Cour d'appel, 07 novembre 2023. 22/01752

ARRET N°444 FV/KP N° RG 22/01752 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GSX2 S.C.I. SCI LOCANEUIL C/ S.A.S. CAP 86 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01752 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GSX2 Décision déférée à la Cour : jugement du 28 juin 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de Poitiers. APPELANTE : S.C.I. LOCANEUIL [Adresse 2] [Localité 1] Ayant pour avocat plaidant Me Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocat au barreau de POITIERS. INTIMEE : S.A.S. CAP 86 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 5] Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane PRIMATESTA de la SCP TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 25 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Le 10 octobre 2006, la SCI Locaneuil a consenti un bail commercial, pour une durée de 9 ans, à la SARL Cap 86, aux fins de l'exploitation d'un commerce de gros, de matériel de chauffage et de climatisation. Ce bail a commencé à courir le 1er novembre 2006 pour un terme prévu le 31 octobre 2015. Par acte du 19 septembre 2007, un avenant au bail a été régularisé pour augmenter la surface louée dans un autre local. Par acte du 31 octobre 2012, un nouvel avenant a été consenti aux termes duquel les deux premiers locaux étaient libérés et un local d'une surface totale de 730m² constituant la cellule 3 était loué. Par acte du 31 août 2017, les parties ont modifié la désignation des locaux, le montant du loyer, l'indexation du loyer et les charges ainsi que le dépôt de garantie, lequel a été fixé à la somme de 9.400 €. Par lettre datée du 24 juin 2019, la SARL Cap 86, venant aux droits de la SARL Cap Energie 86, a notifié un congé au locataire avec effet au 31 décembre 2019. Par acte du 09 avril 2021, la SARL Cap 86 a fait assigner la SCI Locaneuil pour défaut de restitution du dépôt de garantie. Par jugement en date du 28 juin2022, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué ainsi : - Condamne la SCI Locaneuil à payer à la SARL Cap 86 la somme de 6.550 €, - Dit que les intérêts sur cette somme seront capitalisés chaque année pourvu qu'ils soient due pour une année entière, - Rejette les autres demandes, - Condamne la SCI Locaneuil aux dépens. Par déclaration au greffe du 11 juillet 2022, la SCI Locaneuil a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués. Par dernières conclusions RPVA du 21 août 2023, la SCI Locaneuil demande à la cour de : - Déclarer recevable et bien fondé l'appel de la SCI LOCANEUL. - Réformer le jugement en ce qu'il a : Condamné la SCI LOCANEUIL à payer à la SARL Cap 86 la somme de 6 550 €. Dit que les intérêts sur cette somme seront capitalisés chaque année pourvu qu'ils soient dus pour une année entière. Condamné la SCI LOCANEUIL aux dépens. - Rejeté ses autres demandes, à savoir : Condamnation de la SARL CAP 86 à régler à la SCI LOCANEUIL : - 1 680 € au titre des deux loyers de janvier et février 2020 ; - 8 478,51 € HT au titre de la réparation du chauffage ; - 8 000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires compte tenu des dégradations des lieux. Déduction de ces condamnations le dépôt de garantie de 8 000 €, étant précisé que la somme de 1 400 € attachée au complément de dépôt de garantie résultant de l'avenant au bail en date du 31 août 2017 n'a pas été honorée par le preneur. Condamnation de la SARL CAP 86 à payer à la SCI LOCANEUIL la somme de 2 500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Statuant à nouveau, - Débouter purement et simplement la SAS CAP 86 de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions y compris au titre des dispositions de l'article 700 Code de procédure civile, comme non fondées et en tous cas injustifiées. Vu le bail de 2006 et ses avenants sans qu'il soit porté novation quant à l'application de la loi [J], - Condamner la SAS CAP 86 venant aux droits de la SARL CAP 86 à payer à la SCI LOCANEUIL les sommes suivantes : 1 680 € au titre des deux loyers de janvier et février 2020 ; 8 478,51 € HT au titre de la réparation du chauffage ; 1 450 € pour frais de dépose d'une construction non autorisée ; 8 000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires compte tenu des dégradations des lieux. - Déduire de ces condamnations le dépôt de garantie de 8 000 €. - Condamner la SAS CAP 86 venant aux droits de la SARL CAP 86 à payer à la SCI LOCANEUIL la somme de 4.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. La SAS Cap 86, par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 09 août 2023, sollicite de la cour de : - Débouter la SCI LOCANEUIL de son appel le jugeant mal fondé, - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs, Y ajoutant, - Condamner la SCI LOCANEUIL à payer à la SAS CAP 86 la somme 4.500 € (QUATRE MILLE CINQ CENTS €) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance datée du 28 août 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 25 septembre suivant, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la soumission du bail commercial à la loi [J] 1. La SCI Locaneuil fait valoir que l'application de la loi dite '[J]' a été justement écartée par le premier juge en considération des termes du dernier des avenants. 2. La SAS CAP 86, objecte que cette loi est d'application immédiate au 20 juin 2014 et concerne les baux en cours pour certaines de ses dispositions et qu'en toute hypothèse, elle s'applique indiscutablement aux nouveaux baux à compter du 20 juin 2014. Selon l'intimée, l'instrumentum du 31 août 2017 peut s'appeler 'avenant' sans que cela ne change le fait que la SAS CAP 86 a loué des nouveaux locaux, avec un nouveau loyer, une nouvelle indexation, des nouvelles charges et un nouveau dépôt de garantie à compter de cette date et c'est cela qui importe. Pour cette ancienne locataire, la configuration des lieux démontre l'évidence d'un changement de local et partant une modification du bail engendrant pour le dernier en date l'application de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite '[J]'. 3. A titre liminaire, la cour rappelle qu'un nouveau bail commercial ne peut naître limitativement que : - D'un accord spontané des parties ; - D'un congé avec offre de renouvellement émanant du bailleur ; - D'une demande de renouvellement émanant du locataire ; - Du droit de repentir du bailleur. 4. En l'espèce, la cour constate que seul l'accord spontané des parties est allégué sous la forme d'avenants successifs. 5. Or, c'est par des motifs pertinents, non remis en cause par les débats à hauteur d'appel et que la cour adopte, que le premier juge, constatant que les parties dans l'avenant du 31 août 2017 se référaient pour son application aux conditions générales du bail du 10 octobre 2006, a jugé que 'les parties n'[avaient] pas convenu d'établir un nouveau bail, se référant au contraire à celui du 10 octobre 2006 qui n'était pas modifié dans ses autres éléments et notamment au regard de la date de sa conclusion et de sa durée, éléments essentiels aux termes du statut des baux commerciaux'. 6. De la sorte, il convient de considérer que le bail commercial du 10 octobre 2006, à effet du 1er novembre de la même année, s'est poursuivi dans le cadre d'une tacite prolongation jusqu'au congé donné au locataire, avec effet, au 31 décembre 2019. 7. La cour indique à la suite que les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi [J], en ce qu'elles ne s'appliquent qu'aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi, ne peuvent s'appliquer au présent litige, le bail étant demeuré celui initialement conclu entre les parties le 10 octobre 2006. 8. La décision sera confirmée de ce chef. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 9. Les parties s'accordent sur un dépôt de garanti versé durant les relations contractuelles à hauteur de 8.000 €. Conformément aux stipulations contractuelles du bail commercial (p. 26), il existe un droit à restitution au locataire de ce dépôt de garantie du fait de l'expiration du bail. Sur les demandes du bailleur Sur les réparations locatives 10. L'appelante indique que le premier juge s'est fourvoyé en se référant à la cellule n°4 située au [Adresse 3], alors que ses demandes portent sur la cellule numéro 3 de 730 m² ayant donné lieu à l'avenant du 31 octobre 2012. Selon elle, cette cellule numéro 3 était pourvue d'un sanitaire, de l'électricité, du chauffage, d'une pompe à chaleur et de bardages non dégradés comme en atteste l'état des lieux de sortie du précédent locataire, la SARL Trajectoires Motos 86, en date du 10 octobre 2012. Dès lors, il est aberrant, selon elle, que la SAS CAP 86 pour la première fois dans des conclusions n°2 signifiées le 09 août 2023, affirme que le chauffage lui appartenait du fait de son activité de vendeuse de matériel de chauffage. 11. S'agissant des frais de dépose d'une construction effectuée sans autorisation, la SCI Locaneuil explique que l'huissier, dans son constat, a relevé l'existence d'un ouvrage en ces termes : 'Il subsiste en partie milieu une structure comportant un pan de mur en pierre, un cadre destiné à recevoir un insert, une cheminée en pierre et poutres, trois cloisons légères, une porte.' Elle indique que le démontage de cet ouvrage lui aurait coûté selon facture à la somme de 1.450€. 12. L'intimée soutient pour sa part que les locaux loués étant brut de béton et qu'en sa qualité de venderesse de matériels de chauffage, elle utilisait du matériel dont elle était propriétaire, pour se chauffer et pour en faire la démonstration dans son 'showroom'. 13. Quant à la décision de retenir la somme de 1.450 € sur le dépôt de garantie, la SAS CAP 86 explique seulement qu'aucun élément versé au débat ne permet d'y faire droit une seconde fois. 14. Au regard des pièces produites et des explications des parties, la cour constate que les parties ne s'opposent pas à la retenue opérée par le premier juge sur le dépôt de garantie de la somme de 1.450 €. Par conséquent la décision sera confirmée de ce chef. 15. S'agissant des dégradations liées au retrait des éléments de chauffage la cour constate, dans un premier temps, que le premier juge se réfère bien dans ses motifs au local n°3,à l'inverse de ce qui est soutenu par l'appelant. Dans un second temps, la cour constate que sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. 16. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. 17. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef. S'agissant des loyers impayés 18. La cour constate qu'il résulte suffisamment des écritures des parties et de la pièce n°12 de l'appelante, que la cellule n°4 est restée à la disposition de la SAS CAP 86 jusqu'au 29 février 2020, pour lui permettre de stocker du matériel. 19. Mais ici encore, c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'il n'était pas précisé dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie en date du 07 janvier 2020, que cette mise à disposition temporaire soit génératrice d'une indemnité d'occupation. 20. Le fait pour la SCI Locaneuil de dresser une facture en l'absence de dispositions contractuelles évoquant puis fixant une telle indemnité, ne peut permettre d'apporter la preuve de l'existence d'une créance au sens de l'article 1353 du Code civil. 21. Au regard des développements qui précèdent, la décision sera également confirmée sur ce point et, par voie de conséquence, sur la somme dont est créancière la SAS CAP 86 après compensation avec la somme de 1.450 €. Sur la demande indemnitaire 22. Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 23. La cour constate que l'appelant échoue à apporter la preuve de l'existence d'un quelconque dommage. Partant, cette demande qui s'adosse au fait que les locaux n'auraient pas été restitués en bon état d'entretien et en conformité avec leur destination ne peut prospérer. 24. La décision entreprise sera confirmée de ce chef. Sur les frais de procès 25. Il apparaît équitable de condamner la SCI Locaneuil à payer à la SAS CAP une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande formée au même titre par l'appelante. 26. La SCI Locaneuil qui échoue en ses prétentions supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Poitiers en date du 28 juin 2022, Y ajoutant, Condamne la SCI Locaneuil a payer à la SAS Cap 86 une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Condamne la SCI Locaneuil aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,