Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4]
■
N° RG 24/52764 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MXC
N° : 6
Assignation du :
03 Avril 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 novembre 2024
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDEUR
Monsieur [R] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Sandrine LEBAR, avocat au barreau de PARIS - #E0058
DEFENDERESSE
La société SUTHAN
[Adresse 1]
[Localité 3]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 24 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées,
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 18 juin 2018, M. [F] [Y] a donné à bail commercial à la SASU SUTHAN des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer de 990 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
M. [R] [V], venant aux droits de M. [F] [Y], a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 6 février 2024, à la SASU SUTHAN, pour une somme de 2574,94 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er février 2024.
Par acte d’huissier du 3 avril 2024, M. [R] [V] a fait assigner la SASU SUTHAN devant la juridiction des référés aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SASU SUTHAN et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la SASU SUTHAN à payer à M. [R] [V] la somme provisionnelle de 2.609,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024,
- condamner la SASU SUTHAN au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 20%, augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
- condamner la SASU SUTHAN au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
L’affaire a été retenue le 30 mai 2024. Le demandeur a maintenu les termes de son assignation.
Régulièrement assignée par acte remis en l'étude, la SASU SUTHAN n'a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024, date à laquelle les débats ont été réouverts au 24 octobre 2024, pour que le demandeur justifie de sa qualité.
À l’audience du 24 octobre 2024, le demandeur a produit l’acte de liquidation partage de la succession de M. [Y], démontrant sa qualité de bailleur.
Le défendeur n’a pas comparu.
La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.
Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondé.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,
L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024, date de la présente ordonnance.
MOTIFS
I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 14.8 du bail) et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, M. [R] [V] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 2.574,94 euros, mensualité de février 2024 incluse.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 7 mars 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
II - Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SASU SUTHAN et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
III - Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 20% en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [R] [V], l'obligation de la SASU SUTHAN au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2609,49 euros (échéance du mois de mars 2024 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU SUTHAN, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Il convient de relever que le décompte fait état d’une somme de 2609,69 euros, mais le demandeur ayant sollicité 2609,49 euros, c’est cette dernière somme qui doit être retenue, le juge ne pouvant statuer au-delà des prétentions.
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
IV - Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SASU SUTHAN, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l’espèce l’équite commande, compte-tenu du montant de la dette et des efforts de paiement réguliers du preneur, de rejeter la demande formulée au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 mars 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU SUTHAN et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU SUTHAN, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la SASU SUTHAN à payer à M. [R] [V] la somme de 2609,49 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er mars 2014 (mensualité de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties, y compris la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SASU SUTHAN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à [Localité 4] le 27 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ
