Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/01699

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R E F E R E REFERE n° : N° RG 24/01699 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KFDN MINUTE n° : 2024/ 404 DATE : 11 Septembre 2024 PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSES S.C.I. AVELO, dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par Me Yannick POURREZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.A.S. ESID, dont le siège social est sis [Adresse 11] représentée par Me Yannick POURREZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDERESSES S.C.I. CEGEST, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Olivier REVAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.C.I. CEGISSY, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Olivier REVAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Yannick POURREZ Me Olivier REVAH 2 copies expertises copie dossier délivrées le Envoi par Comci à Me Yannick POURREZ Me Olivier REVAH EXPOSE DU LITIGE Par actes séparés du 26 février 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI AVELO et la SAS ESID ont fait assigner la SCI CEGEST et la SCI CEGISSY, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert relativement aux désordres affectant les locaux situés [Adresse 11], cadastrés section AR n° [Cadastre 5] à FREJUS, occupés par la SAS ESID au titre d’un bail commercial et acquis par la SCI AVELO de la SCI CEGEST et la SCI CEGISSY. Par conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2024, la SCI CEGEST et la SCI CEGISSY ont soulevé l’irrecevabilité de la demande et sur le fond, le rejet de de la demande. Il a été sollicité en outre, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de maître Olivier REVAH. Par conclusions notifiées par RVPA le 10 juin 2014, la SCI AVELO et la SAS ESID ont sollicité le rejet des demandes formulées par la SCI CEGEST et la SCI CEGISSY et ont réitéré leur demande d’expertise. A l’audience les parties présentes ont maintenu leurs demandes. A l’issue, elles ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande L’article 122 du code de procédure civile prévoit « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La SCI CEGEST et la SCI CEGISSY exposent que la SAS ESID ne justifie pas de sa qualité à agir, dans la mesure où les demanderesses entendent intenter au fond, une action sur le fondement de l’article 1641 du code civil, alors que la SAS ESID n’est pas partie à la vente du local litigieux, étant locataire. Or, si la SCI AVELO et la SAS ESID entendent se prévaloir de l’action en garantie de vices cachés au fond, s’agissant des relations contractuelles entre la SCI CEGEST, la SCI CEGISSY et la SCI AVELO, cette dernière reste pour autant tenue aux obligations prévues à l’article 1719 du code civil à l’égard du preneur et en l’occurrence la SAS ESID, qui occupe les locaux litigieux, de sorte que celle-ci justifie de sa qualité à agir sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Par conséquent, la demande de la SAS ESID sera recevable. Sur la demande d’expertise L'article 145 du code de procédure civile prévoit : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Suivant attestation de vente du 2 avril 2019, la SCI AVELO a acquis de la SCI CEGEST et la SCI CEGISSY la pleine propriété d’un ensemble immobilier comprenant cinq parkings, situés au premier sous-sol du bâtiment B et un local commercial au premier étage du bâtiment B, [Adresse 3] à [Adresse 8]. Suivant acte sous seing privé, la SCI AVELO a donné à bail commercial à la SAS ESID l’ensemble immobilier, comprenant le local et les parkings, situés [Adresse 11], cadastrés section AR n° [Cadastre 5] à FREJUS. Au vu du rapport d’intervention de recherche de fuite du 6 novembre 2020, il a été constaté la présence d’infiltrations d’eau dans les bureaux pendant les fortes pluies, qui proviennent d’anomalies d’étanchéité des grilles des menuiseries, des locaux techniques de climatisation, et de la porte fenêtre. La SCI AVELO et la SAS ESID produisent également un rapport de visite du 11 avril 2024 et un procès-verbal de constat du 24 mai 2024, faisant état de divers désordres liés au défaut d’étanchéité des fenêtres et constatant des traces d’humidité et moisissure dans les locaux litigieux. La SCI CEGEST et la SCI CEGISSY exposent qu’un expert judiciaire a déjà été désigné par ordonnance de référé du 16 octobre 2021, or même si les désordres portent sur le même ensemble immobilier, il résulte des pièces versées aux débats que l’affaire oppose le syndicat des copropriétaires de la copropriété au promoteur et maîtres d’ouvrages intervenus dans la construction du lotissement, en vue de la résolution de la situation litigieuse existante entre eux, l’objet du litige étant différent de celui de la présente instance, qui a pour but de rapporter des éléments de preuve en vue de la résolution du litige opposant vendeur/acquéreur et bailleur/preneur. Par ailleurs, en application des articles 1648 alinéa 1 et 2232 du code civil, l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie. La notion de vice telle que retenue dans l'article 1648 du code civil, ne saurait se confondre avec celle de désordre. Ainsi, le fait d'avoir relevé certains désordres n'implique pas ipso facto la connaissance de l’ampleur ceux-ci ni celle d’éventuels vices, raison pour laquelle une expertise judiciaire est sollicitée, de sorte que l’action n’est manifestement pas vouée à l’échec. En l’état de la nature des désordres constatés, au regard de l’obligation générale de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail et de jouissance paisible ainsi que l’obligation de garantie des vices cachés à laquelle est tenue les vendeurs de l’ensemble immobilier, la SCI CEGEST et la SCI CEGISSY justifient d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise, qui sera ordonnée à leur frais avancés, eu égard à la nature de leur demande. La SCI CEGEST et la SCI CEGISSY conserveront la charge des dépens, sans qu’elles ne supportent les frais irrépétibles de ses adversaires, n’étant pas pour autant considéré comme partie perdante à leur propre procès au sens de l’article 700 du code de procédure civile, la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous Alexandra MATTIOLI, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Vu l'article 145 du code de procédure civile, DECLARONS la demande formulée par la SAS ESID recevable ; ORDONNONS une expertise, COMMETTONS pour y procéder : [W] [G] [Adresse 4] Fax : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] 2015-2023 Mèl : [Courriel 10] Qui aura pour mission de : - se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des pièces contractuelles ; - se rendre sur les lieux situés [Adresse 11] à [Localité 9]; - dire si les locaux présentent les désordres relatés dans l’assignation et constatés dans le rapport d’intervention de recherche de fuite du 6 novembre 2020, le rapport de visite du 11 avril 2024 et le procès-verbal de constat du 24 mai 2024 ; les décrire ; en rechercher l'origine et les causes ; - donner son avis sur leur caractère apparents ou cachés des désordres pour un acheteur profane normalement diligent en fonction des éléments portés à sa connaissance lors de la vente et sur la connaissance du vendeur desdits désordres ; - dire s'ils rendent le bien impropre à l'usage auquel il était destiné ou le diminue et dans quelle proportion ; - décrire les travaux de réparation permettant d'y remédier, en chiffrer le coût au moyen de devis et la durée ; - fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis ; Disons que la SCI AVELO et la SAS ESID devront consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 12 novembre 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre milles euros (4.000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert;   Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;   Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;   Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges;   Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;   Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;   Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;    Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D'UN MOIS ;   Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 12 mai 2025, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;   Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;   Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui assurera le contrôle et s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ; CONDAMNONS la SCI AVELO et la SAS ESID aux dépens ; DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRESIDENTE