Tribunal judiciaire, 23 juin 2025. 25/00045

TRIBUNAL JUDICIAIRE Annexe Avenue Feuchères 5, avenue Feuchères 30000 NÎMES Minute N° N° RG 25/00045 - N° Portalis DBX2-W-B7I-K2OR [D] [G] C/ [C] [O], [E] [F] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DE REFERE DU 23 JUIN 2025 DEMANDEUR: M. [D] [G] né le 27 Février 1953 à NIMES (GARD) 2180 Chemin De Saint Donat 13100 AIX EN PROVENCE représenté par Me Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de Montpellier, (correspondant : Me Sonia Harnist, groupe KARTEL, avocats avocat au barreau de NIMES) DEFENDEURS: Mme [C] [O] 87-89 Route De Sauve Bat A . 3ème étage Gauche 30900 NÎMES représentée par Me Karine JAPAVAIRE, avocat au barreau de NIMES M. [E] [F] 87-89 Route De Sauve Bat A . 3ème étage Gauche 30900 NÎMES représenté par Me Karine JAPAVAIRE, avocat au barreau de NIMES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, En présence lors des débats de Marion VILLENEUVE et Sophie NOEL, auditrices de justice Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date de la première évocation : 03 Mars 2025 Date des Débats : 12 mai 2025 Date du Délibéré : 23 juin 2025 DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 Juin 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 28 décembre 2022, M. [D] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [F] et Mme [C] [O] sur des locaux situés au 87,89 route de Sauve, Bat A, 3ème étage gauche, 30900 Nîmes, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 725 euros et d’une provision pour charges de 140 euros. Par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5987,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [F] et Mme [C] [O] le 23 septembre 2024. Par assignations du 16 décembre 2024, M. [D] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [F] et Mme [C] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6617,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mats 2025, et renvoyée au 12 mai 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 12 mai 2025, M. [D] [G], représenté maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mai 2025, s'élève désormais à 8099,96 euros. M. [D] [G] dans ses conclusions écrite considère qu’il n’y a pas eu de reprise intégrale des loyers avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi tous délais de paiement et indique que la carence de ses locataires le met en grande difficulté financière. Il indique que les locataires ne rapportent pas la preuve que leurs difficultés financières sont dues à la perte de l’emploi de M. [F] dont il ne connait pas la date. Il sollicite 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [E] [F] et Mme [C] [O] représentés, dans leurs conclusions écrites demandent au tribunal de : -Juger qu’ils n’ont jamais cessé de payer une partie des loyers chaque mois, -Juger qu’ils ont repris le versement intégral des loyers depuis mai 2025 et sont à jour du loyer en cours, -Suspendre les effets de la clause résolutoire, -Débouter M. [G] de sa demande d’expulsion et de résiliation du bail du 28 décembre 2022, -Leur accorder les plus larges délais de paiement pour apurer le solde de l dette locative pour un maximum de 300 euros par mois sur 26 mois, -Débouter le bailleur de sa demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ces demandes, ils exposent : -Que le loyer de mai a été réglé en intégralité, -Que leurs difficultés financières sont parvenues lorsque M. [E] [F] a perdu son emploi en juillet 2023 et que Mme [C] [O] était en arrêt maternité, -Que malgré tout ils ont continué à s’acquitter d’une partie du loyer chaque mois, -Que M. [E] [F] a retrouvé un emploi en mars 2025 et que son salaire est de 1468 euros par mois, -Que Mme [C] [O] a un revenu de 1382 euros par mois. -Que la CAF leur verse une allocation de 559,18 euros par mois. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [E] [F] et Mme [C] [O] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [D] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5987,96 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2024. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, le relevé de compte actualisé au jour de l’audience démontre que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite puisque le 6 mai, un virement de 915, 33 euros a été effectué par Mme [C] [O] sur le compte du bailleur. Il est remarquable que précédemment, même si le loyer courant n’a pas été entièrement réglé des paiements partiels ont toujours été effectués. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [E] [F] et Mme [C] [O] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 225 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Il est versé au débats le bulletin de salaire de M. [F] montrant un salaire net de 1468,05 euros, plusieurs bulletins de salaires de Mme. [C] [O] montrant des salaires en moyenne de 1400 euros net, une attestation de la CAF montrant une allocation mensuelle de 559 euros. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [E] [F] et Mme [C] [O] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, M. [D] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, M. [E] [F] et Mme [C] [O] lui devaient la somme de 8099,96 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [E] [F] et Mme [C] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 5987,96 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 629,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [F] et Mme [C] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 914,76 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [G] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [E] [F] et Mme [C] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [D] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Il ne serait pas légitime de laisser au défendeur la charge de ces frais irrépétibles et des dépens engendrés par une instance qui a du être introduite du fait de la carence des défendeurs à s’acquitter des termes du contrat de bail. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ; Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, Vu le bail, DECLARE recevable l’action initiée par M. [D] [G], CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 décembre 2022 entre M. [D] [G], d’une part, et M. [E] [F] et Mme [C] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au 87,89 route de Sauve, Bat A, 3ème étage gauche, 30900 Nîmes est résilié depuis le 20 novembre 2024, CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [C] [O] à payer à M. [D] [G] la somme de 8099,96 euros (huit mille quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues à cette date , avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 5987,96 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 629,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [E] [F] et Mme [C] [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 225 euros (deux cent vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [F] et Mme [C] [O], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 novembre 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [F] et Mme [C] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [E] [F] et Mme [C] [O] seront solidairement condamnés à verser à M. [D] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et Mme [C] [O] à payer à M. [D] [G] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et Mme [C] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 septembre 2024 et celui des assignations du 16 décembre 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge