Cour de cassation, 15 juin 2010. 09-12.187

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel n'ayant pas condamné la bailleresse à rembourser à son preneur les travaux de mise en conformité prescrits par l'administration mais confirmé le jugement ayant condamné la bailleresse à réaliser sous astreinte les travaux prescrits par l'administration et ordonné une expertise relative à la nature des travaux déjà réalisés par le preneur et au coût de ceux résultant directement des préconisations de la commission de sécurité, le moyen manque en fait ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas retenu que l'ensemble des travaux prescrits par l'administration avaient été réalisés par le preneur, le moyen manque en fait ; Attendu d'autre part qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail liant les parties ne comportait aucune disposition relative à la prise en charge des travaux de mise en conformité aux normes édictées par l'autorité administrative, que la commission de sécurité de la préfecture de l'Hérault avait considéré dans son avis du 13 octobre 2005 que les locaux donnés à bail n'étaient pas conformes aux règles de sécurité applicables et que par arrêté du 21 mars 2006, le maire de Montpellier avait prononcé la fermeture administrative de l'hôtel exploité dans les lieux loués, et souverainement retenu que Mme X... ne prouvait pas que M. Y... avait modifié la destination des lieux et leur utilisation, contractuellement à usage d'hôtel sans restaurant, la cour d'appel, qui en a déduit que Mme X... devait être condamnée à réaliser les travaux préconisés par la commission de sécurité et le rapport de l'APAVE, a, répondant aux conclusions et sans être tenue de procéder à des recherches non demandées et inopérantes, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR admis le principe du remboursement par une bailleresse (madame Z...) de travaux réalisés par son preneur (monsieur A...) et ordonné en conséquence une expertise afin de déterminer le montant desdits travaux et de l'AVOIR condamnée à payer au preneur la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'après avoir essuyé le refus de sa bailleresse, madame Z..., d'effectuer les travaux de mise en conformité de l'établissement à usage de commerce d'hôtel sis à Montpellier, après avis défavorable de la commission de sécurité, monsieur A..., après avoir saisi le juge des référés, qui s'est déclaré incompétent, a saisi au fond le Tribunal de grande instance de Montpellier qui, par décision rendue le 8 avril 2008, a condamné la bailleresse à effectuer les travaux préconisés par l'APAVE, sous astreinte et l'a condamner à payer la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts, avant dire droit sur le remboursement des travaux de conformité exécutés a ordonné une expertise ; que suivant acte sous seing privé en date du 21 janvier 1954 Monsieur Z... donnait à bail à Madame B... un ensemble de locaux commerciaux à usage d'hôtel sis Impasse Saint sauveur à Montpellier ; qu'il est constant que les consorts A... ont acquis le fonds de commerce le 15 juin 1996 pour le prix de 1. 500. 000 F et que le bail initial a été reconduit, ce que ne contestent pas les parties ; qu'aux termes des stipulations du bail précité, les locaux étaient loués au preneur en vue d'y exploiter un commerce d'hôtel sans restaurant, ce dernier pouvait réaliser à ses frais tous travaux d'aménagement et d'embellissement qu'il jugerait bon et s'engageait à souffrir des grosses réparations nécessaires à l'immeuble pendant la durée du bail ; que les locaux étaient acceptés tels quels par le preneur qui était autorisé à y apporter les transformations nécessaires à son commerce ; qu'il est manifeste que le bail ne comportait aucune disposition relative à la prise en charge des travaux de mise en conformité aux normes édictées par l'autorité administrative, qui ne peuvent pas être assimilés à des travaux d'aménagement ou d'embellissement, ou à des travaux relatifs aux grosses réparations, visés par les parties au contrat ; que le terme « nu » qualifiant le local ne peut être interprété en laissant penser que celui-ci est donné à bail sans être en état de servir à son usage d'hôtel ; qu'il n'est ni contesté, ni contestable que la commission de Sécurité de la Préfecture de l'Hérault a relevé le 13 octobre 2005, que les locaux donnés à bail à monsieur A... étaient non conformes aux règles de sécurité applicables et que par arrêté en date du 21 mars 2006, le Maire de MONTPELLIER prononçait la fermeture administrative de l'hôtel ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1719-2 du Code civil, « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose louée en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » ; qu'il est de jurisprudence constante que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur ; qu'il a été relevé précédemment que le contrat de bail commercial ne comportait aucune mention relative aux travaux de mise en conformité aux normes de la chose louée pour son usage d'hôtel ; qu'il n'est pas démontré par l'appelante que monsieur A... aurait modifié la destination des lieux et leur utilisation ce qui, comme le relève le premier juge, aurait pu lui faire supporter la charge des travaux de mise en conformité pour cette nouvelle utilisation ; que tel n'est pas le cas ; qu'au surplus il est reproché au preneur de ne pas avoir satisfait aux exigences de sécurité de l'hôtellerie et qu'il aurait fait preuve de désinvolture ce qui aurait amené le maire de Montpellier à le sanctionner par une mesure administrative ; que, comme l'a fait le premier juge, il convient de relever que après une prise des locaux en 1996, monsieur A... a exploité les lieux en obtenant 4 ans après soit en juillet 2000, un avis favorable de la Commission de sécurité et ce n'est qu'en octobre 2005 qu'a été émis un avis défavorable ; que le preneur a donc satisfait aux obligations relatives à la sécurité des lieux pendant 9 ans et il ne saurait être admis qu'il s'est montré désinvolte ou qu'il aurait commis une faute et ce, alors que les normes de sécurité se sont multipliées, pour être de plus en plus draconiennes ; que madame Z... ne peut raisonnablement soutenir que l'avis de la Commission de Sécurité ne lui serait pas opposable dès lors qu'elle a l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et qu'à ce titre elle doit tenir compte de cet avis, et ce quand bien même la maîtrise d'ouvrage serait laissée au preneur ; qu'il ne peut non plus être soutenu qu'il aurait effectué les travaux sans mise en demeure de la bailleresse, dès lors qu'il lui a demandé par courrier en recommandé avec accusé de réception du 30 mars 2006, d'effectuer les travaux, demande qui est restée sans réponse, ce qui l'a contraint à entamer les travaux de réfection ; qu'il doit être relevé que le preneur avait saisi l'autorité judiciaire en la personne du juge des référés ; que dès lors il appartient seulement à l'autorité judiciaire de s'assurer que les travaux réalisés l'ont été dans le cadre d'une mise aux normes ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a condamné madame Z... à effectuer les travaux non réalisés à ce jour et prescrits par l'APAVE dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, étant précisé que le montant de l'astreinte est suffisant compte tenu du fait que monsieur A... reconnaît que les travaux ont été réalisés ; que c'est par des motifs appropriés que la Cour adopte, que le tribunal a ordonné une expertise, dès lors qu'il n'est pas possible sans mission d'expertise de connaître le montant des travaux relatifs à la mise en conformité ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné une expertise, Monsieur C...pouvant reprendre à leur début ses opérations d'expertise ; que c'est également par des motifs appropriés que la Cour adopte que le premier juge a alloué la somme de 5. 000 euros toutes causes de préjudice confondues, après avoir constaté que bien qu'un arrêté de fermeture avait été pris par le maire de Montpellier, monsieur A... avait pu poursuivre son exploitation et qu'il n'était pas démontré que la baisse de CA soit en lien direct avec cet arrêté, étant ajouté que cette baisse pouvait être liée à d'autres causes notamment la qualité des embellissements et des aménagements, et après avoir constaté également que madame Z... avait fait preuve d'inertie et porté ainsi atteinte à une jouissance paisible des lieux loués contraignant le preneur à la recherche de financement des investissements nécessaires à la sécurité, alors que cette obligation ne figurait pas à son bail, étant ajouté la réalité du préjudice moral consécutif à la réelle menace de fermeture ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la prise en charge des travaux de remise aux normes, il n'est pas contesté que la Commission de Sécurité