Texte intégral
OPAC DE SAONE ET LOIRE
C/
[R] [T]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1ère chambre civile
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2024
N° RG 22/01003 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GAIK
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 09 juin 2022,
rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 11-21-532
APPELANTE :
OPAC DE SAONE ET LOIRE représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège :
[Adresse 11]
[Localité 9]
assisté de Me BALAS, membre de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représenté par Me Ladice DE MAGNEVAL, membre de la SARL LADICE AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 41
INTIMÉE :
Madame [R] [T]
née le 24 Août 1968 à [Localité 13] (71)
[Adresse 8]
[Localité 10]
représentée par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,
Sophie BAILLY, Conseiller,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2024,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
L'Opac de Saone et Loire est propriétaire de plusieurs parcelles sises lieudit « [Localité 14] » à [Localité 10] dont les parcelles cadastrées n° [Cadastre 3] et [Cadastre 2].
Sur certaines d'entre elles, dont celle cadastrée n° [Cadastre 3], sont édifiées des maisons d'habitation actuellement données en location.
En 2018, Mme [R] [T] propriétaire du tènement cadastré n° [Cadastre 1] voisin des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] a sollicité l'Opac afin qu'il lui cède une bande de terrain de 60 m² environ, située face à sa propriété.
A la suite des échanges intervenus entre les parties, l''Opac de Saône et Loire avait prévu de diviser
' la parcelle [Cadastre 3] en deux comme suit :
- une nouvelle parcelle [Cadastre 6] qui restait sa propriété,
- une nouvelle parcelle [Cadastre 7] qui était cédée à Mme [T].
' la parcelle [Cadastre 2] en deux comme suit :
- une nouvelle parcelle [Cadastre 4] qui était cédée à Mme [T] ;
- une nouvelle parcelle [Cadastre 5] qui restait la propriété de l'Opac de Saône-et-Loire.
Le 22 novembre 2018, l'Opac a fait à Mme [T] une offre de vente concernant une bande de terrain cadastrée section AY [Cadastre 4] et [Cadastre 7], lieudit [Localité 14], commune de [Localité 10] pour un montant de 480 euros.
Mme [T] a accepté cette proposition le 26 novembre 2018 et pris les frais de bornage à sa charge.
Indiquant avoir découvert que cette partie du terrain n'était pas libre d'occupation puisque s'y trouvaient deux jardins clôturés dont la jouissance privative avait été accordée à deux locataires dans le cadre de baux d'habitation, l'Opac a ensuite informé Mme [T] de l'impossibilité de vendre ce terrain et lui a proposé à plusieurs reprises de l'indemniser des frais qu'elle avait engagés.
Mme [T] a refusé ces offres et maintenu sa volonté d'acquérir la bande de terrain concernée.
En juillet 2019, Mme [T] a sollicité son assureur Pacifica afin de réaliser une tentative amiable de conciliation.
Par courriers des 5 et 23 juillet 2019, l'Opac de Saône-et-Loire a refusé de procéder à la vente du terrain arguant d'une erreur et a proposé de rembourser la somme correspondant aux frais de bornage déjà engagés, puis le coût des matériaux et le prix de vente consigné chez le notaire.
Par courrier en date du 21 janvier 2020, Mme [T] a vainement mis en demeure l'Opac de Saône-et-Loire d'exécuter la vente.
Estimant que la vente était parfaite, Mme [T] a, par acte du 21 octobre 2021, assigné l'Opac de Saône-et-Loire devant le tribunal judiciaire de Mâcon aux fins d'exécution forcée de la vente de la bande de terrain et d'octroi de dommages et intérêts.
Par jugement, en date du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Mâcon a :
débouté l'Opac de Saône-et-Loire de sa demande de nullité du contrat de vente passé avec Mme [T],
dit que la vente de la parcelle située commune de [Localité 10] en Saône-et-Loire lieudit '[Localité 14]', cadastrée section AY n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7] pour une contenance de 60 ca appartenant à l'Opac de Saône-et-Loire au profit de Mme [T], le prix de vente étant de 480 euros, est parfaite,
dit que le jugement vaut titre de propriété de ce bien immobilier, et qu'il devra être publié au service de la publicité foncière par la demanderesse,
débouté Mme [T] de ses demandes indemnitaires supplémentaires,
condamné l'Opac de Saône-et-Loire à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné l'Opac de Saône-et-Loire aux entiers dépens,
rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Par déclaration du 3 août 2022, l'Opac de Saône-et-Loire a relevé appel de cette décision sauf en ce qu'elle a débouté Mme [T] de ses demandes indemnitaires complémentaires.
' Selon conclusions notifiées le 15 février 2024, il demande à la cour, au visa des articles 1130 et suivants du code civil, de :
infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon le 9 juin 2022 et en cela :
débouter Mme [T] de l'intégralité de ses demandes,
prononcer la nullité de la vente en raison de l'erreur commise et l'omission des droits des tiers grevant les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], lesquelles font obstacle à la vente,
rejeter les demandes indemnitaires de Mme [T] comme mal fondées et injustifiées,
y ajoutant,
condamner Mme [T] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Mme [T] aux entiers dépens de première instance et d'apppel.
' Selon conclusions d'intimée notifiées le 19 avril 2024, Mme [T] demande à la cour, au visa des articles 1130 à 1134 du code civil, 514 et 9 du code de procédure civile,de :
dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
y faisant droit,
à titre principal,
confirmer le jugement déféré dans l'ensemble de ses dispositions,
débouter l'Opac de Saône-et-Loire de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions,
à titre subsidiaire,
condamner l'Opac de Saône-et-Loire à lui rembourser la somme correspondant aux frais de bornage déjà engagés, puis le coût des matériaux et le prix de vente consigné chez le notaire outre intérêts de droit soit la somme de 1 404 euros,
en tout état de cause,
s'entendre condamner l'Opac de Saône-et-Loire à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 avril 2024.
Sur ce la cour,
L'échange des consentements des parties sur la chose et le prix n'est pas contesté.
Pour conclure à la nullité de la vente, l'Opac se fonde sur l'erreur sur la substance (article 1130 et suivants du code civil) et sur l'erreur obstacle à la rencontre des volontés invoquant un malentendu sur la désignation et la contenance de l'immeuble vendu.
Il soutient avoir commis une erreur sur l'objet même de la vente ayant cru, au début des pourparlers, que les parties de parcelles litigieuses étaient libres de toute occupation arguant ainsi d'une erreur faisant obstacle à la vente.
Les premiers juges ont estimé que la vente était parfaite retenant qu'il ne pouvait s'agir d'une erreur obstacle dès lors que la surface et l'emplacement des parcelles, objet de la cession, étaient parfaitement clairs.
Si le caractère libre d'un terrain est une condition essentielle, ils ont considéré que l'erreur de l'Opac n'était pas excusable.
Or, une erreur portant sur la contenance du lot vendu, doublée d'une omission des droits des tiers grevant ledit lot, est constitutive d'une erreur obstacle dispensant de rechercher la faute excusable de la victime. (Cass. Civ. 3ème, 26 juin 2013, pourvoi n°12-20934, Cass. Civ. 3ème, 16 décembre 2014, pourvoi n°14-14.168).
En l'espèce, il est établi par la production des baux d'habitation, des attestations de locataires concernés et d'un procès verbal de constat dressé le 9 février 2024 que les portions de parcelles, objet de la vente du 26 novembre 2018 intervenue entre les parties, portent sur des jardins donnés en location à M. [G] et M. et Mme [J].
Ces derniers, par attestations produites aux débats, se sont expressément opposés à la signature d'un avenant à leur contrat de location ayant pour objet de réduire l'espace extérieur mis à leur disposition.
Mme [R] [T] n'explicite pas sur quel fondement juridique l'OPAC de Saone et Loire pourrait donner congé partiel à ses locataires.
Il en résulte que l'erreur commise par l'OPAC sur la nature des parcelles et les droits des tiers grevant ces lots fait obstacle à la vente intervenue le 26 novembre 2018 sans qu'il soit nécessaire de vérifier si cette erreur est inexcusable.
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de prononcer la nullité de la vente intervenue entre les parties le 26 novembre 2018.
Mme [T] demande, à titre subsidiaire, en cas d'annulation de la vente la condamnation de l'OPAC à lui rembourser les sommes suivantes:
- 924 euros au titre des frais de bornage,
- 350 euros au titre de l'avance sur frais de notaire en contradiction avec le dispositif de ses conclusions,
- le remboursement des frais de grillage et de poteaux sur facture.
Si le bornage a été effectué contradictoirement entre les parties postérieurement à la vente de sorte que les frais de géomètre justifiés en pièce 3 à hauteur de 924 euros doivent être pris en charge par l'OPAC, l'avance sur frais de notaire ne saurait être réclamée à l'OPAC.
Par ailleurs, les frais de grillage et poteaux ne sont aucunement justifiés de sorte que Mme [T] doit être déboutée de ces deux dernières demandes.
Il convient de prévoir que la somme de 924 euros portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
Eu égard à l'erreur commise par l'OPAC qui n'est aucunement imputable à l'intimée, il convient de condamner l'appelante aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité conduit à ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononce la nullité de la vente intervenue entre les parties le 26 novembre 2018 et portant sur une bande de terrain cadastrée section AY [Cadastre 4] et [Cadastre 7], lieudit [Localité 14], commune de [Localité 12],
Condamne l'OPAC de Saone et Loire à payer à Mme [R] [T] la somme de 924 euros au titre des frais de bornage, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute Mme [R] [T] du surplus de ses demandes indemnitaires,
Condamne l'OPAC de Saone et Loire aux dépens de première instance et d'appel,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
