Cour d'appel, 31 mai 2023. 22/06177

N° RG 22/06177 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OQCH Décision du Juridiction de proximité de VILLEURBANNE référé du 16 juin 2022 RG : 1222000024 ch n° [H] C/ S.C.I. [Y] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 31 Mai 2023 APPELANTE : Madame [D] [H] née le 18 Mai 1955 à Tafna Renchi (ALGERIE), de nationalité française, demeurant ci-devant [Adresse 1], et actuellement sans domicile fixe. (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/014595 du 08/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon) Représentée par Me Alain DUFLOT de la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 25 INTIMÉE : La SCI [Y], SCI au capital de 8 000 euros, immatriculée sous le numéro 822 426 383 du registre du commerce et des sociétés LYON, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice Représentée par Me Sophie BONNET-SAINT-GEORGES, avocat au barreau de LYON, toque : 1187 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 04 Avril 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Avril 2023 Date de mise à disposition : 31 Mai 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Karen STELLA, conseiller, en application de l'article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Mme [D] [H] a été propriétaire d'un appartement dans l'ensemble immobilier ' le belledonne II ' [Adresse 1]. L'appartement a fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière. La société civile immobilière [Y] a acquis l'appartement suivant jugement d'adjudication du 25 février 2021. Par acte du 10 mai 2021, la SCI [Y] a fait un délivrer à Mme [H] un commandement de quitter les lieux au plus tard le 10 juillet 2021. Par assignation du 25 février 2022 la société civile immobilière [Y] a fait citer Mme [H] devant le juge des référés aux fins de la voir condamnée à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 900 € à compter du 1er mars 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux, la voir condamnée à lui verser la somme de 9 900 € à titre de provision sur les indemnités d'occupation pour la période du 1er mars 2021 au 31 janvier 2022, outre une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 et le bénéfice de sa condamnation aux dépens de l'instance. Par ordonnance du 16 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Villeurbanne, a : Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais des à présent : ' condamné Mme [D] [H] à verser à la société civile immobilière [Y] la somme provisionnelle de 624 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux, ' dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de l'article 700 du Code de procédure civile et des autres demandes, ' condamné Mme [D] [H] aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de quitter les lieux. Par conclusions d'appelant n°2 régularisées le 28 décembre 2022, Mme [D] [H] sollicite voir : Vu les dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, Vu l'ordonnance de référé rendue le 16 juin 2022, ' Dire et juger recevable et bien fondé l'appel formé par Madame [H] à l'encontre de l'ordonnance susvisée. En conséquence, ' Réformer la décision susvisée dans toutes ses dispositions, ' Fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 468,00 € mensuels, ' Fixer la date de calcul de l'indemnité d'occupation au 1er janvier 2022 ou à défaut, au 1er juin 2021 et la date de fin d'indemnité au 1er septembre 2022, ' Condamner la SCI [Y] à rembourser à la concluante, les sommes perçues au titre de l'exécution. Subsidiairement, ' Accorder à Madame [H] des délais de paiement de 24 mois afin de s'acquitter de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, et ce d'autant que la SCI [Y] a perçu la totalité des sommes sollicitées. ' Rejeter la demande de condamnation de Madame [H] à prendre en charge le coût du commandement de quitter les lieux. ' Condamner la SCI [Y] à verser à la concluante la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait principalement valoir : - le montant de l'indemnité d'occupation sollicitée par la société [Y] à hauteur de 11,53 euros/mois/m² est sur-évalué. Elle-même a produit des évaluations pertinentes proches de 6 euros/mois/m². Par ailleurs la commune de [Localité 4] est limitrophe avec la zone quatre de la commune de [Localité 5] où est mis en place la fixation du loyer de référence. - la date d'application de l'indemnité d'occupation ne doit courir qu'à compter du 1er janvier 2022 ou le cas échéant le 1er juin 2021. Il ne s'agit pas d'une demande nouvelle mais d'une contestation découlant du dispositif du jugement. - la SCI [Y] n'a pas attendu l'issue de la procédure pour saisir une somme supérieure à la créance alléguée. Mme [H] est dans une situation financière particulièrement difficile handicapé à 80 % âgée de 68 ans sans autre ressource que l'AAH. - Mme [H] ayant fait l'objet d'une expulsion le 5 septembre 2022 il a été mis fin à l'indemnité d'occupation. Elle attend toujours de percevoir le solde du prix de vente devant lui revenir alors que la SCI a saisi sur son compte la totalité des sommes réclamées et même des prétendues indemnités d'occupation pour octobre et novembre 2022 et indemnité pour frais irrépétibles injustifiés. Par conclusions régularisées le 27 mars 2023, la SCI [Y] sollicite voir : Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, INFIRMER partiellement le jugement en ce qu'il a : Condamné Madame [D] [H] à verser à la SCI [Y] la somme provisionnelle de 624 € par mois à titre d'indemnité, Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de l'article 700 du Code de procédure civile. ET STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNER Madame [D] [H] à verser à la SCI [Y] une indemnité d'occupation mensuelle de 900 €, à compter du 1er mars 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux, CONDAMNER à ce titre Madame [D] [H] à verser à la SCI [Y] la somme de 16 380 € à titre de provision sur indemnités d'occupation pour la période du 1er mars 2021 au 6 septembre 2022, DECLARER irrecevable la demande nouvelle de Madame [H] de report de la date de calcul de l'indemnité d'occupation, DEBOUTER Madame [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires, CONDAMNER Madame [H] à verser à la SCI [Y] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance, CONDAMNER Madame [H] à verser à la SCI [Y] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, CONDAMNER Madame [H] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'huissier exposés par la SCI [Y] à l'encontre de Madame [H], CONFIRMER l'ordonnance de référé pour le surplus. Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait principalement valoir que : la demande de minoration n'est pas justifiée, le prix moyen de location mètres carrés est de 12 €. Le total des charges de copropriété afférentes à l'appartement s'élève à 264,85 € par mois dont 127,05 € au titre du chauffage et des consommations d'eau, Mme [H] a profité seul d'un appartement de 78 m² de type 4, La demande tendant à voir reporter la date d'application de l'indemnité d'occupation est une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel, Mme [H] occupe le bien sans droit ni titre depuis le jugement du 25 février 2021, Mme [H] qui demande des délais de paiement ne justifie pas de sa situation, Elle dispose de 34'647 € provenant du prix de vente de l'appartement tandis que la SCI [Y] a souscrit un crédit pour l'acquisition du bien, M. et Mme [Y] ont dû aider financièrement leur fille et ses enfants et non plus faire face aux demandes de paiement des charges de copropriété, Mme [H] n'a jamais offert de régler le moindre centime. Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures. MOTIFS En application de l'article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'execution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation : La SCI [Y] a en sa demande de fixation à la somme de 900 € a retenu un prix de 11,53 € par mois par mètre carré tandis que Mme [H] sollicite la prise en compte d'un prix de 6 € par mètre carré. L'appartement litigieux est de type T4, composé d'une salle de séjour avec loggia en façade sud-est, chambre, cuisine donnant sur un séchoir, salle de bain WC, hall, dégagement ainsi qu'une cave. Il est situé certes dans une commune limitrophe de [Localité 5], maisVaulx-en-Velin n'est pas concernée par l'encadrement des loyers. Mme [H] ne justifie pas d'annonces d'appartements à louer car sa pièce n° 5 est en réalité le procès-verbal d'expulsion. La SCI produit copie d'une annonce sur le site Leboncoin non datée, proposant au prix de 1 105 € charges comprises, un appartment de 4 pièces, trois chambres, cuisine équipée, chauffage collectif inclus, d'une surface de 78,42 m², au troisième étage avec balcon, ascenseur, double garage, dans un immeuble construit en 2019, tram au pied de la résidence. Ce logement dans un immeuble récent n'est pas similaire à celui acquis. L'intimée produit une seconde annonce de location non datée d'un appartement de 4 pièces, 3 chambres 77 m² au 8ème étage d'un immeuble décrit comme bien entretenu avec vue imprenable sur [Localité 3] et le Forez, cuisine équipée, balcon filant, ascenseur, nombreuses places de parking en surface dans le quartier [Adresse 2], et ce pour un loyer mensuel de 915 € charges comprises. L'intimée produit également une estimation du site se loger.com non datée relative au prix de location au mètre carré chemin des rames àVaulx-en-Velin et mentionnant un prix moyen de 12 euros le mètre carré. Elle rappelle que le bien litigieux bénéficie du chauffage, gaz, eau chaude, eau froide collectifs. La cour considère que le premier juge a exactement considéré la situation en retenant que l'appartement litigieux non récent a fait l'objet d'une donation en 2001, que vu les difficultés financières de Mme [H] et la saisie immobilière ayant suivi le non règlement des charges de copropriété, il était difficile d'imaginer un appartement parfaitement entretenu et équipé. Au surplus, la cour rappelle que l'appartement a été acquis au prix de 79 000 €. En retenant une valeur de huit euros par mètre carré charges comprises, le premier juge a évalué avec pertinence le montant de l'indemnité d'occupation, soit un montant de 624 €. Mme [H] considère que l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge à compter du 1er mars 2021 ne doit courir qu'à compter du 1er janvier 2022. Il ne s'agit pas d'une prétention nouvelle irrecevable au sens de l'article 564 du Code de procédure civile puisque Mme [H] est en défense bien qu'appelante et que l'article susvisé permet de nouvelles prétentions pour faire écarter les prétentions adverses. L'appelante soutient que le jugement d'adjudication n'a été signifiée que le 17 mars 2021, qu'à partir de cette date la SCI n'avait pas encore la disposition du bien eu égard aux délais de surenchère et de recours, qu'un commandement de quitter les lieux ne lui a été adressé que le 10 mai 2021, qu'une demande de fixation de l'indemnité d'occupation n'a été faite que le 24 janvier 2022, et qu'une expulsion est intervenue en septembre 2022. Or, par application de l'article L 322-10 du Code des procédures civiles d'exécution, la SCI [Y] est devenue propriétaire de l'appartement à cette date. Elle est fondée à réclamer à compter du 1er mars 2021, en l'absence de délivrance du bien par Mme [H], le paiement d'une indemnité d'occupation. La cour confirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné Mme [H] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2021 mais retient en considération du procès-verbal d'expulsion en date du 6 septembre 2022, que les lieux ont été libérés à cette date. En conséquence, Mme [H] est condamnée à payer à la SCI [Y], la somme provisonnelle de 624 X 18 mois pour la période de mars 2021 à août 2022 inclus outre 6 jours en septembre 2022, soit 11 232 + 124 = 11 356 €. Sur la demande de délais de paiement : L'article 1343-5 du Code civil prévoit notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur est en considération des besoins du créancier, reporter, échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Si Mme [H] fait valoir la précarité de sa situation, elle ne démontre d'aucun versement même pas du montant auquel elle a demandé la fixation de l'indemnité. La SCI [Y], SCI familiale invoque elle aussi des difficultés, produisant ainsi un jugement du 20 octobre 2022 la condamnant sur assignation du syndicat des copropriétaires de l'appartement litigieux au paiement de la somme de 5 394,24 € en principal au titre des charges de copropriété. La demande de délais de paiement doit être rejetée. Sur les mesures accessoires : L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. La cour confirme la décision attaquée sur les dépens et sur la non-application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, en équité. Succombant, Mme [H] doit supporter les dépens d'appel et en équité est condamnée à payer à l'intimée la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme la décision attaquée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [D] [H] à verser à la société civile immobilière [Y] la somme provisionnelle de 624 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2021, jusqu'à parfaite libération des lieux. Statuant à nouveau compte tenu de l'évolution du litige, Condamne Mme [D] [H] à payer à la société civile immobilière [Y] la somme provisionnelle de 11 356 € au titre de l'indemnité d'occupation due du 1er mars 2021 au 6 septembre 2022. Y ajoutant, Condamne Mme [D] [H] aux dépens d'appel, Condamne en cause d'appel Mme [D] [H] à payer à la SCI [Y], la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ, Karen STELLA, Conseiller