Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/05642

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 12/09/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 23/05642 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VIB2 Ordonnance (N° 22/20100) rendue le 13 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille APPELANT Monsieur [F] [J] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Franck Regnault, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉ Monsieur [S] [G] né le 11 Septembre 1957 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Gaëlle Thual, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/001645 du 05/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) DÉBATS à l'audience publique du 21 mai 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Menegaire, conseiller, pour le président empêché conformément aux dispositions de l'article 452 du code de procédure civile Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024 **** Suivant acte sous seing privé en date et à effet du 30 novembre 2018, M. [F] [J] a donné à bail à M. [S] [G] des locaux à usage d'habitation situé [Adresse 8] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel révisable de 360 euros outre une provision sur charges de 35 euros. Par exploit du 27 octobre 2021, M. [J] a fait signifier à M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6106,23 euros au titre des loyers, et charges impayés. Par exploit du 5 août 2022, M. [J] a fait assigner M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire au 27 décembre 2021, ordonner l'expulsion de M. [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, condamner M. [G], au paiement des sommes de 3396,23 euros toutes taxes comprises au titre de l'arriéré de loyers et des charges du commandement de payer, déduction faite du paiement partiel de 2689 euros, 628 euros toutes taxes comprises au titre des loyers et charges dus depuis le commandement de payer et ce jusqu'au 27 décembre 2021, une indemnité d'occupation mensuelle de 440 euros du mois de janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux loués, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance, 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens. Suivant ordonnance contradictoire en date du 13 novembre 2023, ordonnance à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé de la procédure antérieure à la décision et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a : Au principal, invité les parties à se pourvoir ainsi qu 'elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire, - déclaré recevable la demande de M. [F] [J] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, - débouté M. [F] [J] de ses demandes de constatation de la résiliation, d'expulsion, et de condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation, - débouté M. [S] [G] de sa demande de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice matériel, - débouté M. [F] [J] de toutes demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [F] [J] à payer à M. [S] [G] une indemnité de procédure de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [F] [J] aux dépens, - rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire. M. [F] [J] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 20 décembre 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle a débouté M. [S] [G] de sa demande de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice matériel. M. [S] [G] a constitué avocat le 16 janvier 2024. Par ses dernières conclusions en date du 18 janvier 2024, M. [F] [J] demande à la cour de : - le dire et juger recevable et bien-fondé en son appel, - constater que par l'effet du commandement de payer délivré le 27 octobre 2021, la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 30 novembre 2018 est acquise depuis le 27 décembre 2021, et que M. [S] [G] occupe sans droit ni titre, depuis cette date, du logement situé [Adresse 8] à [Localité 7], - ordonner en conséquence l'expulsion immédiate de M. [S] [G] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, - condamner M. [S] [G] à payer à M. [F] [J] la somme de 3396,23 euros TTC correspondant aux charges locatives impayées, reprises dans le commandement de payer du 27 octobre 2021, déduction faite du paiement partiel de la somme de 2689,00 euros, - condamner M. [S] [G] à payer à M. [F] [J] la somme de 628 euros TTC au titre des loyers et charges dus depuis le commandement de payer et ce jusqu'au 27 décembre 2021, - condamner M. [S] [G] au paiement de la somme de 440 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner M. [S] [G] à payer à M. [F] [J] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [S] [G] aux entiers frais et dépens de l'instance. Par ses dernières conclusions en date du 22 janvier 2024, M. [S] [G] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du 13 novembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection, en ce qu'elle a débouté M. [F] [J] de ses demandes de constatation de la résiliation, d'expulsion, et de condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation, débouté M. [F] [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires, condamné M. [F] [J] à payer à M. [S] [G] une indemnité de procédure de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens, - infirmer l'ordonnance du 13 novembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection, en ce qu'elle a débouté M. [S] [G] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, En conséquence, - condamner M. [F] [J] au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice matériel, - condamner M. [F] [J] au paiement de la somme de 360 euros en remboursement du dépôt de garantie, - condamner M. [F] [J] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion de M. [G] : L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l'effet d'une clause de résiliation de plein droit peut être demandée au juge des contentieux de la protection statuant en référé dès lors que le maintien dans les lieux de cet ancien locataire dans les locaux donnés à bail correspondant à un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de cet ex-locataire de quitter les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable. Il y a lieu d'observer que dans la présente espèce, la réalité de la persistance d'un trouble manifestement illicite qui serait lié au maintien dans les lieux du locataire en dépit des effets de la clause résolutoire pose d'emblée question alors que M. [G] indique qu'après avoir été logé par son bailleur dans un appartement sis à [Localité 9] pendant le temps que M. [J] fasse les travaux nécessaires dans l'immeuble et ceux notamment liés à une infestation, il n'a par la suite jamais pu réintégrer le logement sis [Adresse 8] à [Localité 7] et que par ailleurs la partie intimée se déclare au demeurant domicilié dans ses écritures à l'adresse sis [Adresse 1] à [Localité 6] sans que cette domiciliation appelle d'observations particulières de la part du bailleur. A supposer que M.[J] fasse grief à son locataire de ne pas avoir complètement libéré les lieux en raison d'un éventuel défaut de remise des clefs; il convient d'observer qu'en l'espèce les circonstances de la cause n'établissent pas avec l'évidence requise en référé que le bailleur a fait délivrer à M. [J] un commandement de payer efficace lui permettant de se prévaloir de l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges impayés, et ce pour les motifs repris ci-dessous. Il sera rappelé à cet égard que l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement délivré dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le bail liant les parties comprend effet effectivement une clause de résiliation de plein droit. Suivant acte en date du 27 octobre 2021, le bailleur a fait signifier à M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, et lui réclamant le paiement d'un principal de 6106,23 euros correspondant en dehors des frais pour partie à des loyers impayés à hauteur d'une somme de 2710 euros au titre des loyers impayés et pour partie à des charges impayées à hauteur d'une somme de 3395, 69 euros. Le premier juge a à juste titre relevé, et ce point n'est au demeurant pas contesté, que la caisse d'allocations familiales a réglé pour le compte de M. [G] entre les mains du bailleur une somme de 2689 euros au titre d'un arriéré d'aide au logement et ce dans les deux mois suivant la signification du commandement. Il s'ensuit que le commandement de payer ne peut avoir fait valablement jouer la clause résolutoire que si le reliquat de la somme réclamée par le commandement, reliquat qui correspond à des charges impayées, est réellement justifié. En l'espèce, il s'avère que les charges réclamées dans ce commandement correspondent à des frais correspondant au coût de désinfestation du logement des punaises de lit qui l'envahissaient. L'ordonnance a justement relevé à cet égard qu'il résultait du devis de maîtrise des nuisibles de la société ISS du 23 octobre 2019 adressé au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 7], des correspondances électroniques émises entre le 18 janvier 2020 et le 10 juin 2020 ainsi que de courriers adressés par M. [J] au cours de l'année 2021 que le logement a été infesté par des punaises de lit et que courant juin 2020 le locataire s'est installé dans un logement sis à [Localité 9] dans un logement fourni par le bailleur. M. [J] fait valoir que M. [G] est responsable de l'infestation de son logement par des nuisibles en raison d'un défaut d'entretien. Cependant, une telle responsabilité du locataire n'est toutefois aucunement établie, à tout le moins avec l'évidence requise en référé. En effet, il s'évince des éléments de la cause que M. [J] ne réclame pas au locataire le montant de l'intégralité des travaux qui auraient été rendus nécessaires par l'infestation, alors pourtant qu'il soutient la responsabilité de son locataire à ce titre. Par ailleurs, il apparaît que, dans une lettre en date du 16 février 2020, M. [F] [J] écrivait à Mme [V] [O], responsable du pôle juridique de la Confédération Nationale du Logement à la suite de remarques sur l'état du logement que 'concernant les punaises de lit il ne ferait pas de lien de cause à effet avec l'arrivée de M. [G]', ajoutant que 'l'éradication de ces insectes était difficile, que le problème était plus facile à traiter dans un logement vide de tout occupant'. M. [J] exonérait par cette lettre son locataire de responsabilité dans l'infestation et n'apporte aucun élément sérieux pour revenir sur sa position. Il s'ensuit que M. [J] ne peut réclamer à son locataire les factures d'éradication des punaises de lit au titre d'une responsabilité de M. [G] et ne peut que lui réclamer tout au plus que les seules factures correspondant strictement aux produits de désinsectisation et ce en application du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables qui prévoit notamment que font partie des charges récupérables les fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies. Cependant sur la seule facture produite d'un montant de 528,23 euros, il n'y a pas de distinction entre le coût strict des produits et le coût de leur mise en oeuvre et il n'est donc pas possible de faire le départ entre ce qui peut être mis à la charge du locataire et ce qui doit rester à la charge du propriétaire. Dès lors, il convient de conclure que le commandement a été délivré au titre d'une dette qui pour partie a été réglée dans les deux mois de la signification de ce dernier et pour partie d'une dette qui se heurte à une contestation plus que sérieuse. C'est donc à bon droit que l'ordonnance entreprise a conclu qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande de constatation de la résiliation du bail par les effets du commandement du 27 octobre 2021 et d'expulsion de M. [G] Il convient dès lors par ces motifs et ceux du premier juge de confirmer la décision querellée de ces chefs. Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre d'indemnité d'occupation : En application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut en l'absence de contestation sérieuse allouer une provision au créancier. M. [J] demande la condamnation à titre provisionnel de M. [G] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle en se fondant sur la résiliation du bail par l'effet des effets de la clause résolutoire. Alors que cette demande est fondée sur la demande de constat de la résiliation du bail pour laquelle la cour a confirmé le premier juge en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. Sur la demande de condamnation provisionnelle de M. [G] aux loyers et charges impayés M. [J] demande à cet égard la condamnation à titre provisionnel de M. [G] au paiement de la somme de 3396,23 euros TTC correspondant aux charges locatives impayées, reprises dans le commandement de payer du 27 octobre 2021, déduction ayant été faite du paiement partiel de la somme de 2689,00 euros ainsi qu'à payer la somme de 628 euros TTC au titre des loyers et charges dus depuis le commandement de payer et ce jusqu'au 27 décembre 2021, Pour les motifs indiqués plus haut, la réclamation faite par le bailleur à hauteur de la somme de 3396,23 euros au titre des charges impayées se heurte à une contestation sérieuse. Il ne saurait y avoir lieu à condamnation provisionnelle de ce chef. S'agissant par ailleurs de la réclamation au titre des loyers, elle se heurte tout autant à une contestation sérieuse dans la mesure où pendant les deux mois suivant le commandement, le locataire ne résidait nullement dans les locaux donnés à bail et avait du être relogé sur [Localité 9] et que par ailleurs alors que les travaux dans le logement donné à bail ont duré plus de 21 jours, le locataire n'a pas bénéficié de la réduction de loyer prévue par les dispositions de l'article 1724 du code civil . Par ailleurs comme l'a justement relevé le premier juge, M. [J] invoque un renouvellement du bail avec augmentation du loyer. Or, il ne démontre pas avoir respecté la procédure de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 relatif au renouvellement de bail avec augmentation de loyer. Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. Sur la demande de condamnation de M. [J] à des dommages-intérêts pour préjudice matériel Le premier juge avait déjà fait observer qu'il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts et que ledit juge des référés n'avait que le pouvoir d'allouer éventuellement une provision au titre d'un droit à indemnisation non sérieusement contestable. Nonobstant les observations formulées par le premier juge, la demande a été à nouveau formulée sous la forme d'une condamnation à des dommages et intérêts. Par ailleurs, il convient d'observer que M. [J] ne produit aucune pièce de nature à établir le préjudice qu'il prétend avoir subi. Il y a lieu de confirmer également l'ordonnance querellée de ce chef. Sur la demande de M. [G] tendant à la restitution du dépôt de garantie : Alors qu'en l'état, le constat de la résiliation du bail a été rejetée en référé sur la demande de M. [G], l'exigibilité du dépôt de garantie se heurte en l'état à une contestation sérieuse. Il n'y pas lieu à référé de ce chef. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge. Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef. M. [J] succombant dans son recours en supportera les dépens. Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile alors que M. [G] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [S] [G] de sa demande de remboursement de sa demande Condamne M. [F] [J] aux dépens d'appel recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Déboute M. [S] [G] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Pour le président empêché, l'un des conseillers ayant délibéré (art 456 cpc) Harmony POYTEAU Catherine MENEGAIRE