Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 24/00410

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00410 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U4AM CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. SR IMMO C/ [P] [R] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. SR IMMO, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 453 568 594, dont le siège social est sis 37 Avenue de la République - 94400 VITRY-SUR-SEINE représentée par Me Kader MEZIANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 205 DEFENDERESSE Madame [P] [R], exerçant sous le nom commercial HB CONCEPT, inscrite au répertoire SIRENE sous le n° 801 220 237, domiciliée 272 rue Gabriel Péri - 94400 VITRY-SUR-SEINE non représentée Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 06 Juin 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024 FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte du 8 mars 2021, la S.C.I. SR IMMO a donné à bail commercial à Madame [P] [R] des locaux situés au 272 rue Gabriel Péri à VITRY SUR SEINE (94400), moyennant un loyer mensuel de 1 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés. La S.C.I. SR IMMO a fait délivrer une mise en demeure, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, à Madame [P] [R], pour une somme de 18 750,00 €, au titre de l’arriéré locatif. C’est dans ces conditions que par actes d’huissier des 21 et 29 février 2024, la S.C.I. SR IMMO a fait assigner Madame [P] [R] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment : - recevoir la S.C.I. SR IMMO en son exploit introductif d’instance et la déclarer bien fondée en l’ensemble de ses moyens, demandes, fondements et prétentions ; - débouter Madame [P] [R] de l’ensemble de ses demandes ; - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 mai 2023 ; - prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ; - ordonner, à défaut de restitution volontaire, expulsion immédiate et dans délai à compter du prononcé de la décision à intervenir de Madame [P] [R], de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au président du tribunal de désigner ou dans tout autre lieu de son choix ou du choix du bailleur, aux frais, risques et péril de Madame [P] [R] et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues au bailleur, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code de procédures civiles d’exécution ; - condamner Madame [P] [R] à quitter les lieux loués, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs et complet déménagement, conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile ; - ordonner à Madame [P] [R] de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs ; - condamner Madame [P] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et taxes, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés et parfait déménagement ou par le procès-verbal d’expulsion du défendeur ; - ordonner que l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée soit indexée chaque année dans les mêmes conditions que le loyer selon les modalités prévues aux articles L.145-39 du Code du commerce et -RÉVISION DU LOYER du bail commercial, soit à l’expiration de chaque période annuelle du bail, pour la première fois le 1er juin 2022 par le jeu de la variation du coût de la construction avec pour base celui du 4ème trimestre 2020 ; - condamner Madame [P] [R] à payer à la S.C.I. SR IMMO la somme provisionnelle de 31 250,00 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 mai 2023 et à réactualiser au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2023 ; - ordonner que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ; - condamner Madame [P] [R] au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de signification ainsi que tous les frais éventuels qui découleraient de la nécessité de procéder à l’exécution forcée de l’ordonnance de référé à intervenir, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile ; - rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire, nonobstant appel et ans caution, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile ; - ordonner que l’ordonnance de référé à intervenir soit exécutée sans signification préalable mais sur simple présentation de la minute, conformément à l’article 489 du Code de procédure civile. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. À l’audience du 30 avril 2024, la S.C.I. SR IMMO, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Bien que régulièrement assignée, à l’adresse du siège social de son entreprise, à l’adresse des lieux loués et à son domicile personnel, par actes remis selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, Madame [P] [R] n'a pas constitué avocat. À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 juin 2024. SUR CE Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1.Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2.Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3.La clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Cependant, la S.C.I. SR IMMO ne fournit qu’une mise en demeure de payer la somme de 18 750,00 € signifiée par acte de commissaire de justice par acte du 14 avril 2023. Elle ne justifie pas avoir respecté les stipulations de la clause résolutoire insérée dans le bail ni les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce exigeant la délivrance d’un commandement de payer visant expressément le délai d’un mois pour s’acquitter des sommes dues. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et de toutes les demandes qui en découlent ; notamment d’expulsion, du transport et de la séquestration des meubles, d’astreinte, de remise des clefs et d’indemnité d’occupation. Il convient également de relever que le juge des référés n’a pas qualité pour prononcer la résiliation du bail pour défaut de respect des obligations découlant du bail. Sur la demande de provision : S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. SR IMMO, l'obligation de Madame [P] [R] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 31 250,00 € (terme de février 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [P] [R], avec intérêts au taux légal depuis le 13 mai 2023 sur la somme de 18 750 € et de l’assignation sur le surplus. Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [P] [R], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [P] [R] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. SR IMMO formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, DISONS n’y avoir lieu à référér sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande de voir prononcer la résiliation du bail et toutes les demandes subséquentes ; CONDAMNONS par provision Madame [P] [R] à payer à la S.C.I. SR IMMO la somme de 31 250,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2023 sur la somme de 18 750 € et du 29 février 2024 sur le surplus ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ; CONDAMNONS Madame [P] [R] aux entiers dépens ; CONDAMNONS Madame [P] [R] à payer à la S.C.I. SR IMMO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 juin 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS