Cour de cassation, 21 janvier 2016. 15-13.616

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 janvier 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10040 F Pourvoi n° K 15-13.616 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société [1], société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2014 par la cour d'appel de Douai (chambre spéciale des expropriations), dans le litige l'opposant à l'établissement public foncier (EPF) Nord-Pas-de-Calais, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 décembre 2015, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat de la société [1], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de l'établissement public foncier Nord-Pas-de-Calais ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [1] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la société [1] IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR fixé le prix dû par l'EPF du Nord-Pas de Calais à la société [1] pour l'acquisition de la portion de la parcelle sise à [Localité 1], cadastrée section AI n°[Cadastre 2] pour une contenance de 20 697 m2 non soumise à la procédure d'expropriation, soit une surface résiduelle de 14 449 m2, à la somme de 1 038 800 euros, AUX MOTIFS QUE, sur la qualification juridique du bien, à la date de référence du 30 avril 2011, soit un an avant l'ouverture le 30 avril 2012 de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, la parcelle AI n°[Cadastre 2] est située en zone Uba au plan local d'urbanisme, c'est-à-dire dans une zone urbaine mixte de densité élevée, affectée à l'habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales et industrielles, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain ; que par suite de l'expropriation de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 1] et d'une partie de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 2], [Adresse 5] ne sera plus accessible que par le chemin [Adresse 4] ou chemin [Adresse 3], chemin de terre carrossable, d'une largeur de quatre mètres, non desservi par les réseaux de viabilité ; que si la partie dont l'acquisition est requise est ainsi localisée dans un secteur désigné comme constructible au plan local d'urbanisme, sa desserte par un simple chemin de terre n'est pas suffisante ; qu'il n'est en outre pas démontré qu'elle se trouve effectivement desservie, à la date de référence, par des réseaux situés à proximité immédiate, au surplus adaptés à sa capacité de construction ; qu'il suit de ce qui précède que [Adresse 5] ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation qui exige la réunion de trois conditions, une situation en secteur constructible, un accès à la voie publique et un équipement complet comportant des réseaux d'eau potable, d'électricité et éventuellement d'assainissement ; qu'il en est d'autant plus ainsi qu'à supposer même que ces trois conditions aient été cumulativement réunies, aucune indication n'est fournie à la cour quant aux possibilités de construction qui subsisteraient sur cette partie non bâtie compte tenu de la réglementation applicable dans le secteur, le fait que le terrain non bâti résiduel présente une superficie relativement importante par rapport à la partie bâtie n'étant en soi pas suffisant pour lui reconnaître une valeur propre et, en particulier, celle de terrain à bâtir ; qu'il suit de ce qui précède que le terrain résiduel doit être évalué, non pas comme terrain à bâtir, mais en fonction de son usage effectif à la date de référence, soit en tant que terrain privilégié de valeur intermédiaire dont le prix d'acquisition doit être déterminé par comparaison avec des transactions définitives portant sur des biens de même nature situés dans des zones comparables (arrêt attaqué, pp. 7-8). 1) ALORS, D'UNE PART, QU'en matière de fixation des indemnités d'expropriation, la date de référence à prendre en considération pour procéder à la qualification de terrain à bâtir se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable ; qu'aussi, l'arrêt attaqué ayant retenu que la date de référence était fixée au 30 avril 2011, soit un an avant l'ouverture le 30 avril 2012 de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, la cour d'appel, en appréciant la desserte par les voies et réseaux du terrain résiduel, non pas à cette date de référence, mais au jour où elle statuait ou, en tout état de cause, selon les motifs de l'arrêt, à une date postérieure à l'expropriation de la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 1] et d'une partie de la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 2] survenue en 2013, a violé l'article L. 322-3 (anciennement l'article L. 13-15 II) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE constitue un terrain à bâtir le terrain constructible juridiquement, peu important que la constructibilité soit limitée en droit ou en fait ; que, pour évaluer le terrain résiduel en fonction de son usage effectif à la date de référence, l'arrêt attaqué retient que, même si les trois conditions exigées pour la qualification de terrain à bâtir étaient cumulativement réunies, aucune indication n'était fournie, en tout état de cause, par la société [1] quant aux possibilités de construction qui subsisteraient sur cette partie non bâtie compte tenu de la réglementation applicable dans le secteur ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à écarter la qualification de terrain à bâtir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 322-3 (ancien art. L. 13-15 II) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.