Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/01110

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 05 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Madame [I] [L] 59 Rue Jean Mermoz 44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE représentée par Maître Gaëlle VIZIOZ, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [B] [P] 4 Rue Beauséjour 44690 ST FIACRE SUR MAINE non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 06 juin 2024 date des débats : 06 juin 2024 délibéré au : 05 septembre 2024 RG N° N° RG 24/01110 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M5AE COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Gaëlle VIZIOZ, CCC à Madame [B] [P] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 4 octobre 2016, à compter du 1er novembre suivant, pour une durée de trois ans, Madame [I] [L] a donné à bail à Madame [B] [P] un logement d’habitation numéro 22/23 au deuxième étage, sis 4 Côte de Saint-Sébastien, résidence « Rives de Loire » à NANTES (44200) avec ses accessoires et notamment un garage numéro 30, une cave numéro 1 et un parking extérieur numéro 22, moyennant un loyer mensuel révisable de 900 euros outre une provision sur charges de 95 euros et un dépôt de garantie de 900 euros. Par un courrier recommandé en date du 1er décembre 2023, non réclamé par la locataire, Madame [I] [L] a mis en demeure Madame [B] [P] de régler la somme de 1 200 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte d'huissier du 16 janvier 2024, Madame [I] [L] a fait délivrer à Madame [B] [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Par un courrier reçu le 28 mars 2024, Madame [B] [P] a donné congé à sa bailleresse. Par acte de commissaire de Justice en date du 26 mars 2024, 1Madame [I] [L] a assigné Madame [B] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de : Recevoir Madame [I] [L] en l’ensemble de ses demandes et, y faisant droit ; Constater, à compter du 16 mars 2024, la résiliation du bail signé le 4 octobre 2016 entre Madame [I] [L] d’une part et Madame [B] [P] d’autre part ; Ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] ainsi que tout occupant de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de commandement de quitter les lieux ; Condamner Madame [B] [P] à payer à Madame [I] [L] la somme de 3 308 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés au 19 mars 2024, augmentée des intérêts au taux contractuel de 10 % à compter du 1er novembre 2023 ; Condamner Madame [B] [P] à payer à Madame [I] [L] la somme de 900 euros au titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi et préciser que cette somme de 900 euros correspond au dépôt de garantie qui demeurera acquis par la bailleresse ; Condamner Madame [B] [P] à payer à Madame [I] [L] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme mensuelle de 1 200 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail, soit le 16 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner Madame [B] [P] à payer à Madame [I] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. A l'audience du 6 juin 2024, Madame [I] [L], représentée par son conseil, a informé du départ de la locataire et a ainsi uniquement maintenu la demande de condamnation à l’arriéré locatif et aux demandes accessoires, se désistant des autres demandes. Elle a précisé que sa créance s’élève désormais à la somme de 4 951.19 euros selon le décompte arrêté au 28 avril 2024. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [B] [P] n’a pas comparu et personne pour la représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le défendeur n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes de la bailleresse Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”. En l'espèce, Madame [B] [P] ne s'est pas présentée devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressée. La créance principale de Madame [I] [L] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du décompte au 28 avril 2024, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 4 951.19 € terme d’avril inclus au prorata des jours d’occupation des lieux. En conséquence, Madame [B] [P] sera condamnée à payer à Madame [I] [L] cette somme. Cette dernière sollicite que cette somme soit augmentée des intérêts au taux contractuel de 10 % à compter du 1er novembre 2023. Elle demande également que Madame [B] [P] soit condamnée au paiement de la somme de 900 euros au titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi, cette somme correspond au dépôt de garantie demeurera acquise à la bailleresse. Aux termes de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ». En application de ce texte, les clauses pénales figurant dans un contrat de bail signé après l'entrée en vigueur de cette loi du 24 mars 2014 ne produisent aucun effet, seule la résiliation du bail pouvant désormais venir sanctionner le retard dans le paiement des loyers. En l'espèce, le contrat de bail conclu entre, d’une part, Madame [I] [L] et, d’autre part, Madame [B] [P] le 4 octobre 2016, soit après la loi du 24 mars 2014, prévoit en son article 12 : 12-1 : “à défaut de paiement, à son échéance, d’un terme du loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de DIX POUR CENT à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subi par le BAILLEUR, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l’application de la clause résolutoire ». Ces dispositions, contraires à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, ne peuvent donc qu'être réputées non écrites. En revanche, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 308 euros et à compter de la présente pour le surplus. 12-2 : « en cas de résiliation du présent bail du fait du locataire, en application de l’une des clauses résolutoires ci-dessus, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi ». En l’espèce, la bailleresse s’est désistée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et le contrat a pris fin par la remise du congé par la locataire. Dès lors, Madame [I] [L] sera déboutée des demandes formulées à ce titre. Le dépôt de garantie sera déduit des sommes dues. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Madame [B] [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Madame [B] [P] sera condamnée à payer à Madame [I] [L], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [B] [P] à payer à Madame [I] [L] la somme de 4 951.19 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 28 avril 2024 ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 308 euros et à compter de la présente pour le surplus ; DÉBOUTE Madame [I] [L] de ses demandes formulées au titre de la clause pénale ; RAPPELLE que le dépôt de garantie sera déduit des sommes dues ; CONDAMNE Madame [B] [P] à payer à Madame [I] [L] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame [B] [P] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. Le Greffier La Présidente M HORTAIS S ZARIFFA