Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/00177

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00177 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWUT MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR: S.C.I. LES PIMENTS [Adresse 2] [Localité 5] représentée par madame [J] née [P] [N] [V] (co-gérante) DÉFENDEURS : Madame [S] [H] [L] épouse [E] [Adresse 3] [Localité 5] non comparante, ni représentée Madame [Z] [B] [Adresse 4] [Localité 5] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fahranaz JETHA, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 26 Août 2024 DÉCISION : Prononcée par Fahranaz JETHA, Juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal judiciaire, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier, Exposé du litige Par déclaration au greffe le 03 mai 2024, la SCI LES PIMENTS (Représentée par Madame [J] [V]) a demandé que Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] soient convoquées devant le tribunal de proximité de Saint-Benoît pour être condamnées au paiement de la somme totale de 4 615 euros se décomposant comme suit : 435 euros pour le loyer d’octobre 2023 (en tenant compte de l’aide au logement),435 euros pour le loyer de novembre 2023 (en tenant compte de l’aide au logement),795 euros pour le loyer de décembre 2023 (Pas d’aide au logement),390 euros pour le loyer du 1er au 15 janvier 2024,260 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2023,3088 euros – 780 euros (caution), soit 2300 euros de frais de remise en état suite à la dégradation du logement. La requérante explique qu’un bail avait été consenti et signé le 24 février 2023 pour le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 5]. Un état des lieux d’entrée avait été effectué dans lequel l’ensemble des choses avait été signalé comme en bon état. L’état des lieux de sortie n’a pas pu être effectué ; la clé a été laissée dans la boîte aux lettres le 15 janvier 2024. La tentative de conciliation a abouti à un constat de carence en date du 22 avril 2024. Les parties ont été convoquées par le secrétariat du greffe à l'audience du 24 juin 2024, par lettre simple s’agissant de la SCI LES PIMENTS, et, par lettres recommandées avec avis de réception concernant Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z]. Lors de cette audience, La représentante légale de la SCI LES PIMENTS est présente,Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] sont absentes. Les lettres recommandées qui étaient destinées à Madame [L] [S] [H] épouse [E] et à Madame [B] [Z] ont été retournées avec la mention « Pli avisé et non réclamé ». La juridiction a donc invité la société requérante à procéder par voie d’assignation, conformément à l’article 670-1 du Code de procédure civile. Par actes d’huissier du 11 juillet 2024 et du 19 juillet 2024, signifiés à Étude, Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] ont été citées à comparaître devant le tribunal de proximité de Saint-Benoît à l’audience du 26 août 2024. Lors de cette audience, La représentante légale de la SCI LES PIMENTS est présente,Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] sont non comparantes. La requérante maintient l’intégralité de ses demandes et souhaite la condamnation aux dépens. Le jugement a été mis en délibéré pour être mis à disposition le 30 septembre 2024. Motifs du jugement L’article 472 du Code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée. L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il “incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”. De plus, le Code civil dispose : -        Dans son article 1728 que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :  1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;  2° De payer le prix du bail aux termes convenus ». -        Et dans son article 1730 que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.     La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise : -        Dans son article 7 que le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) ; -        Dans son article 15 que : « (…) Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…). Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».     Ensuite, par application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est réglé par le locataire lors de son entrée dans les lieux, ce dépôt de garantie doit être restitué dans les 2 mois de la fin du bail, déduction faite le cas échéant des sommes restantes dues au bailleur, des loyers et charges.       Enfin, l’article 24 de cette même loi indique que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.     Pour faire la preuve des préjudices subis, la SCI LES PIMENTS verse au débat : 1.     Le constat de carence du 22 avril 2024, 2.     36 photos, 3.     Les bordereaux de paiement de la Caisse d’Allocations Familiales d’octobre 2023, de novembre 2023 et de décembre 2023, 4.     Le mail du 15 février 2024, 5.     Une copie de la pièce d’identité de Madame [B], 6.     L’attestation de paiement de la CAF de janvier 2023 (Madame [B] apparaissant comme bénéficiaire), 7.     Une copie de la pièce d’identité de Madame [L], 8.     Le bulletin de salaire de Madame [L] et son avenant de contrat de travail, 9.     Un récapitulatif des sommes dues, 10.   Le document de la taxe des ordures ménagères, 11.   La quittance de loyer numéro 95/23, 12.   La quittance de loyer numéro 87/23, 13.   Le contrat de location, 14.   L’état des lieux d’entrée, 15.   Le devis numéro 07/2024 pour les frais de remise en état de la villa.     Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z], régulièrement convoquées, n'ont pas comparu et n'ont pas fait connaître leurs observations.     En l’espèce, la SCI LES PIMENTS réclame : -       435 euros pour le loyer d’octobre 2023, -       435 euros pour le loyer de novembre 2023, -       795 euros pour le loyer de décembre 2023 (Pas d’aide au logement), -       390 euros pour le loyer du 1er au 15 janvier 2024, -       260 euros au titre de la taxe des ordures ménagères, -       3088 euros – 780 euros (caution), soit 2300 euros de frais de remise en état suite à la dégradation du logement.     Un locataire qui quitte son logement en cours d'année ne doit payer au bailleur que la quote-part de TEOM qui lui incombe au prorata du nombre de jours d'occupation dans l'année, soit 10 mois dans le cas présent. La bailleresse réclame la somme de 260 euros au titre de la taxe des ordures ménagères. Le calcul au prorata a donc bien été effectué.     Par ailleurs, les clés ayant été mises dans la boîte aux lettres le 15 janvier 2024, le loyer restera dû jusqu’à cette date.     Enfin, c'est le locataire qui doit prouver que les réparations locatives ne sont pas à sa charge par application de l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989. Les parties défenderesses, qui étaient locataires, n’ont fait parvenir aucun élément permettant de prouver que ces réparations ne doivent pas être à leur charge.             Par conséquent, eu égard l’ensemble de ces éléments, Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z], devront payer à la SCI LES PIMENTS les sommes suivantes : -       435 euros pour le loyer d’octobre 2023, -       435 euros pour le loyer de novembre 2023, -       795 euros pour le loyer de décembre 2023 (Pas d’aide au logement), -       390 euros pour le loyer du 1er au 15 janvier 2024, Soit un total de 2055 euros au titre des loyers impayés -       260 euros au titre de la taxe des ordures ménagères, -       3088 euros – 780 euros (caution), soit 2300 euros au titre des frais de remise en état du logement.     Enfin, Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] seront également solidairement condamnées aux entiers dépens.    Par ces motifs,   Le tribunal de proximité de Saint-Benoît, statuant en dernier ressort, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,   -       DECLARE l’action de la SCI LES PIMENTS recevable,   -       CONDAMNE solidairement Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] à payer à la SCI LES PIMENTS la somme de 2 055 euros au titre des loyers impayés,   -       CONDAMNE solidairement Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] à payer à la SCI LES PIMENTS la somme de 260 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de 2023, au prorata,   -       CONDAMNE solidairement Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] à payer à la SCI LES PIMENTS la somme de 2 300 euros pour les frais de remise en état,   •    REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires formées par les parties,   -       DIT ET JUGE qu'il y a lieu de condamner solidairement Madame [L] [S] [H] épouse [E] et Madame [B] [Z] aux entiers dépens de l’instance.     Ainsi jugé et mis à disposition le 30 septembre 2024.                        LE GREFFIER                                                                                         LE JUGE