Texte intégral
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 27/02/2025
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N° de MINUTE : 25/154
N° RG 24/03885 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VW2Z
Ordonnance rendue le 19 Juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'Avesnes Sur Helpe
APPELANTS
Monsieur [T] [V]
né le 1er octobre 1970 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/005785 du 21/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Madame [H] [O] épouse [V]
née le 9 avril 1974 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentés par Me Hugo Van Cauwenberge, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/005786 du 21/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
INTIMÉS
Monsieur [D] [L]
né le 03 Avril 1958 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [Y] [B], [F] [S] épouse [L]
née le 20 Septembre 1961 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par Me Patrick Houssiere, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 07 janvier 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Cécile Mamelin, président de chambre
Sara Lamotte, conseiller
Isabelle Facon, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 décembre 2024
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Par acte sous seing privé du 10 novembre 2017, M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] ont donné à bail à M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 680 euros, provision sur charges de 20 euros incluse.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2022, M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] ont fait délivrer commandement de payer à M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] pour la somme de 7.345,08 euros (dont 165.63 euros de frais de poursuite), au titre de l'arriéré de loyers et charges à septembre 2022 inclus, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] ont fait assigner M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal d'Avesnes-sur-Helpe aux fins de constater le jeu de la clause résolutoire et demander leur expulsion, outre leur condamnation au paiement de diverses sommes dues.
Suivant ordonnance en date du 19 juillet 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :
Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir,
Dit recevable l'action en référé introduite par M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L],
Rejeté la demande d'expertise judiciaire présentée par M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V],
Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2022,
Ordonné à M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V], de libérer les lieux et de restituer les clefs dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance,
Dit qu'à défaut, il sera procédé à leur expulsion, ainsi que de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin, le sort des meubles étant réglé suivant les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamné solidairement M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] à payer à M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] la somme de 9.742,45 euros au titre de l'arriéré des loyers jusqu'au mois de février 2023 inclus,
Fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] à compter du 28 novembre 2022 et jusqu'à la libération définitive des lieux à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 680 euros,
Condamné solidairement M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] au paiement de cette indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance,
Dit n'y avoir lieu à accorder d'office des délais de paiement,
Débouté M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] de leur demande en indemnisation de leur préjudice de jouissance,
Condamné solidairement M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer,
Rejeté la demande de M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 02 août 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024, M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] demandent à la cour de réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise et de :
A titre principal :
Débouter M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] de leur demande d'expulsion, faute de décompte précis,
Condamné M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] à devoir à M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] une somme de 400 euros par mois à compter du 1er février 2023, au titre de leur préjudice de jouissance,
Ordonner la compensation des sommes éventuellement dues,
A titre subsidiaire :
Ordonner une expertise judiciaire du logement mis à bail afin de savoir si celui-ci remplit les conditions de décence imposées par le législateur,
Dit que les frais d'expertise seront avancés par le trésor public, M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] étant bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale,
A titre infiniment subsidiaire :
Accorder les plus larges délais de paiement aux époux [V] afin de pouvoir s'acquitter de leur dette locative,
Condamner les époux [L] aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] demandent à la cour de :
Confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ;
Condamner M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] aux dépens et à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Sur l'action en référé
En cause d'appel, M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] ne renouvellent pas leurs observations faites devant le juge de première instance et ne soulèvent pas l'incompétence du juge des référés. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.
Sur la résiliation du bail
M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] soutiennent que M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] ne peuvent se prévaloir de la résiliation du bail pour cause de décompte erroné. Ils indiquent d'une part que des règlements faits en espèce n'ont pas été pris en compte et que d'autre part c'est par suite d'un constat d'indécence que l'allocation logement a été suspendue par la CAF, et qu'ainsi le non versement de l'aide au logement est imputable au bailleur de par son inaction. Ils entendent ainsi soustraire l'allocation logement du décompte fait par le bailleur.
Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire. S'agissant des règlements en espèce, il appartient donc au locataire d'en rapporter la preuve ; aux termes des attestations de deux de leurs enfants, il est soutenu que des règlements ont eu lieu en espèces sans la contrepartie d'un reçu ; en tout état de cause, le commandement de payer vise précisément des règlements en espèce et le décompte produit en cause d'appel daté du 25 septembre 2024 fait état de versements directs par le locataire (pièce 16); M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] ne donnent aucun élément plus précis sur ce point, et ne fournissent même aucun décompte ; il s'agit donc de pures allégations qui ne se fondent sur aucune preuve.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,
(...)
Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
(...)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.
Un logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
La délivrance d'un logement indécent est en elle-même constitutive d'une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.
Lorsqu'un préjudice résultant de l'indécence du logement est établi, il y a lieu d'octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.
Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil.
En vertu de ce principe, lorsqu'il constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice. M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] ne produisent aucune mise en demeure.
M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] se prévalent d'un rapport établi par l'agence SOLIHA en date du 30 août 2023 ; toutefois, ainsi que l'a parfaitement analysé le premier juge, dont les motifs pertinents seront repris, ce rapport fait précisément mention de désordres affectant le logement comme relevant principalement du propre comportement des locataires, et d'un défaut d'entretien à leur charge ( vitre cassée, prise cassée, gouttières non nettoyées, logement très encombré ne lui permettant pas de « respirer »); le logement n'est pas décrit comme insalubre, ni impropre à l'habitation ; s'il est décrit comme non décent et présentant des infractions au RSD, la liste de travaux est uniquement à la charge du locataire. Ce n'est pas une fiche d'indécence de 2018 produite en cause d'appel qui peut venir faire la preuve inverse, dès lors que les bailleurs justifient avoir procédé à des travaux par la suite, et qu'une contrevisite effectuée le 23 octobre 2018 a noté la réalisation de ces travaux, permettant de constater l'état de décence et que le rétablissement de l'APL dès fin 2018 (pièces 13 et 14 de l'appelant).
Enfin s'ils fournissent un courrier de la CAF daté du 24 mai 2024, lequel évoque un rapport d'indécence du logement, celui-ci n'est pas joint ; il n'est donc pas possible d'établir les causes de l'indécence, dont il vient d'être vu plus haut qu'en 2023 il était imputable au locataire, et que ces derniers ont par ailleurs fait obstacle à l'intervention d'entreprises envoyées par le bailleur, lequel souhaitait détecter l'origine des problèmes d'humidité.
La suspension de l'APL, décidée par la CAF, n'est donc pas due à l'inaction des bailleurs, mais à celle des locataires, qui n'ont pas respecté leur obligation d'entretien des locaux loués, et sont à l'origine de leur propre préjudice en ayant refusé l'intervention de professionnels, ou ces derniers n'ayant pu accéder vu l'encombrement du logement.
Enfin, il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution (non versement des loyers) ne peut être invoquée qu'en cas d'impossibilité de jouissance du logement ou de quasi impossibilité, pour un logement dit insalubre, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; en effet, tel n'est pas le cas d'un logement présentant certes des points d'indécence mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants. Le simple dysfonctionnement d'un élément d'équipement du logement ou défaut d'entretien de l'immeuble ou une contestation sur le montant du loyer ne sauraient autoriser le locataire à cesser de payer son loyer ; le locataire qui fait usage de l'exception d'inexécution, acte de justice privée, le fait donc à ses risques et périls : si le manquement du bailleur n'est pas suffisamment grave, il encourt la résiliation du bail.
L'argumentation du locataire ne saurait donc en l'espèce prospérer.
S'agissant du respect des formalités, l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que les bailleurs ne peuvent délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ( CCAPEX) ; selon l'article 24 III de la même loi, une copie de l'assignation doit être portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord deux mois au moins avant l'audience.
Ces dispositions sont applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2022, M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] ont fait signifier à M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant en principal de 7.345,08 euros au titre des loyers impayés jusqu'au mois de septembre 2022 inclus. Les bailleurs ont notifié par la voie électronique cette situation d'impayés à la CCAPEX du Nord le 4 octobre 2022, soit deux mois avant l'audience du 6 mai 2024.
Aux termes du contrat de bail, et conformément à la loi applicable, le bail est résilié de plein droit notamment à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] n'ont pas réglé dans le délai de deux mois les sommes réclamées au titre du commandement de payer. En outre, les bailleurs ont bien justifié des sommes dues au terme du dernier décompte.
La décision de première instance sera donc confirmée sur ce point.
Sur les effets de la résiliation
Par suite d'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de faire droit aux demandes relatives à l'expulsion, et à l'indemnité d'occupation ainsi que l'a justement apprécié le premier juge, dont les motifs pertinents seront repris, et la décision sera confirmée sur ces points.
Sur le préjudice de jouissance :
Lorsqu'un préjudice résultant de l'indécence du logement est établi, il y a lieu d'octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.
Ainsi qu'il a été établi plus haut, et largement motivé par le premier juge, dont l'analyse pertinente et détaillée ne souffre d'aucune critique quant à l'appréciation des textes applicables et des pièces produites, M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] ne démontrent pas de trouble de jouissance atteignant le logement qui serait imputable au bailleur et lié à son inaction pour y remédier ; ils ne justifient d'aucun préjudice ; en effet, les désordres relevés en 2023 sont dus pour l'essentiel au comportement du locataire qui n'entretient pas le logement loué de manière adaptée (non réparation d'une vitre, pas de nettoyage des gouttières, non remplacement d'une prise électrique, non désencombrement du logement) et qui refuse au surplus toute intervention extérieure ou ne désencombre pas son logement pour permettre à l'entreprise de faire un diagnostic ou des réparations ; si les certificats médicaux font état de problèmes de santé liés à l'humidité, ces derniers ne sont pas le résultat de l'inaction du bailleur mais celui d'un mauvais entretien du logement. Quant à l'asthme de la jeune [G], il sera remarqué que le médecin note non seulement un problème d'humidité mais aussi le tabagisme parental.
Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts, et la décision de première instance confirmée sur ce point.
Sur la demande subsidiaire d'expertise
Vu les dispositions des articles 9 et 145 du code de procédure civile
Il n'est nullement démontré au terme des pièces des appelants que les désordres affectant le logement relèvent de travaux à la charge du bailleur ; ainsi qu'il a été
relevé plus haut, ils sont au contraire mis à la charge des locataires ; ce n'est pas le courrier de la CAF du 25 mai 2024 qui établit la preuve contraire puisque n'est pas produit un rapport d'indécence qui existe ; or, il n'appartient pas au juge de pallier la carence des parties dans la charge de la preuve : à ce titre, la demande d'expertise ne saurait prospérer et il n'y a pas lieu d'y faire droit.
La décision de première instance sera confirmée sur ce point.
Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Au soutien de leur demande de délais de paiement, M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] ne font qu'indiquer rencontrer des difficultés ; ils ne font aucune proposition de règlement de la dette et d'un échéancier compatible avec leur situation financière telle que relevée par le premier juge.
Or, ils ne démontrent, ni même n'allèguent, avoir repris le paiement de leur loyer courant depuis l'ordonnance dont appel, ce qui a de fait aggravé leur arriéré locatif.
Ainsi, M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] ne sont pas en mesure de résorber la dette locative, et n'en justifient pas, d'autant qu'ils ont déjà refusé par le passé un plan d'apurement proposé par la CAF.
Sauf à constater que M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] sont bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale, force est de constater que la dette de loyers n'a eu de cesse d'augmenter depuis l'introduction du litige, sans qu'aucun versement n'ait été opéré depuis.
Ainsi, compte tenu de l'ancienneté de la dette, il y a lieu de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement formulée par M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V], ordonné leur expulsion et fixé une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux.
Sur les frais du procès
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] aux dépens d'appel ; ils seront également condamnés in solidum à payer à M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne in solidum M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] aux dépens d'appel ;
Condamne in solidum M.[T] [V] et Mme [H] [O] épouse [V] à payer à M.[D] [L] et Mme [Y] [S] épouse [L] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Le greffier
Fabienne DUFOSSÉ
Le président
Cécile MAMELIN
