Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 21/10542

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le : à Me GUEGAN-GELINET et Me HANOUNE Copie certifiée conforme délivrée le : à Me SALHAB ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 21/10542 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7LG N° MINUTE : Assignation du : 16 Août 2021 JUGEMENT rendu le 22 Novembre 2024 DEMANDERESSE Madame [X] [T] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0886 DÉFENDEURS Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société GERARD SAFAR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1202 Monsieur [O] [F] [Adresse 7] [Localité 5] (LIBAN) représenté par Maître Elie SALHAB de l’AARPI ALGEBRA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1233 Décision du 22 Novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/10542 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7LG COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors du prononcé DÉBATS A l’audience du 06 Septembre 2024, tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE L’immeuble sis [Adresse 2], administré par la société Gérard Safar, est soumis au statut de la coproriété des immeubles bâtis. M. [O] [F] est propriétaire du lot n° 1184 défini par l’acte rectificatif de l’état descriptif de division au règlement de copropriété de la manière suivante : “ Au rez-de-chaussée, un studio avec entrée, salle de bains, W.C., placards et kitchenette.” (sic) M. [O] [F] loue cet appartement à Mme [L] [G]. Mme [X] [T] est propriétaire du lot n° 1185, studio mitoyen au lot n° 1184. A compter du mois d’avril 2018, Mme [X] [T] s’est plainte de plusieurs dégâts des eaux successifs, plaintes qui ont donné lieu, en mai 2018, au remplacement de la colonne montante eau froide de l’immeuble par la copropriété, sans que cela n’empêche la réitération des infiltrations. Estimant que ces infiltrations provenaient en réalité du lot de M. [O] [F], le syndicat des copropriétaires a mis ce dernier en demeure, à plusieurs reprises à compter de janvier 2019, de faire des travaux nécessaires afin d’y mettre un terme. C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier signifiés les 18 et 20 février 2020, le syndicat des copropriétaires à fait assigner M. [O] [F], Mme [L] [G] et Mme [X] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Par ordonnance en date du 10 juillet 2020, le juge des référés a désigné M. [E] [H] en qualité d’expert judiciaire. M. [E] [H] a déposé son rapport le 15 mars 2021. Par acte d’huissier en date du 16 août 2021, Mme [X] [T] a fait assigner M. [O] [F] et le syndicat des copropriétaires devant la présente jurdiction aux fins d’indemnisation. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2023, Mme [X] [T] demande au tribunal de : “Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil, Vu le rapport d’expertise du 12 mars 2021, Vu les pièces versées aux débats, - DECLARER Madame [X] [T] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ; - DEBOUTER Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER Monsieur [F] à réaliser les travaux réparatoires afin de mettre un terme aux infiltrations à l’origine des désordres dans les parties communes et dans l’appartement de Madame [T], suivant devis de la société BLANCHE du 12 février 2021 et devis de la société , dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - CONDAMNER Monsieur [O] [F] à payer à Madame [X] [T] la somme de 4 642 euros à titre du préjudice matériel, suivant devis du 15 décembre 2020 et du 23 janvier 2023 de la société EDOUARD, à parfaire selon l’évolution des désordres ; - CONDAMNER Monsieur [O] [F] à payer à Madame [X] [T] la somme de 5.000 euros à titre du préjudice moral; - CONDAMNER Monsieur [O] [F] à payer à Madame [X] [T] la somme de 22.504,74 euros à titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’à réalisation effective des travaux requis chez Monsieur [F] et chez Madame [T] ; - CONDAMNER Monsieur [O] [F] à payer à Madame [X] [T], la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [O] [F] aux entiers dépens.” Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de : “Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 1240 du code civil, Vu le règlement de copropriété du 1 er février 1972 et l’acte rectificatif du 6 juillet 1972, Vu le rapport de l’expert du 15 mars 2021, - Dire et juger Monsieur [F] responsable des infiltrations affectant les parties communes ; - Condamner Monsieur [F] dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à faire réaliser sous astreinte de 200 euros par jour de retard les travaux de mise en conformité au règlement sanitaire de la ville de [Localité 6] décrits dans le devis de la société BLANCHE du 12 février 2021, afin de mettre un terme définitif aux infiltrations à l’origine des désordres dans les parties communes et dans l’appartement de Madame [T] ; - Condamner Monsieur [F] à transmettre l’attestation d’assurance de l’entreprise VISION BATIMENT intervenue en décembre 2021 et tous éléments relatifs aux travaux réalisés par la société VISION BATIMENT en décembre 2021, sous astreinte de 200€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ; - Dire qu’un descriptif des travaux devra être soumis pour avis au Syndic au moins 15 jours avant la date prévue pour la réalisation des travaux complémentaires et que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront pris en charge par Monsieur [F] ; - Dire que les travaux devront être réalisés par des entreprises qualifiées et assurées ; - Dire que les attestations d’assurances des entreprises devront être transmises au Syndic au moins 8 jours avant le démarrage des travaux ; - Débouter Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ; - Condamner Monsieur [F] à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 588,50€ TTC au titre du préjudice matériel subi, sauf à parfaire selon l’évolution des désordres affectant les parties communes ; - Condamner Monsieur [F] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ; - Le condamner aux entiers dépens y compris les frais d’expertise d’un montant de 6.450 euros dont distraction sera faite au profit de Maître Pierre-Henri HANOUNE, Avocat à la Cour, pour ceux dont il a fait l’avance.” Aux termes de ses dernières conclusions noitifiées par RPVA le 17 janvier 2023, M. [O] [F] demande au tribunal de : “ - DEBOUTER Madame [X] [T] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes, notamment celle relative à la privation de jouissance, - DIRE ET JUGER que dès lors que les travaux dans le studio de Monsieur [F] ont été réalisés depuis décembre 2021, l’injonction et la demande d’astreinte deviennent sans objet, - DIRE ET JUGER que la demande du Syndicat des copropriétaires relative au règlement sanitaire de la Ville de [Localité 6] devient sans objet, - DIRE ET JUGER que la demande du Syndicat des copropriétaires relative à l’assurance de la société VISIO BATIMENT devient sans objet, dès lors que Monsieur [F] est lui-même assuré et qu’il a déclaré le sinistre à son assurer, GROUPAMA (numéro de sinistre 2019704921), - ORDONNER que chaque partie conserve à sa charge les dépens qu’elle a engagés, - CONDAMNER Madame [X] [T] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Monsieur [F] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.” Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 6 septembre 2024 a été mise en délibéré au 15 novembre 2024, prorogé au 22 novembre 2024. MOTIFS Sur les désordres Aux termes de son expertise, M. [E] [H] indique que: “ Lors de la première réunion, l’expert a constaté les traces d’infiltrations dans le studio, propriété de Mme [X] [T], ainsi que les traces d’infiltrations présentes sur le couloir, partie commune de l’immeuble, désordres dus sans aucun doute aux installations sanitaires non conformes à la réglementation sanitaire de la Ville de [Localité 6], dans le studio, propriété de M. [O] [F]. ” (sic) L’expert établit les constats suivants au sein de l’appartement de M. [O] [F] : - le manque d’étanchéité des murs, - le manque de carreaux de faïence, - le manque d’étanchéité du sol, - le manque de ventilation de la pièce, - les dégradations avancées des murs et plafond, - l’état de vétusté avancé de l’ensemble de la salle de bains partie privative, par manque d’entretien. Selon l’expert, le manque d’entretien des parties privatives de M. [O] [F] et ses installations sanitaires fuyardes ont généré depuis 2018 des infiltrations au sein du domicile de Mme [X] [T] et dans le couloir, partie commune de l’immeuble. Sur les préjudices - sur les préjudices de Mme [X] [T] Décision du 22 Novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/10542 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7LG Mme [X] [T] expose que les travaux de remise en état de son appartement s’élèvent à la somme de 4642 euros. Le tribunal relève que ces sommes correspondent au devis de la société Edouard du 9 décembre 2020 approuvé par l’expert judiciaire et au devis actualisé le 23 janvier 2023 par la même société. Le préjudice matériel de Mme [X] [T] sera donc fixé à la somme de 4642 euros. Mme [X] [T] expose que son préjudice de jouissance a commencé à compter du mois d’avril 2018. Le tribunal relève que l’expert a mentionné que seule la salle de bains n’a pas été impactée par les infiltrations, étant rappelé que le bien immobilier correspond, selon l’état descriptif de division, à un studio avec entrée, salle de bains, W.C., placards et kitchenette. Le tribunal constate que Mme [X] [T] justifie de la valeur locative de son bien immobilier à hauteur de 493, 52 euros. Tenant compte de ces éléments, il y a eu lieu de retenir un préjudice de jouissance qui sera évalué à 80 % de la valeur locative du bien et dès lors fixé à la somme de 22 504, 74 euros pour la période prévue entre le mois d’avril 2018 et le mois de janvier 2023 inclus (493,52 euros x 57 mois x 80 %). Il ressort des attestations produites aux débats par Mme [X] [T] que les infiltrations ont généré du fait de leur durée et de leur ampleur un état de stress et ont eu des répercussions sur son état de santé. Par conséquent, elle caractérise l’existence d’un préjudice moral qui sera évalué à la somme de 5 000 euros. - sur les préjudices du syndicat des copropriétaires En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un devis d’un montant de 588, 50 euros TTC, qui correspond aux parties communes endommagées, étant relevé que ce devis a été validé par l’expert judiciaire. Tenant compte de ces éléments, il convient de fixer le préjudice matériel à la somme de 588, 50 euros TTC. Sur les responsabilités Le tribunal relève qu’il ressort des conclusions de Mme [X] [T] qu’elle recherche la responsabilité de M. [O] [F] sur le fondement de la responsabilité objective du trouble anormal de voisinage. Le syndicat des copropriétaires recherche également la responsabilité de M. [O] [F] sur ce fondement. Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue sauf usage prohibé par la loi ou les règlements tel que posé par l’article 544 du code civil est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui, lequel bénéficie du même droit de jouissance absolue, aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Est ainsi posé un régime de garantie, étranger à toute notion de faute, indépendant des autres régimes de responsabilité civile. S’agissant d’un mécanisme de responsabilité objectif aucune preuve de la faute du voisin n’est à administrer. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin. En l’espèce, compte tenu des désordres décrits ci-dessus, les infiltrations dans les parties privatives de Mme [X] [T] et dans les parties communes de l’immeuble dépassent les inconvénients normaux de voisinage et justifient de retenir la responsabilité de M. [O] [F], propriétaire du studio à l’origine des infiltrations. Sur les condamnations - sur les condamnations pécuniaires Tenant compte des développements qui précèdent, M. [O] [F] est condamné à verser à Mme [X] [T] : - la somme de 4642 euros au titre du préjudice matériel, - la somme de 22 504, 74 euros au titre du préjudice de jouissance, - la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral. M. [O] [F] sera en outre condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 588, 50 euros TTC en réparation de son préjudice matériel. - sur la demande de réalisation de travaux M. [O] [F] indique avoir fait réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire en décembre 2021. Il verse aux débats : - Un devis d’un architecte d’intérieur du 5 mars 2021 d’un montant de 3.161 € TTC, - Une facture d’un montant de 2.200 € TTC concernant l’intervention de la société Vision Bâtiment fin 2021. Le tribunal relève que les devis en question n’ont été ni soumis, ni validés par l’expert judiciaire qui a, au contraire validé le devis de la société Blanche du 12 février 2021, d’un montant de 14 790 euros TTC pour la réfection de la salle de bains de l’appartement de M. [O] [F]. Comme le mentionne à juste titre le syndicat des copropriétaires: - M. [O] [F] ne justifie pas avoir réglé une facture à un architecte d’intérieur, - S’agissant de la description des travaux, il est mentionné l’application d’un “liquide niveleur hydrofuge” sans aucune spécification technique du produit mis en œuvre, - Il n’est pas transmis l’attestation d’assurance de l’entreprise, - Il n’est pas établi que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art ainsi qu’au règlement sanitaire de la ville de [Localité 6]. Compte tenu de l’ampleur et de la durée des infiltrations et de la nécessité, soulignée par l’expert, que les travaux privatifs de M. [O] [F] soient rélaisés avant la remise en état de l’appartement de Mme [X] [T] et des parties communes, il convient de faire droit à la demande de réalisation des travaux sous astreinte. Par conséquent, M. [O] [F] est condamné à effectuer les travaux de mise en conformité de son appartement, par une entreprise qualifiée et assurée, sous le contrôle de l’architetecte de l’immeuble, conformément au devis de la société Blanche du 12 février 2021, validé par l’expert judiciaire dans son rapport du 15 mars 2021, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution. Il n’y a lieu de rejeter pour les surplus les demandes du syndicat des copropriétaires s’agissant des modalités d’exécution des travaux. Sur les demandes accessoires M. [O] [F] qui succombe est condamné aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Pierre-Henri Hanoune. Tenu aux dépens, M. [O] [F] est condamné à verser à Mme [X] [T] et au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [O] [F] à verser Mme [X] [T] : - la somme de 4642 euros au titre du préjudice matériel, - la somme de 22 504, 74 euros au titre du préjudice de jouissance, - la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral, CONDAMNE M. [O] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 588, 50 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ; CONDAMNE M. [O] [F] à effectuer les travaux de mise en conformité de son appartement, par une entreprise qualifiée et assurée sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, conformément au devis de la société Blanche du 12 février 2021, validé par l’expert judiciaire dans son rapport du 15 mars 2021, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ; CONDAMNE M. [O] [F] aux dépens comprenant les frais d’expertise ; ACCORDE à Maître Pierre-Henri Hanoune le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [O] [F] à verser à Mme [X] [T] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 4000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; REJETTE les autres demandes plus amples et contraires. Fait et jugé à Paris le 22 Novembre 2024. La Greffière La Présidente