Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 19/05531

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Quatrième Chambre JUGEMENT 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 19/05531 - N° Portalis DB22-W-B7D-O6VN Code NAC : 54G DEMANDERESSE : Syndic. de copro. de l’immeuble sis au [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet GESTRIA SAS ayant son siège au [Adresse 19], [Localité 15] représentée par Me Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSES : S.A.R.L. CABINET BELLAJUAN [Adresse 6] [Localité 16] Compagnie d’assurances GENERALI IARD [Adresse 3] [Localité 12] représentées par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION BELDEV, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Sophie ROJAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant Copie exécutoire à Maître Alain CLAVIER, Me Nadia CHEHAT, Me Virginie DESPORT-AUVRAY, Me Marie-christine GERBER, Me [T] [N], Me Banna NDAO, Me Emilie PLANCHE, Me Sophie ROJAT Copie certifiée conforme à l’origninal à délivrée le La compagnie GAN ASSURANCES IARD RCS DE PARIS sous le n° 542 063 797 [Adresse 18] [Localité 11] représentée par Me Emilie PLANCHE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant La compagnie AREAS mmatriculée au RCS Paris n°775 670 466, [Adresse 8] [Localité 11] représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Jean-Marc ZANATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant S.A.R.L. TOITURE ET TRADITIONS inscrite au RCS CRETEIL sous le numéro 534 030 267, [Adresse 2] [Localité 20] représentée par Me Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant L’ ASSURANCE BANQUE POPULAIRE IARD (BPCE IARD) immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Niort sous le numéro 401 380 472 [Adresse 22] [Localité 17] représentée par Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER - ISABELLE WALIGORA - AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant S.A.R.L. EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE (E.P.P.) Société en liquidation représentée par son liquidateur, la SELARL FIDES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 9] [Localité 10] défaillante Société MIC INSURANCE (anciennement dénommée MILLENNIUM INSURANCE COMPANY) représentée en France par LEADER UNDERWRITING, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 750 686 941, dont le siège est sis [Adresse 24], [Adresse 23] [Localité 14] représentée par Me Fabien GIRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant PARTIES INTERVENANTES : S.A. MIC INSURANCE COMPANY, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 885 241 208, [Adresse 5] [Localité 13] représentée par Me Fabien GIRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant S.C.I. C.D.M.P, RCS de VERSAILLES sous le numéro 398 457 010, Chez Mme [Y] [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant ACTE INITIAL du 01 Juillet 2019 reçu au greffe le 03 Septembre 2019. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 30 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Mme DUMENY, Vice Présidente Monsieur BRIDIER, Vice-Président Madame BARONNET, Juge GREFFIER : Madame GAVACHE PROCÉDURE L’immeuble du [Adresse 1] est placé sous le régime de la copropriété laquelle a désigné pour syndic le cabinet Bellajuan, assuré par Generali, lors de son assemblée générale du 27 juin 2011 jusqu’à la fin de son mandat du 9 septembre 2015. Par résolution adoptée à l’assemblée générale du 31 juillet 2012, la copropriété a décidé de procéder à des travaux de ravalement avec isolation extérieure, de réfection en toiture et de changement des VELUX, travaux confiés à la SARL Bathiver & Ecothiver, assurée par Areas, et financés au moyen d’un prêt souscrit par la copropriété auprès du Crédit Foncier de France. Certains travaux relatifs à la toiture en zinc de 70 m² avec gouttières et descente étaient urgents tandis que d’autres étaient soumis à l’autorisation administrative et un arrêté municipal du 4 octobre 2013 a fait connaître l’absence d’opposition à la déclaration préalable de ces travaux. La société Bathiver & Ecothiver est intervenue fin 2012 pour les travaux urgents puis courant 2013 pour les autres prestations jusqu’à son arrêt du chantier le 30 juin 2014. Le 8 juillet suivant un protocole d’accord a été signé avec le syndic pour mettre fin au contrat, réceptionner les ouvrages en réserve et que chaque partie renonce à demander à l’autre tout remboursement ou tout autre règlement. L’assemblée générale extraordinaire tenue le 30 octobre 2014 a refusé de signer ledit accord et a décidé de confier d’autres travaux relatifs au ravalement, aux appuis de fenêtres et au toit à des entreprises tierces, la SARL Toitures et traditions assurée par la BPCE et la SARL Europe Peinture et Plomberie (ci-après EPP) assurée par MIC. Le syndicat des copropriétaires faisant état de retards et de malfaçons dans la réalisation des travaux par la société Bathiver & Ecothiver, un expert judiciaire a été désigné par le juge des référés le 7 juillet 2016 et a déposé son rapport le 27 octobre 2017. Par assignations délivrées les 1er, 2, 5,19, 25 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 21] demande l’indemnisation de ses préjudices au syndic le cabinet Bellajuan, aux trois sociétés intervenues ainsi qu’à leurs assureurs, de manière solidaire. Le 21 octobre 2021 le conseil de MIC a communiqué un Kbis de la SARL Europe Peinture et Plomberie (EPP) mentionnant un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire prononcé le 25 novembre 2016, une cloture pour insuffisance d’actif par jugement du 23 janvier 2019 avec radiation du RCS. La société Bathiver & Ecothiver a, pour sa part, été placée en redressement judiciaire selon jugement du 8 janvier 2015 et en liquidation judiciaire le 5 février suivant avec clôture pour insuffisance d’actif prononcée le 12 avril 2016. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique exclusivement le 31 janvier 2023 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1992 et 1792 du code civil de : - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions Sur les travaux de ravalement avec isolation extérieure et réfection complète de la toiture - Constater, dire et juger que les travaux de ravalement avec isolation extérieure et de réfection complète de la toiture tels que votés lors de l’AG du 31 juillet 2012 ont été partiellement exécutés et mal exécutés - Constater, dire et juger que la toiture principale n’a pas été refaite conformément en dépit de ce qui avait été voté lors de l’AG du 31 juillet 2012 35 - Constater, dire et juger que la réfection complète de la toiture était une dépense inutile et injustifiée - Constater, dire et juger que seule la toiture en zinc a été refaite à neuf - Constater, dire et juger que les travaux de ravalement avec isolation extérieure n’ont pas été finalisés - Constater, dire et juger que les travaux de ravalement ne garantissent pas l’isolation thermique du bâtiment conformément à ce que les copropriétaires avaient voté lors de l’AG du 31 juillet 2012 en sorte qu’ils rendent impropres à sa destination l’ouvrage livré au syndicat - Constater, dire et juger que les travaux non finalisés de ravalement seront garantis au titre de la décennale par la société Areas, assureur de la société Bathiver, Le cabinet Bellajuan - Constater, dire et juger que le cabinet Bellajuan a agi en violation de son mandat de gestion et de ses obligations impératives visées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 - Constater, dire et juger que le cabinet Bellajuan a failli dans la gestion des travaux de ravalement avec isolation extérieure et de réfection complète de la toiture dont il se devait d’assurer et de garantir le bon déroulement et la bonne exécution - Constater, dire et juger que le cabinet Bellajuan a failli à son obligation de conseil et d’information notamment s’agissant de la réfection complète de la toiture qui n’était pas justifiée et dont la copropriété a supporté les conséquences financières (une dépense de 100. 286,66 €, la souscription d’un prêt et son remboursement incluant cette dépense injustifiée) - Constater, dire et juger que les manquements fautifs du cabinet Bellajuan ont essentiellement et exclusivement concouru à l’inexécution et à la mauvaise exécution des travaux dont il se devait pourtant d’assurer la bonne conduite, ce dont il devra répondre vis-à-vis du SDC au visa de l’article 1992 du code civil La société Bathiver et ses successeurs - Constater, dire et juger que la société Bathiver a agi en violation du marché souscrit du 6 août 2012 et de son devis du 14 juin 2012 - Constater, dire et juger que la société toiture et traditions a agi en violation du devis soumis au vote des copropriétaires lors de l’AG du 30 octobre 2014 - Constater, dire et juger que la société EPP a agi en violation du devis soumis au vote des copropriétaires lors de l’AG du 30 octobre 2014 Sur les travaux préconisés par l’expert - condamner solidairement l’ensemble des défendeurs, à savoir le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali, la société bathiver et la société Areas, la société EPP et son assureur la société MIC INSURANCE, la société Toitures et Traditions et son assureur la société BPCE IARD à lui régler la somme de 68.662 € au titre des travaux de reprise préconisés par l’expert, - condamner en tout état de cause, la société Areas aux travaux de reprise au titre du ravalement, les travaux non finalisés de ravalement étant garantis au titre de la décennale par cette dernière société, A titre subsidiaire - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali ainsi que la société Bathiver et son assureur la société Areas à lui payer la somme de 68.662 € au titre des travaux de reprise préconisés par l’expert, Au titre du préjudice résultant du manquement à l’obligation de conseil et d‘information - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali à lui payer la somme de 92.886,66 €, - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali à le dédommager de la somme de 20.000€ au titre du préjudice moral Au titre des dépenses durant les opérations d’expertise A titre principal - condamner solidairement les défendeurs, savoir le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali, la société bathiver et la société Areas, la société EPP et son assureur la société MIC INSURANCE, la société Toitures et Traditions et son assureur la société BPCE IARD à lui payer la somme de 572 € A titre subsidiaire - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali ainsi que la société Bathiver et son assureur la société Areas à lui payer la somme de 572 € Sur l’intervention volontaire de la SCI CDMP - débouter la SCI CDMP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali ainsi que la société Bathiver et son assureur la société Areas à le relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; En toute hypothèse - condamner solidairement les défendeurs, savoir le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali, la société bathiver et la société Areas, la société EPP et son assureur la société MIC INSURANCE, la société Toitures et Traditions et son assureur la société BPCE IARD à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens - condamner solidairement les défendeurs, savoir le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali, la société bathiver et la société Areas, la société EPP et son assureur la société MIC INSURANCE, la société Toitures et Traditions et son assureur la société BPCE IARD à lui payer les entiers dépens dont les frais de délivrance de l’assignation en référé expertise (412,56 €) et d’expertise (6.000 €), - Rejeter toutes demandes, fins et prétentions articulées à son encontre, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. La SARL Cabinet BELLAJUAN et son assureur la S.A. Compagnie GENERALI IARD ont notifié leurs conclusions le 2/10/2023 contenant les prétentions suivantes : A titre principal - débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, - débouter purement et simplement la société FENETRES ET TRADITION de sa demande tendant à l’irrecevabilité des conclusions au soutien de leurs intérêts, - débouter la société BATHIVER et son assureur, la Compagnie AREAS, de l’ensemble de ses demandes à leur encontre, - débouter la société civile CDMP de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ; A titre subsidiaire Si le Tribunal devait considérer que le Cabinet BELLAJUAN est pour partie responsable des dommages allégués, - limiter toute condamnation à une quote-part des préjudices allégués correspondant à une perte de chance, laquelle ne saurait excéder 20% des préjudices ; - condamner in solidum la société AREAS, en qualité d’assureur de la société BATHIVER, la société TOITURES ET TRADITIONS et son assureur BPCE IARD, et la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE et son assureur MIC INSURANCE COMPANY à les garantir et relever indemnes de l’intégralité des condamnations en principal, frais et accessoires, susceptibles d’être prononcées à leur encontre, - declarer applicable et faire application, dans le quantum des condamnations, des conditions et limites de garantie de la société GENERALI et en conséquence de la franchise contractuelle correspondant à 10% des indemnités dues avec un minimum de 600 euros et un maximum de 3000 euros, En toute hypothèse - écarter l’exécution provisoire du jugement à venir, - condamner le Syndicat des Copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet de Gestion Immobilière 94 (CGI 94), ou tout succombant au paiement à la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile - condamner le Syndicat des Copropriétaires ou tout succombant au paiement des entiers dépens - débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande d’exécution provisoire. Le 20 mai 2022 la compagnie Areas a demandé au tribunal de faire application des dispositions des articles 1353, 1103, 1231-1 1792 et suivants du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile, L. 113-1 et L. 112-6 du Code des Assurances en vue de : - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions de mobilisation de la garantie décennale souscrite auprès d’elle - Dire et juger que les désordres imputés à la société BATHIVER ne sont pas susceptibles de relever de la garantie responsabilité civile décennale souscrite auprès d’elle - Dire et juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes dirigées à son encontre - prononcer sa mise hors de cause - Dire et juger que le volet Garantie responsabilité civile de la police souscrite auprès de la compagnie AREAS exclut la prise en charge de la reprise de la prestation de l’assuré - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions de mobilisation de la garantie responsabilité civile souscrite auprès d’elle - Dire et juger que le cabinet BELLAJUAN et la compagnie GENERALI échouent à rapporter la preuve de la réunion des conditions de mobilisation des garanties souscrites auprès d’elle - Dire et juger que la SCI CDMP échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions de mobilisation des garanties souscrites auprès d’elle - Dire et juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes dirigées à son encontre - Dire et juger le cabinet BELLAJUAN et la compagnie GENERALI mal fondés en leurs demandes dirigées à son encontre - Dire et juger la SCI CDMP mal fondée en ses demandes dirigées à son encontre - prononcer sa mise hors de cause - débouter le syndicat des copropriétaires, la SCI CDMP, le cabinet BELLAJUAN et la compagnie GENERALI de toute demande dirigée à son encontre A titre subsidiaire - condamner les sociétés EPP et TOITURE ET TRADITION, aux côtés de leurs assureurs respectifs les sociétés MIC INSURANCE et BANQUE POPULAIRE IARD, ainsi que le cabinet BELLAJUAN et la compagnie GENERALI, à la relever et garantir indemne de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre, tant au titre des préjudices matériels allégués que des préjudices immatériels A titre plus subsidiaire - Dire et juger qu’elle ne saurait être condamnée au-delà des limites de son contrat conformément aux dispositions de l’article L112-6 du Code des Assurances, avec application d’une franchise contractuelle de 2.000 €, - condamner le syndicat de copropriétaires ou toute autre partie succombante au paiement d’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à son profit , ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître [T] [N]. Les sociétés MIC INSURANCE (anciennement dénommée MILLENNIUM INSURANCE COMPANY) et MIC insurance company ont notifié le 5 juin 2023 leurs dernières conclusions fondées sur les articles 1134devenu l’article 1103, 1792, 1792-4-1, 1792-6 du Code civil, L.113-1, L 124-5, A243-1 du Code des assurances, afin de : A titre préalable, - dire et juger qu’à effet du 30 avril 2021, le portefeuille de contrats d’assurance souscrits en libre prestation de services auprès de la compagnie MILLENNIUM INSURANCE COMPANY LTD, et correspondant à des risques localisés en France, a été transféré à la compagnie MIC INSURANCE COMPANY, - prononcer la mise hors de cause de la compagnie MIC INSURANCE ; - donner acte à la compagnie MIC INSURANCE COMPANY de son intervention volontaire à la présente procédure, en lieu et place de la compagnie MILLENNIUM INSURANCE COMPANY ; A titre liminaire - constater qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de MIC INSURANCE ; A titre principal, - constater qu’il n’est pas prouvé que la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE est intervenue sur les travaux d’isolation d’extérieure ; - constater que Monsieur l’Expert [P] a écarté la responsabilité de la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE au terme de son rapport définitif ; - dire et juger que la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE n’est pas responsable des désordres allégués par le Syndicat des copropriétaires ; - débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses éventuelles demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE et de la compagnie MIC INSURANCE ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal retenait la responsabilité de la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE, - constater que les travaux litigieux ont commencé avant la prise d’effet du contrat d’assurance souscrit par la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE auprès de la compagnie MIC INSURANCE ; - constater que les travaux réalisés par la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE n’ont fait l’objet d’aucune réception expresse ou tacite ; - constater que Monsieur l’Expert [P] ne relève l’existence d’aucun désordre de nature décennale au terme de son rapport définitif ; - dire et juger que la garantie décennale de la compagnie MIC INSURANCE n’est pas mobilisable dans le cas d’espèce ; - debouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre - constater que la première réclamation est postérieure à la résiliation du contrat d’assurance souscrit par la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE auprès de la compagnie MIC INSURANCE ; - constater que la garantie « Responsabilité Civile Professionnelle » de la compagnie MIC INSURANCE ne couvre pas les inexécutions contractuelles reprochées à l’assuré ; - constater que les désordres allégués par le demandeur ne constituent pas un dommage matériel garanti par le contrat d’assurance souscrit par la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE auprès de la compagnie MIC INSURANCE ; - constater que les travaux de reprise de l’ouvrage sont expressément exclus de la garantie Responsabilité Civile Professionnelle de la compagnie MIC INSURANCE ; - dire et juger que la garantie Responsabilité civile professionnelle de la compagnie MIC INSURANCE n’est pas mobilisable dans le cas d’espèce ; - débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE ; A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE, - constater que le Syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément permettant de justifier sa demande de préjudice moral ; - Debouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral ; - limiter en tout état de cause, le montant susceptible d’être alloué au Syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice moral à de plus justes proportions ; En tout état de cause, - faire application des franchises contractuelles prévues au contrat de la compagnie MIC INSURANCE, soit : o 2.000 € au titre de la garantie décennale ; o 2.000 € au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » pour les dommages matériels ; o 2.000 € au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » pour les dommages immatériels ; - debouter toute autre concluante de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ; - condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par Maître Banna NDAO ; - écarter l’exécution provisoire du jugement à venir. La SARL Toiture et traditions a échangé le 6 février 2023 ses dernières conclusions contenant les prétentions suivantes fondées sur les articles 1792 et subsidiairement 1103 et suivants du code civil, L111-3 et suivants du code des assurances, A titre principal, - rejeter toutes les demandes formulées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, les sociétés Cabinet Bellajuan, Generali et la compagnie Areas ou, le cas échéant, émise tout autre partie A titre subsidiaire, - rejeter toute demande de condamnation solidaire et minorer sa quote part de responsabilité dans les plus larges proportions et retenir que la société BPCE IARD devra la garantir de toute condamnation mise à sa charge En toute hypothèse - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’exécution provisoire - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les sociétés Cabinet Bellajuan, Generali et la compagnie Areas à lui payer une somme de 3.000 € - Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Me CHEHAT. Son assureur l’assurance banque populaire IARD (BPCE IARD) a notifié le 4/2/2022 ses dernières conclusions aux fins de : - Rejeter toute demande articulée à son encontre ; - Débouter les sociétés Cabinet Bellajuan et Generali, ainsi qu’Areas de leur prétention en tant que dirigée à son encontre ; - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les sociétés Cabinet Bellajuan, Generali et la compagnie Areas à lui verser la somme de 2 500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner tout contestant aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat signataire dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. Le 3 novembre 2020, la compagnie GAN ASSURANCES IARD demande à la juridiction de constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre et condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI CDMP sollicite, au terme de ses écritures notifiées le 18/09/2023 visant les dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1240 et 1241 du Code Civil de : - la juger recevable et bien fondée en son intervention volontaire ; A titre principal - Juger que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires est engagée à son égard à raison des fautes commises par le Cabinet BELLAJUAN ; - le condamner au paiement de l’indemnisation de son préjudice personnel s’établissant de la façon suivante : - 40.000 € au titre de la perte de valeur du lot n°8 à raison des travaux affectés de désordres et inachevés ainsi que de la mauvaise rédaction de la mention relative à l’obligation de l’acquéreur en cas de vente au niveau du prêt ; - 45.000 € au titre de la perte de valeur du lot n°10 à raison des travaux affectés de désordres et inachevés ainsi que de la mauvaise rédaction de la mention relative à l’obligation de l’acquéreur en cas de vente au niveau du prêt ; - 56.455 € au titre de la perte de loyer du 1 er janvier 2013 au 23/06/2017 sur le lot n°10 ; - 300,00 € au titre de la pose d’un premier velux ; - 4.456,40 € au titre des travaux de pose des velux du lot n°10 ; - 10.860,79 € au titre de la réfection des faux-plafonds du lot n°10 - 6.544,27 euros (30.000 euros X taux d’intérêts légal du 23 juin 2017 jusqu’à la date où une décision permettant le déblocage des fonds sera définitive) au titre du préjudice subi du fait de l’absence de toute action pendant deux ans alors qu’elle a une somme de 30.000 euros de bloquée en garantie du paiement des frais de procédure , et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes écritures ; - Condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Le condamner aux entiers dépens de la présente instance. A titre subsidiaire - Juger que la responsabilité du Cabinet BELLAJUAN est engagée à raison des fautes commises dans le vote et le suivi des travaux de toiture et de ravalement ; - condamner le Cabinet BELLAJUAN, solidairement avec son assureur, la compagnie GENERALI au paiement des sommes susvisées en réparation du préjudice subi par elle tel qu’exposé ci-dessus ; A titre infiniment subsidiaire - Juger que la responsabilité de la Société BATHIVER est engagée au titre des désordres et retard affectant les travaux de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 21] et se trouvant à l’origine du préjudice subi par celle-ci tel qu’exposé ci-dessus ; - Condamner la compagnie AREAS, pris en sa qualité d’assureur de la Société BATHIVER au paiement des sommes susvisées en réparation du préjudice subi par elle ; - Condamner tous succombant solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner, sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance. - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. La SARL EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE n’a pas constitué avocat de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2023 et les débats ont eu lieu au cours de l’audience tenue le 30 mai 2024 devant la formation collégiale qui a mis sa décision en délibéré ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la procédure Le tribunal considère que les demandes ainsi formulées “constater” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, si bien qu’il n’y sera pas répondu dans le présent dispositif. Il en sera de même de la demande visant à “constater qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de MIC INSURANCE”. **** Le tribunal note que la liquidation judiciaire de la société Bathiver clôturée par jugement du 12 avril 2016 et de la SARL EPP clôturée le 23 janvier 2019 sont antérieures à la délivrance de l’assignation et que les organes de la procédure n’ont pas été mis en cause et qu’aucune déclaration de créance n’est produite, de sorte que les demandes tournées contre ces deux sociétés sont irrecevables. **** Si une partie soulève la cessation du mandat du syndic représentant le syndicat des copropriétaires lors de l’introduction de l’instance, force est de constater que dans son dernier jeu d’écritures celui-ci indique être représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESTRIA SAS, si bien qu’il n’y a aucune difficulté sur ce point. **** La SARL Toitures et traditions excipe l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par le cabinet Bellajuan et son assureur, au motif qu’aucun fondement juridique n’est exposé au soutien de leurs demandes et au visa des articles 56 et 768 du code de procédure civile. Les intéressés répondent que leurs dernières conclusions expriment leur intention d’exercer leur recours sur le fondement délictuel. Force est de constater que la demande ne vise pas à annuler l’assignation mais à déclarer des prétentions irrecevables en l‘absence de fondement juridique ; cependant aucun texte n’exige, à peine d’irrecevabilité, que les conclusions contiennent un fondement, de sorte que cette fin de non recevoir sera écartée et le cabinet Bellajuan comme la SA Generali IARD seront déclarées recevables à présenter des demandes contre la SARL Toitures et traditions. - sur l’intervention volontaire de MIC INSURANCE COMPANY et la mise hors de cause de la compagnie Millenium Insurance Company LTD La compagnie Millenium Insurance Company LTD expose que selon avis de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution publié au journal officiel le 12 juin 2021 le portefeuille de contrats d’assurance souscrits en libre prestation de services correspondant aux risques localisés en France a été transféré à la compagnie MIC insurance company, à effet au 30 avril 2021 et elle demande en conséquence sa mise hors de cause et d’acter l’intervention volontaire de la société MIC insurance company en ses lieu et place. Les pièces produites et l’absence d’opposition conduisent à mettre hors de cause la compagnie Millenium Insurance Company LTD et d’accueillir l’intervention volontaire de la compagnie MIC insurance company. - sur l’intervention volontaire de la SCI CDMP La SCI, ayant pour gérant Monsieur [U] [K], a acquis en 1994 le lot un au sein de l’immeuble qui a ensuite été divisé en 4 lots numérotés de 8 à 11. La copropriété a acquis le lot 11 et la SCI a vendu le lot 9 le 31 janvier 2012, le lot 8 le 4 octobre 2016 et le lot 10 le 23 juin 2017. Elle intervient volontairement afin d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et obtenir de sa part l’indemnisation de son préjudice personnel apparu à l’occasion de ces ventes. Le syndicat des copropriétaires demande d’écarter ses prétentions en l’absence de faute et du lien causal mais il ne s’oppose pas à l’intervention volontaire, pas plus que les autres parties. En conséquence le tribunal accueille l’intervention volontaire de la SCI CDMP. - sur la responsabilité du syndic le cabinet Bellajuan Au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1992 du Code civil, le syndicat des copropriétaires demande de constater que le syndic a agi en violation de son mandat de gestion et de ses obligations impératives, qu’il a failli dans la gestion des travaux de ravalement et dans son obligation de conseil et d’information, ces manquements ayant essentiellement et exclusivement concouru à l’inexécution et à la mauvaise exécution des travaux dont il devait pourtant assurer la bonne conduite. Il rappelle que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat dans l’exécution de son mandat et qu’il doit répondre des fautes qu’il commet dans sa gestion : la loi lui impose d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il précise que le syndicat est responsable des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission et notamment lorsqu’il doit assurer le bon déroulement et la bonne exécution des travaux votés en assemblée générale. Le syndicat demande à titre principal sa condamnation solidaire avec les autres défendeurs et leurs assureurs, et à titre subsidiaire seul avec son assureur, à financer le coût total des travaux de reprise estimée par l’expert à 68 662 € TTC, à lui rembourser la somme de 92 886,66 € indûment réglée ainsi qu’à réparer son préjudice moral, le coût des frais du huissier et d’expert. Le cabinet Bellajuan et son assureur Generali IARD concluent au rejet. Ils rappellent que l’assemblée générale a adopté la résolution des travaux devisés par l’entreprise Bathiver qui avait concédé en séance la pose gratuite de l’ensemble des fenêtres, avec des travaux urgents à hauteur de 11 770 € hors-taxes, dûment réalisés dès septembre 2012 et réglés à hauteur de 11 385 € TTC, et des travaux de réfection complète de la toiture et du ravalement pour 123 287 €. Ils reconnaissent avoir eu connaissance dès octobre 2012 de difficultés sur la santé financière de l’entreprise et avoir refusé de lui verser des avances sur le chantier tout en attirant l’attention du conseil syndical. Suite à l’autorisation de l’urbanisme et à l’octroi du prêt bancaire à la copropriété, ils ont réglé à l’entreprise un montant total de 70 039,76 € TTC pour les travaux non urgents, débutés en octobre 2013 et poursuivis en 2014. Ils font valoir que le devis était insuffisant par rapport aux travaux à réaliser et aux difficultés financières ce qui a conduit à signer le 8 juillet 2014, en présence du président du conseil syndical et de Monsieur [K], un avenant au contrat pour mettre fin à la mission de la société et ne payer aucune autre somme. Lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2014 certains copropriétaires ont refusé de le régulariser. Ils insistent sur le fait que les travaux ont fait l’objet de 2 procès-verbaux de réception sans réserve signés également de 3 copropriétaires, ce qui a permis l’achèvement des travaux par les entreprises Toitures & Tradition et EPP. Le syndic indique avoir mis fin à sa mission au début de l’année 2015. Il rappelle que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée qu’en démontrant des manquements ayant causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Le syndicat reproche trois types de fautes à son syndic qu’il convient d’examiner distinctement et dans l’ordre chronologique. Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil dans la gestion de ces travaux Le syndicat des copropriétaires fait grief à son mandataire d’avoir choisi la société Bathiver & Ecothiver pour établir un devis de réfection de la toiture, sans avoir préalablement vérifié l’utilité de tels travaux alors même que l’expert judiciaire a indiqué qu’ils ne se justifiaient pas ; de ce fait la copropriété a exposé une dépense conséquente pour une mesure inutile. Le cabinet ne lui a présenté qu’un seul devis au vote, le privant du bénéfice de la mise en concurrence obligatoire au vu du montant élevé et du choix de l’entreprise la mieux-disante, tant pour les travaux initiaux que pour les travaux de reprise. Ainsi le cabinet a privé les copropriétaires de tous les éclairages nécessaires en amont de toute prise de décision pour les travaux de ravalement et de réfection en toiture soumis au vote le 31 juillet 2012. Le syndic conteste que la décision de réaliser la réfection intégrale de la toiture, refaite depuis plus de 30 ans, était inadaptée en se fondant sur le constat d’huissier établi au préalable, sur la demande de réfection présentée par Madame [A], et sur la décision prise librement par l’unanimité des copropriétaires d’entreprendre les travaux au moyen d’un vote régulier validant le devis de la société Bathiver déjà intervenue pour des travaux au sein de la résidence et pour la réfection complète de l’appartement de la présidente du conseil syndical. Il soutient ne disposer d’aucune compétence technique pour contredire l’homme de l’art sur la nécessité de procéder ou non à la réfection totale de la toiture et répond que s’il avait disposé de l’avis de l’architecte de l’expert judiciaire il aurait agi différemment. Le devis était joint à la convocation de l’assemblée générale, chaque copropriétaire pouvait faire établir un devis concurrent, ce qui n’a pas été le cas, et la copropriété a décidé de s’affranchir de la mise en concurrence pourtant prévue du fait du geste commercial proposé par le gérant de l’entreprise Bathiver invité durant l’assemblée générale. En toute hypothèse le syndicat ne peut prétendre à un quelconque préjudice puisque la mise en concurrence n’aurait pas prémuni des difficultés financières de l’artisan ou de la mauvaise qualité d’exécution des travaux. Le syndic reconnaît que le marché a été conclu postérieurement à l’assemblée générale mais répond que l’étendue et les coûts des prestations sont strictement identiques à ceux mentionnés au devis soumis à la copropriété. Il insiste sur le fait qu’il n’a tiré aucun profit de toutes les fautes qui lui sont reprochées. **** L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires : leur exécution est confiée au syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. L’article suivant donne au syndicat notamment missions - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, - d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde celui-ci. L’article 21 de la même loi énonce que dans tout syndicat de copropriétaires un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En son alinéa 2 il prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire et un montant des marchés et contrats, autres que celui du syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. L’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic notifie au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale les conditions essentielles du ou des contrats proposés notamment pour la réalisation de travaux. Aux termes de l’article 1992 du Code civil le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il ressort des pièces que l’assemblée générale du 27 juin 2011 a désigné le cabinet Bellajuan comme syndic de l’immeuble. Par courrier adressé le 28 février 2012 l’une des copropriétaires Madame [A] lui a fait part de “fuites très importantes dans ses locaux”en lien avec l’étanchéité de la toiture, l’empêchant de réaliser des aménagements intérieurs ; le 21 mai suivant son père insistait auprès du syndic sur la non-exécution des travaux d’urgence pour étanchéifier la toiture et les gouttières en arguant d’un préjudice. La convocation à l’assemblée générale du 31 juillet 2012 indique un point 22 relatif aux travaux de réfection de la toiture, renvoie à ces deux courriers joints et mentionne qu’il existe deux possibilités quant à l’amplitude des travaux de réfection :” refaire la toiture dans sa complétude ou se limiter à une portion”. Au point 23 portant sur le ravalement il est également proposé de “refaire le ravalement dans sa complétude ou se limiter à une portion, ; en profiter pour faire une isolation ou un simple ravalement peinture”. Il n’est pas contesté qu’à la convocation était joint le devis établi par l’entreprise Bathiver rénovation daté du 14 juin 2012 pour la réfection complète de la toiture et le ravalement ainsi que celui de l’entreprise ABC’UP protection pour les boîtes aux lettres. Le tribunal constate que l’assemblée générale du 27 juin 2011, dernière en date avant celle autorisant les travaux, n’a pas fixé de montant des marchés ou contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, de sorte qu’il ne peut être reproché au syndic un manquement à cette disposition. De plus la résolution votée en ce sens le jour de l’adoption des travaux ne pouvait s’appliquer rétroactivement audit marché. En effet le 31 juillet 2012, l’assemblée des copropriétaires a voté à l’unanimité la réalisation des travaux de toiture et de ravalement les plus complets et a accepté de les confier à la SARL Bathiver & Ecothiver, sans pouvoir en faire le reproche au syndic et encore moins obtenir une indemnisation à ce titre. Surtout qu’elle avait déjà confié à cette même société des travaux dont la réfection de la cage d’escalier pour laquelle elle avait relevé un retard dans leur réalisation, dans le procès-verbal de la précédente assemblée générale. Le fait que le marché ait été conclu postérieurement à la délibération des copropriétaires ne peut être imputé à faute, à ce stade. Sur les fautes dans la gestion des travaux de ravalement avec isolation extérieure et de réfection complète de la toiture confiés à la société Bathiver & Ecothiver Le demandeur affirme que le cabinet Bellajuan s’est abstenu de tout suivi et de toutes diligences dans la conduite des travaux alors qu’il était parfaitement informé des très mauvaises conditions d’exécution, des grosses périodes d’interruption ainsi que des abandons de chantier à répétition. Il n’a jamais entrepris aucune mesure vis-à-vis de la société pour la contraindre à respecter le marché et ses engagements durant les 2 ans du contrat mais a fait preuve d’une passivité responsable du retard de 18 mois, du défaut de réfection de la toiture principale et de la non finalisation du ravalement avec isolation extérieure. Le syndicat ajoute que le syndic réglait la société alors qu’elle était totalement défaillante et en sérieuses difficultés financières, en payant une somme sensiblement supérieure aux travaux urgents votés, en réglant des factures hors marché et en poursuivant les règlements alors qu’il était parfaitement informé de ses difficultés financières. Le syndicat fait ensuite valoir que son mandataire n’a émis aucune réserve ni observation quant aux travaux pourtant exécutés partiellement, comme cela ressort des comptes-rendus, alors qu’il devait s’assurer de leur bonne exécution. Il a même encouragé ou favorisé cette mauvaise exécution de la finition mais n’a jamais œuvré pour la sauvegarde des intérêts de la copropriété. Il répond que l’unique mise en demeure date du 7 juillet 2014, soit postérieurement à l’abandon total du chantier et la veille de la signature d’un avenant valant cessation du contrat, ce qui la privait de toute efficacité. Le syndic répond qu’il n’est ni maître d’œuvre ni entreprise en charge d’exécuter les travaux mais a pour rôle de connaître les travaux qui doivent être exécutés et de permettre leur exécution en convoquant l’assemblée des copropriétaires. Se fondant sur l’article 246 du code de procédure civile il affirme que l’on ne peut rechercher sa responsabilité pour les malfaçons sur les travaux réalisés par une entreprise sur la base de conclusions d’un expert judiciaire qui refuse d’accomplir sa mission sur la question des imputabilités techniques des malfaçons de sorte que son rapport est inopérant et subjectif et doit être écarté. S’agissant de l’absence de suivi des travaux de l’entreprise, le cabinet indique que le marché approuvé lors de l’assemblée générale exclut la mission de maîtrise d’œuvre qui a ainsi été confiée à l’entreprise elle-même. Il assure avoir parfaitement satisfait à ses obligations en assistant à chacune des 8 réunions de chantier, en exigeant l’établissement de comptes-rendus par la société, en s’entretenant avec elle et en la sollicitant pour la réalisation correcte des travaux jusqu’à la mise en demeure du 7 juillet 2014. Il conteste toute passivité et rappelle ne pas être un professionnel de la construction apte à endosser la qualité de conducteur de travaux. Il réplique avoir mis tous les moyens à disposition pour tenter de contraindre la SARL à réaliser sa prestation selon les délais et modalités prévus en prévoyant des indemnités de retard et obtenant des remises commerciales, puisqu’il ne pouvait se substituer à l’entreprise ni prévoir ou empêcher sa disparition. Au sujet des règlements des travaux, le cabinet rappelle l’obligation d’exécuter de bonne foi le marché qui prévoyait le paiement des travaux urgents dès leur réalisation pour un total de 11 770 € et non 7400 € et des autres prestations en 3 phases, à savoir 30 % à la réservation 20 % au début des travaux et 50 % en fin. Il assure que la défaillance de l’entreprise n’était pas prévisible lors du vote des travaux et ne saurait remettre en cause les termes du contrat qui devait être exécuté. S’il reconnaît avoir réglé directement la prime d’assurance décennale et les charges de l’URSSAF de la SARL, il l’explique par les importantes difficultés financières de celle-ci pour lui permettre de poursuivre la bonne exécution des travaux dans un cadre de sécurité économique et ainsi ouvrir droit à l’assurance décennale. Les 2 avances qu’il a réglées les 13 mars et 18 avril 2014 ont été faites en raison des difficultés financières de l’entreprise à régler ses fournisseurs et ont été indiquées en toute transparence dans les comptes-rendus de chantier. Il note que l’entreprise ne faisait l’objet d’aucune procédure collective et qu’il n’avait pas à retenir les paiements sous peine de la vouer à déposer le bilan. Il conteste avoir eu un intérêt personnel à procéder à ces règlements et indique qu’ils ont été régularisés par la copropriété aux termes du protocole d’accord librement conclue le 8 juillet 2014. Il ajoute qu’en corrigeant le montant réglé des avances accordées pour le paiement des fournisseurs il a payé une somme inférieure aux strictes exigences contractuelles. Il relève avoir versé un total de 122 143,45 € TTC pour un devis voté à 144 757,09 € TTC, de sorte que la copropriété a payé une somme inférieure à celle prévue par le devis approuvé si bien qu’il n’a pas engagé financièrement la copropriété au-delà du consentement de l’assemblée générale. **** Le contrat de syndic adopté par l’assemblée générale le 31/7/2012 précise en page 9 que le forfait annuel comprend les “appels d’offres, études des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget, recensement et mise en concurrence des prestataires : maître d’oeuvre, coordonnateur SPS, souscription de la dommage-ouvrage, contrôle technique etc”. Sont hors forfait les prestations relatives aux travaux hors budget votés en ASSEMBLÉE GÉNÉRALE “y compris l’amélioration, la reconstruction, les travaux urgents, ceux imposés par voie réglementaire ou par injonction judiciaire” pour les prestations suivantes : - notification des travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, - obtention des autorisations d’urbanisme, appels, d’offres, étude des devis et mise en concurrence, pour les travaux hors budget, - recensement et mise en concurrence des prestataires : maître d’oeuvre, coordonnateur SPS, souscription de la dommage-ouvrage, contrôle technique, organisation des interactions entre prestataires intellectuels, - réception des ouvrages, signature des PV, levée des réserves, - obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier DIUO etc. - assistance aux travaux et aux missions des prestataires, - préparation nécessitant recherches et études et analyses. Le cabinet Bellajuan s’est vu octroyer des “honoraires sur travaux importants (à savoir ceux qui n’entrent pas dans le budget de gestion courante et qui font l’objet d’un appel de fonds spécifique)” de 3.539,97€ TTC pour la toiture et de 1.838,49 € TTC pour le ravalement. Ceci démontre que le syndic a été chargé par son mandataire des prestations spécifiques ci-dessus listées dont l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires, la réception des ouvrages, la signature des procès-verbaux et la levée des réserves. En contrepartie de cette rétribution, le syndic devait surveiller la bonne exécution des travaux. Le marché, signé le 6 août 2012 par le syndic et l’entreprise, indique en page 4 que“la maîtrise d’oeuvre et la réalisation des travaux incombera à la Sté BATHIVER : Il est entendu que le Syndic n’est pas maître d’oeuvre puisqu’il est dans l’impossibilité d’assurer le suivi technique des travaux, étant parfaitement incompétent en la matière. Le Syndic agit en tant que représentant du maître de l’ouvrage, à savoir le syndicat des copropriétaires déjà mentionné. La Sarl BATHIVER assurera, par conséquence, la maîtrise d’oeuvre en absence d’architecte pour le suivi des travaux, dans ce dossier. La Sarl BATHIVER devra ainsi justifier des choix techniques retenues. Ces derniers devront être conformes aux règles de l’art, et aux DTU”. Il n’est pas contesté qu’il a déposé le 27/08/2013 une demande de déclaration préalable pour les travaux auxquels le maire ne s’est pas opposé dans son arrêté du 4 octobre suivant. Avaient un caractère urgent spécifié dans le marché les travaux consistant en la “pose d’une nouvelle toiture en zinc (enlèvement skydome, éléments de cuisine, petite toiture qui fait le coin, du muret, et de la toiture en tuiles) + fourniture et pose d’une charpente traditionnelle+ fourniture et pose d’une toiture en zinc d’une superficie de 70 m²+ fourniture et pose de gouttières et d’une descente+ travaux de raccordement”. Dans le devis comme dans le marché cette pose d’une nouvelle toiture en zinc à l’arrière était évaluée à 7.400 € hors-taxes à laquelle s’ajoutait la somme de 3.600 € hors-taxes pour le remplacement des 2 SkyDome par des VELUX 134 par 140. Madame [A] a fait établir par huissier un procès-verbal le 7 novembre 2012 mentionnant un début des travaux le 10 septembre 2012 et constatant la réalisation de la charpente, la destruction d’une partie du mur pignon de la maison voisine, l’inachèvement des évacuations d’eaux pluviales, le non raccordement de la gouttière, le décrochement de pierres et la perforation au-dessus de la toiture en zinc et du linteau de la fenêtre du rez-de-chaussée, le remplacement de deux Skydome par 2 VELUX et la présence de nombreux matériaux et gravats à l’arrière. Il ressort des rapports de chantier que la toiture en zinc qui surplombe l’appartement de Mademoiselle [A] a été refaite à neuf le 27 janvier 2014 et que les VELUX en place ne convenant pas, cette copropriétaire a fourni 2 SkyDome qui devaient être posés par l’entreprise Bathiver & Ecothiver qui devait également poser la sortie de hotte en toiture. Aucun des comptes-rendus ne mentionne la réalisation des travaux mais le procès-verbal de réception signé par le syndic le 8 juillet 2014 porte sur la seule toiture zinc à l’arrière du bâtiment et mentionne que “les VELUX ont été remplacés par les skydomes qui ont été fournis et payés par Mademoiselle [A], la pose est effectuée par la SARL conformément à ce qui a été convenu dans le cadre du rendez-vous de chantier suite à l’erreur qui avait été relevée et le litige a été solutionné amiablement”de sorte que la réception est faite sans réserve. La société Toitures et traditions a été missionnée par la copropriété lors de son assemblée générale extraordinaire le 30 octobre 2014 pour procéder à des travaux de zinguerie et couverture portant sur le versant rue, le versant côté parking et le côté cour en tuiles plates, tuiles mécaniques et ardoises. Elle ne fait aucune référence à une prestation pour une toiture en zinc de 70 m². L’architecte Monsieur [V], mandaté par un copropriétaire, indique que le terrasson zinc a été entièrement refait par Toiture et traditions avec finalement incorporation de 2 Skydomes dont l’un n’a pas été dégagé d’un film vert de protection ce qui posera un problème d’aspect. Dans son courrier du 19 janvier 2017 il déplore l’encastrement et le mauvais positionnement des descentes d’eaux pluviales qu’il considère comme nécessaire de déposer et reposer correctement ; il constate que la descente d’eaux pluviales côté cour renvoie les eaux de l’ensemble des pans de toiture sur l’esplanade intérieure sans les drainer correctement et il ne voit pas le raccordement des descentes d’eaux pluviales prévues au devis. L’expert judiciaire confirme en page 15 que les travaux d’urgence ont débuté en septembre 2012 et concernent exclusivement la toiture en zinc située à l’arrière du bâtiment. Il ne fait état d’aucun désordre et ne retient pas de travaux réparatoires relatifs à la couverture puisqu’il estime en page 23 que « les malfaçons constatées n’ont pas été exécutées lors du programme de travaux 2012- 2015 » et que les travaux relatifs au réseau d’eaux pluviales ne sont pas nécessaires ; il préconise les raccords de VELUX car les reprises faites par la société ont été réalisées en ardoises fibrociment Eternit alors qu’elles auraient dû être faites en ardoises naturelles. Ces seuls éléments ne permettent donc pas d’imputer à faute au syndic la signature du procès-verbal de réception sans réserves lequel ne portait, au surplus, que sur une partie limitée des prestations. S’agissant du coût de ces travaux, la fourniture de ces lucarnes par la copropriétaire conduit à réduire le coût des prestations dues à la SARL à la seule toiture soit 7.400 € hors-taxes avec TVA de 7 % soit un montant de 7.918 € TTC. En l’absence de facture produite par l’entreprise ou le syndicat demandeur, il ne peut être démontré qu’une somme supérieure a été réglée pour cette prestation. Partant il ne peut donc être retenu aucune faute à l’encontre du syndic relativement aux travaux urgents. S’agissant du reste des travaux de toiture et de ravalement, il est soutenu par le syndic qu’il a réglé directement à l’assureur de l’entreprise Bathiver & Ecothiver une prime d’assurance décennale de 8.046 € le 15 octobre 2013. Or il a été prévu dans le marché que la société remettrait au syndic l’attestation d’assurance décennale et les justificatifs de l’URSSAF et le budget voté pour les travaux de ravalement était de 46 994,40 € TTC, pour la toiture de 75 579 et 14 926,50 pour l’échafaudage. Le syndic ne pouvait donc payer des sommes qui n’entraient pas dans le cadre de ce contrat et de cette enveloppe. Or le cabinet ne démontre pas le versement effectif de cette somme entre les mains d’un assureur pour le compte de la SARL et ne produit pas de quittance d’une autre compagnie ; de plus la compagnie Areas affirme que la SARL était assurée au bénéfice d’un contrat multirisque des entreprises de construction à effet du 1er avril 2011 et résilié le 15 avril 2014. Le cabinet Bellajuan a donc agi en dehors de la mission qui lui était déléguée par l’assemblée générale et ne peut démontrer qu’il a pris sa décision dans le seul intérêt de celle-ci. Le cabinet mandataire reconnaît également avoir réglé le même jour des cotisations URSSAF à hauteur de 6.129,76 € pour le compte de la SARL mais il ne produit aucun élément permettant de le justifier pour valider cette décision dépassant les pouvoirs délégués par les copropriétaires. Le syndic a aussi financé l’achat de matériaux nécessaires à la réalisation des travaux le 13 mars 2014 pour un montant de 3.541,44 euros et le 18 avril suivant pour 322,56 €. Si ces paiements ont été déduits de la facture finale émise par l’entreprise, ils s’ajoutaient aux prestations devisées pour la réalisation des travaux et ne peuvent être considérés comme étant dans l’intérêt exclusif de la copropriété puisque celle-ci s’est appauvrie d’une somme sans contrepartie du fait de la défaillance de la SARL qui ne peut donc plus lui restituer un éventuel trop payé. Cette attitude engage donc la responsabilité du syndic. Celui-ci peut également se voir reconnaître une inexécution de sa mission d’assistance du maître d’ouvrage dans les travaux puisqu’il n’y a eu aucun suivi des travaux urgents et que pour les autres travaux qui auraient débuté fin 2013 il n’y a eu que 7 comptes-rendus de chantier, un en janvier et en février, trois mars 2 en avril 2014 puis plus rien jusqu’à la résiliation du contrat au mois de juillet suivant. S’il n’appartenait pas vraiment au syndic d’établir ces rapports de chantier, le marché prévoyait que la réunion serait organisée tous les 15 jours pour faire le point sur la progression du chantier, ce qui ne semble pas être le cas. Les comptes-rendus communiqués démontrent à suffisance les nombreuses absences de l’entreprise du chantier et de certaines réunions, son absence de production de l’assurance décennale sur laquelle elle s’était engagée dès le marché signé plus d’un an avant l’ouverture, son erreur par rapport aux SkyDomes ainsi que les malfaçons et inachèvements relevés par les techniciens. Or le syndic ne démontre pas avoir écrit à l’entreprise pour se plaindre de ces manquements contractuels répétés jusqu’à la mise en demeure du 7 juillet 2014 qui n’a pas été suivie d’effet puisque le syndicat a signé dès le lendemain la fin du contrat et la réception de l’ouvrage. S’agissant de la réalisation de la prestation, l’expert judiciaire note - l’absence de tous travaux sur la couverture en tuiles - la non finalisation de l’isolation extérieure des façades à savoir l’entoilage n’a pas été retourné en périphérie des fenêtres du rez-de-chaussée de la façade sur le parking et de la pharmacie, les appuis maçonnés n’ont pas été sciés et se trouvent noyés dans l’isolant en créant un pont thermique, aucune bavette n’est posée sur les fenêtres de la façade côté parking et pharmacie ce qui peut laisser entrer de l’eau de pluie - les pentures des volets battants n’ont pas été adaptées à la nouvelle épaisseur du revêtement ce qui empêche les volets de s’ouvrir totalement - un dauphin en fonte de chute d’eaux pluviales est noyé dans l’isolant et créé un pont thermique - au 2e étage du bâtiment accessible depuis le parking latéral le noquet en zinc de la lucarne de droite est monté à l’envers et les tuiles présentes sous la bavette présentent des efflorescences de sels minéraux, témoignage d’une humidité passée et sont en béton - sur cette même façade la sous toiture est interrompue à 40 cm de l’égout, la jonction entre la menuiserie extérieure de la lucarne et la lucarne n’est pas parfaite en l’absence de joints d’étanchéité entre la bavette et le poteau de la lucarne - la toiture de ce versant est mal entretenue mais l’expert ne constate aucune infiltration d’eau après un essai d’arrosage. Il conclut que doivent être réalisés les travaux de reprise consistant à entoiler les tableaux et scier les appuis maçonnés de ces 2 fenêtres en reprenant l’isolation au droit, à allonger les pentures des gonds des volets de ces 2 fenêtres, à fournir et poser des bavettes aluminium en appui de ces 2 baies, à déposer un dauphin en fond encastré et reprendre l’isolation autour, à créer un regard en pied de chute et raccordement de ce dauphin et enfin à poser une bavette aluminium en appui de baies sur la cour intérieure au premier étage sur le pignon de gauche. À l’occasion du protocole de sortie du contrat le syndic a signé un procès-verbal de réception sans réserve des travaux de ravalement concernant a priori un seul mur situé sur l’arrière du bâtiment, selon le schéma qui est joint. Dans la mesure où l’expert judiciaire, ayant respecté le principe du contradictoire, décrit précisément les non façons et malfaçons, ses conclusions n’ont pas à être écartées. Au contraire elles permettent de démontrer l’absence de désordre concernant le ravalement réalisé sur ce mur et d’écarter toute faute du syndic à l’occasion de cette réception sans réserve. Enfin il n’est pas contesté que le syndic a réglé un montant total de 81.484,76 € soit après imputation de la somme de 7.918 € TTC au titre des travaux urgents une somme de 73.566,76 € pour ce poste. Le devis et le marché prévoyaient le règlement de 30 % soit 37.055,10 € à la réservation, de 20 % soit 24.703,40 % au démarrage des travaux et du solde de 61.758,50 € à l’achèvement. En payant une somme de 73 566,76 €, le syndic est allé au-delà des modalités contractuelles de paiement à hauteur de 11.808,26 €. Or le paiement de cette somme ne correspond à aucune disposition contractuelle ni contrepartie de l’entreprise et a été engagé sans l’aval de la copropriété qui ne peut plus prétendre au remboursement de cette somme de la part du cocontractant placé en liquidation judiciaire avant l’introduction de l’instance. Ce paiement sera donc considéré comme fautif pour cette somme différentielle. Sur l’avenant au contrat signé par le syndic avec l’entreprise de travaux le 8 juillet 2014 Le syndicat soutient que son mandataire a encore encouragé et incité à la régularisation d’un avenant modificatif défavorable à la copropriété en la privant d’un recours pour le retard accumulé et le trop payé. La présidente et le membre du conseil syndical affirment l’avoir signé a posteriori sous la pression de l’ancien syndic et rappellent qu’il n’a pas été validé par l’assemblée générale extraordinaire du 30 octobre 2014. Le demandeur déduit de ces manquements fautifs et notamment de l’inertie du syndic durant les travaux des fautes qui ont contribué et favorisé leur inexécution à son préjudice puisqu’il se voit contraint de supporter de nouvelles dépenses pour finaliser une prestation mal exécutée et inachevée, soit une double dépense. Il se fonde sur le rapport réalisé par l’architecte Monsieur [V] et l’expert judiciaire. Le syndic expose que l’avenant a été signé pour mettre fin à la mission de l’entreprise qui n’avait plus les moyens de poursuivre les travaux, pour envisager rapidement leur poursuite par d’autres prestataires alors qu’une procédure judiciaire n’aurait fait que retarder davantage leur exécution. Il affirme que c’est le conseil syndical qui a demandé à ce que la procédure soit mise de côté pour que d’autres entreprises dont Toitures et traditions prennent la suite, afin d’éviter des pertes de loyer notamment pour le commerçant. Il insiste sur l’accord express à la signature de cet avenant donné par le syndicat comme le montre la signature par la présidente de celui-ci, Madame [Z], et un autre membre Monsieur [K]. Il fait valoir que la présidente a voté en faveur de la régularisation de cet accord lors de l’assemblée générale extraordinaire et il conteste que le syndicat ait ratifié a posteriori. **** Le tribunal constate que si le syndic a mis la SARL Bathiver & Ecothiver en demeure de participer à la réunion du 8 juillet et reprendre le chantier sous 8 jours jusqu’à sa réalisation complète remise le 7 juillet 2014, il n’a pas attendu ce délai et a signé dès le lendemain un avenant au contrat mettant fin à celui-ci d’un commun accord. Pourtant il ne fait état d’aucune urgence à résilier et ne démontre pas avoir été préalablement autorisé par l’assemblée générale pour mettre fin à ce contrat dont elle avait autorisé la signature et l’assemblée générale extraordinaire du 30 octobre 2014 a refusé de régulariser ce protocole ; de plus les deux copropriétaires ayant porté leur signature sur cet accord en contestent les circonstances et cela n’est pas de nature à valider ledit protocole nuisant aux intérêts de la copropriété qui renonçait au droit de réclamer le remboursement du trop-payé ou à l’indemnisation du retard dans la réception de l’ouvrage. En agissant seul pour résilier le contrat et renoncer à des droits auxquels seule la copropriété pouvait renoncer, le syndic a outre passé ses pouvoirs de manière fautive. - sur la responsabilité de la société Bathiver & Ecothiver Le tribunal rappelle qu’en l’absence des organes de la procédure collective à la cause, les demandes formées contre cette société ne sont pas recevables. Cependant pour statuer sur les demandes tournées contre son assureur Areas au titre de l’action directe, il est nécessaire d’examiner les éventuelles fautes de cette assurée. Le syndicat des copropriétaires lui reproche une exécution partielle des travaux pour lesquels elle a été mandatée à savoir l’absence de réfection de la toiture principale, l’inachèvement avec malfaçons du ravalement avec isolation extérieure et la non-conformité aux règles de l’art et aux prescriptions de l’architecte des bâtiments de France, comme cela ressort des comptes-rendus de chantier et du rapport d’expertise. Il agit sur deux fondements. La SCI demande à titre infiniment subsidiaire de juger la SARL responsable des désordres et retards affectant les travaux et à l’origine de son préjudice en se rapportant aux écritures du syndicat des copropriétaires. Sur la garantie décennale Le syndicat des copropriétaires considère que les travaux de ravalement opérés par la SARL Bathiver & Ecothiver ne garantissent nullement l’isolation du bâtiment conformément à ce qui a été voté lors de l’assemblée générale et qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination de sorte qu’il demande le bénéfice de la garantie décennale par l’assureur Areas. Au visa principal de l’article 1792 du Code civil, le syndicat rappelle qu’à la place d’une isolation thermique a été posé un enduit épais ou une isolation thermique non finalisée notamment à la périmétrie des baies, au niveau des pièces d’appui des tableaux. Son architecte Monsieur [V] a considéré qu’il y avait une atteinte à la destination de l’ouvrage en raison de consommation d’énergie et l’expert judiciaire a évalué les travaux de reprise pour garantir l’isolation sans contester ces observations. La copropriété assure que les travaux ont fait l’objet d’une réception partielle du 8 juillet 2014 qui est contestable dans ses conditions de réalisation du fait de l’absence de réserves. Elle conteste le caractère apparent des désordres, insiste sur sa qualité de non sachant et plaide qu’elle n’aurait pas pu se rendre compte que les façades n’avaient pas été traitées en isolation thermique; de plus la réception a été prononcée par le syndic dont elle recherche la responsabilité. La compagnie Areas demande sa mise hors de cause au titre de la garantie décennale, le syndicat ne rapportant pas la preuve que les désordres sont susceptibles de relever des garanties souscrites par la société Bathiver & Ecothiver au titre de la police multirisque des entreprises de la construction à effet du 1er avril 2011 jusqu’à la résiliation du 15 avril 2014 pour la responsabilité civile décennale. Elle oppose au demandeur l’absence de réception formelle et contradictoire du fait du refus de valider les procès-verbaux lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2014 et de l’exécution partielle des travaux. La compagnie ajoute que les désordres étaient apparents lorsque son assuré a quitté le chantier sans l’avoir achevé, comme cela ressort notamment des comptes-rendus, et que du fait de cet inachèvement le syndicat ne peut se prévaloir de l’existence de vices cachés révélés postérieurement à la réception. Elle relève que l’expert n’a nullement qualifié une atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage et que le syndicat n’est pas fondé à se prévaloir de la qualification donnée par son conseil technique. La compagnie fait ensuite valoir que le demandeur ne démontre pas la gravité des désordres dont il se prévaut, l’expert judiciaire n’ayant pas constaté de désordres de cette nature. **** Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Le caractère apparent ou caché d’un vice de construction ou d’un défaut de conformité doit s’apprécier à la date de la réception et au regard du maître de l’ouvrage, et non par référence à un architecte ou à un maître d’oeuvre qui l’assisterait lors de la réception. En l’espèce les parties communiquent un procès-verbal de réception pour les travaux de 3 toitures ne comprenant que la toiture arrière en zinc et un procès-verbal de réception pour une partie seulement du ravalement. Ces 2 documents sont signés de l’entreprise et du maître d’ouvrage représenté par le syndic qui avait cette mission confiée dans le cadre de la délibération de l’assemblée générale et de son contrat de syndic de sorte qu’ils valent réception sans réserve pour ces seuls travaux. Le fait qu’ils n’aient pas ensuite été approuvés par l’assemblée générale est sans emport sur leur valeur. Il est donc possible d’engager la garantie décennale de l’assureur de l’entreprise en démontrant l’apparition de désordres de nature décennale postérieurement à la réception. Dans le cadre de son rapport définitif l’expert judiciaire a relevé les désordres suivants - l’absence de tout travaux sur la couverture en tuiles - la non finalisation de l’isolation extérieure des façades à savoir l’entoilage n’est pas retourné en périphérie des fenêtres du rez-de-chaussée de la façade sur le parking et de la pharmacie, les appuis maçonnés n’ont pas été sciés et se trouvent noyés dans l’isolant en créant un pont thermique, aucune bavette n’est posée sur les fenêtres de la façade côté parking et pharmacie ce qui peut laisser entrer de l’eau de pluie - les pentures des volets battants n’ont pas été adaptées à la nouvelle épaisseur du revêtement ce qui empêche les volets de s’ouvrir totalement - un dauphin en fonte de chute d’eaux pluviales est noyé dans l’isolant et créée un pont thermique - au 2e étage du bâtiment accessible depuis le parking latéral, le noquet en zinc de la lucarne de droite est monté à l’envers et les tuiles sous la bavette, en béton, présentent des efflorescences de sels minéraux, témoignage d’une humidité passée - sur cette même façade la sous toiture est interrompue à 40 cm de l’égout, la jonction entre la menuiserie extérieure de la lucarne et la lucarne n’est pas parfaite en l’absence de joints d’étanchéité entre la bavette et le poteau de la lucarne - la toiture de ce versant est mal entretenue mais il ne constate aucune infiltration d’eau après un essai d’arrosage. Il en ressort que certains désordres pouvaient être constatés par le syndic même non professionnel du bâtiment puisque comme cela ressort des photographies (non finalisation de l’isolation extérieure, pentures des volets trop courtes pour les fermer, sous toiture n’allant pas jusqu’à l’égout, absence de changement des tuiles) et du fait que dès le 11 juillet 2014, soit 3 jours après la réception le syndic obtenait de la société Toitures et traditions l’évaluation des travaux de zinguerie (tuyaux de descente et raccordement dans les fontes en pied de chute, rallongement de la rive, pose d’une rive) et de couverture (pose de cache moineaux pour éviter les ponts thermiques, de jouées en zinc, reprise de l’entourage la cheminée notamment). Ces désordres étaient donc apparents lors de la réception et ne peuvent donner lieu à garantie décennale. En l‘absence d’autre désordre noté par l’expert judiciaire lors de ses accedits, le syndicat des copropriétaires échoue à mobiliser la garantie décennale de la compagnie Areas assurant la SARL Bathiver & Ecothiver. Sur la responsabilité civile À titre subsidiaire le syndicat invoque la responsabilité contractuelle ou délictuelle de l’entreprise Bathiver & Ecothiver pour les fautes, négligences, manquements relevés par l’expert judiciaire, le non-respect des DTU et des règles de l’art, en partie reconnus par l’assureur. La compagnie soutient que les dispositions générales de la police souscrite excluent la garantie de la reprise de la prestation de l’assuré. Elle ajoute qu’aucun manquement de son assuré à son obligation de conseil n’est caractérisé et qu’en l’absence de toute responsabilité contractuelle sa garantie ne peut être mobilisée. Elle soutient que les désordres et non-conformités constatées lors de la réception doivent impérativement faire l’objet de réserves et qu’à défaut, la réception vaut purge et les désordres non relevés ne peuvent plus être invoqués à l’encontre des constructeurs. L’assureur rappelle que l’expert judiciaire a retenu nu exclusivement la responsabilité du syndic. Le syndic et son assureur demandent à titre subsidiaire la garantie par l’assureur de la société de travaux, en application de la police d’assurance souscrite par celle-ci, en se fondant sur la réception et sur le caractère non apparent des désordres et dans le cadre d’un recours fondé sur la faute. Ils affirment que la société a fait engager des dépenses pour la réfection de la toiture dont l’utilité est contestée et a causé des désordres ou malfaçons, de nature à engager sa responsabilité. Le syndicat étant le cocontractant de la SARL, il peut engager sa responsabilité sur le fondement contractuel en démontrant un manquement aux obligations du contrat lui ayant causé un préjudice aux conditions des articles 1147 et suivants du Code civil, dans leur version alors applicable. L’expert a répondu au juge des référés que les travaux de toiture n’avaient pas été réalisés, que la sous toiture n’allait pas jusqu’à l’égout de toit et ne remplissait pas sa fonction, que les travaux d’isolation n’étaient pas conformes à ce qui avait été devisé, prescrit par l’architecte des bâtiments de France et n’avait pas été totalement exécuté. Il relève également la non finition de certaines prestations. Ces non façons et malfaçons n’étant pas sérieusement contestées et la responsabilité contractuelle n’exigeant pas que les désordres soient cachés ou apparents et soient réceptionnés, la responsabilité de la SARL Bathiver & Ecothiver sera retenue envers le syndicat. Ces manquements contractuels constituent, à l’égard du syndic mandataire du syndicat, une faute qui lui cause préjudice puisque de ce fait il a engagé sa responsabilité et versera une indemnisation. Le syndic est donc bien fondé à obtenir la responsabilité délictuelle de la SARL Bathiver & Ecothiver au visa de l’article 1382 du Code civil applicable. Il sera statué sur la demande infiniment subsidiaire présentée par la SCI une fois examinée sa demande principale tournée à l’encontre du syndicat et la demande subsidiaire contre le cabinet Bellajuan. - sur la garantie du cabinet Bellajuan par son assureur Generali L’assureur du cabinet demande de déclarer applicable et faire application des conditions et limites de garantie soit la franchise contractuelle correspondant à 10% des indemnités dues avec un minimum de 600 euros et un maximum de 3.000 €, en application du code des assurances. Le syndicat des copropriétaires ne prend pas position sur cette prétention. S’agissant d’une police responsabilité civile professionnelle facultative, les limites contractuelles sont opposables aux tiers lésés, si bien qu’il sera fait droit à cette demande. - sur la responsabilité de la société Toitures et tradition Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de cette société au travaux de reprise préconisés par l’expert ainsi qu’aux dépenses exposées pendant l’expertise en se fondant sur les remarques de l’architecte Monsieur [V] qui n’a pas constaté de remaniage des toitures comme indiqué dans le devis et qui a considéré l’habillage façon chéneaux des gouttières pendantes comme un camouflage plus que comme une rénovation. L’assureur de la SARL Bathiver & Ecothiver, Areas, forme un appel en garantie contre cette société en considérant que le constructeur reprenant et finalisant les travaux se substitue à la première entreprise dans la responsabilité attachée à l’opération de construction puisqu’elle a accepté les supports en l’état, ce qui entraîne son engagement à supporter les risques attachés aux bâtiments ; il ajoute que cela est renforcé par la garde de l’ouvrage acceptée jusqu’à la réception des travaux et fait valoir que la société Toitures et tradition avait à sa charge la reprise de la toiture. Le syndic présente également un recours contre cette société en considérant que si des malfaçons affectent l’ouvrage elles sont nécessairement imputables à cette société en charge de la finalisation des travaux suite à l’abandon de chantier par la SARL Bathiver & Ecothiver. La SARL Toitures et tradition conclut au rejet en l’absence de preuve d’un désordre de nature décennale ou de moindre importance en lien causal avec un préjudice. Elle répond que l’expert judiciaire a retenu la conformité aux règles de l’art de son ouvrage qui ne présentait aucun désordre, malgré des tests d’arrosage, ni divergence entre les travaux objet du contrat et ceux réalisés si bien qu’il n’a prévu aucun poste de travaux réparatoires relatifs à la toiture. Elle ajoute que la réception s’est faite sans aucune réserve. Au sujet des raccords des VELUX, elle considère qu’ils ont été réalisés par la première entreprise, qu’elle n’avait pas pour mission d’intervenir sur ce point et qu’il s’agit d’une non-conformité contractuelle non génératrice de désordres. Son assureur, la BPCE IARD, sollicite le rejet des demandes présentées à leur encontre puisque l’expert judiciaire n’a rien trouvé à redire à ses prestations. **** Selon devis n° D 14 173 A accepté par le syndic, la SARL Toitures et tradition s’est engagée à réaliser les travaux suivants sur la copropriété du [Adresse 1] : - sur le versant rue : fourniture et pose de tuyaux de descente et raccordement dans les fontes en pied de chute, rallongement de la rive sur 10 cm et 5,60 m linéaires pour couvrir l’épaisseur de l’isolation, pose d’une rive à noquet et de bandes de rives en raccordement, reprise du faîtage - sur le versant côté parking : prestations identiques outre la fourniture et pose d’une isolation entre les chevrons pour éviter les ponts thermiques et pose de jouées - sur le versant côté cour en tuile plate : fourniture et pose de tuyaux de descente et raccordement dans les fontes en pied de chute, fourniture et pose d’une isolation entre les chevrons pour éviter les ponts thermiques et pose de jouées, allongement de 10 cm de la rive comme pour les autres versants, - sur le versant côté cour tuiles mécaniques : fourniture et pose de tuyaux de descente et raccordement dans les fontes en pied de chute, reprise de l’entourage de la cheminée, démolition de la ruellée en ciment et pose de rives en terre cuite - sur le versant côté cour en ardoises : fourniture et pose de tuyaux de descente et raccordement dans les fontes en pied de chute avec allongement de la rive comme pour les autres versants - sur le terrasson en zinc : raccordement en zinc des deux SkyDome. Ce devis d’un montant de 22.016,99 € hors-taxes, validé par l’assemblée générale du 30 octobre 2014, a fait l’objet d’une facturation intégrale indiquant la réalisation à 100 % entre juillet et décembre 2014. Les travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve daté du 15 avril 2015. L’architecte mandaté par la SCI, Monsieur [V], note relativement à ces postes, que : - côté cour les zingueries ont été reprises de manière peu orthodoxe sans joints de fractionnement avec gouttière demie encastrée dans l’isolation thermique habillée suivant les zones par une tôle de zinc donnant l’impression d’une totale réfection - les descentes d’eaux pluviales étant encastrées dans l’isolant comme les solins sur rive notamment côté cour, cela crée des ponts thermiques inacceptables - une rive est traitée avec une tuile de rive scellée en contradiction avec les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France et il ne voit aucune trace de remaniage de toiture, ardoise ou tuile mécanique pourtant prévu dans le devis - l’un des SkyDome n’a pas été dégagé du film vert de protection - l’ardoise de raccord des VELUX semble avoir été réalisée en ardoises PVC - les travaux de remplacement des planches de rives et de la gouttière n’ont pas été totalement réalisés ni la réfection de maçonnerie sur les tympans entre toiture ardoises et tuiles - l’habillage façon chéneau des gouttières pendantes démontre un camouflage plutôt qu’une rénovation notamment en bas de pente de la couverture en tuiles mécaniques et du retour de la couverture en ardoise qui n’a pas été révisée ou aménagée de quelconque façon. Le 21 décembre 2016 la société BBS a émis une facture pour la prestation de dépose de tuiles plates à divers endroits de la copropriété et repose après constatation des fuites par Monsieur [V]. Dans son courrier du 29 janvier 2017 Monsieur [V] précise que l’extension du débord de la toiture et le déplacement de la gouttière nécessités par l’épaisseur du ravalement ont justifié une recherche de fuites par l’entreprise BBS en novembre 2016 et la disposition actuelle ne respecte pas cette obligation, n’est pas conforme et se trouve à l’origine de dommages au moins au dernier niveau. Il déplore également l’absence de raccord de la descente d’eaux pluviales puisqu’elle renvoie les eaux de l’ensemble des pans de la toiture donnant côté cour sur l’esplanade intérieure sans être drainées. Selon lui cela justifiait la dépose de la gouttière et de plusieurs rangs de tuiles, le rallongement du chevronnage, la mise en place d’un voile sous toiture complémentaire et d’une bande découpe permettant de renvoyer les eaux dans la gouttière. L’expert judiciaire a considéré, en pages 22 et 26 de son rapport établi postérieurement, que les travaux prévus par la SARL Toitures et traditions avaient été correctement réalisés et il ne constatait pas de désordres sur la toiture, répondant au dire du conseil du syndicat des copropriétaires. En conséquence le tribunal ne dispose pas d’éléments techniques concordants démontrant des manquements de la SARL Toitures et traditions dans l’exécution des prestations objet du contrat pour engager sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires ou délictuelle à l’égard du syndic et de l’assureur de la SARL Bathiver & Ecothiver. La SARL Toitures et traditions sera donc mise hors de cause ainsi que son assureur BPCE IARD. - sur la responsabilité de la société EPP S’il a été considéré qu’aucune demande ne pouvait être reçue à l’encontre de cette société, il convient d’examiner une éventuelle faute pour statuer sur les demandes présentées à son assureur MIC. Le demandeur entend retenir la responsabilité de cette société du fait de manquements dans la pose et la fourniture de 3 appuis de fenêtres même s’il précise que l’expert judiciaire ne l’a pas fait et il sollicite sa condamnation solidaire avec les autres défendeurs à lui régler le coût des travaux de reprise et des travaux durant l’expertise. L’assureur Areas entend être relevé et garanti indemne par cette entreprise et son assureur au motif qu’elle est intervenue dans les suites de son assuré pour finaliser les travaux de ravalement. Le syndic demande également sa garantie si des malfaçons affectent l’ouvrage. L’assureur de la société EPP, MIC, demande de constater l’absence de toute responsabilité de son assurée, l’expert judiciaire ayant écarté clairement sa responsabilité et l’ayant exonérée des désordres allégués à l’endroit des appuis de fenêtres en ce qu’il n’était pas démontré que cette prestation incombait à son assurée. **** L’assemblée des copropriétaires, réunie le 30 octobre 2014, a confié à la société EPP les travaux de pose, le matériel étant à la charge de la copropriété, de - évacuation de l’ensemble des gravats ravalement, - traitement des souches de cheminées, - pose des appuis de fenêtres, de l’ensemble des gardes corps, de l’enseigne de la pharmacie - mise en peinture de l’ensemble des portes, des volets de la pharmacie, des bordures de fenêtres de la pharmacie de la devanture au coût de 16 500 € TTC. Si l’assemblée générale indique dans sa 6e résolution qu’il y a également les travaux de ravalement (Crépi), elle précise dans la précédente qu’elle entend modifier la consistance des travaux “l’assemblée générale décide rectifier ses demandes : le ravalement avec isolation extérieure se limitera aux travaux effectués par bathiver ; il ne sera pas fait d’isolation extérieure sur les façades restantes (juste un crépi)”. Cependant elle se réfère à la facture d’acompte du 1er juillet 2014 qui n’est pas versée aux débats et celle établie le 23 octobre 2014 mentionne exclusivement les prestations ci-dessus listées comme le devis du 2 août 2014 repris in extenso par l’expert judiciaire de sorte qu’il sera jugé que les travaux étaient limités à celles-ci et ne visaient pas à reprendre le ravalement. Cette dernière facture indique la perception de 11.000 € d’acompte et un solde restant de 5.500 € dont il n’est pas précisé s’il a ensuite été réglé. Aucun procès-verbal de réception n’est allégué ni communiqué. L’architecte mandaté par la SCI relève en août 2015, au sujet du ravalement, une non-conformité dans les matériaux utilisés au regard des prescriptions des architectes de bâtiments de France, l’inachèvement de l’isolation thermique et des désordres dans la fermeture et la peinture des volets. Il ne note pas de désordres concernant les appuis de fenêtres les gardes corps mais préconise de les traiter comme d’assurer la pose de bavettes sur les appuis et de rectifier les poses déjà faites. M. [P] considère que la société EPP n’est pas directement intervenue sur les travaux d’isolation par l’extérieur mais a seulement posé les appuis de fenêtres et garde corps puis mis en peinture les portes, volets, les fenêtres de la devanture de la pharmacie. Il affirme que la fourniture et la pose des appuis de fenêtres ayant été scindée et non confiée à la même société il ne lui est pas possible de savoir si cette 2e entreprise est responsable de la non pose des 2 appuis de fenêtres en façade côté parking cour intérieur ainsi que celui du pignon de gauche. Ces éléments techniques ne suffisent pas à retenir la responsabilité de la SARL EPP ni la garantie de son assureur MIC. - sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires La SCI CDMP recherche à titre principal la responsabilité du syndicat des copropriétaires à raison des fautes commises par le syndic au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1241 du Code civil et lui demande la réparation de ses préjudices consistant en la perte de valeur de ses lots, le coût de travaux de réfection auxquels elle a procédé et les intérêts légaux sur la somme consignée durant la procédure. Elle affirme que le syndicat doit assumer la responsabilité des engagements contractuels souscrits en son nom par le syndic et qu’il est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions ; elle lui reproche 11 fautes. Elle expose avoir acquis en 1994 quatre lots puis avoir été dans l’obligation de les vendre le 31 janvier 2012, le 4 octobre 2016 et le 23 juin 2017 en conservant à sa charge les avantages et inconvénients de la présente procédure. Elle affirme qu’une somme de 30 000 € a été séquestrée chez le notaire dans le cadre de la dernière vente pour garantir les frais de cette procédure, qu’elle a saisi le tribunal pour obtenir le remboursement de sommes trop perçues lors des ventes ainsi que le déblocage de cette somme. La copropriété s’y oppose au motif que le syndic est seul responsable des fautes personnelles commises dans l’accomplissement de sa mission et qu’un copropriétaire ne peut réclamer au syndicat des dommages-intérêts. Elle conteste avoir failli dans sa mission de conservation de l’immeuble puisque les travaux nécessaires à sa sauvegarde ont été votés et se sont révélés nécessaires. Elle réplique que les préjudices revendiqués par cette copropriétaire sont dénués de tout lien causal avec son intervention puisqu’ils sont exclusivement imputables à la société de travaux et au syndic. **** L’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au moment des faits, dispose que le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Les copropriétaires opposants ou défaillants sont en droit de réclamer au syndicat l'indemnisation du préjudice personnel que leur causeraient des décisions adoptées par l'assemblée générale, qu'elles soient positives ou négatives. Toutefois, un copropriétaire ne peut demander réparation au syndicat ou au syndic du préjudice causé par une résolution d’assemblée générale, faute d’avoir contesté l’assemblée générale. La responsabilité du syndicat peut être engagée lorsqu'il s'abstient de prendre une décision soit dans un domaine où précisément la loi lui attribue compétence pour statuer sur la demande d'un copropriétaire, soit dans le domaine de la gestion des parties communes dont il a la charge Le syndic, chargé de l'exécution des décisions prises par l'assemblée générale, engage la responsabilité du syndicat, son mandant, en raison des erreurs ou irrégularités constatées dans la gestion de la copropriété et qui causent un préjudice à certains copropriétaires sur le fondement de l' article 1998 du Code civil, lequel énonce que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Un copropriétaire lésé peut agir contre le syndicat puisqu'il doit répondre du comportement de son mandataire s’il supporte un préjudice spécifique. En l’espèce le gérant de la SCI CDMP a voté avec tous les autres copropriétaires les résolutions 22 et 23 autorisant les travaux de ravalement et de réfection de la toiture confiés à la SARL Bathiver & Ecothiver, de sorte qu’il ne peut désormais reprocher au syndicat d’avoir fait voter des travaux non nécessaires, sans mission d’architecte et sans appel d’offre. Sur ce dernier point il est rappelé que l’assemblée générale de la résidence n’avait jusqu’au 31 juillet 2012 pas soumis la souscription des contrats à une mise en concurrence préalable, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Si la SCI soutient que le cabinet Bellajuan est incompétent pour avoir proposé aux copropriétaires la souscription d’un emprunt bancaire pour financer les travaux avant que la loi en prévoit la possibilité, il ne démontre pas en quoi cela constitue une faute du syndic et partant du syndicat. La SCI CDMP reproche ensuite au syndic de ne pas avoir demandé le justificatif de l’assurance décennale préalablement à la conclusion du marché, ce qui aurait permis de s’apercevoir que la SARL n’était pas à jour de ses cotisations et non assurée pour permettre à l’assemblée générale de choisir un autre cocontractant. Toutefois il a déjà été jugé que l’entreprise doit bénéficier d’une assurance décennale au jour de l’ouverture du chantier et non de la conclusion du marché. En l’espèce le contrat signé le 6 août 2012 a été exécuté plusieurs mois après pour les travaux urgents, qui ne présentent aucun désordre et ne peuvent donc mettre en oeuvre la garantie décennale. Les autres prestations ont été réalisées alors que la SARL était assurée auprès d’AREAS qui conteste uniquement la nature décennale des litiges et l’étendue de sa garantie. Ce grief n’est donc pas plus fondé. Comme cela a été jugé ci-dessus, l’absence de réserve émise lors de la réception n’a pas de caractère fautif. Au contraire le suivi erratique du chantier par le syndic conduisant à des retards dans la réception comme à l’inachèvement des travaux constituent une faute du syndic dont le syndicat des copropriétaires doit répondre au nom de son obligation de conserver l’immeuble envers le copropriétaire qui justifie d’un préjudice personnel en lien causal. Il en va de même pour le règlement par le syndic de sommes non prévues dans le contrat d’entreprise et de la signature d’un avenant sans autorisation de l’assemblée générale, pouvant être qualifiés de fautes délictuelles engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil sur preuve d’un préjudice personnel causé directement. Enfin la copropriétaire reproche au syndicat et subsidiairement au syndic d’avoir retenu au titre des états datés des ventes de ces 3 lots la totalité du montant du prêt, contrairement à ce qui était prévu aux termes de l’assemblée générale du 31 juillet 2012. Elle indique que la formulation prévue à la résolution n° 26 l’a induite en erreur et l’a conduit à consentir à l’acquéreur une remise du prix de vente à raison des travaux affectés de désordres et du solde de prêt à hauteur de 40 000 € et à déduire lors de la vente le montant du solde du prêt de 14 019,72 € pour le lot n° 8, de 24 306,48 € pour l’autre lot ; elle demande également réparation du blocage de la somme de 30 000 € durant la procédure. Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet, les préjudices invoqués n’étant pas existants ni démontrés puisque la copropriétaire devait bien continuer à assumer les charges liées aux prêts jusqu’à l’expiration en 2023 nonobstant la vente ou bien diminuer le prix de vente de ce montant ; il conteste également les autres préjudices. Le syndic ne s’exprime pas sur la faute reprochée mais conteste la démonstration des préjudices au visa de l’article 9 du code de procédure civile. La résolution n° 26 prévoyant la délégation au syndic de la décision de souscription d’un prêt auprès du crédit foncier d’un montant au plus égal au coût des travaux du par le copropriétaire emprunteur au titre de leur quote-part, a été votée à l’unanimité. Elle précise que « en cas de mutation d’un lot, le syndicat des copropriétaires oblige le nouvel acquéreur à reprendre les obligations dues par le vendeur au titre de cet emprunt. Les copropriétaires payant les travaux à l’aide de l’emprunt contracté par le syndicat dans les conditions visées ci- dessus donnent d’ores et déjà leur accord ». S’agissant de l’état pré daté erroné relatif à la vente conclue le 23 juin 2017 pour le lot n° 10, il indique que le cédant est redevable de la somme de 24.306,48 € pour la quote-part du Crédit Foncier correspondant à 24 trimestres à 1.012,77 €. Un autre document manuscrit portant une signature illisible indique que le vendeur devra recevoir le prix de vente après déduction de 20 677,39 € de charges dues au syndic et 14 019,72 € à rembourser à l’acheteur ; face à la ligne “remboursement du prêt” il n’y a aucun chiffre et il n’est pas précisé quel lot est cédé. Sans plus d’explications le tribunal ne voit pas en quoi ces informations seraient erronées puisque ce second document atteste d’un accord entre le vendeur et l’acheteur pour le remboursement d’une somme de 14 019,72 € qui ne peut être mise en lien avec aucune autre et notamment pas avec le solde du prêt qu’aurait contracté la SCI pour financer les travaux réalisés par la SARL. Par suite aucune faute du syndicat ne peut être retenue à ce titre. Le tribunal faisant droit à la demande principale de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, les demande subsidiaires concernant l’examen de la responsabilité du syndic et des entreprises intervenantes deviennent sans objet. - sur les préjudices du syndicat des copropriétaires Le syndicat présente quatre types de demandes indemnitaires. Sur les travaux de reprise Compte tenu des malfaçons et inexécutions, le syndicat demande l’octroi de la somme de 68 662 € TTC évaluée par l’expert judiciaire sur la base de deux devis de la société Pecoraro, à titre principal par tous les défendeurs pris solidairement et subsidiairement par le syndic, la SARL Bathiver & Ecothiver et leurs assureurs. Le cabinet Bellajuan et son assureur Generali affirment que l’indemnisation ne peut être mise qu’à la charge des entreprises responsables des malfaçons et que l’expert ne peut être suivi dans ses conclusions puisque les manquements qui sont reprochés au syndic sont sans lien avec les malfaçons. À titre subsidiaire ils affirment que seule une quote-part correspondant à la perte de chance de ne pas avoir approuvé un devis visant la réfection totale de la toiture et l’obtention de travaux exempts de malfaçons, qui ne saurait excéder 20 %, pourrait être mise à leur charge. Ils ne contestent pas le quantum réclamé, pas plus que l’assureur de l’entreprise Bathiver & Ecothiver, la compagnie Areas. Le tribunal ayant considéré qu’étaient fautifs le suivi des travaux par le syndic comme le règlement d’une somme dépassant celle qui était prévue dans le cadre du marché conclu avec la société Bathiver & Ecothiver et la signature d’un protocole défavorable à la copropriété, la nécessité de procéder à des travaux réparatoires est en relation causale avec ces fautes. Par suite le coût des travaux réparatoires sera logiquement imputé au syndic ainsi qu’à l’assureur de la SARL Bathiver & Ecothiver; en revanche les 2 autres sociétés ne se sont vues reprocher aucune faute pouvant donner lieu à indemnisation. Par contre la mauvaise exécution par le syndic de sa mission d‘assistance du maître de l’ouvrage comme les deux autres manquements ne sont pas exclusivement à l’origine des malfaçons et non-façons commises par l’entreprise de travaux. Il sera jugé que les fautes du syndic ont contribué à hauteur de 30% à la réalisation du dommage des copropriétaires, de sorte que sa condamnation sera limitée à proportion. Sur le remboursement des sommes réglées Le syndicat demande au syndic et à son assureur de lui allouer la somme de 92.886,66 euros provenant de la différence entre 100.286,66 et les 1.700 € réglés au titre de la réfection de la toiture en zinc. Il affirme que s’il avait eu connaissance de l’inutilité de la dépense afférente à la réfection complète de la toiture il n’aurait jamais voté cette dépense qui n’aurait pas été intégrée au prêt souscrit. Il répond que les travaux de reprise évalués par l’expert concernent presque exclusivement le ravalement et non la rénovation de la toiture. Le cabinet et son assureur rappellent que seul un préjudice certain peut donner lieu à réparation et excluent l’enrichissement sans cause. Ils soutiennent qu’il n’appartenait pas au syndic, qui ne dispose pas des compétences techniques en la matière, de contredire l’homme de l’art sur la nécessité de procéder ou non à la réfection totale de la toiture et ils ajoutent que le devis a été joint à la convocation de l’assemblée générale pour examen par les copropriétaires. Il a été jugé que le syndic n’avait pas failli à son devoir de conseil et d’information sur l’étendue des travaux à réaliser au vu des pièces qui avaient été produites de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande. Sur le préjudice moral La copropriété demande au seul syndic avec son assurance de lui allouer 20.000 € en réparation de la gêne incontestable subie durant les 2 ans de travaux, des abandons à répétition du chantier et des nécessaires reprises. La compagnie Generali et son assuré concluent au rejet en l’absence d’élément démontrant l’existence d’un quelconque préjudice moral et chiffrable. Effectivement le demandeur ne rapporte pas le moindre élément de preuve d’un dommage qu’aurait subi la collectivité des copropriétaires dans son ensemble pour obtenir une indemnisation à ce titre. Sur les dépenses durant les opérations d’expertise Le syndicat entend être remboursé des sommes qu’il a avancées à la société BBS pour 572 € ainsi que pour les frais d’expertise judiciaire consignés à hauteur de 6.000 €. Dans son dispositif il présente la première demande contre l’ensemble des défendeurs et inclut la seconde dans les dépens de l’instance. Le syndicat ne répond pas particulièrement à cette demande pas plus que les autres parties. Puisque la société BBS est intervenue avant le 21 décembre 2016 pour les travaux de démontage sur le toit ayant permis à Monsieur [V] de faire la lumière sur l’étendue des désordres, il sera considéré que cette somme de 572 € constitue un préjudice matériel en lien avec les malfaçons de la société Bathiver & Ecothiver ; l’assureur de celle-ci, Areas, comme le syndic avec son assureur doivent l’indemniser. En l’absence de contestation la S.A. Compagnie GENERALI IARD sera condamnée solidairement avec le cabinet Bellajuan, dans les conditions et limites de garantie soit la franchise contractuelle correspondant à 10% des indemnités dues. - sur la garantie de la SARL Bathiver & Ecothiver par Areas Le syndicat des copropriétaires demande de retenir la responsabilité de l’assureur de l’entreprise de travaux engageant sa responsabilité contractuelle ou délictuelle. Le syndic et son assureur forment un recours contre la société Areas au titre de la garantie responsabilité civile de droit commun pour le remboursement du coût de la toiture comme pour la réfection des désordres. Ils répondent que la clause d’exclusion relative au coût de reprise des désordres et malfaçons ne leur est pas applicable en ce qu’ils sollicitent une indemnité correspondant à la condamnation qui serait prononcée sur le fondement de l’obligation de conseil ; cette clause leur serait également radicalement inopposable en l’absence de signature des conditions générales démontrant qu’elles ont été acceptées par l’assuré. La compagnie Areas répond sur la garantie responsabilité civile que les conditions générales de la police souscrite excluent la garantie de reprise de la prestation de l’assuré, à l’article 2.43 b qu’elle considère être une clause d’exclusion opposable, prévue dans l’exemplaire des conditions générales que l’assuré reconnaît avoir reçues, en première et dernière page des conditions particulières signées et paraphées du gérant, M. [B]. Elle affirme avoir versé aux débats les conditions générales du contrat multirisques et explique que le numéro qui y est porté démontre qu’il s’agit de l’édition de juillet 2009 qui ont donc été portées à l’attention de l’assuré lors de la signature du contrat en octobre 2011. Elle fait encore valoir que le syndic lui demande la garantie pour la condamnation au titre des travaux de reprise de manière indistincte et non pas sur le fondement de son manquement à l’obligation de conseil. Elle considère qu’en l’absence d’un manquement de son assuré à son obligation de conseil elle n’a pas vocation à mobiliser les garanties souscrites. **** Le tribunal a reçu communication des conditions particulières de la police multirisque des entreprises de la construction souscrite auprès d’Areas, n°08357816H02, bénéficiant à la SARL Bathiver & Ecothiver à compter du 1er octobre 2011 et n°08357816H09 prenant effet à compter du 5 août 2013. La première est signée par le sociétaire et indique expressément au premier paragraphe que l’assureur “accorde sa garantie aux conditions générales, modèle P 654 BA et aux présentes conditions particulières. Le sociétaire reconnaît avoir reçu un exemplaire de chacun de ces documents qui constituent le contrat”. L’avant-dernière mention précédant la signature est ainsi libellée “le sociétaire déclare avoir reçu, préalablement à la signature du contrat, une information complète sur les garanties, les franchises, les exclusions, le tarif, les obligations qui lui incombent”. Les conditions particulières signées deux ans après visent le même numéro des conditions générales mais celles versées au débat sont intitulées P654 BA 709 et P654 BA 512. Les 2 versions excluent à l’article 2.4 pour la responsabilité de l’entreprise, garantie B, -les dommages aux ouvrages ou travaux que l’assuré a exécutés, y compris ceux entraînant l’application des garanties légales, ainsi que les frais divers entraînés par ses dommages - les dommages consécutifs à une violation délibérée de la part de l’assuré des règles de l’art - les dommages résultant de tout arrêt des travaux et survenant après l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la cessation d’activité du chantier. Dès lors le tribunal considère que la police souscrite auprès d’Areas ne peut être mise en œuvre pour les manquements contractuels de l’entreprise Bathiver & Ecothiver qui sera donc mise hors de cause. - sur la solidarité Le syndicat prétend à indemnisation de ses préjudices par les défendeurs pris solidairement. Dans la mesure où la SARL Bathiver & Ecothiver n’a pas été régulièrement représentée dans l’instance et que son assureur est mis hors de cause, le syndic se retrouve seul à être condamné à indemniser le syndicat, ce qui exclut toute condamnation solidaire et tout recours. - sur les préjudices de la SCI CDMP Sur la diminution du prix de vente La SCI demande au syndicat la réparation de la perte de valeur de ses lots n° 8 et 10 à raison des travaux affectés de désordres ou inachevés ainsi que la mauvaise rédaction de la mention relative à l’obligation de l’acquéreur en cas de vente au niveau du prêt, à hauteur de 40 000 euros pour le premier lot et 45 000 € pour le second, avec intérêts légaux à compter de la signification de ses conclusions Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté n’ayant pas dérogé, dans la résolution n° 26 de l’assemblée du 31 juillet 2012, au principe légal posé à l’article 6-2-2 du décret du 17 mars 1967 ; il soutient que sa copropriétaire a fait le choix d’accorder une réduction sur le prix de vente à l’acquéreur et qu’elle ne peut faire supporter les conséquences de cette décision au syndicat qui est un tiers au contrat et n’est pas intervenu dans la négociation. Elle rappelle que si le prix n’avait pas été baissé la SCI aurait dû exposer les mensualités du prêt jusqu’à son terme en 2023 ce qui aurait diminué in fine le prix de la vente. Enfin il relève que la SCI n’a pas contesté judiciairement cette résolution si bien qu’il est désormais malvenu de le faire. Le cabinet Bellajuan et son assureur plaident que la baisse de prix, librement consentie, n’est pas établie comme conséquence des travaux litigieux. Il a été rappelé que le représentant de la SCI avait adopté les résolutions relatives aux travaux et à leur financement par un prêt du crédit foncier au bénéfice du syndicat. Les pièces communiquées ne démontrent absolument pas que le prix de vente des lots 8 et 10 a été impacté par la mauvaise qualité des travaux tels que constatée par l’expert judiciaire et après que les entreprises Toitures et traditions et EPP soient intervenues pour parfaire les travaux de la SARL Bathiver & Ecothiver. La SCI ne rapporte pas la preuve qu’elle subit un préjudice du fait d’avoir remboursé à son acheteur les mensualités du prêt qu’elle a contracté pour financer ces travaux relatifs aux parties communes et probablement à certaines parties privatives et ne peut donc demander réparation au syndicat ou au syndic. Sur la perte de loyers Ensuite la SCI soutient que si les travaux de toiture avaient été réalisés dans les délais convenus elle aurait pu relouer l’appartement du lot 10 à partir du 1er janvier 2013 et qu’elle a été ainsi privée de la valeur locative de l’appartement de 1.050 € de cette date jusqu’à la vente le 23 juin 2017, si bien qu’elle demande la fixation de son préjudice à la somme de 56 455 € TTC avec intérêts légaux à compter de ses demandes. Elle réplique qu’il est incontestable que les locaux ne pouvaient pas être reloués à raison des infiltrations et des travaux à raison desquels les plafonds avaient été défoncés pour les sondages d’expertise et les travaux de réfection de l’isolation ; elle fait savoir que son gérant était obligé d’habiter une pièce de cet appartement pour permettre aux ouvriers d’accéder aux autres pièces qui leur servaient d’entrepôt. Le syndicat répond que le gérant de la SCI habitait dans l’appartement comme cela été constaté lors des opérations d’expertise et qu’il ne démontre pas que le lot était destiné à la location et ne pouvait être loué en l’état à tel prix. Il ajoute que le préjudice ne peut équivaloir aux hypothétiques loyers à percevoir sans prendre en considération les frais afférents à la location dont l’impôt sur les loyers perçus. Le syndic reprend l’absence de preuve de l’intention de louer et de l’impossibilité d’y procéder. Pour démontrer l’état de son lot n° 10 consistant en un appartement du premier étage, entre janvier 2013 et la vente le 23 juin 2017, la SCI communique uniquement un constat d’huissier dressé le 15 septembre 2011 montrant le décollement extérieur des plaques d’étanchéité, l’absence ou le bris de certaines tuiles, le mauvais état des gouttières fixées sous le toit en ardoises et des traces au niveau du revêtement du toit. L’huissier qui a visité le bien le 23 décembre 2014 constate la pose d’un seul VELUX, la non réalisation des isolations de la toiture et en pourtour du VELUX. Le contrat signé avec la SARL prévoyait le remplacement de 4 lucarnes par des VELUX à neuf, de 2 SkyDome par des VELUX à l’arrière du bâtiment avec l’isolation extérieure sur l’ensemble de la façade et la pose d’une isolation de laine de verre sur la totalité de la toiture avec un écran sous toiture. Il ressort du compte-rendu de chantier du 11/04/2014 que M. [K] a mis le plafond de son domicile à nu ce qui a permis de constater l’absence totale d’isolation dans cette partie du bâtiment. Dans ces conditions il paraît que le 23 décembre 2014 l’appartement n’était effectivement pas en état d’être occupé. Cependant la société Toitures et traditions a facturé le 27 avril 2015 la pose de châssis de toit à la SCI et l’expert judiciaire n’a pas noté l’absence d’isolation lors de ses accedits, ce qui démontre que les équipements ont été posés entre temps. Surtout la SCI ne démontre pas avoir acquis ce bien à seules fins locatives, aucun bail n’étant communiqué. Ceci s’oppose donc à l’octroi de sommes en compensation de loyers qui n’auraient pas été perçus du fait des fautes imputables au syndicat des copropriétaires ou au syndic. Sur le remboursement des travaux La SCI demande également au syndicat le remboursement des sommes de 300 € et 4.456,40 € réglée pour la pose des VELUX du lot 10 et de 10.860,79 € pour la réfection des faux plafonds de cet appartement. Elle fait valoir que ce logement était atteint par des infiltrations venant de la toiture et que des sondages ont été effectués dans le faux plafond de sorte qu’elle était dans l’obligation d’effectuer ces travaux à fin de le mettre hors d’eau. Le syndicat se fonde sur l’article 9 du code de procédure civile pour reprocher à son adversaire d’une part de ne pas rapporter la preuve de la présence d’infiltrations qui auraient nécessité de mettre l’appartement hors d’eau, le constat non contradictoire et non établi par un professionnel ne permettant pas de démontrer la réalité, surtout en l’absence de déclaration de sinistre auprès du syndicat ou de l’assureur multirisques habitation. Il fait ensuite valoir que la réfection des faux plafonds aurait nécessairement dû être prise en charge par cet assureur comme résultant de dégâts des eaux ou infiltrations. Au soutien de sa demande relative aux fenêtres de toit, la SCI CDMP communique un chèque de 300 € établi à l’ordre de Toitures et traditions le 12/11/2014 et le gérant a précisé à l’huissier constatant le 23/12/2014 avoir “dû verser un chèque de 300 € pour que l’entreprise accepte la pose dudit velux” ; de plus la société Toitures et traditions lui a adressé un devis et une facture d’un montant de 2.260 € TTC pour la pose d’un châssis de toit et les éléments de raccordements pour l’ardoise fournis par le client. Ces deux éléments établissent à suffisance que le copropriétaire a exposé la somme de 2.560 € et non de 4.756,40 € pour cette installation qui était pourtant incluse dans le marché de Bathiver & Ecothiver (remplacement de 4 lucarnes par des VELUX) mais qui n’a pas été mise en place suite aux manquements du syndic. Pour démontrer la nécessité de procéder à la réfection des faux plafonds du fait des manquements du syndicat des copropriétaires, la SCI verse aux débats le constat d’huissier dressé le 15 septembre 2011 qui ne concerne que les extérieurs ainsi que des factures et tickets de caisse de matériel de bricolage, de plaques de plâtre, de laine de verre datant des mois de mai à août 2015. L’huissier intervenu à sa demande le 23 décembre 2014 reproduit les déclarations du gérant selon lequel il a posé lui-même la laine de verre et les plaques de BA 13 et qu’il est bloqué dans ses travaux en attendant la pose des VELUX qui n’a pas encore eu lieu ; les photographies montrent effectivement l’absence de laine de verre d’isolant à certains endroits de la toiture. Par ailleurs il n’est pas allégué ni démontré que les entreprises intervenues par la suite sur financement de la copropriété aient réalisé ces prestations. Au vu de ces pièces il sera considéré que la négligence fautive du syndicat dans le suivi du chantier, qui peut-être imputable à faute au syndicat, a obligé le copropriétaire du lot 10 à exposer ces dépenses pour obtenir la réalisation de la prestation pour un total justifié cumulé de 2.355,57 € TTC et non les 10 860,79 réclamés mais non justifiés, et ce alors qu’il a réglé sa quote-part du coût des travaux. Sur les conséquences du blocage de la somme de 30 000 € La société copropriétaire demande principalement au syndicat et subsidiairement au syndic la réparation de la séquestration de la somme de 30 000 € bloquée à la demande de l’acquéreur pour garantir le paiement des frais de procédure entre le 27 juin 2017 date de la vente et le 31 août 2023 pour un total de 6.544,27 € calculé au taux légal. Le syndicat lui répond que la séquestration n’est pas préjudiciable et affirme avoir agi dans le délai imparti par la loi sans que l’on puisse lui reprocher une tardiveté; le syndic conclut dans le même sens. Dans la mesure où la SCI ne communique pas l’acte de vente contenant les modalités de la séquestration de cette somme permettant de savoir si elle est en lien avec d’éventuelles fautes du syndicat des copropriétaires ou du syndic, elle ne peut voir sa prétention prospérer. C’est donc une indemnité globale de 4.915,57 € que le syndicat sera condamné à verser à son ancien copropriétaire avec intérêts légaux à compter de la présente décision. - sur les recours Du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires demande à être relevé et garanti de toute condamnation à l’encontre de la SCI par le syndic et la SARL Bathiver & Ecothiver qu’il considère être seuls responsable des préjudices, pris solidairement avec leurs assureurs. Comme il a été précédemment vu le syndic forme un recours contre les 5 autres parties pour toutes les condamnations qui seraient mises à sa charge. La compagnie Areas conclut au rejet. Les éléments ci-dessus développés démontrent à suffisance que le syndicat n’engage sa responsabilité envers ce copropriétaire que du fait des fautes de son mandataire, le syndic, qui a mal assuré la mission qui lui avait été confiée moyennant rémunération. Il est donc normal que l’organe représentant les copropriétaires ne supporte finalement pas toute la charge financière et que le syndic soit condamné à le relever et garantir des indemnités prévues au seul bénéfice de la SCI, à hauteur du pourcentage de 30% précédemment retenu. Du syndic Si le syndic et son assureur Generali demandent à être relevés et garantis par toutes les autres parties défenderesses, il vient d’être jugé que celles régulièrement attraites à la cause ne se voient reprocher aucune faute de nature à engager leur responsabilité envers le syndic qui sera donc débouté de ses recours. - sur les autres prétentions Le cabinet Bellajuan et Generali, parties succombantes, seront condamnées solidairement aux dépens de l’instance, lesquels incluront le coût de l’expert judiciaire et de l’assignation en référé. Le bénéfice de distraction sera accordé à Me [N], Me [O] et Me [F]. Ces deux mêmes parties seront condamnées, sous la même solidarité, à allouer une indemnité de procédure de 1.500 € à Areas et BPCE IARD et de 6.000 € au syndicat des copropriétaires. Il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires, débouté de certaines de ses prétentions, à verser une indemnité de 3.000 euros à la SCI, de 1.500 euros au GAN et à MIC qu’elle a attrait, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. In solidum avec le syndic elle sera condamnée à une indemnité de procédure de 1.500 € à la SARL Toitures et traditions. Enfin le cabinet Bellajuan et Generali seront corrélativement déboutés de ce chef. L’ancienneté du litige conduit à assortir la présente décision de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS le tribunal statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et susceptible d’appel, Déclare irrecevables les demandes présentées contre les sociétés Bathiver & Ecothiver et EPP dont la liquidation judiciaire a été clôturée avant l’introduction de l’instance, Accueille l’intervention volontaire de la compagnie MIC insurance company et met hors de cause la compagnie Millenium insurance company LTD, Accueille l’intervention volontaire de la SCI CDMP, Déclare le cabinet Bellajuan et la SA Generali IARD recevables à présenter des demandes contre la SARL Toitures et traditions, Déclare le cabinet Bellajuan et la SARL Bathiver & Ecothiver responsables envers le syndicat des copropriétaires, Condamne le cabinet Bellajuan à allouer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une indemnité de 68 662 € TTC au titre des travaux de réparation et de 572 € en règlement de la facture de l’entreprise BBS, à proportion de 30%, et le déboute du reste de ses demandes, Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] responsable envers la SCI CDMP et le condamne à lui verser une indemnité de 4.915,57 € au titre des travaux réalisés à sa place, avec intérêts légaux à compter de la présente décision, Déboute la SCI CDMP de ses demandes d’indemnisation de la perte de valeur des lots 8 et 10, de la perte de loyers pour le lot 10 et d’indemnisation du blocage de la somme, Condamne le cabinet Bellajuan à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] des sommes qu’il est condamné à verser à la SCI CDMP à proportion de 30%, Condamne la S.A. Compagnie GENERALI IARD, solidairement avec le cabinet Bellajuan, dans les conditions et limites de garantie soit la franchise contractuelle correspondant à 10% des indemnités dues, Déclare sans objet les demandes subsidiaires, Rejette les demandes tournées contre la SARL Toitures et traditions et son assureur l’assurance banque populaire IARD, contre MIC INSURANCE COMPANY assureur de la SARL EPP et contre Areas es qualité d’assureur de la SARL Bathiver & Ecothiver, Déboute le cabinet Bellajuan de ses recours, Condamne solidairement le cabinet Bellajuan et la S.A. Compagnie GENERALI IARD aux dépens de l’instance, lesquels incluront le coût de l’expert judiciaire et de l’assignation en référé, Accorde le bénéfice de distraction à Me [N], Me [O] et Me [F], Condamne solidairement le cabinet Bellajuan et la S.A. Compagnie GENERALI IARD à allouer une indemnité de procédure de 1.500 € à Areas et à l’assurance banque populaire IARD et de 6.000 € au syndicat des copropriétaires, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser une indemnité de 3.000 euros à la SCI CDMP, de 1.500 euros à la compagnie GAN ASSURANCES IARD et à MIC INSURANCE COMPANY, Condamne le syndicat des copropriétaires in solidum avec le cabinet Bellajuan à une indemnité de procédure de 1.500 à la SARL Toitures et traditions, Déboute le cabinet Bellajuan et la S.A. Compagnie GENERALI IARD de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision, Rejette toute demande plus ample ou contraire. Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2024 par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT