Cour d'appel, 15 mai 2024. 23/04725

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A Ch civ. 1-4 copropriété ARRET N° PAR DEFAUT DU 15 MAI 2024 N° RG 23/04725 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7JU AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA MAGDELEINE [Adresse 2] ET [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL SOCAGI C/ [V] [T] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES N° Chambre : N° Section : N° RG : 23/00012 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Mélina PEDROLETTI, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA MAGDELEINE [Adresse 2] ET [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL SOCAGI, ayant son siège social sis [Adresse 3], elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 APPELANT **************** Monsieur [V] [T], (DA signifiée le 11/10/23 remise à l'étude) [Adresse 4] [Localité 5] Défaillant INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Avril 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** FAITS & PROCÉDURE M. [T] est propriétaire des lots n°303 (un appartement), n°288 (une cave) et n°436 (un parking) dans la résidence sise [Localité 5] aux [Adresse 2] et [Adresse 1], résidence soumise au statut de la copropriété. Par lettre recommandée du 30 juin 2022, M. [T] a été mis en demeure de payer la somme de 14 255,22 euros au titre notamment des arriérés de charges. Par le jugement entrepris du 11 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a condamné M. [T] à : - payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 601,41 euros au titre des arriérés de charges et travaux arrêtés au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022, - payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros de dommages et intérêts, - payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - payer les dépens dont distraction au profit de Me Pedroletti, avocat, Le tribunal a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement, rejeté le surplus des demandes, et a rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit. Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants: S'agissant des arriérés de charges et travaux arrêtés au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus : il a relevé que seul le montant de 6 601,41 euros présentait un caractère certain, alors que le montant de 7 909,31 euros réclamé au titre du solde débiteur au 13 septembre 2019 ne présentait pas de caractère certain, dès lors qu'il n'était justifié par aucun historique de compte antérieur, ni aucune pièce justificative de son exactitude. Le premier juge a également retranché un montant de 1 008 euros comme n'étant pas réclamé au titre des seuls arriérés de charges et travaux, mais en tant que frais de recouvrement. Sur les frais de recouvrement: le premier juge n'en a retenu aucun, au motif soit qu'ils faisaient partie des honoraires du syndic pour constitution d'avocat et transmission du dossier à l'avocat, soit qu'ils n'étaient pas assortis de justificatifs. Sur les dommages et intérêts: il a condamné M. [T] à payer une somme de 800 euros au regard du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, préjudice de privation de fonds nécessaires à la gestion de la résidence. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 11 avril 2023, par déclaration en date du 7 juillet 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 23 novembre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à : - confirmer le jugement du 11 avril 2023 en qu'il a déclaré recevables ses demandes, - réformer le jugement du 11 avril 2023 en ce que M. [T] a été condamné à lui payer : * la somme de 6 601,41 euros (ce montant a été rectifié en audience par le président après accord du conseil du syndicat des copropriétaires) au titre des charges de copropriété et cotisation fonds de travaux arrêtées au 8 octobre 2022, appels provisionnels du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022 ; * la somme de 800 euros (montant rectifié en audience par le président après accord du conseil du syndicat des copropriétaires) de dommages et intérêts. * la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, Statuant à nouveau, - condamner M. [T] à lui payer : - la somme de 18 148,27 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2022, au titre l'arriéré de charges ; - la somme de 2 500 euros de dommages-intérêts ; - condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Mélina Pedroletti, en application de l'article 699 du code de procédure civile. M. [T], à qui la déclaration d'appel a été signifiée par dépôt de l'acte à l'étude d'un commissaire de justice le 11 octobre 2023, n'a pas constitué avocat. La clôture a été prononcée le 26 mars 2024. SUR CE, La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions ; S'agissant des arriérés de charges et travaux arrêtés au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus: En droit: Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation. En l'espèce : A l'appui de sa demande en paiement des charges de copropriété et appels travaux entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [T], - les procès-verbaux des assemblées générales du 6 juillet 2018, 23 juillet 2019, 20 décembre 2020 et 14 décembre 2021 approuvant les comptes, votant divers travaux et fixant le budget prévisionnel, ainsi que les attestations de non-recours pour les assemblées générales de 2019, 2020 et 2021, - un extrait du compte de copropriétaire de M. [T] (pièce 3) couvrant la période du 31 décembre 2020 (solde débiteur 10 388,97 euros) jusqu'au 29 juin 2023 où le solde débiteur est de 16 242,64 euros, - un extrait du grand-livre avec détail du compte de M. [T] (pièce 5) couvrant la période du 13 septembre 2019 (solde débiteur 7 909,31 euros) jusqu'au 31 octobre 2022 où le solde débiteur est de 15 518,72 euros, - la mise en demeure d'avocat en date du 30 juin 2022, faite à M. [T] afin qu'il règle la somme de 14 255,22 euros au titre notamment d'arriérés de charges, le destinataire ayant été avisé le 2 juillet 2022 mais n'ayant pas réclamé le pli. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que son mandat a débuté le 23 juillet 2019 sur le fondement de la résolution n°4 de l'assemblée générale du même jour (pièce n°4) et qu'à cette date, le compte de copropriétaire de M. [T] était débiteur de 7 909,31 euros. Pour justifier de l'antériorité de la dette de M. [T], le syndicat des copropriétaires produit à la clôture, le jour de l'audience, deux pièces n°48 et 49 au demeurant non listées sur son bordereau de pièces, qui sont des documents comptables de 2017 et 2018 que le syndicat des copropriétaires s'est fait délivrer par l'ancien syndic, l'Agence du Golf. La pièce n°49 présente premièrement un listing intitulé 'soldes copropriétaires - comptes arrêtés au 31 décembre 2017' émanant de l'Agence du Golf, où apparaît le nom de M. [T] en face d'un solde débiteur de 4 611,66 euros. La Cour relève, ainsi que le premier juge l'a fait s'agissant d'un document similaire présentant un solde, que cet élément ne présente pas de caractère certain, dès lors qu'il n'est justifié par aucun historique de compte antérieur, ni aucune pièce justificative permettant d'avérer son exactitude, au surplus en l'absence des procès-verbaux des assemblées générales de 2017 et 2016 et alors que l'assemblée générale de 2020 a voté, par l'adoption de la résolution n°25, la réalisation d'un audit financier 'suite à la mauvaise gestion de l'Agence du Golf'. Dans ces conditions, ce solde débiteur au 31 décembre 2017 ne sera pas retenu. La pièce n°49 présente en second lieu un extrait du grand-livre, sous-compte de M. [T] pour l'année 2018, d'où il ressort un solde négatif au 31 décembre 2018, de 6 384,33 euros et qui fait apparaître, notamment, des appels de charges trimestriels corroborés par les procès-verbaux des assemblées générales. Dans ces conditions, la Cour prend en compte les sommes suivantes selon décompte ci-dessous, au titre de l'année 2018 : solde négatif de 6 384,33 euros à retrancher : solde négatif antérieur au 31 décembre 2017 non justifié ainsi qu'il a été dit : 4 611,66 euros à retrancher : frais de relance, d'huissier et commandement de payer en 2018, qui sont soit non justifiés par des documents produits, soit compris dans les honoraires du syndic : (24+360+183,90) = 567,90 euros Ce qui donne un solde d'arriéré de charges au titre de l'année 2018, de 1 204,77 euros. La pièce n°48 est un extrait du compte de copropriétaire de M. [T] émanant de l'Agence du Golf, couvrant la période du 1er janvier 2018 jusqu'au 9 juillet 2019, d'où il ressort qu'une somme de 1 289,86 euros doit être ajoutée à la créance, au regard de trois appels de charge de 409,16 euros chacun au titre des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2019 ainsi qu'au titre de deux appels de fonds 'Loi ALUR' pour des montants de 41,58 euros et 20,80 euros. Ainsi le syndicat des copropriétaires établit, par les pièces produites en appel, que M. [T] lui était redevable, à la date du 9 juillet 2019, de la somme de (1 204,77 + 1 289,86) euros soient 2 494,63 euros d'arriérés de charges et travaux. Cette somme doit donc être ajoutée à la créance au principal résultant de l'examen du premier juge, d'un montant de 6 601,41 euros, dont la Cour adopte les motifs pour la période allant de juillet 2019 jusqu'au 8 octobre 2022. Dès lors, la dette totale de M. [T] au titre des arriérés de charges et travaux, arrêtée au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus, est de (2 494,63 + 6 601,41) euros soit 9 096,04 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point. M. [T] doit être condamné en appel à régler cette somme de 9 096,04 euros. S'agissant des intérêts : la somme de 6 601,41 euros portera intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 date de l'assignation devant le Tribunal judiciaire de Versailles, et la somme de 2 494,63 euros portera intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 date de la signification des premières conclusions d'appel, par dépôt à l'étude d'un commissaire de justice. Sur les frais de recouvrement: le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande sur ce point en appel. Sur les dommages et intérêts: Le premier juge a condamné M. [T] à payer une somme de 800 euros au regard du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, privé d'une partie des fonds nécessaires à la gestion de la résidence. Il n'apparaît pas que le syndicat des copropriétaires justifierait d'un préjudice supérieur au montant de 800 euros qui a déjà été accordé. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement au principal, rendu le 11 avril 2023, au vu de pièces produites par le syndicat des copropriétaires à l'audience du 3 avril 2024 et datées de 2017 et 2018. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à condamner M. [T] à lui verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. M. [T], qui succombe, sera condamné à payer les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, - Infirme le jugement du 11 avril 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles seulement en tant qu'il a condamné M. [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires La Magdeleine, sis [Adresse 2] [Adresse 1] la somme de 6 601,41 euros au titre des arriérés de charges et travaux arrêtés au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023. - Confirme le jugement du 11 avril 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses autres dispositions, Statuant de nouveau des chefs infirmés, - Condamne M. [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires La Magdeleine, sis [Adresse 2] [Adresse 1], la somme de 9 096,04 euros au titre des arriérés de charges et travaux arrêtés au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus ; - Dit que la somme de 6 601,41 euros portera intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022, et que celle de 2 494,63 euros portera intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, - Déboute le syndicat des copropriétaires La Magdeleine, sis [Adresse 2] [Adresse 1], de ses demandes tendant à condamner M. [V] [T] à lui verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - Condamne M. [V] [T] à payer les dépens d'appel, dont recouvrement direct au profit de Maître Pedroletti, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile, - Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller pour le Président empêché et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, P/Le Président empêché,