Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/03023

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/03023 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDPQ Minute : 24/00608 S.A. ESPACIL HABITAT Représentant : Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 C/ Madame [P] [W] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me DROUX Alexia Copie délivrée à : Mme [W] [P] Le JUGEMENT DU 03 Juin 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Juin 2024; par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Asma LAIDA, greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDAjuge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [P] [W] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] non comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2022, la SA ESPACIL HABITAT a donné en location à Madame [P] [W] un logement situé au sein d’une résidence universitaire sise [Adresse 5], à [Localité 8]. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la SA ESPACIL HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2.164,07 euros. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SA ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de [Localité 8] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion du locataire en la forme ordinaire,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 970,82 euros au titre de sa dette locative, outre une indemnité d’occupation d’un montant de 600 euros par mois,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024. A cette date, la SA ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 787,34 euros, terme de mars 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais avant l’expulsion, mais accepte l’octroi de délais de paiement. Madame [P] [W] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, outre des délais les plus larges possibles avant l’expulsion. A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la loi applicable au litige A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des résidences étudiantes résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. Ces dispositions sont d’ordre public. En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 28 juin 2022 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.164,07 euros. Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes consécutifs de loyers, et que Madame [P] [W] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 23 décembre 2023. Madame [P] [W] étant sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2023, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. La demande de délais avant expulsion sera rejetée au visa des dispositions de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’occupante ayant bénéficié d’un délai de fait de plus de six mois entre l’acquisition de la clause résolutoire et le prononcé de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation Madame [P] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien illicitement occupé. En l’espèce, la SA ESPACIL HABITAT produit un décompte expurgé des frais démontrant que Madame [P] [W] reste lui devoir la somme de 787,34 euros. Madame [P] [W] reconnaît le montant de la dette. Madame [P] [W] sera par conséquent condamnée à verser à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 787,34 euros au titre de sa dette locative au 20 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2023, date du commandement. Compte-tenu de l’accord des parties et au regard des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement lui seront octroyés pour régler cette dette. Madame [P] [W] sera en outre condamné à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence, à compter du mois d’avril 2024et jusqu’à parfaite libération des lieux. Sur les autres demandes Madame [P] [W], qui perd le procès, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation à compter du 23 décembre 2023 du contrat de résidence conclu le 28 juin 2022 entre la SA ESPACIL HABITAT et Madame [P] [W], ORDONNE à Madame [P] [W] de libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, la SA ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, CONDAMNE Madame [P] [W] à verser à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 787,34 euros au titre de sa dette locative au 20 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2023, date du commandement, AUTORISE Madame [P] [W] à s’acquitter de cette dette suivant 5 mensualités d’un montant de 150 euros et une 6e mensualité soldant la dette en principal et intérêts, PRECISE que ces mensualités seront dues le dernier jour de chaque mois, pour la première fois le mois qui suivra la signification de la présente décision, PRECISE qu’en cas de non règlement d’une mensualité à sa date d’exigibilité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, CONDAMNE Madame [P] [W] à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, REJETTE pour le surplus les demandes des parties, CONDAMNE Madame [P] [W] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. Ainsi jugé le 03 Juin 2024. Et ont signé, Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection