Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/06730

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 MAI 2024 N° 2024/339 Rôle N° RG 23/06730 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJQZ S.A. PRIMA C/ S.C.I. LOOPING Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN Me Marie-Anne COLLING de la SELARL LSCM & ASSOCIÉS Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 02 mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/1154. APPELANTE S.A. PRIMA Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 7] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Stéphane CALLUT de l'AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMEE S.C.I. LOOPING Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Me Marie-Anne COLLING de la SELARL LSCM & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 26 mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme LEYDIER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur Mme Florence PERRAUT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige : Suivant bail commercial du 1er février 2012, la SCI Looping loue à la SA Prima un bâtiment à usage industriel avec bureaux et ateliers, situé, [Adresse 1], lieudit [Adresse 3], dans la zone industrielle (ZI) [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel HT de 116 260,08 euros. Par un avenant signé le 6 janvier 2014, les parties ont convenu que le loyer mensuel serait réglé par prélèvement automatique et non plus par virement. La SA Prima a pour activités principales la prise de participation dans toutes les entreprises commerciales ou industrielles et la fabrication et la vente de menuiseries industrielles. Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 25 avril 2019, la SCI Looping a indiqué à sa locataire avoir constaté que plusieurs clauses du bail n'étaient pas respectées (absence totale d'entretien des espaces extérieurs, produits entreposés sur les espaces extérieurs, accès du bâtiments encombrés ...) et l'a mise en demeure de régulariser la situation et lui en justifier sous quinzaine. Par ordonnance du 24 juillet 2019, rendue sur requête de la bailleresse du 19 juillet précédent, le président du tribunal de grande instance d'Aix- en-Provence a autorisé un huissier de justice à se rendre sur les lieux afin notamment de constater Ies manquements précédemment relevés. Un procès-verbal de constat établi par l'huissier désigné le 20 septembre 2019 a été dénoncé à la société preneuse à la requête de la bailleresse, par acte du 26 novembre 2019, avec sommation d'avoir : 1/ à respecter strictement Ies clauses et conditions du bail comportant les stipulations reprises littéralement relatives aux article 2.B 'jouissance', 3.B 'entretien des locaux en cours de bail', 3.C 'travaux et aménagements' et 'responsabilité et recours', 2/ d'avoir à lui remettre sous 48 heures diverses pièces dont : * les pièces justifiant de l'entretien des extincteurs garnissant les locaux Ioués, * un double, voire une photocopie du dernier rapport établi par un organisme agréé au terme de la dernière vérification des installations électriques et, le cas échéant, une attestation de mise en conformité de ces installations suite aux observations relevées lors de cette vérification, * les conditions générales et particulières du contrat d'assurance souscrit auprès de la SA Axa France Iard pour assurer les lieux. Se plaignant du non-respect persistant par sa locataire de ses obligations Iui incombant en vertu du bail les liant, la SCI Looping l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, par acte d'huissier du 2 novembre 2020, donnant lieu à une ordonnance du 18 mai 2021, régulièrement signifiée à la SA Prima Ie 7 juin 2021, aux termes de laquelle le juge des référés l'a condamnée à communiquer à sa bailleresse les pièces justificatives relatives au dernier entretien effectif de la toiture pour l'année 2020, notamment en produisant une facture y afférente, et celles relatives à la vérification annuelle des installations électriques pour l'année 2020, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance et pendant une durée limitée à 60 jours, ainsi qu'à cesser toute utilisation de tout ou partie des locaux loués en vertu du bail à titre d'habitation et de remettre les lieux en leur état initial. Par sommation délivrée Ie 7 juin 2021, Ia SCI Looping a enjoint à Ia SA Prima de : - lui communiquer Ies justificatifs du dernier entretien effectif de la toiture et de la vérification annuelle des installations électriques pour l'année 2020, - cesser toute utilisation des locaux loués à titre d'habitation et de les remettre dans leur état initial, - justifier de l'entretien du système de chauffage des locaux loués. Sur une deuxième requête de Ia SCI Looping en date du 7 juillet 2021, le président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a, par ordonnance du 9 juillet 2021, autorisé un huissier de justice à se rendre sur les lieux afin de constater l'utilisation des locaux loués en tout ou partie à usage d'habitation. L'huissier a dressé un procès-verbal en date du 21 juillet 2021, par lequel il a constaté l'installation dans le premier bâtiment d'un WC, d'une douche, d'un clic-clac et de deux réfrigérateurs au rez-de-chaussée et à I'étage, d'un canapé d'angle et d'un réfrigérateur, le représentant légal de la SA Prima lui ayant précisé qu'un de ses salariés vivait et dormait dans la pièce à l'étage momentanément et à titre humanitaire. Par sommation de faire en date du 16 août 2021, Ia SCI Looping a enjoint à la SA Prima de : * lui communiquer Ies justificatifs relatifs au dernier entretien effectif de la toiture pour l'année 2020 et à la vérification annuelle des installations électriques pour cette même année, * justifier de la cessation de toute utilisation à titre d'habitation des locaux loués, * régler l'impayé partiel du loyer du mois de juin 2021 d'un montant de 1 521,12 euros. Par commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré Ie même jour, la SCI Looping a enjoint à la SA Prima de lui payer les sommes auxquelles cette dernière avait été condamnée par l'ordonnance de référé susvisée du 18 mai 2021. Considérant que la SA Prima ne lui avait pas communiqué les justificatifs auxquels cette dernière avait été condamnée et avait maintenu I'utilisation des locaux à usage d'habitation, la SCI Looping l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, par acte d'huissier du 19 juillet 2022, aux fins de voir : - juger que la clause résolutoire prévue au bail commercial du 1er février 2012 est acquise au 16 septembre 2021, - ordonner en conséquence son expulsion des locaux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant sur les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SA Prima, qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, - condamner la SA Prima à lui payer une indemnité d'occupation de 13 855,19 euros TTC par mois à compter du 16 septembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, - liquider l'astreinte ordonnée par ordonnance de référé du 18 mai 2021 à hauteur de la somme totale de 6 000 euros, - prononcer sa condamnation à lui payer : * une provision de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, * une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de signification de la sommation de faire du 16 août 2021 et du commandement de payer de même date. Par ordonnance contradictoire en date du 2 mai 2023, ce magistrat a : - constaté l'acquisition de Ia clause résolutoire à Ia date du 17 septembre 2021 ; - dit que faute pour la SA Prima de libérer les locaux situés [Adresse 5]), objets du bail commercial du 1er février 2012 liant Ies parties, dans le délai de 15 jours à compter de Ia signification de I'ordonnance, il serait procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, Ie concours de la force publique et d'un serrurier ; - dit que les biens meubles se trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - débouté les parties du surplus de Ieurs demandes respectives ; - condamné la SA Prima à verser à la SCI Looping une indemnité de 1 000 euros au titre de 700 du code de procédure civile ; - condamné Ia SA Prima aux dépens de I'instance, en ce compris le coût de Ia sommation de faire et du commandement de payer du 16 août 2021. Le premier juge a notamment considéré : - que l'article 3B du bail 'entretien des locaux en cours de bail' stipulait que le preneur avait à sa charge exclusive toutes les réparations nécessaires, y compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, - qu'en l'état de la réfection totale de la toiture par la bailleresse en 2019 et du rapport de visite du 23 juillet 2021 produit par la SA Prima, l'absence de justification de la vérification de la toiture en 2020 ne pouvait servir de fondement à une demande d'acquisition de la clause résolutoire, - que les pièces produites par la SA Prima concernant la vérification des installations électriques des locaux loués étaient incomplètes et faisaient état de vérifications partielles, de sorte qu'il n'était pas acquis, avec l'évidence requise en référé, que la preneuse avait satisfait à la vérification annuelle de ces installations dans le délai d'un mois suivant la sommation du 16 août 2021, - que, dans ces conditions, et sans qu'iI y ait lieu de statuer sur I'usage des locaux loués à titre d'habitation, il convenait de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2021 et la résiliation de plein droit du bail considéré avec toutes les conséquences de droit, - que le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de Ia résiliation du bail, constituait un trouble manifestement illicite, de sorte qu'il convenait de faire droit à la demande d'expulsion, - que la bailleresse ne justifiait pas du montant de ses demandes au titre d'une indemnité d'occupation puisqu'elle ne versait aux débats aucun décompte locatif actualisé au jour de l'audience, - que le juge des référé, qui avait statué par ordonnance du 18 mai 2021, ne s'était pas expressément réservé le pouvoir de Iiquider l'astreinte assortissant sa décision, de sorte que cette demande ressortait de la compétence du juge de l'exécution, - que la SCI Looping ne rapportait pas la preuve, avec l'évidence requise en référé, de la réalité et de l'étendue du préjudice allégué, - que la SA Prima, qui n'avait pas jugé opportun au demeurant de solliciter une expertise judicaire au visa de I'article 145 du code de procédure civile aux fins de déterminer les causes et origines des désordres d'infiltration d'eau qu'elle invoquait, Ies travaux nécessaires pour y remédier et Ies responsabilités susceptibles d'être engagées, ne justifiait ni d'une obligation non sérieusement contestable, ni d'une urgence, ni d'un trouble manifestement illicite, ni d'un dommage imminent justifiant qu'il soit fait droit à ses demandes reconventionnelles. Par déclaration reçue au greffe le 17 mai 2023, la SA Prima a interjeté appel de cette décision limité aux dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, au sort des biens meubles, aux condamnations prononcées à son encontre et au rejet de ses demandes reconventionnelles. Par dernières conclusions transmises le 24 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour : - de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : * jugé que l'absence de justification de la vérification de la toiture en 2020 ne peut servir de fondement à une demande d'acquisition de clause résolutoire, * débouté la société Looping de sa demande tendant à la liquidation d'astreinte, * débouté la société Looping de sa demande tendant à l'octroi, à titre provisionnel, de la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts, - d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : * constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2021, * dit que faute pour la SA Prima de libérer les locaux sis [Adresse 5], objets du bail commercial du 1er février 2012 liant les parties, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, * dit que les biens meubles se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * condamné la SA Prima à verser à la SCI Looping une indemnité de 1 000 euros au titre de 700 du code de procédure civile, * condamné la SA Prima aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation de faire et du commandement de payer du 16 août 2021, Et, statuant à nouveau des chefs infirmés, elle demande à la cour de : - juger que la clause résolutoire insérée au bail n'est pas acquise, - débouter la société Looping de l'intégralité de ses demandes, - condamner, à titre reconventionnel, la SCI Looping à effectuer les travaux de nature à remédier aux infiltrations d'eau affectant les locaux loués et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, - condamner la SCI Looping à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Looping aux entiers dépens distraits au profit de maître Joseph Magnan, avocat aux offres de droit. Par dernières conclusions transmises le 2 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Looping demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2021, - dit que faute pour la SA Prima de libérer les locaux sis [Adresse 5]), objets du bail commercial du 1er février 2012 liant les parties, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, il serait procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, - dit que les biens meubles se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la SA Prima à lui verser une indemnité de 1 000 euros au titre de 700 du code de procédure civile, - condamné la SA Prima aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation de faire et du commandement de payer du 16 août 2021. Elle sollicite que son appel incident soit déclaré recevable et demande à la cour, statuant à nouveau, de : - réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a considéré que l'absence de justification de la vérification de la toiture en 2020 ne pouvait servir de fondement à une demande d'acquisition de clause résolutoire, - condamner la SA Prima à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 55 637,36 euros TTC pour la période allant du 1er octobre 2021 au 31 janvier 2022, de 173 858,40 euros TTC pour la période allant du 1er février 2022 au 31 janvier 2023, puis fixée à la somme mensuelle 15 609,74 euros TTC à compter du 1er février 2023 jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner la SA Prima au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts, Y ajoutant, de : - débouter la SA Prima de toutes ses demandes, - condamner la SA Prima à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre aux entiers dépens en cause d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2024. MOTIFS : A titre liminaire, en l'état de l'appel de la SA Prima limité aux dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, au sort des biens meubles, aux condamnations prononcées à son encontre et au rejet de ses demandes reconventionnelles, et en l'absence de demande de réformation de l'intimée concernant le rejet de ses demandes de liquidation d'astreinte et de provision à valoir sur le reliquat du loyer de juin 2021, la cour n'est pas saisie de ces chefs. Sur l'application de la clause résolutoire et les demandes y afférentes Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, étant rappelé qu'il incombe au juge des référés de contrôler les conditions de mise en oeuvre de cette clause et de vérifier si les contestations éventuellement invoquées par le locataire sont sérieuses. En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire ainsi libellée (page 10) : 'il est expressément convenu et accepté par le preneur qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou des charges et provisions sur charges ou impôts et taxes, à première demande, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, intérêts des sommes dues et encore, en cas d'inexécution ou de non-respect d'une seule des clauses et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai, le présent bail sera résilié, de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus.' En première instance, pour solliciter l'acquisition de cette clause, la SCI Looping se prévalait de trois manquements contractuels imputables, selon elle, à sa locataire : - un manquement à son obligation de justifier de l'entretien de la toiture, - un manquement à son obligation de faire vérifier régulièrement les installations électriques, par des organismes agréés tels que Apave, Socotec, Cep, etc... et transmettre au bailleur un double du rapport établi à l'issue de chaque vérification, de même qu'un document attestant que l'installation a été remise en conformité, comme suite à cette vérification, le cas échéant, - un manquement concernant l'usage des locaux loués à titre d'habitation, en infraction aux clauses du bail. Le premier juge a écarté le premier manquement invoqué concernant la toiture. Il a retenu que les deux rapports établis les 3 décembre 2019 et le 18 juin 2021 par le bureau de contrôle Socotec, versés aux débats par la SA Prima, mentionnaient expressément que la vérification n'avait pu être que partielle et que le rapport de 2021 était incomplet, et il a estimé que, dans ces conditions, il y avait lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire du fait du manquement de la locataire à son obligation de faire procéder et communiquer à sa bailleresse le rapport de vérification annuelle des installations électriques des locaux loués pour l'année 2020, sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'usage des locaux loués à titre d'habitation. Devant la cour, la bailleresse se prévaut à nouveau des trois manquements précités, lesquels sont contestés par l'appelante. * sur le manquement contractuel relatif à l'entretien de la toiture La SCI Looping se prévaut de l'absence de justification par sa locataire du dernier entretien effectif de la toiture pour l'année 2020, malgré la sommation qu'elle lui a fait délivrer par acte du 16 août 2021, visant la clause résolutoire susvisée. Comme indiqué précédemment, cette clause résolutoire a vocation à s'appliquer en cas d'inexécution ou de non-respect d'une seule des clauses et conditions du présent bail par la locataire. Or, la lecture du contrat de bail versé aux débats ne fait apparaître aucune obligation pour cette dernière de justifier d'un entretien annuel de la toiture auprès de sa bailleresse. En outre, il n'est pas contesté que, par ordonnance de référé en date du 12 mars 2019, la SCI Looping a été condamnée sous astreinte à procéder à une réfection totale de la toiture des locaux loués, et que ces travaux ont été effectivement réalisés en avril 2019 pour un montant total de 83 496 euros TTC. Par ailleurs, au titre de son obligation générale d'entretien des lieux loués, la société Prima justifie avoir souscrit un contrat d'entretien de la couverture des locaux loués d'une surface de 1 600 m2 auprès de la société Sud Ecran, le 17 juin 2021. Il se déduit de ces éléments qu'aucun manquement contractuel relatif à l'entretien de la toiture n'est établi, avec l'évidence requise en référé, de sorte qu'il n'y a pas lieu à application de la clause résolutoire de ce chef. * sur le manquement contractuel relatif aux installations électriques En l'espèce, le contrat de bail stipule notamment au paragraphe 3 intitulé état des lieux-entretien-travaux (page 6) : 'B. Entretien des locaux en cours de bail : le preneur aura à sa charge exclusive toutes les réparations nécessaires, y compris les 'grosses réparations' définies à l'article 606 du code civil. En cours de bail, le preneur devra laisser au bailleur ou son représentant, un architecte ou un entrepreneur pénétrer dans les locaux loués et les visiter pour constater leur état, notamment. Il devra, également, laisser faire tous travaux nécessaires et laisser pénétrer dans les lieux les ouvriers ayant à effectuer tous travaux jugés utiles par le bailleur. Le preneur devra constamment entretenir en bon état de réparations et d'entretien et en excellent état de propreté, l'ensemble des lieux loués (.....) Le preneur devra entretenir les fermetures métalliques par un graissage régulier et devra, conformément à la réglementation applicable, faire vérifier régulièrement les installations électriques par des organismes agréés tels que Apave, Socotec, Cep, etc...et transmettre au bailleur un double du rapport établi à l'issue de chaque vérification, de même qu'un document attestant que l'installation a été remise en conformité, comme suite à cette vérification, le cas échéant. Le preneur aura à sa charge toutes les réparations et remplacements qui seraient nécessaires, par suite d'un défaut d'entretien ou de dégradation résultant de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel.' Il se déduit de ces stipulations que l'obligation de la locataire est de faire vérifier régulièrement les installations électriques par un contrôleur technique agréé, puis de transmettre au bailleur un double du rapport établi à l'issue de chaque vérification, et éventuellement, en cas d'anomalie ou de non-conformités, de lui remettre les justificatifs attestant que l'installation a été remise en conformité, comme suite à cette vérification. En l'espèce, par actes d'huissier des 7 juin et 16 août 2021, la bailleresse a fait sommation à la SA Prima, en vertu de l'ordonnance de référé contradictoire rendue par le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 18 mai 2021, de lui communiquer le justificatif de la vérification annuelle des installations électriques des locaux loués pour l'année 2020. La SA Prima reconnaît ne pas être en mesure de produire le rapport de vérification des installations électriques pour l'année 2020, faisant valoir qu'en raison de la crise sanitaire, l'entreprise n'a pas pu intervenir, mais elle produit : - un compte rendu de vérification périodique des installations électriques des locaux établi le 18 juin 2021 par Socotec qui mentionne avoir procédé à une vérification partielle, et conclut que l'installation électrique ne peut pas entraîner de risques d'incendie et/ou d'explosion, - un rapport de vérification périodique des installations électriques dit 'quadriennal' en application de l'article R 4226-16 du code du travail et un compte rendu de vérification périodique des installations électriques des locaux établis le 20 mai 2023 par Socotec mentionnant qu'il a été procédé à une vérification complète de ces installations et concluant que l'installation électrique ne peut pas entraîner de risques d'incendie et/ou d'explosion, aucune anomalie ou non-conformités n'étant particulièrement signalée. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, il n'est nullement établi, avec l'évidence requise en référé, que le fait pour sa locataire de ne pas lui avoir transmis de rapport du contrôleur technique pour l'année 2020 et de ne lui avoir adressé que les rapports datés du 3 décembre 2019 et du 18 juin 2021 suite à des vérifications partielles, caractérisent un manquement à ses obligations contractuelles, alors qu'en vertu de la clause susvisée, la locataire s'est seulement engagée à faire vérifier régulièrement les installations électriques par des organismes agréés tels que Apave, Socotec, Cep, etc...et à transmettre à la bailleresse un double du rapport établi à l'issue de chaque vérification, sans autre précision quant à l'ampleur de la vérification (partielle ou complète), ni à une périodicité annuelle, laquelle n'est pas clairement explicitée dans cette clause. Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, le manquement contractuel de la société Prima en vertu de cette seule clause apparaît donc sérieusement contestable, d'autant plus que la bailleresse n'établit l'existence d'aucune anomalie ou non-conformité susceptible de porter atteinte à la sécurité de l'immeuble et des personnes comme elle le fait valoir. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a considéré qu'il convenait de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2021 et la résiliation de plein droit du bail avec toutes les conséquences de droit en résultant. * sur le manquement contractuel relatif à l'usage d'habitation du local loué Le bail liant les parties stipule notamment au titre de l'occupation et de la jouissance des locaux, particulièrement de la destination des lieux loués, que les locaux loués devont être exclusivement consacrés par le preneur à l'activité suivante : fabrication de menuiseries PVC, le tout conformément à l'objet de la société preneuse, sans qu'elle puisse rien faire d'autre, même temporairement, et qu'elle devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant cette activité. S'agissant de la jouissance des locaux, il est notamment stipulé que le preneur ne pourra exercer aucune activité susceptible de dégrader les locaux loués ou d'apporter un trouble de jouissance aux voisins, qu'il exercera une surveillance constante sur son personnel et veillera à sa bonne tenue, et, d'une façon générale, qu'il devra jouir des lieux loués en bon père de famille, conformément à leur destination, et ne commettre aucun abus de jouissance. Seul l'acte d'huissier délivré le 16 août 2021 par la bailleresse, faisant sommation à la SA Prima de justifier la cessation de toute utilisation à titre d'habitation des locaux loués, vise expressément la clause résolutoire figurant en page 10 du bail (visée supra), laquelle a vocation à s'appliquer en cas d'inexécution ou de non-respect d'une seule des clauses et conditions du bail par la locataire. Il convient néanmoins de relever que si la clause résolutoire susvisée détaille précisémment le manquement à l'obligation principale du locataire relative au paiement des loyers, des charges et autres frais y afférent, elle comprend ensuite une formule particulièrement générale ainsi libellée 'et encore, en cas d'inexécution ou de non-respect d'une seule des clauses et conditions du présent bail' pour les autres obligations incombant au locataire, alors que l'inexécution des obligations des parties est en principe appréciée par le juge du fond, le juge des référés n'ayant vocation à statuer que dans le cas où cette inexécution est évidente, et non sérieusement contestable. En l'espèce, si la SA Prima indique avoir temporairement hébergé un salarié dans les locaux loués, ce que M. [H] [X], son président directeur général, avait reconnu lors des constatations consignées par maître [J], huissier de justice, dans son procès-verbal établi en juillet 2021, en précisant que cette occupation était momentanée et à titre humanitaire, elle verse aux débats des photographies montrant des locaux à usage de bureaux entièrement vides, à l'exception d'un réfrigérateur disposé au coin d'une grande pièce, sans aucun autre mobilier ou effets vestimentaires. Il n'est par ailleurs nullement établi que cette occupation à priori ponctuelle a perduré postérieurement au 16 août 2021, date de la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire délivrée par la bailleresse à sa locataire. Il s'ensuit que la violation des obligations contractuelles de la SA Prima invoquée par la bailleresse se heurte à une contestation sérieuse, un changement de destination des locaux loués, une dégradation des locaux loués, un trouble de jouissance aux voisins, ou un abus de jouissance tels que mentionnés en page 5 du bail n'étant au surplus nullement établis avec l'évidence requise en référé, de sorte qu'il n'y a pas lieu à application de la clause résolutoire de ce chef. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de Ia clause résolutoire à Ia date du 17 septembre 2021, - dit que faute pour la SA Prima de libérer les locaux situés [Adresse 5]), objets du bail commercial du 1er février 2012 liant Ies parties, dans le délai de 15 jours à compter de Ia signification de I'ordonnance, il serait procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, Ie concours de la force publique et d'un serrurier, - dit que les biens meubles se trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et il n'y a pas lieu à référé sur les demandes formées à ce titre par la SCI Looping. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI Looping de sa demande tendant au paiement d'une indemnité d'occupation de 13 855,19 euros TTC par mois à compter du 16 septembre 2021 jusqu'à libération complète des lieux, mais pour d'autres motifs, dès lors que l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas constatée. Et, pour cette même raison, elle sera déboutée de ses demandes tendant au paiement d'une indemnité d'occupation : * de 55 637,36 euros TTC pour la période allant du 1er octobre 2021 au 31 janvier 2022, * de 173 858,40 euros TTC pour la période allant du 1er février 2022 au 31 janvier 2023, puis à la somme mensuelle de 15 609,74 euros TTC à compter du 1er février 2023 jusqu'à complète libération des lieux. Sur les demandes de provisions et tendant à voir exécuter des travaux Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Sur la demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts formée par la SCI Looping Dans la mesure où, pour les motifs précédemment indiqués, il a été jugé que les manquements contractuels invoqués par la SCI Looping à l'encontre de sa locataire, n'étaient pas établis, avec l'évidence requise en référé, le préjudice en résultant est sérieusement contestable, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice invoqué. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef, mais pour d'autres motifs. Sur la demande de condamnation à faire des travaux sous astreinte formée par la SA Prima Comme l'a exactement relevé le premier juge, les causes et origines du dégât des eaux dénoncé par la SA Prima fin 2022, et donc les responsabilités susceptibles d'être engagées, ne sont nullement déterminées, étant rappelé qu'il n'est pas contesté que la SCI Looping a effectué des travaux de réfection totale de la toiture des locaux loués en avril 2019, comme indiqué précédemment, et que les deux parties ont effectué une déclaration de sinistre à leurs assureurs respectifs. Les photocopies en noir et blanc des photographies produites par l'appelante montrant des locaux dont les sols sont partiellement inondés et dont certaines parties du placage intérieur des plafonds se détachent, ne permettent nullement d'en déduire, en l'absence d'élément émanant d'un professionnel de la construction, et avec l'évidence requise en référé, que ces désordres résultent directement de défaillances de la toiture dont la prise en charge incomberait à la bailleresse, alors que cette dernière se prévaut de l'application de la clause du bail stipulant que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les réparations nécessaires, y compris les grosses réparations, définies à l'article 606 du code civil, ce qui constitue à tout le moins une contestation sérieuse. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande de condamnation à faire des travaux sous astreinte. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de la solution du litige, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SA Prima aux dépens comprenant le coût de la sommation de faire et du commandement de payer du 16 août 2021, ainsi qu'à payer à la SCI Looping une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant en toutes ses demandes, la SCI Looping sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à régler à la SA Prima une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Et, elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - débouté la SCI Looping de ses demandes tendant au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une provision à valoir sur des dommages et intérêts, - débouté la SA Prima de sa demande reconventionnelle tendant à effectuer les travaux de nature à remédier aux infiltrations d'eau affectant les locaux pris à bail, sous astreinte, L'infirme pour le surplus, et, statuant à nouveau : Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Looping tendant à : * voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ; * voir ordonner l'expulsion des locaux loués par la SA Prima ; * faire application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de la SCI Looping au titre d'indemnités d'occupation à hauteur de : * 55 637,36 euros TTC pour la période allant du 1er octobre 2021 au 31 janvier 2022 ; * 173 858,40 euros TTC pour la période allant du 1er février 2022 au 31 janvier 2023 ; puis de la somme mensuelle de 15 609,74 euros TTC à compter du 1er février 2023 jusqu'à complète libération des lieux ; Condamne la SCI Looping à payer à la SA Prima une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; La déboute de sa demande formée sur le même fondement ; Condamne la SCI Looping aux entiers dépens de première instance et d'appel, et dit qu'ils seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière Le président