Cour de cassation, 23 juin 2009. 08-14.010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant exactement retenu qu'un local appartenant à un propriétaire différent de celui du local principal peut n'être point immatriculé s'il caractérise un local accessoire, le preneur devant alors établir que le bailleur savait au moment de la formation du bail que la location était faite en vue de son utilisation jointe au local principal, la cour d'appel, qui a relevé que la destination figurant au bail contredisait toute caractéristique de local accessoire, une activité commerciale y étant expressément et précisément prévue, a pu en déduire, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, qu'il n'était pas prouvé que la SCI avait connaissance de l'affectation dite accessoire, et a, constatant que la société Fun soutenait que le local était utilisé conformément à la destination contractuelle, ce dont il résultait qu'il avait une activité commerciale obligeant le preneur à justifier de l'immatriculation, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Fun Kiwi 2 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Fun Kiwi 2 à payer à la SCI Hui Huang la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Fun Kiwi 2 ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Fun Kiwi 2. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit valide le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction ; AUX MOTIFS QUE le congé visait l'absence d'immatriculation qui n'est pas un manquement contractuel devant faire l'objet d'une mise en demeure préalable mais une cause objective de dénégation du droit au statut des baux commerciaux, et partant du droit au renouvellement, pour défaut d'une des conditions essentielles du statut ; qu'en l'absence d'une telle immatriculation, exigée par l'article L. 145-1 du Code de commerce, le bail sort du régime des baux commerciaux pour être soumis au régime de droit commun du Code civil, dépourvu du droit au renouvellement ; que le local peut n'être point immatriculé s'il caractérise un local accessoire, les locaux correspondant aux établissements secondaires étant, seuls, soumis à l'obligation d'immatriculation ; que pour être considéré comme tel le local en cause doit appartenir au propriétaire du local principal qui est, alors, censé connaître l'utilisation qui est faite du « local accessoire » ; que si, comme en l'espèce, il appartient à un propriétaire différent, le locataire doit rapporter la preuve que le bailleur savait que la location du local accessoire était faite en vu de son utilisation jointe au local principal ; que cette connaissance doit avoir existé au moment de la formation du bail mais une simple connaissance de fait suffit, à charge pour le locataire de l'établir ; qu'en outre, la seule connaissance par le bailleur de l'utilisation jointe du local accessoire ne dispense pas le preneur de rapporter la preuve de son caractère indispensable, les deux conditions étant cumulatives ; que la destination figurant au bail contredit toute caractéristique de local accessoire, une activité commerciale y étant expressément et précisément prévue ; que la société Fun Kiwi 2 ne rapporte pas la preuve, lui incombant, que le bailleur avait la connaissance de cette affectation prétendument accessoire, la simple allégation selon laquelle « il était clair que le local donné à bail par les époux X... serait une annexe du point de vente sur rue et non pas l'inverse » ne pouvant tenir lieu de preuve ; que dans l'hypothèse contraire avancée par la société Fun Kiwi 2, où l'activité pratiquée serait conforme à la destination contractuelle en ce que « tout commerce de confection.. » ne signifierait pas vente, « laquelle serait impossible au regard de l'exiguïté du local », « le fait de stocker des produits textiles destinés à la vente immédiate et d'y préparer les commandes » entrant, selon la société Fun Kiwi 2 parfaitement dans la destination contractuelle, le local étant de surcroît, « également utilisé en tant qu'atelier tel que stipulé dans le bail », le preneur se trouverait alors dans l'obligation de justifier, à la date du congé, de l'immatriculation du local, celui-ci ayant cette activité commerciale ; 1°) ALORS QUE qu'en se recherchant pas, comme elle y était invitée, si eu égard à la configuration des locaux litigieux rendant impossible toute exploitation autonome et leur proximité avec la boutique principale située dans le même immeuble au même étage, le bailleur ne savait pas nécessairement que les locaux loués aurait un caractère accessoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-1 du commerce ; 2°) ALORS QUE la nécessité de l'immatriculation d'un local au registre du commerce et des sociétés s'apprécie au regard de l'usage qui en est fait et non de la connaissance qu'aura pu avoir le bailleur de cette affectation, sous la réserve de sa compatibilité avec l'objet du bail ; qu'en se bornant à analyser les termes du contrat de bail qui contredirait selon elle toute caractéristique accessoire, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'agissant d'un bail qui prévoyait l'utilisation des locaux à des fins d'atelier, si la configuration des lieux et l'utilisation qui en était faite ne démontrait pas le caractère accessoire des locaux litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9 du décret du 30 mai 1984 et L. 145-1 du code de commerce ; 3°) ALORS QUE lorsque les parties ont convenu de soumettre un local au statut des baux commerciaux, il importe peu que le bailleur ait ignoré que le local ait pu constituer l'accessoire d'un autre local principal où est exploité le fonds de commerce ; qu'il ressort des énonciations de l'arrêt que le bail litigieux était expressément soumis par les parties au statut des baux commerciaux, de sorte que le bailleur savait que par leur nature les locaux étaient soumis aux baux commerciaux ; qu'en exigeant de manière superfétatoire que le bailleur ait eu connaissance du caractère accessoire des locaux litigieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce.