Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/02297

RG 24/02297 MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Octobre 2024 N° RC 24/02297 DÉCISION réputée contracdictoire et en premier ressort S.A.S FONCIERE TP, inscrite au RCS de POITIERS sous le n° 384 080 719 ET : [U] [P] [B] [I] Débats à l'audience du 26 Septembre 2024 Le copie exécutoire et copie à : Me DE LA RUFFIE copie à : Monsieur Le Prefet d’Indre et Loire copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS TENUE le 25 Octobre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 7], COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 26 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : S.A.S FONCIERE TP, inscrite au RCS de POITIERS sous le n° 384 080 719, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Monsieur [U] [P] né le 22 Décembre 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6] non comparant Monsieur [B] [I] né le 09 Décembre 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] non comparant D'autre Part ; EXPOSE DU LITIGE Par acte du 7 avril 2015, la SAS FONCIERE TP a confié à la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU la gestion de divers biens immobiliers. Par acte sous seing privé signé par voie électronique du 6 décembre 2021 à effet du 23 décembre 2021, la SAS FONCIERE TP, représentée par son mandataire la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I] portant sur un logement situé [Adresse 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 493 € et 56 € de provisions pour charges . Par courrier du 19 juin 2023, Monsieur [B] [I] donnait congé dont le bailleur accusait réception par retour en date du 28 juin lui précisant qu’il restait solidaire des loyers et charges six mois après son préavis, soit jusqu’au 23 mars 2024. Invoquant des loyers impayés, les 11 et 23 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. La SAS FONCIERE TP a ainsi fait assigner Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I] par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; - dire et juger en conséquence que Madame [U] [P] se trouve être occupante sans droit ni titre ; - prononcer son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - condamner solidairement Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I] au paiement à titre provisionnel de : - la somme de 4 222.41 € correspondant aux loyers impayés arrêtés au 2 avril 2024, - une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d’avril 2024 inclus, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et jusqu’à complète libération des lieux ; - condamner solidairement Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I] à lui verser la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant notamment le coût des commandements de payer et les frais de signification à la CCAPEX. A l’audience du 26 septembre 2024, la SAS FONCIERE TP - représentée par son Conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6 557.61 €. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice remis à étude pour Madame [U] [P] et par citation à Parquet pour Monsieur [B] [I], ils ne sont ni présents ni représentés. Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, suite à non réponse aux propositions de rendez vous de la Maison de [5]. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la délivrance de l'assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 6 mai 2024 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 6 décembre 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024 à Madame [U] [P] et le 23 janvier 2024 à Monsieur [B] [I] et portant sur la somme de 2 868,29 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiées et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I] n'ont pas réglé l'arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mars 2024. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 6 décembre 2021, le commandement de payer délivré les 11 et 23 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 5 septembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 6 557,61 €. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. L’article 8-1 IVde la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité d’un colocataire prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l'expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Monsieur [B] [I] a donné congé le 19 juin 2023. Il reste solidaire de la dette 6 mois après la fin de son préavis soit jusqu’au 23 mars 2024. A la date du 23 mars 2024, la dette locative s’élève selon décompte produit à 3 638,37 € dont il conviendra de déduire les frais de relance imputés à tort aux locataires, ces frais restant à la charge du bailleur en application de l'article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, il convient de déduire à ce titre la somme de 156 €. Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I] seront solidairement condamnés à régler à la SAS FONCIERE TP la somme de 3 482,37 € (3 638,37 €- 156 €). Madame [U] [P] sera condamnée à verser à la SAS FONCIERE TP la somme de 2 019,14 € au titre des impayés de loyers et de charges du 24 mars 2024 au 5 septembre 2024, échéance de septembre comprise. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, ni Madame [U] [P] ni Monsieur [B] [I] n’étaient présents à l’audience. A défaut d’informations sur leur capacité financière, en l’absence de réglement des loyers depuis juillet 2023, il n'y aura pas lieu d’ accorder d'office des délais de paiement. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 12 mars 2024 et d'ordonner l'expulsion des occupants. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Madame [U] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer délivrés et de leur dénonciation à la CCAPEX à la charge solidaire de Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I]. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Condamne solidairement Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I] à payer à la SCI FONCIERE TP la somme de 3 482,37 € (TROIS MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS, TRENTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 mars 2024 ; Condamne Madame [U] [P] à payer à la SCI FONCIERE TP la somme de 2019,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 septembre 2024 ; Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mars 2024 ; Dit que Madame [U] [P] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ; Ordonne en conséquence à Madame [U] [P] de restituer les lieux loués ; Dit qu'à défaut, par Madame [U] [P], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 6], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; RG 24/02297 Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [U] [P] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution; Condamne Madame [U] [P] à payer à la SAS FONCIERE TP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, à compter de l’échéance de octobre 2024 payable au 1er octobre 2024; et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement Madame [U] [P] et Monsieur [B] [I] aux entiers dépens de l’instance ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt cinq octobre deux mille vingt-quatre par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection