Cour d'appel, 30 avril 2025. 23/06510

4ème Chambre ARRÊT N° 116 N° RG 23/06510 N° Portalis DBVL-V-B7H-UINF (2) Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 30 AVRIL 2025 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller, GREFFIER : Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 20 Février 2025, devant M. Alain DESALBRES, Président de chambre, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, magistrats tenant seuls l'audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Rendu par défaut, prononcé publiquement le 30 Avril 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [I] [Z] né le 24 Mars 1961 à [Localité 10] (57) domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Gwenaela PARENT de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NANTES Représenté par Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS : Maître [F] [X], notaire demeurant [Adresse 5] Représenté par Me Constance PARIS de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES S.C.P. [F] [X] et [N] [X]-ROBIC, notaires associés ayant son siège social [Adresse 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Constance PARIS de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES LA BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE société coopérative de banque à forme anonyme et capital variable agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES S.C.P. M [W] prise en la personne de Maître [M] [K] dont le siège social est sis [Adresse 6] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL FONCIERE LA VENITIE Représentée par Me Melinda VOLTZ de la SELAS CMH - AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Représentée par Me Christine BONY de la SELARL ESNAULT & BONY, Postulant, avocat au barreau de NANTES Société T2 SCOP dont le siège social est sis Chez [Y] [L] [Adresse 8] société ayant fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciiare simplifiée du 13/12/2023 du TC de Dax ayant pour liquidateur l'étude EKIP en la personne de Me [H] [E] Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée par l'appelant le 13 mars 2024 à étude Société EKIP pris en la personne de Me [H] [E] ès qualités de mandataire liquidateur de la société T2 SCOP suite au jugement de liquidation judiciaire simplifiée du 13/12/2023 du TC de Dax, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en son établissement sis [Adresse 7] Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée par l'appelant le 15 mars 2024 à personne habilitée EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique en date du 7 décembre 2011 dressé par Maître [X], notaire à [Localité 11], M. [I] [Z] a acquis dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, un appartement dans une résidence de tourisme dénommée [Adresse 3] située [Adresse 3] à [Localité 9] auprès de la société Foncière de la Vénitie, promoteur immobilier. La société T2 Scop a commercialisé le programme immobilier. Dans le cadre de cet achat, M. [Z] avait obtenu un financement de la Banque populaire Sud Ouest, aujourd'hui absorbée par la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique dans le cadre d'une opération de fusion, suivant offre de prêt acceptée le 2 novembre 2011.                                                Le même jour que la vente, M. [Z] a donné à bail commercial le bien acquis à la société Antipodes Resort, lequel devait prendre effet à compter de l'achèvement de l'immeuble. La résidence devait être achevée au 4ème trimestre 2011. La société Antipodes Resort a été placée en redressement, puis en liquidation judiciaire le 18 avril 2012. La société d'Exploitation de la [Adresse 3] (SERIE) a repris l'exploitation et la commercialisation de la résidence, sans qu'un nouveau bail commercial soit conclu. La Compagnie Européenne de Garantie et Caution est également intervenue au titre de la garantie d'achèvement pour financer la fin des travaux. Par jugement du 17 décembre 2014, la société Foncière de la Vénitie, promoteur de l'ensemble immobilier, a été placée en redressement judiciaire.  La livraison et la remise des clés de l'appartement de M. [Z] ont eu lieu le 19 décembre 2014, avec réserves. Par jugement du 17 février 2016, la société Foncière de Vénitie a été placée en liquidation judiciaire. Suivant acte du 6 décembre 2016, M. [I] [Z] a assigné la société Foncière de la Vénitie représentée par la SCP [K] en qualité de mandataire liquidateur, la société T2 Scop, la Banque populaire du Sud Ouest, la société [X] et Maître [X] devant le tribunal de grande instance de Nantes en résolution ou nullité de l'acte de vente, caducité du contrat de prêt et indemnisation de ses préjudices. Par jugement en date du 28 septembre 2023 (RG 17/01115), le tribunal judiciaire a : - déclaré irrecevables les demandes faites à l'encontre de la Banque populaire du Sud Ouest, société radiée le 5 décembre 2012, - déclaré irrecevables car prescrites les demandes formulées à l'encontre de la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique, dans les conclusions du 12 mars 2019, fondées sur la responsabilité de la banque au titre de son obligation de conseil, - déclaré valablement conclu le contrat de prêt entre la Banque populaire du Sud Ouest et M. [I] [Z], le 2 novembre 2011, transmis de plein droit à la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique, à l'issue de la fusion-absorption, - débouté M. [I] [Z] de sa demande en résolution de la vente conclue avec la société Foncière de la Vénitie, le 7 décembre 2011, - débouté M. [I] [Z] de sa demande de nullité pour dol de la vente conclue avec la société Foncière de la Vénitie, le 7 décembre 2011, - débouté M. [I] [Z] de ses demandes d'indemnisation fondées sur la responsabilité de Maître [F] [X] et de la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic, - condamné la société T2 Scop à payer la somme de 28 598 euros à M. [I] [Z], au titre du préjudice financier subi, du fait des fautes qu'elle a  commises dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse, en sa qualité de  commercialisateur et de conseiller financier, - condamné la société T2 Scop à payer la somme de 5 000 euros à M. [I] [Z], au titre du préjudice moral subi, du fait des fautes qu'elle a commises  dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse en sa qualité de commercialisateur  et de conseiller financier, - débouté M. DenisFortin-Kretz du surplus de ses demandes, - condamné M. [I] [Z] à payer à Maître [K], en qualité de mandataire liquidateur de la société Fonciere la Vénitie, la somme de 23 894,48 euros au titre du solde du prix de la vente conclue le 7 décembre 2011 , - condamné la société T2 Scop et M. [I] [Z] qui succombent, à se partager les dépens, à hauteur de 70 % pour la sociétéT2 Scop et 30 % pour M. [I] [Z], - admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné la société T2 Scop à verser la somme de 4 000 euros, à M. [I] [Z], au titre de l'article 700 du code de procédure civile - débouté la société T2 Scop de sa demande, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] [Z] à verser la somme de 1 000 euros à  Maître [K], en qualité de mandataire liquidateur de la société Fonciere la Vénitie, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] [Z] à verser la somme de 1 000 euros à la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique, au titre de l'article  700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] [Z] à verser la somme de 300 euros à Maître [X] et à la SCP [X]-[X] Robic, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société T2 Scop à verser la somme de 700 euros à Maître [X] et à la SCP [X]-[X] Robic, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. M. [I] [Z] a interjeté appel de cette décision le 17 novembre 2023. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées en étude d'huissier à la société T2 Scop et à la société Ekip agissant en la personne de Me [H] [E], mandataire liquidateur de la société T2 Scop, à la personne morale. Ces sociétés n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025. En cours de délibéré, la cour a invité les parties à lui présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir d'ordre public soulevée d'office tirée de l'interdiction pour M. [Z] d'engager une action en paiement contre la société Foncière de la Vénitie, la procédure de redressement judiciaire ayant été ouverte antérieurement à l'assignation au fond. M. [Z] a transmis une note en délibéré le 5 mars 2025. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions du 14 août 2024, M. [I] [Z] demande à la cour de : - infirmer les chefs de jugement qu'il critique aux termes de sa déclaration d'appel du 17 novembre 2023, - prononcer la résolution/nullité de toute l'acquisition en date du 7 décembre 2011 passée par Maître [X] concernant les lots n° 79 sis dans l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], - condamner la foncière la Vénitie représentée par Maître [K] ès qualités de liquidateur à lui restituer le prix d'acquisition soit 133 473 euros et l'inscrire au passif de la liquidation, - condamner in solidum la Banque populaire Centre Atlantique, la Banque populaire du Sud Ouest, Maître [F] [X] et la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic à l'indemniser du préjudice subi, celui-ci pouvant être constitué par l'absence du paiement du prix d'acquisition soit 133 473 euros, - prononcer en conséquence la caducité du prêt bancaire qu'il lui a été consenti par Banque populaire Centre Atlantique venant aux droits de Banque populaire Sud Ouest et dire qu'il devra rembourser à la banque une somme égale à la différence entre le montant débloqué diminué de tout remboursement fait à la banque à quelque titre que ce soit, - condamner in solidum la Banque populaire Centre Atlantique, la Banque populaire du Sud Ouest, Maître [F] [X] et la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic à lui payer les sommes suivantes au titre de: - la restitution du prix d'acquisition soit 133 473 euros, - autres préjudices fiscaux et déficit de loyers soit 57 829 euros, - le préjudice moral, physique, financier soit 30 000 euros, - constater les fautes et manquements tant du notaire, Maître [F] [X] et la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic, du commercialisateur, la société T2 Scop représentée par son liquidateur ès qualités, de la Banque populaire du Centre Atlantique venant aux droits de la Banque populaire du Sud Ouest, de la Foncière la Vénitie représentée par son liquidateur qualité, -condamner Maître [F] [X] et la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic, de la Banque populaire du Centre Atlantique venant aux droits de la Banque populaire du Sud Ouest, au paiement de la somme de 142 235,70 euros en réparation du préjudice subi, - condamner in solidum Maître [F] [X] et la SCP [F] [X] [N] [X]-Robic, la Banque populaire du Centre Atlantique venant aux droits de la Banque populaire du Sud Ouest, la Foncière de Vénitie représentée par son liquidateur qualité, à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de préjudice moral, - condamner in solidum Maître [F] [X] et la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic, la Banque populaire du Centre Atlantique venant aux droits de la Banque populaire du Sud Ouest, à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 code de procédure civile, - inscrire au passif de la société Fonciere de Vénitie les montants suivants: - restitution du prix d'acquisition soit 133 473 euros, - 30 000 euros à titre de préjudice moral. Dans leurs dernières conclusions du 14 mai 2024, Maître [F] [X] et la SCP notariale [F] [X] et [N] [X]-Robic demandent à la cour de : - confirmer la décision dont appel, - débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,  - condamner M. [Z] ou tout succombant à verser à Maître [X] et à la SCP [X]-DouettéRobic la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles, - condamner les mêmes aux entiers dépens, - autoriser la société Ab Litis- Sylvie Pelois-Amélie-Amoyel-Vicquelin Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Selon ses dernières écritures en date du 15 mai 2024, Me [M] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Foncière La Vénitie demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il : - a débouté M. [Z] de sa demande de résolution judiciaire, - a débouté M. [Z] de l'indemnisation de ses préjudices, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [Z] au paiement de la somme de 23 894,48 euros Statuant à nouveau - condamner M. [Z] au paiement de la somme de 39 889,88 euros au titre du solde de travaux, À titre subsidiaire, - fixer la créance de M. [Z] au passif à la somme de 24 778,54 euros, - ordonner en tant que de besoin la compensation entre les créances connexes, - condamner le même au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [Z] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au profit de Me Christine Bony conformément aux droits prévus à l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières écritures du 2 septembre 2024, la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique demande à la cour de : - rejetant l'appel, le disant mal fondé, À titre principal - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, À titre subsidiaire - condamner M. [I] [Z] à lui verser la somme de 118 000 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2018, sous déduction des échéances versées, En tout état de cause  - débouter purement et simplement M. [I] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [I] [Z] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,  - condamner les mêmes aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes. MOTIFS 1. Liminaire À titre liminaire, la cour rappelle qu'en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Elle ne répondra donc pas dans son dispositif à la demande M. [Z] figurant au dispositif de ses conclusions visant à « constater » les fautes et manquements de certaines parties, s'agissant de moyens et non de prétentions. Si dans ses conclusions M. [Z] demande la nullité du contrat de prêt pour défaut de capacité de la Banque populaire du Sud Ouest, il ne reprend pas cette demande dans son dispositif qui seul saisi la cour. Il n'y sera donc pas répondu. 2. Sur l'irrecevabilité de la demande en paiement à l'égard de la société Foncière de la Vénitie Aux termes de l'article L 622-21 I. du code de commerce « le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. » Selon l'article L 622-22 du code de commerce sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Il s'ensuit que seule une instance en cours devant le juge du fond est soumise aux dispositions de l'article L. 622-22 du code de commerce. (Com., 14 mars 2000, n° 96-21.222). Ainsi l'action engagée postérieurement au jugement d'ouverture d'une procédure collective ne constitue pas une «instance en cours » au jour de l'ouverture de la procédure collective au sens de l'article L. 622-22 précité, seule la procédure de vérification de passif devant le juge-commissaire étant alors possible en application de l'article L. 624-2 du code de commerce. En l'espèce, une procédure collective a été ouverte à l'encontre de la société Foncière de la Vénitie le 17 décembre 2014, antérieurement à l'assignation au fond du mandataire liquidateur de cette société devant le tribunal de grande instance de Nantes par M. [Z]. Les demandes de fixation au passif de la liquidation judiciaire comme les demandes en paiement ou remboursement formées à l'égard de la société Foncière de la Vénitie sont donc irrecevables puisqu'elles auraient dû faire l'objet d'une procédure de vérification au passif devant le juge-commissaire. En revanche, l'action en résolution des contrats qui n'est pas fondée sur une cause de non-paiement est recevable. 3. Sur la recevabilité des demandes à l'égard de la Banque populaire Aux termes de l'article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L'appelant fait grief au tribunal d'avoir retenu que sa demande de condamnation de la Banque populaire aquitaine ouest était prescrite. M. [Z] soutient que la prescription court à compter de décembre 2014, date à laquelle a eu lieu une livraison et une réception de l'appartement acheté avec trois ans de retard entrainant le changement de gestionnaire d'exploitation, le redressement puis la liquidation judiciaire du vendeur le 17 février 2016. Il considère ainsi qu'en ayant assigné en décembre 2016 les différents intervenants, la prescription n'est pas encourue. Les premiers juges ont justement rappelé que l'assignation a été délivrée le 5 décembre 2016 par M. [Z] à la Banque populaire du Sud Ouest qui avait été radiée le 5 décembre 2011, date de la publication au Bodacc de l'absorption de la Banque populaire Sud Ouest par la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique. L'appelant est ainsi mal fondé à invoquer la jurisprudence selon laquelle la société absorbante vient aux droits et obligations de la société absorbée et peut valablement poursuivre une instance engagée avant la fusion ou agir en tant qu'ayant droit sur la base des faits antérieurs à la fusion, alors qu'en l'espèce, à la date de la fusion aucune instance n'était en cours. Il convient en conséquence de retenir à l'instar du tribunal que les demandes ont été formées contre la société absorbante pour la première fois par conclusion de M. [Z] du 12 mars 2019. D'autre part, c'est par une motivation que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que l'appelant a eu connaissance au plus tard en avril 2013 de la découverte du dommage c'est-à-dire de l'inachèvement du programme immobilier ne lui permettant pas de bénéficier des avantages fiscaux prévus et de la perception des loyers puisqu'il avait connaissance dès l'année 2012 que le délai de livraison contractualisé ne serait pas tenu, que le gestionnaire d'exploitation avait été placé en redressement judiciaire, que la mise en exploitation avait été repoussée en janvier 2013 et que la nouvelle société d'exploitation n'était pas en mesure de prendre en charge les indemnités de retard et les loyers qui auraient dû être perçus et que le 22 avril 2013, le notaire l'avait informé que compte tenu des difficultés financières du promoteur, la garantie financière avait dû être mise en 'uvre pour poursuivre les travaux. Il s'ensuit que le tribunal a exactement retenu que les demandes formées le 12 mars 2019 par M. [Z] à l'égard de la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique plus de cinq années après la découverte du dommage étaient prescrites. 4. Sur la demande de résolution de la vente 4.1.Sur le principe de la résolution Selon l'article 1184 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Selon l'article 1610 du code civil « si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur. » L'appelant demande à titre principal la résolution de la vente pour inachèvement des travaux et l'absence de livraison de la résidence de tourisme classée et à titre subsidiaire la nullité pour dol en raison du comportement dolosif de la société foncière de la Vénétie. La résolution d'une vente en futur l'état d'achèvement intervient dans les conditions de droit commun et non uniquement pour défaut de délivrance, contrairement à ce qu'affirme Me [K], ès qualités. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 7 décembre 2011prévoit que l'ensemble immobilier aurait dû être achevé au quatrième trimestre 2011. La livraison et la remise des clés ayant eu lieu trois années plus tard le 17 décembre 2014, la société Foncière de Vénitie n'a pas respecté ses obligations. Il n'est pas davantage contesté que M. [Z] n'a jamais perçu de loyer de la location de son appartement et qu'aucun arrêté de classement de l'ensemble immobilier en résidence de tourisme n'a été émis. Il est ainsi bien fondé à solliciter la résolution du contrat de vente, les premiers juges ne pouvant s'y opposer en jugeant que cette sanction était inopportune. La décision querellée est infirmée de ce chef.  4.2. Sur les conséquences de la résolution Ainsi qu'il a été vu en liminaire, M. [Z] ne peut réclamer l'inscription au passif de la société Foncière de la Vénitie en conséquence de cette résolution. En application de l'article L311-32 du code de la consommation dans la version applicable à la date du contrat, le contrat de crédit est annulé ou résolu de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même résolu ou annulé. La résolution du contrat du contrat de crédit emporte pour l'emprunteur l'obligation de rembourser au prêteur le capital emprunté. La Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique sollicite la condamnation de l'emprunteur à lui verser la somme de 118 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision sous déduction des échéances qu'il lui a déjà versées. Il sera fait droit à cette demande des suites de la résolution. Le jugement est infirmé. 5. Sur la demande de condamnation du notaire L'appelant soutient que le notaire a manqué à son obligation d'information et de conseil. Il souligne que Me [X] a passé tous les actes de vente portant sur le même site pour le compte du promoteur-vendeur. Il lui reproche de n'avoir effectué aucune vérification ni dispensé de conseil. Il considère qu'il a commis une faute grave en ne l'avertissant pas qu'en achetant dans ces conditions, le prix d'acquisition étant tellement surélevé qu'il absorbait totalement la défiscalisation à venir. Il lui fait encore grief d'avoir sciemment entretenu dans son esprit l'idée d'une cause juridique (la défiscalisation) qu'il savait ne pas exister en raison de l'énormité du prix d'acquisition par rapport au prix du marché local. Il en déduit qu'il n'a pas donné de consentement éclairé aux conditions réelles de son acquisition. Il ajoute qu'en raison de la rétention dolosive d'information le notaire a contribué à faire signer à l'acquéreur un contrat qui était juridiquement nul pour défaut de cause. En réplique, le notaire fait valoir : -que M. [Z] a choisi de se faire représenter à la signature de l'acte et n'était donc pas présent, -que si l'attestation du 2 novembre 2011 mentionnait « hors d'eau, hors d'air » à la date du 7 décembre il pouvait penser que les travaux étaient plus avancés que le stade hors d'eau et que même si les travaux avaient pris du retard, cela ne signifiait pas que le promoteur était en difficulté d'autant qu'une garantie extrinsèque d'achèvement avait été accordée à la Foncière de la Vénétie et qu'elle était de nature à protéger les acquéreurs, -que la clause d'interdiction et d'aliéner et d'hypothéquer était justifiée par l'existence d'un mandat d'hypothéquer, que le prêteur est intervenu pour renoncer à cette interdiction et qu'ultérieurement la banque a inscrit une garantie hypothécaire, -que le conseil du notaire ne porte pas sur l'opportunité économique des actes qu'il est chargé de recevoir et sur les risques économiques résultant des actes qu'il reçoit, -qu'il ne disposait d'aucun élément d'information sur la valeur du bien ou sur le marché locatif à [Localité 9] ou dans ses environs et ignorait les ressources de l'appelant qui était assisté d'un avocat spécialisé en droit fiscal dès avant la signature du contrat de réservation, -qu'il n'est pas responsable du non-respect des engagements du preneur à bail, - que la somme de 418,60 euros au titre du kit fiscal a été versée à la société Immokip le 12 avril 2012 et n'a pas profité à l'étude. Il est constant que le notaire est débiteur d'un devoir de conseil envers ses clients. Il est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l'acte par lequel elles s'engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération (3e Civ., 20 avril 2022 n° 21-12.301). En l'espèce, M. [Z] insiste sur le fait qu'il a acheté son bien au prix exorbitant de 133 473 euros pour 28 m² à [Localité 9]. Or l'appelant ne produit aucune estimation objective de son bien meublé dans une résidence de tourisme avec bénéfice de services. Il ne démontre pas davantage que le si le bien avait été achevé dans les délais, sa location n'aurait pas été rentable. Quant à l'impossibilité de bénéficier de la défiscalisation, elle ne résulte que de l'inachèvement et du retard de la livraison, ce que ne pouvait anticiper le notaire. M. [Z] ne conteste pas que Me [X] n'a jamais été en possession des simulations de rendement des locations d'autant qu'il affirme ne pas même avoir eu connaissance des revenus de l'acquéreur. De plus, le notaire a légitimement pris en compte que M. [Z] a souhaité signer l'acte par procuration, qu'en qualité de comptable il avait une compréhension du montage économique et qu'il avait eu recours à une société de conseil en patrimoine. S'agissant de l'avancement du projet, suivant une attestation du maître d''uvre d'exécution de l'opération immobilière du 2 novembre 2011, les biens vendus étaient hors d'eau au sens de l'échéancier du paiement du prix, soit 70% minimum de l'avancement, les étapes suivantes étant la réalisation des plâtres puis la livraison des locaux. Il n'apparaissait pas dès lors de retard important contrairement à ce qu'estime M. [Z]. Par ailleurs, le notaire n'avait pas à se rendre sur les lieux et ne pouvait constater l'exact avancement des travaux. Pour le surplus ainsi que l'observe le notaire, le prêteur est intervenu à l'acte de vente pour renoncer à l'interdiction d'aliéner. Enfin, l'acte de VEFA et le bail commercial ont bien été régularisés le même jour le 7 décembre 2011 (pièces 5 et 7 Me [X]). M. [Z] ayant échoué à démontrer l'existence d'une faute du notaire, le tribunal a exactement rejeté sa demande de condamnation à l'égard de Me [X] et de la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic. La décision déférée est confirmée. 6. Sur la demande de condamnation de la société T2 Scop, gestionnaire de patrimoine et conseiller financier. La cour constate que M. [Z] qui demande dans le corps de ses conclusions de condamner la société T2 Scop à l'indemniser de l'ensemble de ses préjudices et sollicite l'inscription au passif de la société, sans toutefois produire de déclaration de créance, ne reprend pas sa demande dans le dispositif qui seul saisi la cour en application de l'article 954 alinéa 3 dans sa version applicable au litige. Il n'y sera donc pas répondu. 7. Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente par Me [K], ès qualités Le tribunal a condamné M. [Z] à payer la somme de 23 894,48 euros à Me [K], en qualité de mandataire liquidateur de la société Foncière de la Vénitie au titre du solde du prix de l'acquisition du lot 79 de la résidence [Adresse 3]. Me [K] demande que ce montant soit porté à 39 889,88 euros, somme restant due au regard du grand livre produit. Compte tenu de la résolution de la vente, Me [K] ès qualités sera débouté de sa demande en paiement. Le jugement est infirmé. 7. Sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] au titre des frais irrépétibles au bénéfice de la banque et du notaire et aux dépens. M. [Z] sera condamné à payer une indemnité complémentaire de 1 000 euros à Me [X] et la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile. Me [K] sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare irrecevables les demandes de M. [Z] d'inscription de créances au passif de la liquidation judiciaire de la société Foncière de la Vénitie, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - déclaré irrecevables les demandes faites à l'encontre de la Banque populaire du Sud Ouest, société radiée le 5 décembre 2012, - déclaré irrecevables car prescrites les demandes formulées à l'encontre de la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique, dans les conclusions du 12 mars 2019, fondées sur la responsabilité de la banque au titre de son obligation de conseil, - déclaré valablement conclu le contrat de prêt entre la Banque populaire du Sud Ouest et M. [I] [Z], le 2 novembre 2011, transmis de plein droit à la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique, à l'issue de la fusion-absorption,  - débouté M. [I] [Z] de ses demandes d'indemnisation fondées sur la responsabilité de Maître [F] [X] et de la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic, - admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné M. [I] [Z] à verser la somme de 1 000 euros à la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique, au titre de l'article  700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] [Z] à verser la somme de 300 euros à Maître [X] et à la SCP [X]-[X] Robic, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en ses dispositions au titre des dépens. L'infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour Statuant à nouveau et y ajoutant, Prononce la résolution du contrat de vente du 7 décembre 2011 dressé par Me [X] relatif au lot 79 de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 9], Constate la résolution de plein droit du contrat de prêt accepté par M. [I] [Z] le 2 novembre 2011, Condamne M. [I] [Z] à payer à la Banque populaire Aquitaine centre atlantique la somme de 118 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision sous déduction des échéances qu'il lui a déjà versées, Déboute Me [K] ès qualités de sa demande en paiement du solde du prix de la vente conclue le 7 décembre 2011, Condamne M. [Z] à payer une indemnité de 1 000 euros à Me [X] et la SCP [F] [X]-[N] [X]-Robic, Déboute les parties du surplus de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, Condamne Me [K] aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,