Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/05476

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024 (n° 435 , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05476 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEBA Décision déférée à la cour : ordonnance du 12 janvier 2024 - président du TJ d'[Localité 13] - RG n° 23/00869 APPELANT Me [P] [O], administrateur judiciaire [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Benjamin MOISAN de l a SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 Ayant pour avocat plaidant Me Yves-Marie LE CORFF de l'association d'avocats FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES [11], établissement public à caractère industriel et commercial, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 5] [Localité 6] VILLE DE [Localité 15], représentée par son Maire en exercice [Adresse 2] [Localité 8] Représentés par Me Tanguy SALAÛN de la SCP D'AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LAS CASES 18 SIS 2/4/6/8/10/12/14 [Adresse 24], représenté par la SELARL [R] [22], administrateur provisoire, prise en la personne de Maître [N] [S] [Adresse 19] [Localité 7] Représentée par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Michel RISPE, président de chambre Anne-Gaël BLANC, conseillère Valérie GEORGET, conseillère Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition. ******** Le [Adresse 23] [Localité 15] [Adresse 16] situé à [Localité 15] (91) est l'une des plus grandes copropriétés françaises. L'équilibre financier cette copropriété a été gravement compromis. Sur requête du procureur de la République d'Evry, par ordonnances du 3 février 2012 puis du 16 décembre 2014 le président du tribunal de grande instance d'Evry a désigné M. [O] administrateur provisoire du syndicat secondaire [20]. Il a été donné notamment pour mission à M. [O] de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et d'exercer à cette fin les pouvoirs du syndic et ceux de l'assemblée générale des copropriétaires sauf en ce que prévoit l'article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965. La désignation de M. [O] a été renouvelée régulièrement. Sa mission a pris fin le 17 décembre 2019 par la désignation, en remplacement, de Mme [D] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat secondaire [20]. Par jugement du 24 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a notamment : autorisé la division du syndicat principal de [Localité 15] [17] en 33 syndicats autonomes; dit que le jugement prononçant la division du syndicat principal de [Localité 15] [17] emporte dissolution du syndicat principal de [Localité 15] [17] ; homologué les règlements de copropriété ainsi que les états descriptifs de division des 33 syndicats de copropriétaires issus de la division du syndicat principal de [Localité 15] [17], en ce compris la possibilité d'une division en volumes des tranches de parkings souterrains 80, 81-83-84, conformément aux rapports dressés par M. [M], géomètre-Expert ; fixé la date d'effet de la dissolution du syndicat principal [Localité 15] [17] au 1er janvier 2022 ; ordonné la poursuite jusqu'à son terme du mandat de l'administrateur provisoire, Mme [D], en mission au jour de la division judiciaire pour les syndicats dont elle est charge ; rappelé que les syndicats de copropriétaires issus des syndicats secondaires préexistants à la division du syndicat principal viendront aux droits et à l'ensemble de leurs engagements et obligations respectifs de ces syndicats, au jour de la dissolution, soit le 1er janvier 2022 ; rappelé que les copropriétaires demeurent libres, aux termes de la prochaine assemblée générale, de choisir, selon les modalités prévues par la loi du 10 juillet 1965, leur syndic de copropriété ; désigné la société [9] en qualité d'administrateur provisoire en charge de la liquidation du syndicat principal de [Localité 15] [17]. L'établissement public foncier [18] (ci-après '[10]') et la ville de Grigny invoquant des manquements de M. [O] dans l'administration provisoire, ont, par actes extrajudiciaires du 24 et du 30 août 2023, fait assigner ce dernier et le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] représenté par Mme [D] en qualité d'administrateur provisoire, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de, notamment, ordonner une expertise comptable. Par ordonnance contradictoire du 12 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a : dit n'y avoir lieu à référé sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [O] ; ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert : [Adresse 14] [Adresse 3] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : 01.48.28.81.70 Email : [Courriel 26] avec mission de : se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, et notamment l'ensemble des comptes, pièces comptables, courriers, rapports, décisions judiciaires, actes de recouvrement de créance et toutes pièces relatives à l'accomplissement des missions d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] entre le 3 février 2012 et le 10 juillet 2013 puis entre le 16 décembre 2014 et le 17 décembre 2019; convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, ainsi que toute personne utile, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; décrire en détail les actions menées par l'administrateur provisoire dans le cadre de sa mission, et évaluer les difficultés éventuelles auxquelles il a pu être confronté; dire s'il existe des manquements, carences ou négligences susceptibles d'engager la responsabilité de l'administrateur provisoire ; décrire les éventuels impacts de ces manquements sur la copropriété concernée, sur les copropriétaires pris individuellement et dire dans si ces manquements ont eu un impact sur l'Orcod-in de [Localité 15] II et en évaluer l'ampleur ; fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ; plus généralement fournir tous renseignements susceptibles de parvenir à la solution du litige dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné l'EPIC [12] ([10]) et la [25] [Localité 15], in solidum, aux dépens de la procédure. Par déclaration du 13 mars 2024, M. [O] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a: dit n'y avoir lieu à référé sur les fins de non recevoir soulevées par M. [O] ; ordonné une expertise ; dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mai 2024, M. [O] demande à la cour de : infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [O] et ordonné une expertise comptable, statuant à nouveau, déclarer irrecevables les demandes de l'EPFIF et de la ville de [Localité 15] pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ; subsidiairement, débouter l'EPFIF et la [25] [Localité 15] de leur demande d'expertise et de l'ensemble de leurs demandes ; condamner l'EPFIF et la [25] [Localité 15] à payer chacun à M. [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner les mêmes en tous les dépens. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] demande à la cour de : constater les protestations et réserves d'usage du syndicat des copropriétaires au titre de la demande d'expertise formée ; condamner M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 12 juin 2024, l'EPFIF et la [25] [Localité 15] demandent à la cour de : confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance n° RG 23/00886 du juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry en date du 12 janvier 2024 ; condamner M. [O] à verser à l'EPFIF et à la [25] [Localité 15] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024. Sur ce, Sur les fins de non-recevoir Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. - Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité et intérêt à agir de l'EPFIF M. [O] soutient que l'EPFIF est irrecevable à solliciter une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile car il n'a ni qualité ni intérêt à agir. Il expose que la désignation de l'expert est demandée 'afin que soit établie contradictoirement la réalité comptable et matérielle des préjudices causés à la copropriété et aux copropriétaires' de sorte que l'EPFIF n'exerce pas une action concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Il conteste que le rapport de mission du nouvel administrateur provisoire, pour la période 2019-2020, caractérise un intérêt et une qualité à agir. Mais ainsi que relevé par l'EPFIF, l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. La qualité de copropriétaire de l'EPFIF n'est pas contestée. En outre, le rapport de mission du nouvel administrateur provisoire pour la période 2019-2020 (pièce n° 12 de l'EPFIF) indique que, lors de la reprise des comptes établis précédemment par M. [O], les comptes individuels n'avaient pas été régularisés depuis 2011 et que les soldes des comptes des copropriétaires étaient erronés depuis des années, l'écart en négatif étant de 48 000 euros. Ce même rapport précise que les comptes 2018 et 2019 ont été saisis par le cabinet Précaire et qu'il a lui-même approuvé les comptes de 2017 à 2019. Il affirme qu'aucune procédure de recouvrement n'a été engagée depuis des années à l'égard des copropriétaires débiteurs alors que le montant de la dette s'élevait au jour du rapport à 825 732, 80 euros. La régularisation des comptes par l'actuel administrateur provisoire et l'appel de la différence de 48 000 euros ne privent pas l'EPFIF de son intérêt à agir dès lors que cette régularisation ne supprime pas de facto les préjudices éventuellement subis. L'EPFIF est donc fondé à soutenir qu'il dispose d'un intérêt légitime à demander la désignation d'un expert afin que puissent être déterminées, le cas échéant, les carences de M. [O] à titre personnel dans l'accomplissement de ses missions d'administrateur provisoire ainsi que les préjudices ayant pu en résulter. Il sera ajouté que l'EPFIF a été désigné pour conduire l'opération de requalification de copropriétés dégradées d'intérêt national dite '[Localité 15] II' par décret n°2016-1439 du 26 octobre 2016 incluant la mission de mettre en oeuvre, conformément aux articles L. 321-1-1 du code de l'urbanisme et L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation : un dispositif d'intervention immobilière et foncière, incluant des actions d'acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété, un plan de sauvegarde et une procédure d'administration provisoire renforcée telle que prévue à l'article 29-11 de la loi du 10 juillet 1965, si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l'immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier. Cette circonstance conforte la qualité et l'intérêt à agir de l'EPFIF en désignation d'un expert comptable chargé d'examiner les conditions d'exécution de la mission de l'administrateur provisoire. La fin de non-recevoir soulevée par M. [O] sera rejetée. Le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé sur la fin de non-recevoir alors qu'il convenait de la rejeter. Pour ce seul motif, l'ordonnance sera infirmée de ce chef. - Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et intérêt à agir de la ville de [Localité 15] M. [O] affirme que la ville de [Localité 15], qui n'est pas copropriétaire, ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à solliciter une expertise comptable. Il estime que la circonstance que la ville de [Localité 15] soit signataire de la convention entre partenaires publics de l'opération d'intérêt général de requalification de la copropriété dégradée de [Localité 15] II ou qu'elle puisse solliciter la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas de nature à caractériser un préjudice personnel qui lui donnerait qualité et intérêt à agir. Mais la [25] [Localité 15] oppose qu'elle est signataire de la convention du 19 avril 2017 conclue entre partenaires publics pour la mise en 'uvre de l'Orcod-In de [Localité 15] II, outil destiné à aider les copropriétés fragilisées ou en difficulté. Elle ajoute que les dysfonctionnements des copropriétés au sein du quartier de [Localité 15] II nécessitent une mobilisation exceptionnelle des services de la ville qui pèsent sur le budget municipal et fait valoir un préjudice moral et d'image. Ainsi que relevé supra, la régularisation des comptes par l'actuel administrateur provisoire et l'appel de la différence de 48 000 euros ne privent pas l'EPFIF de son intérêt à agir dès lors que cette régularisation ne supprime pas de facto les préjudices éventuellement subis. La [25] [Localité 15] justifie, en conséquence, de sa qualité et de son intérêt à agir aux fins de voir ordonner une expertise portant sur l'exercice de la mission de l'administrateur judiciaire du syndicat secondaire [20]. La fin de non-recevoir soulevée par M. [O] sera rejetée. Le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé sur la fin de non-recevoir alors qu'il convenait de la rejeter. Pour ce seul motif, l'ordonnance sera infirmée de ce chef. Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction. Pour la mise en oeuvre de ces dispositions, il appartient au juge d'apprécier la perspective d'un litige futur ou éventuel et de caractériser l'existence d'un motif légitime de rechercher ou de conserver des éléments de preuve. Le caractère légitime d'une demande de mesure d'instruction in futurum suppose que soit établie l'existence d'éléments rendant plausible le bien-fondé de l'action en justice envisagée et que la mesure sollicitée présente une utilité. L'application de ce texte n'implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. Au cas d'espèce, M. [O] a été l'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 21] du 3 février 2012 au 10 juillet 2013 puis du 16 décembre 2014 au 17 septembre 2019. Pour établir l'utilité de la mesure d'expertise, l'EPFIF et la ville de [Localité 15] soutiennent qu'au regard des missions qui lui avaient été confiées, ainsi que des pouvoirs dont il disposait, M. [O] s'est montré défaillant, en particulier du fait de l'absence d'établissement des comptes en temps utile, de l'absence totale ou partielle d'établissement des budgets, des contrats et procès-verbaux faisant partie de l'accomplissement normal de sa mission, et de l'absence de toute action de recouvrement des créances du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] auprès des copropriétaires et autres débiteurs. Ils soutiennent que M. [O] n'a jamais demandé au juge, comme il aurait pu le faire, à être assisté par un tiers compétent, ce que la technicité de ses missions aurait pourtant justifié. Ils reprochent en outre à M. [O] de ne pas avoir réalisé les diligences utiles pour bénéficier des aides à la gestion de l'Anah pour le financement des actions de recouvrement. Ils précisent qu'ils ne disposent pas des compétences techniques nécessaires pour analyser les documents remis par M. [O] à son successeur et qu'au regard de la complexité de l'affaire, l'avis d'un expert avisé est indispensable. M. [O] objecte que la mesure d'expertise, inutile, n'a pas vocation à suppléer la carence des demandeurs dans l'administration de la preuve. Il affirme, en premier lieu, que tous les documents que l'expert est chargé de réunir ont été remis à Mme [D], actuel administrateur provisoire, et qu'ils peuvent être consultés par les intimés. Cependant, la remise des documents à l'expert a pour objectif de lui permettre de procéder à leur analyse technique, de sorte que leur possible consultation par l'EPFIF et la ville de [Localité 15] ne prive pas leur demande d'expertise du motif légitime exigé par l'article 145 précité. De même, il est indifférent que l'actuel administrateur provisoire ait régularisé l'approbation des comptes et appelé le solde négatif de 48 000 euros. Il n'est, en effet, pas établi, à ce stade, que cette régularisation ait supprimé les préjudices éventuellement subis par l'EPFIF et la ville de [Localité 15]. Au regard du rapport de mission établi par Mme [D] le 1er septembre 2020, faisant état de charges impayées par des copropriétaires pendant des années sans action aux fins de recouvrement et d'absence de régularisation sur les comptes individuels des copropriétaires depuis 2011, le premier juge a, à juste titre, considéré que la mission de l'expert devait porter sur toute la période au cours de laquelle M. [O] a été désigné administrateur provisoire. Enfin, contrairement à ce que soutient l'appelant, il entre dans la mission de l'expert de se prononcer sur les éventuels manquements de M. [O] et sur leur lien avec de potentiels préjudices subis par les copropriétaires, la copropriété et leur impact sur le dispositif Orcod-in de [Localité 15] II. M. [O] pourra au cours des opérations d'expertise remettre tous les documents qu'il estime utiles à la manifestation de la vérité, notamment ses rapports de mission des années 2017, 2018 et 2019, et faire valoir ses propres arguments. Il résulte des motifs qui précèdent que l'EPFIF et la ville de [Localité 15] justifient d'un motif légitime à voir ordonner une expertise qui améliorera leur situation probatoire dans la perspective d'un potentiel procès qui n'est pas manifestement voué à l'échec. Dans ces conditions, le premier juge a, à juste titre, ordonné une expertise. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'ordonnance sera confirmée des chefs relatifs aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. La mesure d'expertise, fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, est ordonnée dans l'intérêt exclusif de l'EPFIF et de la ville de [Localité 15] . Ceux-ci seront donc condamnés aux dépens d'appel. Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [O] ; Statuant à nouveau du chef infirmé, Rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. [O] ; Y ajoutant, Condamne in solidum l'EPFIF et la [25] [Localité 15] aux dépens ; Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT