Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01384 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMPZ
Société CDC HABITAT SOCIAL
C/
[H] [N] [O], [L] [P] [F] épouse [O]
- Expéditions délivrées à
Me Catherine LATAPIE-SAYO
[H] [N] [O], [L] [P] [F] épouse [O]
- FE délivrée à
Me Catherine LATAPIE-SAYO
Le 15/11/2024
Avocats : Me Catherine LATAPIE-SAYO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me YOUCEF substituant Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [H] [N] [O]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Présent
Madame [L] [P] [F] épouse [O]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Juillet 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2023, à effet au 3 novembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.618,31 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 septembre 2024 aux fins de :
- VOIR CONSTATER le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] à compter du 25 mai 2024,
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [H] [N] [O] et de Madame [L] [P] [O] née [F], ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs,
- CONDAMNER Monsieur [H] [N] [O] et Madame [L] [P] [O] née [F], solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3 460,78 € à valoir sur le montant des loyers, charges, restant actuellement dû, mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 618,31 € à compter du 12 avril 2024, date du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation,
- CONDAMNER Monsieur [H] [N] [O] et Madame [L] [P] [O] née [F], solidairement au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux,
- CONDAMNER Monsieur [H] [N] [O] et Madame [L] [P] [O] née [F], solidairement au paiement d'une somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 avril 2024.
Lors de l’audience du 27 septembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.836,75 euros au 26 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.
En défense, Monsieur et Madame [O] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.
Les défendeurs n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 septembre 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15 avril 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux consorts [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.618,31 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de 6 semaines.
Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 25 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Monsieur et Madame [O] ont repris le paiement d’un loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur et Madame [O].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (747,49 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.836,75 euros à la date du 26 septembre 2024.
Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (128,20 + 145,08 + 240 = 513,28 euros), sommes qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur et Madame [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.323,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où ils ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2024.
Sur la solidarité :
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
En l’espèce, les défendeurs sont mariés. De surcroit, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.
Monsieur et Madame [O] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur et Madame [O].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement les défendeurs à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 25 mai 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 23 octobre 2023 entre Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O] et la SA CDC HABITAT SOCIAL, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O], à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.323,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (747,49 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O] à son paiement à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [L] [F] épouse [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
