Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00546

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. HARMONIE HABITAT 8, avenue des Thébaudières Etage 16 BP 70344 44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX représentée par Madame [O] [G], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [M] [Y] 3 avenue de l’Angevinière Appartement 1312 Etage 6 44800 SAINT HERBLAIN non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 24/00546 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M2FS COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à HARMONIE HABITAT CCC à Monsieur [M] [Y] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 3 août 2018, la société anonyme d’habitation à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT), a donné à bail à Monsieur [Y] [M] et Madame [Y] [W] un logement situé 3 avenue de L’angevinière - appartement 1312 - 44800 SAINT HERBLAIN. Le 10 août 2022, Madame [Y] a donné son préavis accompagné du jugement de divorce en date du 12 septembre 2023. Le 12 octobre 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 5139,23 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 octobre 2023. Par acte d'huissier du 16 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 17 janvier 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [M] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant le trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ; - Condamner Monsieur [Y] [M] à payer les sommes suivantes: - 5.419, 17 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, et jusqu’à la libération effective des lieux, soit 510,25 euros, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; - 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, de l’assignation et de la notification à la préfecture. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024, lors de laquelle HARMONIE HABITAT, représenté par Madame [O] [G] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6007,69 euros selon décompte arrêté au 27 mars 2024, déduction faite des frais de procédure. L’office HLM s’est par ailleurs opposé à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement des loyers. Monsieur [Y] [M], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur, celui-ci mentionnant que Monsieur [Y] n’a pas pu être contacté. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 17 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 24 avril 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [Y] [M] le 12 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 5139,23 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2023. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de la société HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 3 août 2018. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6007,69 euros au 27 mars 2024, échéance du février 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. Monsieur [Y] [M] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois de septembre 2022, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [Y] [M], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. En conséquence, Monsieur [Y] [M] sera condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 6007,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer. Par ailleurs, il convient de débouter HARMONIE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par HARMONIE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [Y] [M] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 13 décembre 2023, du contrat de bail conclu le 3 août 2018, portant sur le logement situé 3 avenue de L’Angevinière - appartement 1312 - 44800 SAINT HERBLAIN ; DIT que Monsieur [Y] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [Y] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré HARMONIE HABITAT les sommes suivantes : - 6007,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 510,25 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 13 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DEBOUTE la société anonyme d’habitation à loyer modéré HARMONIE HABITAT de sa demande formulée à l’encontre de Monsieur [Y] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE