Tribunal judiciaire, 24 juin 2025. 25/00362

1 CCC DOSSIER + 2 CCC EXPERT + 1 CCC Me DARMON + 1 CCC ZOHAR Délivrance des copies le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION ORDONNANCE DU 24 JUIN 2025 EXPERTISE [E] [T] c/ S.N.C. COGEDIM MEDITERANNEE DÉCISION N° : 2025/ N° RG 25/00362 N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEC3 Après débats à l'audience publique des référés tenue le 12 Mai 2025 Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : Madame [E] [T] née le 06 Août 1971 à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant ET : S.N.C. COGEDIM MEDITERANNEE [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Me Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant *** Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 juin 2025, délibéré prorogé à la date du 24 Juin 2025. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Suivant acte authentique reçu le 27 novembre 2022 Madame [E] [T] a acquis en l'état futur d'achèvement de la S.N.C. Cogedim Méditerranée, un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 11]. Soutenant que la livraison est intervenue avec près de trois mois de retard, le 27 mars 2024, avoir constaté suite à son entrée dans les lieux la non-conformité manifeste des finitions de la salle de bain, et des désordres d'infiltration affectant son garage et plus généralement les sous-sols à usage de parkings, manifestés par l'apparition de champignons et de salpêtres, que la réalité de cette situation ressort des photographies versées au dossier, qu'elle laisse présumer un vice de construction concernant l'étanchéité du bâtiment, que sa santé s'en est trouvée altérée avec notamment des difficultés respiratoires et des manifestations cutanées, et que les diligences qu'elle a accomplies aux fins de résolution amiable du litige sont demeurées vaines, suivant exploit en date 25 février 2025, Madame [T] a fait assigner en référé la S.N.C. Cogedim Méditerranée par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, au visa des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, et des pièces communiquées, de voir ordonner une expertise judiciaire et de voir réserver les dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2025. ***** Madame [T] est en l'état de ses conclusions responsives et récapitulatives, notifiées par RPVA le 9 mai 2025 et maintenues à l'audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, de : Sur la recevabilité de la demande d'expertise judiciaire : -constater qu'elle agit en qualité de propriétaires de parties privatives (appartement et garage), et que les désordres pour lesquelles elle sollicite une expertise judiciaire concernent exclusivement ces biens, comme en attestent les titres de propriété ; -juger qu'elle justifie d'un motif légitime à agir en vertu de son droit de propriété, les désordres allégués affectant directement l'usage et la jouissance de ses biens privatifs, sans empiéter sur les parties communes de l'immeuble ; -dire que les prétentions de la société Cogedim, visant à contester sa qualité à agir, sur la base d'une confusion entre parties communes et privatives, doivent être écartées. Sur le bien fondé de la demande d'expertise : -dire que les désordres affectant son appartement et son garage, notamment les infiltrations d'eau et la réapparition de salpêtre sont établis par les pièces versées aux débats ; -constater que ces désordres, d'une gravité caractérisée, justifient la désignation d'un expert judiciaire afin d'en établir la matérialité, l'origine et l'impact sur la santé et la jouissance des lieux ; Sur l'étendue de la mission de l'expert : -ordonner une expertise judiciaire, avec la mission qu'elle souhaite voir être confiée à l'expert. Sur les frais irrépétibles et les dépens : -condamner la société Cogedim Méditerranée aux entiers dépens, et au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Vu les conclusions de la S.N.C. Cogedim Méditerranée, notifiées le 5 mai 2025 et maintenues à l'audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction de : In limine litis, vu l'article 32 du code de procédure civile et l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : -constater que la demande d'expertise formulée par Madame [T] porte sur des parties communes de l'immeuble ; -juger qu'elle est dépourvue du droit d'agir. En conséquence : -juger ses prétentions irrecevables. À titre principal, vu les articles 145 et 146 du code de procédure civile, 1393 du code civil, la jurisprudence et les pièces, de : -constater la carence de Madame [T] dans l'administration de la preuve ; -juger qu'une mesure d'instruction n'a pas vocation à palier la carence de la demanderesse dans la charge de la preuve ; -juger que la demande d'expertise judiciaire sollicitée par Madame [T] est dépourvue de motif légitime, et se heurte à des contestations sérieuses. En conséquence : -l'en débouter. En tout état de cause : -débouter Madame [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; -la condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, distraits au profit de Maître Dany ZOHAR, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle expose que : -Madame [T] faisant valoir des désordres concernant des parties communes, elle est dépourvue du droit d'agir de sorte que ses demandes sont irrecevables ; -Elle ne démontre ni l'existence des préjudices qu'elle allègue, ni qu'ils concerneraient la société Cogedim, ni enfin que les reprises sollicitées n'auraient pas d'ores et déjà été réalisées ; à cet égard, elle rappelle que Madame [T] ne peut, s'agissant d'une VEFA, se prévaloir de la garantie de parfait achèvement à l'encontre de son vendeur. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : I. Sur la recevabilité de l'action : L'article 32 du code de procédure civile dispose que " Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ". L'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. ". Aux termes de l'article 51 du décret du 17 mars 1967 " Copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l'article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l'huissier [le commissaire de justice] au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. ". En l'espèce, Madame [T] faisant valoir la non-conformité et les désordres de son appartement, et ceux qui affectent son garage, elle justifie de sa qualité et de son intérêt à agir dans le cadre de la présente action. Il ressort des déclarations même de cette dernière que lesdits désordres laissent présager une pathologie constructive profondes, nécessitant une analyse technique approfondie pour en déterminer l'origine et l'ampleur, possiblement en parties communes. La société Cogedim Méditerranée en tire argument de son irrecevabilité à agir au profit du syndicat des copropriétaires. Toutefois, il est constant que la formalité de l'article 51 suscité n'est pas prévue à peine d'irrecevabilité de l'action. Dès lors, le moyen soulevé en défense tenant à une origine en partie commune des désordres allégués n'est pas de nature à exclure la recevabilité de sa demande dès lors qu'elle soutient qu'ils affectent la parfaite jouissance de son bien. En conséquence, les demandes de Madame [T] seront déclarées recevables. II. Sur la demande d'expertise judiciaire : En application de l'article 145 du code de procédure civile, "s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé". Il convient de rappeler que, hors le cas d'un obstacle manifeste et dirimant à l'action qui pourrait être intentée au fond, l'allégation ou l'existence de contestations sérieuses n'est pas de nature à faire échec à la mise en œuvre des mesures visées à l'article 145 du code de procédure civile. L'application de ce texte n'implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Ladite mesure doit être ordonnée dès lors qu'il est constaté qu'un tel procès est possible, qu'il aurait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée, et que cette dernière ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et liberté fondamentaux d'autrui. Il convient de rappeler par ailleurs que les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile ne s'appliquent pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code. En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que la livraison du bien de Madame [T] est intervenue le 27 mars 2024. Cette dernière soutient avoir constaté des désordres dès son entrée dans les lieux, listés dans un constat d'entrée dans les lieux immédiatement dressé, relevant une non-conformité manifeste des finitions dans la salle de bain. Ainsi que le relève justement la défenderesse, ledit constat, constituant la pièce n°4 versée aux débats, est matérialisé par un courriel en date du 14 février 2024 émanant d'une association à laquelle Madame [T] semble adhérente qui, s'il fait effectivement état de malfaçons dans l'appartement, la salle de bains, le placard et la terrasse/jardin, n'est pas contradictoire au promoteur, et est antérieur à la livraison du bien. Il est constant qu'il appartient à l'acquéreur de prouver qu'il a émis des réserves à la livraison, ou dans le délai d'un mois après sa prise de possession (article 1642-1 du code civil), la charge de la preuve de la levée des réserves pesant sur le promoteur/constructeur. En l'absence de production du procès-verbal de livraison, il est impossible de savoir si lesdits désordres existaient à la livraison et, en cette occurrence, si certains n'auraient pas été levés postérieurement de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Par courrier en date du 14 janvier 2025, la société Cogedim Méditerranée s'est engagée à reprendre deux désordres qu'elle reconnaît lui avoir été signalés à la livraison, à savoir la peinture de la salle de bain, et la pose de grilles d'aération dans le box n°1033, en précisant que la société 2 AMC devait intervenir dans les plus brefs délais pour y remédier. La société Cogedim Méditerranée produit aux débats un quitus de levée des réserves afférent à la peinture de la salle de bain (murs et plafonds) en dates des 29 et 30 janvier 2025, signé par Madame [T]. Cette dernière ne justifiant pas de la persistance de ce désordre, il y a lieu de tenir sa levée acquise avec l'évidence requise en référé. La société Cogedim Méditerranée ne démontre pas que la réserve concernant la pose des grilles d'aération dans le box n°1033 aurait été effectuée. En outre, s'agissant des infiltrations affectant les garages, cette dernière limite son motif de contestation au fait que la demande porte sur des parties communes de l'immeuble ; ce faisant elle n'en conteste pas la réalité. Il s'en infère un motif légitime pour la demanderesse, de faire établir, avant tout procès, la réalité, la nature et l'origine des désordres qu'elle invoque à son préjudice, toutefois circonscrits au désordre décrit dans le courrier suscité du 14 janvier 2025 dont la levée n'est pas démontrée, à savoir la pose de grilles d'aération dans le box n°1033, et à ceux affectant ledit box. Il convient en conséquence, en application de l'article 145 susvisé, d'ordonner la mesure d'expertise qui est nécessaire en ce que d'une part elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d'ordre technique indispensables à la solution du litige, et d'autre part, se déroulera au contradictoire de la requise dont la responsabilité est, en définitive, susceptible d'être engagée. Les modalités de cette expertise, qui sera ordonnée aux frais de la demanderesse qui a intérêt à ce qu'elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance. III. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Il résulte de l'article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens. En l'absence, à ce stade de la procédure, de responsabilité clairement définie, chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu'elle a personnellement exposés. Pour le même motif, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Alain MIELI, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort. Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 32 et 145 du code de procédure civile, 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et 51 du décret du 17 mars 1967. Disons l'action de Madame [E] [T] recevable. Ordonnons une expertise. Désignons à cet effet : Madame [M] [P] née [H] [Adresse 8] [Localité 3] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : 04.92.94.98.13 Port. : 06.14.47.17.61 Courriel : [Courriel 10] en qualité d'expert, qui pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, avec pour mission de : 1°) se rendre sur les lieux, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec avis de réception ; 2°) se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et entendre, si besoin est, tous sachants ; notamment prendre connaissance du courrier de la société Cogedim Méditérannée en date du 14 janvier 2025, du compte-rendu d'intervention de la société Terre Nature, et des photographies des lieux ; 3°) vérifier la réalité des désordres allégués par la requérante, à savoir ceux affectant son box n°1033, et la réserve afférente à la pose de grilles d'aération dans ledit box ; les décrire 4°) rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés ; 5°) fournir tous les éléments permettant de déterminer s'ils ont leur origine en parties communes ou privatives de l'immeuble, et lesquelles de ces parties en sont affectées ; 6°) fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire si les désordres proviennent d'une erreur de conception, d'un vice des matériaux, d'une malfaçon dans la mise en œuvre, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des matériels, ou de toutes autres causes ; 7°) donner son avis, d'une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en faisant produire par les parties des devis qu'il appréciera et annexera au rapport et, d'autre part, sur le coût et la durée des travaux ; À défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif et estimatif des travaux propres à remédier aux désordres ; 8°) fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ; notamment, relever tout manquement ou défaillance de la société Koné dans le cadre de son obligation contractuelle de maintenance ; 9°) fournir éventuellement tous éléments d'appréciation des préjudices allégués et donner son avis en les chiffrant ; 10°) en cas d'urgence avérée relevée, en faire rapport aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises en préconisant toutes mesures conservatoires ; 11°) s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ; Disons que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l'ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l'article 276 du code de procédure civile. Disons que pour l'exécution de sa mission, l'expert commis s'entourera de tous renseignements utiles à charge d'en indiquer l'origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles et qu'il pourra éventuellement recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne. Disons que l'expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d'instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l'état de ses opérations. Disons qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement d'office par ce juge. Disons que Madame [E] [T] devra consigner auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Grasse, dans les deux mois suivant l'invitation qui lui en sera faite conformément à l'article 270 du code de procédure civile, la somme de 3.000 (trois mille) euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général. Disons qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. Disons qu'en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l'autre partie pourra consigner en ses lieux et place. Disons que, conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s'il y a lieu, ordonnera la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il détermine et qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l'expert déposera son rapport en l'état ; Disons que l'expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans les 12 mois de sa saisine, à moins qu'il ne refuse sa mission. Disons qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande. Disons que l'expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d'avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur. Disons que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites. Informons l'expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci. Disons que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle. Disons qu'à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, "un accedit de clôture" où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise. Disons que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l'original. Disons qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée aux parties Disons que, conformément aux dispositions de l'article 282 du code de procédure civile, le dépôt par l'expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception et disons que, s''il y a lieu, celles-ci adresseront à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception. Disons que, passé le délai imparti aux parties par l'article 282 précité pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l'expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni. Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d'honoraires, d'un délai d'un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l'ordonnance de taxe. Disons que chacune des parties conservera à sa charge les dépens de la présente instance qu'elle a personnellement engagés. Disons n'y avoir pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse. Le Greffier Le Juge des référés