Cour d'appel, 31 mars 2011. 09/03842

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 31 MARS 2011 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 09/03842 Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2009 - Tribunal d'Instance de PARIS 04ème arrondissement - RG n° 11-08-000133 APPELANTS : - Monsieur [T] [X] - Madame [D] [B] épouse [X] demeurant tous deux [Adresse 1] représentés par Me Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour assistés de Me Pierre BOUAZIZ, plaidant pour la SCP BOUAZIZ BENAMARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P 215 INTIMÉE : - S.C.I. [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège [Adresse 2] représentée par la SCP Anne-Marie OUDINOT et Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour assistée de Me Laetitia FAYON, plaidant pour la SCP RIVE DROITE AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : K 0001 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Février 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, conseillère chargée du rapport et Madame Michèle TIMBERT, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Isabelle REGHI, faisant fonction de présidente en remplacement de Madame Nicole PAPAZIAN, présidente, empêchée en application de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Paris du 17 décembre 2010 Madame Michèle TIMBERT, conseillère Madame Marie KERMINA, conseillère, en remplacement de Madame Isabelle REGHI en application de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Paris du 17 décembre 2010 qui en ont délibéré Greffière lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL ARRÊT : CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle REGHI, faisant fonction de présidente et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ********************* EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE Par acte sous-seing privé du 17 juillet 1961, placé sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, Mme [V], aux droits de qui est venue la société [Adresse 1], a donné en location à M. [X] et Mme [B] des lieux, à usage d'habitation et professionnel, situés [Adresse 1]. Par acte du 12 janvier 2007, la société [Adresse 1] a donné congé pour insuffisance d'occupation. Par actes des 29 avril et 5 mai 2008, la société [Adresse 1] a fait assigner M. [X] et Mme [B] en validation de congé et en expulsion devant le tribunal d'instance du 4ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 5 février 2009, a: - validé le congé, - ordonné l'expulsion de M. [X] et Mme [B], - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [X] et Mme [B] au montant du loyer et des charges, - débouté les défendeurs de leur demande à titre de dommages et intérêts, - condamné M. [X] et Mme [B] aux dépens. Par déclaration du 24 février 2009, M. [X] et Mme [B] ont fait appel du jugement. Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 15 février 2011, M. [X] et Mme [B] demandent : - l'infirmation du jugement, - le débouté des demandes de la société [Adresse 1], subsidiairement : - de dire que la déchéance du droit au maintien dans les lieux ne peut porter que sur la partie professionnelle, - la condamnation de la société [Adresse 1] à payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, - sa condamnation à payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par maître Bodin Casalis, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions, signifiées le 24 novembre 2010, la société [Adresse 1] demande : - la confirmation du jugement, - la condamnation de M. [X] et Mme [B] à payer une indemnité d'occupation de 1 500 € par mois à compter du 31 mars 2007, - d'ordonner leur expulsion, - leur condamnation à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Oudinot Flauraud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 3 février. Les parties ont cependant exprimé leur accord pour sa révocation et son prononcé au 24 février 2011, la société [Adresse 1] étant invitée à produire, le cas échéant, une note en délibéré sur la demande subsidiaire de M. [X] et Mme [B]. CELA EXPOSE, LA COUR, Considérant que les conditions d'occupation suffisante des locaux s'apprécient non en fonction de la destination des lieux prévue dans le contrat primitif, mais de leur utilisation effective ; Considérant que la société [Adresse 1] soutient que M. [X] et Mme [B], tous deux retraités, n'exercent plus aucune activité professionnelle dans les lieux et disposent en conséquence de 7 pièces, alors qu'ils ne sont que deux ; Considérant que M. [X] et Mme [B] répliquent que les lieux ne comportent que 6 pièces ; que M. [X] continue d'exercer la profession de chirurgien-dentiste au profit des membres de sa famille, ainsi qu'il résulte notamment de son inscription à l'ordre des chirurgiens-dentistes et de l'attestation d'assurance ; qu'ils occupent donc 4 pièces à eux deux, au titre de l'habitation, ce qui est conforme aux dispositions réglementaires ; Considérant qu'il résulte du contrat de bail que les lieux loués comportent 6 pièces ; que la société [Adresse 1] produit un procès-verbal de constat établi le 6 novembre 2006, comptabilisant 7 pièces ; que cependant, ce constat n'établit pas que la 7ème pièce, décrite comme servant de local technique, constitue une pièce habitable ; Considérant que l'acception d'usage professionnel, dans le cadre des baux, s'entend, s'agissant de l'exercice d'une profession libérale, de l'accomplissement de services personnels, de caractère intellectuel, rendus à des clients et rémunérés par des honoraires ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, où n'est établie que l'existence de services accomplis à titre privé et gratuit ; Considérant que M. [X] et Mme [B] soutiennent que le fait, pour la bailleresse, d'avoir continué à percevoir les majorations de loyer pour usage professionnel et droit de cession alors qu'elle argue d'une cessation d'activité professionnelle, constitue soit une renonciation de sa part à se prévaloir d'une insuffisance d'occupation soit d'un changement d'affectation de ces majorations pour les affecter à la contrepartie pour sous-occupation des lieux loués ; Considérant que la renonciation ne se présumant pas et aucun acte, de quelque nature que ce soit, de la part de la bailleresse, ne permettant d'établir une intention quelconque de sa part de renoncer à se prévaloir d'une insuffisance d'occupation, ce moyen n'est pas fondé ; que le moyen tiré d'un changement d'affectation des majorations n'est pas davantage fondé, aucun avenant au bail, aucun document émanant de la bailleresse n'étant produit à l'appui et les seules dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, qui énumèrent trois cas de majoration du loyer, ne prévoyant pas de transfert automatique d'affectation ; Considérant, en conséquence, que les lieux loués comportant 6 pièces, l'occupation par deux personnes caractérise une occupation insuffisante au sens de l'article 10 7° de la loi du 1er septembre 1948, aucune régularisation de la situation n'ayant eu lieu dans le délai légal ; Considérant alors que M. [X] et Mme [B] offrent, à titre subsidiaire, en application de l'article 1er de la loi n° 54-781 du 2 août 1954, de restituer à la bailleresse la partie des lieux à usage professionnel ; que la société [Adresse 1] réplique que ces dispositions ne sont pas applicables, dans la mesure où, les cloisons ayant été abattues, les lieux ne sont plus distincts ; Considérant que tant le contrat de bail que le procès-verbal de constat, établi le 6 novembre 2006, mentionnent l'existence de deux appartements ou deux lots dont l'accès se fait par une porte différente ; que s'il existe une ouverture intérieure réunissant les deux appartements, chacun d'eux constitue un tout isolé, au sens de la loi du 2 août 1954 susvisée ; que le motif de refus d'une telle remise à disposition opposé par la société [Adresse 1] n'est donc pas légitime ; qu'en conséquence, M. [X] et Mme [B] doivent remettre à la disposition de la société [Adresse 1] l'appartement à usage professionnel, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; Considérant que, bien que la société [Adresse 1] ne l'invoque pas devant la Cour, M. [X] et Mme [B] rappellent que le congé a été également délivré sur le fondement de l'article 10 9° de la loi du 1er septembre 1948, au motif qu'ils auraient à leur disposition divers biens immobiliers à [Localité 3] ; Considérant toutefois que M. [X] et Mme [B] sont fondés à soutenir que ce second motif ne peut pas davantage permettre la validation du congé ; qu'en effet, il résulte des pièces versées aux débats que les logements dont il s'agit sont des studios, un petit appartement de deux pièces d'une superficie de 42 m2 devant être écarté comme étant en indivision ; qu'au regard de la durée d'occupation des lieux loués par M. [X] et Mme [B], au regard de la superficie des logements dont ils sont usufruitiers, au regard de leur âge et de leurs besoins, les conditions d'application de l'article 10 9° ne sont pas remplies ; Considérant, en conséquence, que le congé étant valable au regard de l'occupation insuffisante, à défaut pour les locataires de remettre à la bailleresse la partie professionnelle des lieux loués dans les délais prescrits, ils seront déchus du droit au maintien dans les lieux et leur expulsion pourra être ordonnée ; Considérant que M. [X] et Mme [B], en affirmant que la société [Adresse 1] a délivré un congé sur des fondements particulièrement téméraires, que la procédure qu'elle a intentée n'a aucun caractère légitime et ne répond qu'à une intention de nuire manifeste, n'établissent pas, en dehors d'une volonté décidée de la bailleresse de reprendre son bien, l'existence d'une faute que celle-ci aurait commise en introduisant la présente instance, susceptible de leur valoir l'allocation de dommages et intérêts ; Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Considérant que chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, les dépens de première instance et d'appel doivent être partagés par moitié entre elles. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Enjoint à M. [X] et Mme [B] de remettre à disposition de la société [Adresse 1] la partie des lieux loués à usage professionnel, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu'en cas de restitution dans les conditions fixées, les effets du congé seront réputés n'avoir jamais joué ; Dit qu'à défaut de restitution de la partie des lieux loués à usage professionnel dans les délais prescrits, le congé reprendra ses effets, M. [X] et Mme [B] seront déchus du droit au maintien dans les lieux loués et dans les deux mois du commandement, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef dans les conditions de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution et l'indemnité d'occupation mensuelle au paiement de laquelle ils seront tenus jusqu'à libération effective des lieux sera fixée au montant du loyer et des charges ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Partage les dépens de première instance et d'appel par moitié entre les parties, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE