Tribunal judiciaire, 24 avril 2025. 24/01181

RÉFÉRÉ CIVIL N° RG 24/01181 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2PB Minute n° 297/25 COPIE EXÉCUTOIRE à : Me Raphaëlle BOURGUN - 318 Me Emeric LACOURT COPIE CERTIFIÉE CONFORME à: adressées le : 24 avril 2025 Le Greffier République Française Au nom du Peuple Français TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] Jugement du 24 Avril 2025 DEMANDERESSE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMOBILIER LAEMMEL ayant son siège [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Raphaëlle BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG DEFENDERESSE : SCI DU [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Emeric LACOURT, avocat au barreau D’ARDENNES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 Président : Olivier RUER, Premier vice-président Greffier : Cédric JAGER ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe par : Olivier RUER, Premier vice-président Cédric JAGER, Greffier Contradictoire En premier ressort Signée par le Président et le Greffier, FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES Par acte délivré le 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Sci du [Adresse 5] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir : - condamner la Sci du [Adresse 5] à lui payer la somme de 7.374,20 euros au titre d'arriéré de charges dus en novembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ; - condamner la Sci du [Adresse 5] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la Sci du [Adresse 5] aux entiers frais et dépens compris les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour recouvrement de la créance qui seront imputés au seul défenseur au titre des charges générales d’administration. Par décision avant dire droit du 06 février 2025, le juge des référés a invité le syndicat des copropriétaires à justifier de la mise en demeure de la Sci du [Adresse 5] à payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété en faisant référence à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et qui fonde la compétence de la présente juridiction. Selon conclusions du 20 février 2025, la Sci du [Adresse 5] a sollicité voir : - dire et juger irrecevables les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires ; - dire et juger prescrites les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires ; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon conclusions du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et a sollicité voir débouter la Sci du [Adresse 5] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions. A l'audience du 25 mars 2025, les parties ont réitéré oralement leurs prétentions. Pour le surplus, elles se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens. MOTIFS, L'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Il est constant qu’en l’absence de clause de solidarité stipulée dans l’acte de cession, l’usufruitier est tenu de supporter toutes les charges qui se rattachent à la jouissance et le nu-propriétaire doit supporter les dépenses nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande, et la procédure utilisée dite « accélérée au fond », sur l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qu’il rappelle en outre page 5 de son assignation. Il doit dès lors justifier d’une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours et rappelant l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, laquelle fonde la compétence de la juridiction de céans. La Sci du [Adresse 5] s’oppose à la demande du syndicat des copropriétaires aux motifs que la mise en demeure visant effectivement l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est postérieure à l’assignation et celles antérieures ne mentionnent pas ledit article ; que la demande est prescrite ; que les charges demandées étaient dues par feu Mme [B] [M] épouse [G], ès qualité d’usufruitière, dette inscrite au passif de la succession et que la Sci du [Adresse 5] ne peut être tenue pour débitrice dès lors qu’elle avait la qualité de nu-propriétaire jusqu’au décès de Mme [B] [M] et qu’aucune clause de solidarité n’est stipulée dans l’acte de cession entre la venderesse, Mme [B] [M], et l’acquéreuse, la Sci du [Adresse 5]. Le syndicat des copropriétaires justifie : - de mises en demeure antérieures à l’assignation, mais ne visant pas l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; - d’une mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, mais datée du 11 février 2025 soit postérieurement à l’assignation. Le respect des conditions de l’article 19-2 de cette loi conditionnant la compétence de la présente juridiction et le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir respecté la procédure de cet article, il appert que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande. Surabondamment, le contrat de cession conclu entre Mme [B] [M], venderesse, et la Sci du [Adresse 5], acquéreuse, le 16 mai 2009 prévoit que « le vendeur restera redevable des charges de copropriété dues au syndic, à l’exception de celles résultant des travaux de grosses réparations incombant au nu-propriétaire en vertu de l’article 605 du code civil. Les dépenses résultant desdits travaux seront néanmoins acquittés par le vendeur, à charge pour celui-ci d’en demander le remboursement à la société acquéreur » (pièce 1 défenderesse, page 12). Or, le syndicat des copropriétaires demande les arriérés de charges dus en novembre 2021, date à laquelle est décédée Mme [B] [M], soit avant l’entrée en jouissance du bien par la Sci du [Adresse 5] et l’arriéré de charges ne concerne pas des dépenses nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles de l'immeuble (pièce 19 demandeur). Aucune clause de solidarité n’étant stipulée dans l’acte de cession, la Sci du [Adresse 5] était seulement tenue au paiement des charges de copropriété relatives aux dépenses nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles de l'immeuble avant son entrée en jouissance, soit le jour du décès de Mme [B] [M], peu importe l’existence d’une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire stipulée dans le règlement de copropriété, laquelle ne s’applique que pour les charges dues par le nu-propriétaire conformément à l’acte de cession c’est-à-dire celles concernant les dépenses nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles de l'immeuble. La Sci du [Adresse 5] n’est donc pas débitrice de l’arriéré de charge demandé qui fait partie du passif de la succession de Mme [B] [M]. L’équité ne commande pas d’allouer à l’une des parties une quelconque somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et toutes les demandes faites à ce titre seront rejetées. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens . PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à l’encontre de la Sci du [Adresse 5] ; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux dépens de cette instance ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier. Le Greffier Le Président C. JAGER O. RUER