Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/00196

REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS N° RG 24/00196 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSQN 1ère Chambre N° Minute : NAC : 72A ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT 13 NOVEMBRE 2024 DEMANDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL DELMONTE IMMOBILIER [Adresse 3] [Adresse 3] Rep/assistant : Me Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSE S.E.L.A.R.L. [R] [E], prise en la personne de Maître [R] [E], es qualité de mandataire successoral de la succession de feue Madame [O] [C] [V] épouse [L], [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Me Thomas MUNHOZ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le :13.11.2024 Expédition délivrée le : à Me Henri BOITARD Me Thomas MUNHOZ ORDONNANCE : Contradictoire, du 13 Novembre 2024, en premier ressort Prononcée par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Saisi sur assignation délivrée dans les intérêts du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], le Tribunal judiciaire de Saint-Denis a désigné, par jugement accéléré au fond en date du 27 octobre 2022, Maître [R] [E] en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de feue Madame [O] [C] [V] épouse [L]. Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a assigné la SELARL [R] [E] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de : CONDAMNER Maître [R] [E] es qualité de Mandataire successoral de la succession de feue Madame [O] [C] [V] épouse [L] à lui payer la somme de 34 720,48 € outre intérêts ;La CONDAMNER à payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Suivant conclusions spéciales afin d’incident notifiées électroniquement le 10 mai 2024, et en leur dernier état suivant notification du 30 août 2024, la SELARL [R] [E] sollicite la juge de la mise en état de : SE DÉCLARER compétent pour statuer sur l’exception de procédure ;DÉCLARER que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve que la propriété de l’immeuble [Adresse 6] est au moins répartie entre deux personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;DÉCLARER que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ne jouit pas de la personnalité civile lui donnant vocation à ester en justice, PRONONCER la nullité de l’acte introductif d’instance pour défaut de capacité à ester en justice ;CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la SELARL [R] [E], ès qualité de mandataire successoral de feu Madame [C] [T] [L], la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Elle soutient que l’immeuble [Adresse 6] serait uniquement détenu par la SCI LE BARACHOIS. Ainsi, les propriétaires d’appartements au sein de cette résidence seraient, en réalité, associés de la SCI LE BARACHOIS, et non copropriétaires. Ce faisant, il ne pourrait pas être constitué de Syndicat de copropriétaires, lequel résulterait d’une collectivité de copropriétaires au sens de l’article 14 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Par ailleurs, elle conteste que la feuille de présence établie dans la perspective de chaque assemblée générale des copropriétaires à venir permettrait d’établir que la plupart des associés de la SCI LE BARACHOIS auraient demandé l’attribution en pleine propriété des locaux représentés par les parts sociales. En réponse, suivant conclusions notifiées le 26 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sollicite le débouté des prétentions du demandeur à l’incident, preuve étant rapportée de l’existence dans l’immeuble [Adresse 6] de lots de copropriété à côté de la détention très résiduelle de parts sociales d’une SCI d’attribution. Il produit notamment le règlement de copropriété de la résidence et une feuille de présence des copropriétaires à l’assemblée du 05 juin 2024. Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions. L’incident a été appelé à l’audience du 30 septembre 2024, date à laquelle les parties ont été autorisées à déposer leurs dossiers au greffe le 07 octobre 2024 et informées que la décision serait mise à leur disposition le 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. L'article 789 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020 et dans sa version applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2024, dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1°) statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées sur le fondement de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; (…) ». L'article 73 du code de procédure civile indique que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. L’article suivant, en son premier alinéa, dispose que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. L’article 117 du même code dispose : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : Le défaut de capacité d'ester en justice; Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice; Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. ». L’article 119 dispose que : « Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse. » La loi du 28 juin 1938 tendait à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements. Elle disposait notamment (chapitre II), « Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires sont présumés être copropriétaires (…) » (article 5). S’en suivait (article 7) que : « Dans tous les cas de copropriété d’un immeuble divisé par étages ou par appartements et en l’absence d’un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité. » Un syndic, « chargé de le représenter en justice, tant en demandant qu'en défendant » devait alors être nommé. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article 48) a toutefois abrogé le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 et l’a remplacée. Cette loi « régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » (article 1 alinéa 1er). Aux termes de son article 14 « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ». La loi du 10 juillet 1965 a donc repris à droit constant, sur ce point, les dispositions du chapitre II de la loi du 28 juin 1938. Toutefois, lorsque la répartition de la propriété n’est faite qu’en jouissance – ce qui est le cas lorsque l’immeuble est la propriété d’une société constituée en vue de l’attribution de l’immeuble aux associés par fractions divises – le statut de la copropriété n’est pas applicable tant que les associés n’ont qu’un droit de jouissance sur les fractions de l’immeuble correspondant à leurs droits sociaux. Pendant la durée de la société, la qualité pour agir en justice appartient donc aux organes légaux de la société. En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6] reçu le 29 septembre 1959 par Maître [N] comprend un chapitre VI « Syndicat des copropriétaires ». Celui-ci indique que « les différents propriétaires des locaux composant l’immeuble sont, conformément à l’article 7 de la loi du 28 juin 1938, obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat représentant légal de la collectivité (…) » Aux termes de son chapitre X – dispositions transitoires, le règlement de copropriété stipule : « Jusqu’au jour ou l’un des associés de la Société Civile Immobilière du [Adresse 6] usant de la faculté de retrait prévue aux statuts aura reçu l’attribution d’une fraction de l’immeuble, le présent règlement de copropriété servira de règlement d’occupation et de jouissance aux membres de la Société pour tout ce qui concerne leurs droits et obligations (…) » La SELARL [R] [E] produit, pour sa part, les statuts de la SCI DU BARACHOIS mis à jour le 23 avril 2017 et l’acte authentique de vente par lequel Madame [V] a acquis de Madame [J] les parts n°1998 à 2061 de la SCI DU BARACHOIS (groupées sous le certificat n°34). Ces parts donnent statutairement droit à la promesse d’attribution en pleine propriété et, jusqu’à la réalisation de cette promesse, à la jouissance à compter de son achèvement, des locaux qui en font l’objet, savoir : un appartement de type F3 situé à l’Ouest de la partie centrale du bâtiment, au troisième étage. Il ressort de ce qui précède que, s’il a été adopté un règlement de copropriété concernant la résidence [Adresse 6] le 29 septembre 1959, celui-ci n’avait vocation à s’appliquer qu’au jour où l’un au moins des associés de la SCI du BARACHOIS aurait reçu l’attribution d’une fraction de l’immeuble. Dans cette attente, le règlement de 1959 n’a vocation qu’à servir de règlement d’occupation et de jouissance aux associés de la SCI. Aussi, le collectif des associés de la SCI DU BARACHOIS, propriétaire unique de l’immeuble [Adresse 6], est représenté par son administrateur unique ou, le cas échéant, le Conseil d’Administration, qui représente la Société à l’égard des tiers et qui est notamment investi du pouvoir de faire toutes actions judiciaires, tant en demande qu’en défense (article 20 des statuts mis à jour). Bien qu’il démontre, par la production de divers procès-verbaux d’assemblées générales et de feuilles de présence, que la résidence du [Adresse 5] est administrée, de fait, comme une copropriété, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’une ou plusieurs promesses d’attribution en pleine propriété de parties de la résidence ont été réalisées. Partant, il y a lieu de considérer que la SCI DU BARACHOIS est toujours l’unique propriétaire de l’ensemble des logements constituant la résidence [Adresse 6], que son règlement de copropriété n’a que valeur transitoire de règlement de jouissance et que seul l’administrateur unique ou, le cas échéant, le Conseil d’Administration de la SCI DU BARACHOIS à pouvoir pour représenter la communauté des actionnaires titulaires de droit de jouissance sur des fractions de l’immeuble [Adresse 6]. La SELARL [R] [E] n’ayant pas à justifier d’un grief en application de l’article 119 du code de procédure civile, son exception de procédure sera accueillie. Les dépens de l’incident seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires. L’équité commande toutefois d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 que sollicite la SELARL [R] [E], désignée à la demande du demandeur au principal. PAR CES MOTIFS, Nous, Sophie PARAT, Juge de la mise en état, ACCUEILLONS l’exception de procédure tirée du défaut de capacité d'ester en justice du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ; DÉCLARONS irrégulière la procédure en raison de la nullité de l’acte introductif d’instance ; REJETONS toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux entiers dépens d’incident; DÉBOUTONS la SELARL [R] [E] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Et la présente ordonnance a été signée par Sophie PARAT, Juge de la mise en état et Isabelle SOUNDRON, Greffière. La Greffière La juge de la mise en état