Tribunal judiciaire, 20 mars 2024. 24/00815

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 24/00815 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXXC Minute n° 24/00022 EXPERTISE Grosse délivrée le : à JUGEMENT RENDU LE VINGT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l’audience publique tenue le 14 Février 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.C.I. RBR, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, ET : S.A.R.L. LES COPAINS D’ABORD représentée par M. [S] [U], dont le siège social est sis [Adresse 2] comparant Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 14 avril 2006, monsieur [V] [T] a donné à bail commercial à la SARL JOKE, à compter du 30 mai 2006, un local situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 3.480 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration. La SCI RBR a acquis les locaux par acte du 31 janvier 2012. La SARL JOKE a cédé son fonds de commerce à la SARL LES COPAINS D’ABORD le 13 juin 2016. Le 25 mai 2022, le bailleur a fait signifier au preneur un congé pour le 31 décembre 2022 avec offre de renouvellement du bail, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 9.600 euros. Par courrier du 06 juin 2006, le preneur a indiqué son refus du déplafonnement du loyer, acceptant le renouvellement du bail. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 1er août 2023, la SCI RBR a, par acte du 04 décembre 2023, fait assigner la SARL LES COPAINS D’ABORD devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 31 décembre 2022. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience du 14 février 2024, la SCI RBR, soutenant les termes de son acte introductif d’instance, sollicite du juge des loyers commerciaux: - à titre principal, de: * fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme mensuelle de 800 euros hors taxes et hors charges, * juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer, avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière par application de l’article 11 du code civil, - à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative des locaux à la date du renouvellement, et réserver les dépens, - en toutes hypothèses, de: * fixer le montant du loyer provisionnel dû par le locataire à compter du 31 décembre 2022 jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer à la somme mensuelle de 800 euros hors taxes et hors charges, * condamner la SARL LES COPAINS D’ABORD au paiement des dépens de l’instance, * condamner la SARL LES COPAINS D’ABORD à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, * dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, Elle soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer n’est pas soumis à plafonnement du fait de la durée du bail, qui s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 29 mai 2015, supérieure à 12 ans. A l’audience, la SARL LES COPAINS D’ABORD n’a pas constitué avocat. MOTIVATION Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf lorsque par l’effet de la tacite prolongation, le bail a duré plus de douze années. En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l’espèce, le bail conclu le 14 avril 2006 s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 29 mai 2015. Sa durée était donc supérieure à douze années au jour de la délivrance du congé avec offre de renouvellement le 25 mai 2022 pour le 31 décembre 2022, renouvellement accepté par le preneur par courrier du 06 juin 2022. Il appartient au juge de fixer la valeur locative, qui ne peut être déterminée en l’espèce au vu des seuls éléments produits par la demanderesse. Cette question de fait relative à la détermination de la valeur locative impose d’ordonner une expertise aux frais avancés du bailleur demandeur à la présente procédure. Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, en l’absence de production de tout élément permettant de justifier de la modification sollicitée. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire - dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure. - Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles. - Exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 31 décembre 2022 entre la SCI RBR et la SARL LES COPAINS D’ABORD portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 4] à [Localité 5], pour y procéder, avec mission de: 1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, 2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige, Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois; Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation; Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que la SCI RBR devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ; Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché; Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement; Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord; Réserve les dépens et l’examen des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise; Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE