Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/01345

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 4] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01345 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2LO Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 octobre 2024 PARTIE REQUÉRANTE : SCI GGBR dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Gérant audit siège, représentée par la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, agissant par Maître Lionel GATIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29 PARTIE REQUISE : Madame [D] [A] [F] née le 16 Juin 1991 à [Localité 9] demeurant [Adresse 5] non comparante Monsieur [B] [F] en sa qualité de caution né le 07 Décembre 1966 à [Localité 8] demeurant [Adresse 3] non comparant Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du Tribunal Judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ; Vu les dispositions de l’article L 221-4 et R 221-3 et suivants du code de l’organisation judiciaire ; Entendu à l’audience publique du 10 septembre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 mai 2023, la SCI GGBR a loué à Mme [D] [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450,00 € outre 120,00 € de provision pour charges. Un acte de caution solidaire a été établi le 22 mai 2023 selon lequel M. [B] [F] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Mme [D] [F]. Par acte d'huissier de justice du 20 février 2024, la SCI GGBR a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.514,00 € au titre des loyers et charges échus au 26 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. Ce commandement a été dénoncé à M. [B] [F], caution, par acte d'huissier de justice remis le 9 mars 2024. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 février 2024. Par actes de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SCI GGBR a fait assigner Mme [D] [F] et M. [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, - ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, - condamner la locataire à payer la somme de 3.642,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 avril 2024 avec intérêts au taux légal, - condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, - condamner la locataire à payer la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, - condamner solidairement M. [B] [F] en sa qualité de caution au paiement de toutes les sommes qui seront mises à la charge de la locataire, avec intérêts au taux légal. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 27 mai 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 10 septembre 2024. A cette audience, la SCI GGBR, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Citée par acte délivré selon dépôt à l'étude, Mme [D] [F] ne comparaît pas. Cité par acte délivré selon dépôt à l'étude, M. [B] [F] est également absent. L’affaire est mise en délibéré au 22 octobre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 septembre 2024. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SCI GGBR verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 19 avril 2024, la dette locative de Mme [D] [F] s’élève à la somme de 3.642,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’expulsion de Mme [D] [F] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Mme [D] [F] et M. [B] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [D] [F] et M. [B] [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI GGBR et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Mme [D] [F] et M. [B] [F] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS l'action recevable ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2023 entre la SCI GGBR, d'une part, et Mme [D] [F], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 21 avril 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Mme [D] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Mme [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GGBR pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS solidairement Mme [D] [F] et M. [B] [F] à verser à la SCI GGBR la somme provisionnelle de 3.642,00 € (trois mille six cent quarante-deux euros) selon décompte arrêté au 19 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS solidairement Mme [D] [F] et M. [B] [F] à verser à la SCI GGBR une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNONS in solidum Mme [D] [F] et M. [B] [F] à verser à la SCI GGBR une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Mme [D] [F] et M. [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution, des assignations et de la notification à la préfecture ; Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection