-corps à ossature acier et verre transparent et l'absence des murs sur les terrasses des appartements adjacents, du rez-de-chaussée au troisième étage, remplacés également par des garde-corps à ossature acier et verre transparent. M. [M] a naturellement qualité pour agir au titre de la non-conformité de son appartement, mais non au titre des non-conformités affectant les terrasses des autres appartements de l'immeuble. À ce titre d'ailleurs, suivant le règlement de copropriété les "ornements des façades, balcons, terrasses et loggias" sont des parties communes spéciales, tandis que les "appuis de fenêtre, les garde-corps, balustrades et bancs d'appui des balcons ainsi que le revêtement de ces derniers" sont privatifs. Ainsi ayant remplacé le mur (partie commune) par un garde corps, le constructeur en a fait une partie privative, de sorte que M. [M] pouvait faire des réserves à la réception sur ce point. Si la S.A.R.L. Alca rappelle la possibilité prévue par le plan signé par M. [M] "d'apporter des modifications en fonctions des nécessités techniques et administratives, tant en ce qui concerne les dimensions que l'équipement. Les surfaces sont indicatives. Les retombées, soffites et faux-plafonds ne sont pas figurés. Les côtes et les surfaces données le sont sous réserve des impératifs de construction et de tolérance d'exécution", elle ne justifie pas des nécessités techniques et administratives justifiant ces modifications, pas plus que d'impératifs de construction ou tolérance d'exécution les imposant. En outre, cette mention ne lui donne pas la possibilité de supprimer des murs. Il s'agit d'une non-conformité apparente qui cause préjudice en ce qu'elle ne permet pas de préserver complètement l'intimité des usagers des terrasses. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du constructeur. À défaut de pouvoir reprendre l'intégralité de la construction, l'installation de brise-vues ou de murs devrait être réalisée uniformément sur toutes les terrasses pour les mettre en conformité avec les plans. Quoiqu'il en soit, eu égard au prix d'acquisition et à la surface acquise, à la circonstance que ce défaut de conformité ne rend pas la terrasse impropre à sa destination, son indemnisation sera plus exactement fixée à la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice. Le jugement est réformé à ce titre. La S.A.R.L. Alca est déboutée de ses demandes contraires et M. [M] est débouté de ses demandes plus amples. Sur l'appel de M. [M] L'appel de M. [M] ne tend pas à la réformation du jugement mais à son achèvement conformément à ses prétentions de première instance. Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu le défaut de conformité de l'immeuble. S'agissant du préjudice moral, il relève de l'affirmation et ne peut être démontré par un certificat médical "établi à la demande de l'intéressé" qui fait état d'un suivi depuis 2021 pour "un syndrome anxio-dépressif secondaire à un accident de la vie privée...dont les symptômes ont été réactivés par un procès autour du d'une malfaçon immobilière (appel du promoteur)" alors que M. [M] a également interjeté appel. La défense en justice ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf si elle est abusive. Le caractère abusif de la défense de la S.A.R.L. Alca n'est pas démontré. En outre, il est partiellement fait droit à son appel. M. [M] n'a formé des demandes contre la S.A.S. Kalliste Immobilier qu'à titre subsidiaire. Cependant, en dépit des éléments rappelés, la S.A.S. Kalliste Immobilier n'a pas formé de réserve à la réception relativement à l'absence des murs sur les terrasses des appartements adjacents allant des niveaux rez-de-chaussée au troisième étage, remplacés par des garde-corps. Cette dernière a d'ailleurs attesté (pièce n°21) que la réserve "manque muret garde-corps en parpaings" ne concernait pas celle litigieuse alors même que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juillet 2018, M. [M] avait attiré son attention sur ce point, en demandant de remédier à ces défauts. la S.A.S. Kalliste Immobilier a évidemment manqué à ses obligations ; c'est donc de manière inéquitable que M. [M] a été condamné à lui payer une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est infirmé à ce titre. Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. Alca au paiement des dépens. Elle est condamnée in solidum avec la S.A.S. Le Kalliste Immobilier au paiement des dépens d'appel et déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [M] n'a pas formé de demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile contre elle mais seulement, à titre subsidiaire contre la S.A.R.L. Le Kalliste Immobilier. Étant fait droit à sa demande principale, il n'y a pas lieu de statuer sur ses demandes subsidiaires. En cause d'appel, la S.A.R.L. Le Kalliste Immobilier est déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR : - Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. Alca à payer à M. [S] [M] la somme de 21 300 euros au titre de la réduction du prix de vente et condamné M. [S] [M] à payer à la S.A.S. Le Kalliste Immobilier la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant de nouveau de ces seuls chefs, - Condamne la S.A.R.L. Alca à payer à M. [S] [M] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice, - Déboute la S.A.S. Le Kalliste immobilier de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Y ajoutant, - Déboute la S.A.R.L. Alca de ses demandes contraires, - Déboute M. [S] [M] du surplus de ses demandes, y compris au titre du préjudice moral, - Déboute la S.A.S. Le Kalliste de ses demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne la S.A.R.L. Alca in solidum avec la S.A.S. Le Kalliste Immobilier au paiement des dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT