Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/01675

N° RG 24/01675 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JU4A COUR D'APPEL DE ROUEN CH. CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 19 DECEMBRE 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 23/00623 Président du tribunal judiciaire du Havre du 16 avril 2024 APPELANTE : S.A.S. LE NORMAND [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Stéphane SELEGNY de la SELARL AXLAW, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : S.C.I. ORLIDOR [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Lucile GUIET, avocat au barreau du HAVRE et assistée par Me François CHATEAU, avocat au barreau de PARIS, plaidant. COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 octobre 2024 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme VANNIER, présidente de chambre M. URBANO, conseiller Mme MENARD-GOGIBU, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme RIFFAULT, greffière DEBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 19 décembre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme BANGUI, directrice des services de greffe, présent à cette audience. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La SCI Orlidor, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 899 235 030, intervenant aux droits de la SCI Mathelo est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel sis [Adresse 1] - [Localité 4]. Par acte authentique du 28 juin 2013, la SCI Mathelo a donné à bail à la SARL Hôtel Le Fécamp cet ensemble immobilier et ce à compter du 28 juin 2013 pour une période de neuf années entières et consécutives à échéance au 27 juin 2022. Le 1er avril 2020, le fonds de commerce d'hôtel, bar, brasserie, restaurant a été cédé par la société Hôtel Le Fécamp à la SAS Le Normand qui a repris le bail commercial en cours. Ledit bail a été établi à l'usage exclusif autorisé d'un hôtel. Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 30.000 euros payable en douze termes égaux de 2.500 euros chacun hors taxes, hors charges. Un dépôt de garantie d'un montant de 2.500 euros a été réglé par le locataire. La gestion des locaux a été confiée à un mandataire, Monsieur [D] [N] administrateur de biens à [Localité 4]. A l'échéance du bail, le 28 juin 2022, la SCI Orlidor a proposé à la SAS Le Normand la régularisation d'un acte de renouvellement de bail dans les mêmes termes et conditions que le bail d'origine, à l'exception de l'indexation du loyer et du complément de garantie. La SAS Le Normand n'a pas donné suite à cette proposition de renouvellement de bail. A compter du juin 2023, la SAS Le Normand a cessé de régler ses loyers et charges. Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, la SCI Orlidor a fait délivrer à la SAS Le Normand, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour paiement d'un solde dû au titre des loyers et charges arrêté au 18 octobre 2023, d'un montant en principal de 14.500 euros augmenté du coût de l'acte pour 187,91 euros. La société Le Normand n'a pas payé. Par acte du 14 décembre 2023, la SCI Orlidor a fait assigner La société Le Normand devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, de prononcer la résiliation du bail ainsi que l'expulsion de la locataire et le paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer jusqu'à la complète expulsion de la locataire. Par ordonnance de référé du 16 avril 2024, le président du tribunal judiciaire du Havre a : - déclaré recevable l'action initiée par la SCI Orlidor, - constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 28 juin 2013 portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (76), du fait de l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, le 19 novembre 2023, - ordonné l'expulsion de la SAS Le Normand ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance, - condamné la SAS Le Normand à payer à la SCI Orlidor une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 2900 euros à compter du 19 novembre 2023 jusqu'à complète libération et remise des clés, - condamné la SAS Le Normand à payer à la SCI Orlidor la somme provisionnelle de 30 258 euros au titre des loyers, provisions sur la taxe d'habitation et indemnités d'occupation échus au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 14 500 euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, - condamné la SAS Le Normand aux dépens, - condamné la SAS Le Normand à payer à la SCI Orlidor une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions. La SAS Le Normand a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 7 mai 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024. EXPOSE DES PRETENTIONS Vu les conclusions du 3 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Le Normand qui demande à la cour de :   Réformant la décision du juge des référés du tribunal de commerce du Havre du 16 avril 2024,    - statuant à nouveau, infirmer la décision en ce qu'elle :    - déclare recevable l'action initiée par la SCI Orlidor,   - constate la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 28 juin 2013, portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (76), du fait de l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, le 19 novembre 2023,   - ordonne l'expulsion de la SAS Le Normand ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance,   - condamne la SAS Le Normand à payer à la SCI Orlidor une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 2 900 euros à compter du 19 novembre 2023 jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, - condamne la SAS Le Normand à payer à la SCI Orlidor la somme provisionnelle de 30 258 euros au titre des loyers, provisions sur la taxe d'habitation et indemnités d'occupation échus au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 14 500 euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus,    - condamne la SAS Le Normand aux dépens,    - condamne la SAS Le Normand à payer à la SCI Orlidor une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,   - déboute les parties du surplus de leurs prétentions,   - sauf en ce qu'elle déboute la SCI Orlidor de sa demande d'astreinte,   Statuant à nouveau,   - déclarer la demande de paiement irrecevable en ce qu'elle se heurte à une contestation sérieuse,   - suspendre les effets de la clause résolutoire,    - confirmer la décision du juge des référés en ce qu'il a débouté la société SCI Orlidor de sa demande de paiement sous astreinte,   - désigner un expert aux fins notamment d'examiner les désordres dont sont affectés les lieux et en déterminer notamment s'ils sont le fruit de la vétusté ou d'un défaut d'entretien,  - ordonner l'exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité du local à la charge de la SCI Orlidor dès le dépôt du rapport,  - ordonner la suspension des loyers échus et à venir au moins pour moitié jusqu'à la réfection des multiples désordres qui affectent les lieux loués,  - condamner la SCI Orlidor au paiement de la somme de 76 641 euros au titre des dommages et intérêts,    A titre subsidiaire,   - ordonner la consignation des loyers en cours jusqu'à l'exécution complète des travaux,   A titre très subsidiaire,    - accorder à la société Le Normand le bénéfice d'un délai de grâce lui permettant d'apurer sa dette locative par le règlement d'une somme mensuelle de 500 euros en plus du loyer courant et en conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire,   En tout état de cause,   - condamner à la société SCI Orlidor au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.   Vu les conclusions du 25 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Orlidor qui demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé du 16 avril 2024 en toutes ses dispositions en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 28 juin 2013 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers le 19 novembre 2023, - ordonné l'expulsion de la SAS Le Normand ainsi que tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique passé le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, - condamné la SAS Le Normand à payer à la SCI Orlidor une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 2.900 euros à compter du 19 novembre 2023 jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, - condamné la SAS Le Normand à payer à la SCI Orlidor la somme provisionnelle de 30 258 euros au titre des loyers, provisions sur la taxe d'habitation et indemnités d'occupation échues au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 14.500 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus, - condamné la SAS Le Normand aux dépens ainsi qu'à 2 000 euros au titre de l'article du code de procédure civile, - débouter la SAS Le Normand en toutes ses demandes, fins et conclusions telles que formulées à l'encontre de la SCI Orlidor, - juger mal fondée la demande de désignation d'un Expert Judiciaire et débouter la SAS Le Normand de ce chef, - juger mal fondée la demande tendant l'exécution de travaux nécessaires à la charge de la SCI Orlidor et débouter la SAS Le Normand de ce chef, - débouter la SAS Le Normand en sa demande de suspension des loyers échus et à venir et de sa demande de dommages et intérêts telle que formulée à hauteur de 76.641 euros, - rejeter la demande de la SAS Le Normand tendant à la consignation des loyers en cours jusqu'à la complète exécution des travaux et rejeter également la SAS Le Normand de sa demande de délais de paiement, - condamner la SAS Le Normand à régler à la SCI Orlidor la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SAS Le Normand aux entiers dépens de l'instance que Maître François Chateau, Avocat à la Cour, pourra directement recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, la cour relève que par message RPVA du 10 octobre 2024, le conseil de la société Le Normand a indiqué ne plus intervenir au soutien de ses intérêts de sorte qu'aucune pièce n'a été produite par l'appelante. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Moyens des parties La société Le Normand soutient que : *il existe un différend sur la question de la conformité de la délivrance des lieux loués et sur la question de savoir lequel du bailleur ou du locataire doit entreprendre les travaux dans le local ; * le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme du local du fait des infiltrations et de la vétusté de la toiture et des canalisations ;   * tant le propriétaire que le gestionnaire du local ont eu connaissance des différents désordres sans intervenir ; * les canalisations sont dans un état dégradé nécessitant une reprise intégrale qui entre dans la catégorie des travaux pour remédier à la vétusté du local incombant au bailleur ;   * elle subit un grave préjudice d'exploitation ;   * le loyer convenu entre les parties ne correspond en aucune façon à la délivrance d'un local dans cet état de délabrement ; les loyers échus et à venir seront suspendus au moins pour moitié jusqu'à la réfection des multiples désordres qui affectent les lieux loués ; un expert devra être désigné et la clause résolutoire sera suspendue.  La SCI Orlidor réplique que : * les désordres relèvent de la seule responsabilité du locataire qui, manifestement, n'entretient pas le bien loué ; * la SAS Le Normand doit d'une manière générale, entretenir le bâtiment à l'exception des gros murs et la couverture à la charge de la bailleresse ; * le gestionnaire du bien immobilier confirme que les travaux, pouvant incomber à la bailleresse, le sont périodiquement et que le locataire n'entretient pas le bien ; il n'a jamais exploité de restaurant ; * faute d'avoir payé et d'avoir régularisé la situation dans le mois suivant la signification du commandement de payer, la clause résolutoire a été acquise ; * le preneur ne peut invoquer l'exception d'inexécution que s'il se trouve dans l'impossibilité totale de jouir des locaux loués ; * les clients de la société Le Normand relèvent l'état catastrophique de l'établissement s'agissant de son entretien ; * l'entretien des canalisations relève de travaux à la charge du preneur en application des dispositions du bail. Réponse de la cour Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : ''dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.'' Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du même code ''le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'' Au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit dès lors que les stipulations contractuelles lui ont attribué cette compétence. Le bail commercial du 28 juin 2013, repris par la société Le Normand le 1er avril 2020 lors de l'acquisition du fonds de commerce d'hôtel, bar, brasserie, restaurant mentionne une clause résolutoire qui sanctionne l'inexécution des conditions du bail dont le défaut de paiement des loyers et qui attribue expressément cette compétence du juge des référés, qui a dès lors le pouvoir de constater l'acquisition ou non de cette clause, sous réserve d'éventuelles contestations élevées par le preneur et jugées sérieuses. En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, ''le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance en mettant à la disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation demeure tout au long du bail et il ne peut y être dérogé.'' L'article 1720 du même code dispose que ''le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives.'' Aux termes de l'article 1219 du code civil : ''une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.'' Il en résulte que le preneur peut opposer, comme moyen de défense à une demande en paiement des loyers, l'exception d'inexécution en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, s'agissant d'obligations réciproques et interdépendantes. L'inexécution doit être suffisamment grave pour que celui qui s'en prévaut puisse être en droit de suspendre l'exécution de ses propres obligations, étant rappelé que s'agissant du contrat de bail, l'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus et que ce n'est que dans le cas où le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination qu'il est admis que le locataire suspende le paiement du loyer. S'il n'entre à l'évidence pas dans les pouvoirs du juge des référés d'apprécier le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par la société Le Normand, il s'impose de constater que son argumentation repose en réalité sur l'allégation de contestations sérieuses opposées aux demandes de la SCI Orlidor qu'il lui revient de caractériser. Aux termes du bail, les locaux loués portent sur plusieurs bâtiments qui sont à usage d'hôtel et dont certains comportent en outre une cuisine et pour un des bâtiments seulement une salle de restaurant. Le premier juge en reprenant le procès-verbal de constat dressé par Maître [I], commissaire de justice [Localité 5], le 8 mars 2023 a retenu que sont justifiés, d'une part, seules des infiltrations dans la pièce centrale et le couloir adjacent du dernier étage du bâtiment 2, dont il n'est pas possible de déterminer s'il s'agit de locaux situés dans l'un des bâtiments A, B et C à usage d'hôtel donnés à bail, ni l'usage auquel ils sont réservés et, d'autre part, le mauvais état de l'appentis présent dans la cour à l'exclusion de tout problème affectant les canalisations des eaux usées ou le restaurant et les cuisines situés en rez-de-chaussée des bâtiments A, C et E donnés en location. Par courrier du 19 février 2024, M. [N], administrateur de biens, chargé de la gestion des locaux donnés en location a informé son mandant que la pièce du dernier étage située dans le bâtiment 2 est utilisée par le locataire pour faire sécher le linge de l'hôtel dégageant de l'humidité et un ruissellement d'eau au sol et que des travaux ont été effectués sur la couverture le 30 juillet 2022 et réalisés à la demande du bailleur. Il n'apparaît pas de ces éléments une impossibilité pour la société Le Normand d'exploiter son fonds de commerce alors qu'elle a conservé la jouissance des lieux de sorte que la contestation sérieuse n'étant pas caractérisée, le locataire ne peut pas se soustraire à son obligation première de payer ses loyers qui n'est pas sérieusement contestable. Un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire insérée dans le bail a été signifié à la société Le Normand le 15 octobre 2023 pour paiement de la somme de 14 500 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus au 18 octobre 2023 et la société Le Normand n'allègue pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois mentionné dans l'acte de sorte que la clause résolutoire est acquise. Par voie de conséquence, l'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 28 juin 2013 portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (76), du fait de l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, le 19 novembre 2023. Elle sera encore confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la locataire, l'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constituant un trouble manifestement illicite. Sur la demande d'expertise Cette demande est présentée par la société Le Normand dans le cadre de sa demande principale de suspension des effets de la clause résolutoire en raison d'une contestation sérieuse. L'existence d'une contestation sérieuse n'étant pas retenue, le bail est résilié de plein droit de sorte que la mesure d'expertise n'est pas nécessaire à la solution du litige et sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par La société Le Normand et de consignation des loyers La société Le Normand fait valoir que : * les résultats de 2023 montrent une baisse de chiffre d'affaires de plus de 25 %, due en majorité à l'absence d'activité de restauration ; * il est demandé à la SCI Orlidor de consigner la somme de 66.641 euros correspondant aux frais de travaux et à la perte de chiffre d'affaires certaine de l'activité de restauration.   La SCI Orlidor réplique que : * il n'existe aucun fondement quant au fait de demander que la SCI Orlidor fasse l'avance de frais de travaux qui ne lui incombent pas ; * l'établissement souffre d'une totale absence d'entretien et qui est laissé à l'abandon depuis deux ans. Réponse de la cour Le bail étant résilié de plein droit la demande de consignation des loyers ne peut pas prospérer et sera rejetée. En ce qui concerne, la demande de dommages et intérêts, la société Le Normand ne produit aucune pièce à l'appui de cette demande. Et ainsi que dit plus haut, il n'apparaît pas d'impossibilité pour la société Le Normand d'exploiter des lieux de sorte que cette demande sera rejetée, la cour relevant au surplus qu'il est sollicité dans le dispositif de ses conclusions une condamnation de l'intimée au paiement d'une certaine somme à titre de dommages et intérêts alors qu'en référé seule une provision peut être allouée. Sur la demande de délais La société Le Normand soutient que : * elle propose un paiement de 500 euros mensuel s'ajoutant au paiement du loyer mensuel ;   * ses facultés financières sont très faibles du fait même de la situation dans laquelle l'a laissée la bailleresse. La SCI Orlidor réplique : *aucune raison ne justifie, en cause d'appel, de lui accorder de tels délais d'autant plus que, d'autorité, elle s'en accorde les plus larges et ne règle pas ses loyers ; * elle ne justifie d'aucun élément qui permettrait à la Cour de lui accorder des délais de paiement se contentant de verser aux débats un simple relevé de compte du mois d'avril 2024 Réponse de la cour Il résulte des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1343-5 ou 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d'une clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. La société Le Normand ne produisant aucune pièce à l'appui de sa demande, elle ne justifie pas de sa capacité à reprendre le paiement du loyer courant et à résorber sa dette, la cour relevant au surplus qu'elle ne prétend pas avoir effectué des règlements depuis que le premier juge a rendu la décision entreprise de sorte que l'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société Le Normand de cette demande. Pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour, l'ordonnance sera confirmée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La société Le Normand partie succombante sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la SCI Orlidor la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Déboute la société Le Normand de ses demandes d'expertise, de consignation des loyers, de dommages et intérêts, Condamne la société Le Normand aux dépens de l'appel avec droit de paiement direct au profit de Maître François Chateau, Avocat à la Cour, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Condamne la société Le Normand à payer à La SCI Orlidor la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel. La greffière, La présidente,