de la Préfecture de l'Hérault a relevé, le 13 octobre 2005, que les locaux donnés à bail à monsieur A... étaient non conformes au règles de sécurité applicables ; que par arrêté en date du 21 mars 20006, le maire de Montpellier prononçait la fermeture administrative de l'Hôtel du Littoral situé ...; que monsieur A... demande au tribunal de condamner sa bailleresse à effectuer ces travaux de mise aux normes aux termes des dispositions de l'article 1719-2° du Code civil, cette dernière s'y opposant au motif que les travaux considérés sont assimilables à des grosses réparations et / ou des travaux d'aménagement imputables selon les termes du bail commercial conclu au seul preneur ; que l'article 1719-2° du Code civil stipule que « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » ; que madame Z... X... rappelle que le bail mentionne, s'agissant de grosses réparations, que « le preneur souffrira les grosses réparations qui pourraient devenir nécessaires à l'immeuble pendant la durée du bail et ne pourra réclamer aucune indemnité, ni diminution du loyer. » ; qu'elle soutient que lorsque le locataire est contractuellement tenu de prendre les locaux dans leur état d'origine, ce dernier ne peut obtenir que les travaux prescrits par la Commission de Sécurité soient mis à la charge du bailleur ; qu'elle verse à l'appui de ses dires un arrêt de la cour de cassation consacrant ce principe Cass. Civ. 3ème-4 nov. 1998- n°'96-21969 ; qu'il convient toutefois de noter qu'il s'agit d'un cas d'espèce différent puisqu'il s'agissait d'un contrat de location-gérance, que la Cour a refusé de qualifier en contrat de sous location ; que s'agissant de la présente affaire, il convient de rappeler qu'il s'agit d'un contrat de bail commercial ; que la Cour de Cassation a rappelé, à maintes reprises, que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur Cass. civ, 3ème-13 juill. 1994. Bull. Civ. III n° 143- Cass. civ, 3ème, 10 mai 2001. D. 2001. AJ 1951- Cass. civ, 3èm e 28 sept. 2005. BulI. Civ. III n° 783 ; que s'il est exact cependant que le bailleur n'a pas à supporter la charge de travaux imposés par l'administration qui n'ont pas pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle et qui ne sont devenus nécessaires en raison de l'utilisation que le locataire a faite des locaux, force est de constater que le local exploité par monsieur A... est conforme à sa destination contractuelle ; qu'enfin madame Z... X... ne peut valablement reprocher au preneur une quelconque négligence dans la mise aux normes des locaux ; qu'il convient en effet de relever de ces locaux ont parfaitement été entretenus puisqu'au terme de l'avant-dernière visite de l'établissement en juillet 2000, la mairie de Montpellier a émis un avis favorable le 11 septembre 2000 à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel ; que le fait que cinq ans après la dernière visite de la Commission de Sécurité l'établissement ait obtenu un avis défavorable n'est pas dû à une défaillance de très longue date du preneur mais s'explique par le fait que les normes de sécurité se sont multipliées devenant de plus en plus draconiennes ; que dès lors il y a lieu d'accueillir favorablement la demande de monsieur A..., madame Z... X... ne pouvant soutenir que ce dernier a réalisé lui-même ses travaux sans mise en demeure préalable du bailleur ou sans avoir été autorisé en justice à les réaliser aux dépens de celui-ci ; qu'en effet il convient de rappeler que monsieur A... a demandé, aux termes d'un courrier recommandé avec accusé de réception du 30 mai 2006 à madame Z... X... de bien vouloir lui indiquer ses intentions quant à la prise en charge par ses soins et à ses frais des travaux de mise en conformité, ajoutant que sans réponse de sa part dans les délais les plus brefs, il serait malheureusement contraint de saisir en référé la juridiction compétente pour qu'il soit fait droit à sa demande ; que madame Z... X... n'a pas cru bon répondre à cette mise en demeure ; qu'elle ne peut pas plus soutenir que l'avis de la Commission de Sécurité ne lui serait pas opposable ; que s'agissant en effet de travaux lui incombant, l'argument selon lequel cet avis s'appliquerait uniquement au maître d'ouvrage, monsieur A..., seule personne nommément désignée dans l'avis du 23 février 2006, ne saurait prospérer ; qu'il il y a lieu par conséquent de condamner madame Z... X... à effectuer les travaux non réalisés à ce jour et prescrits par l'APAVE dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ; que passé ce délai, cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant une période de 2 mois ; que sur le remboursement des travaux de remise aux normes réalisés à ce jour, monsieur A... demande au tribunal de condamner madame Z... X... à lui rembourser des travaux de mise aux normes dont il a dû faire l'avance et déjà réalisés au jour du jugement à intervenir, cette somme ne pouvant être inférieure à la somme déjà déboursée au jour de la signification des présentes écritures soit 183. 306 € ; qu'il verse à l'appui de sa demande de nombreuses factures, devis et études émanant de monsieur D..., architecte ainsi que de différents corps de métier ; que madame Z... X... relève que parmi les factures produites aux débats, certaines ne concernent pas la mise en conformité dis lieux mais se rapportent à des travaux de réfection ou de rénovation intérieure qui ne répondent pas à des impératifs d'hygiène ou de sécurité évidents ; que le tribunal est dans l'incapacité de vérifier si effectivement les travaux facturés correspondent à des travaux de remise aux normes ; qu'il y a lieu dés lors d'ordonner une expertise aux frais avancés de monsieur A... afin de déterminer parmi les travaux effectués, ceux résultant directement de la mise en conformité avec les travaux préconisés par la Commission de Sécurité et le rapport de APAVE et d'en chiffrer le coût ; que sur les autres demandes de monsieur A..., celui-ci sollicite la condamnation de madame Z... X... au paiement de la somme de 30. 000 € au titre de la perte du chiffre d'affaires ; qu'il soutient en effet comme l'atteste le cabinet Michel ALIS, société d'expertise comptable, que ces travaux rendus indispensables par la législation et la vétusté des installations ont en traîné une baisse significative de la fréquentation de la clientèle au cours de l'exercice et une dégradation du résultat dégagé par l'exploitation ; que toutefois, il convient de relever que malgré l'avis du la Commission de Sécurité et l'arrêté de fermeture administratrice du maire de Montpellier, monsieur A... a poursuivi son exploitation comme cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 20 octobre 2006 par la SCP REMY-AUPECLE-BEZARD, huissiers de justice ; qu'au surplus les éléments comptables versés aux débats permettent de constater que depuis 2004, monsieur A... enregistre une diminution de son chiffre d'affaires, soit antérieurement à l'arrêté de fermeture administrative ; qu'enfin il ne saurait être fait reproche à madame Z... X... d'être à l'origine de cette perte de chiffre d'affaires dans la mesure où ces travaux devaient être effectués avec l'accord ou non du bailleur ; qu'il sera par conséquent débouté de cette demande ; que monsieur A... sollicite la condamnation de madame Z... X... au paiement de la somme de 20. 000 € TTC à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 5. 000 € TTC en réparation du préjudice moral ; qu'il est indiscutable que les travaux préconisés devaient être effectués ; que madame Z... X... a fait preuve de mauvaise foi, son inertie portant manifestement atteinte à une jouissance paisible des lieux loués et contraignant le preneur à souscrire un emprunt pour prendre en charge des travaux incombant à son bailleur ; qu'il y a lieu d'allouer à monsieur A..., tous préjudices confondus, la somme de 5. 000 € ; 1°) ALORS QUE le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur ; que la Cour a constaté que le preneur avait « saisi l'autorité judiciaire en la personne du juge des référés » mais que ce juge s'était déclaré incompétent et que le preneur avait néanmoins réalisé les travaux litigieux ; qu'en l'absence de décision de justice autorisant le preneur à faire exécuter lesdits travaux, la bailleresse n'était pas tenue d'en supporter la charge, si bien qu'il n'y avait pas lieu pour la Cour d'admettre le principe de leur remboursement pour ensuite ordonner une expertise afin d'en déterminer le quantum, aux motifs erronés que le preneur avait « saisi l'autorité judiciaire en la personne du juge des référés » et qu'il appartenait au juge de s'assurer a posteriori que les travaux réalisés l'avaient été dans le cadre d'une mise aux normes ; qu'en statuant ainsi, sans constater que le preneur avait été autorisé par une décision de justice à faire exécuter ces travaux, la Cour d'appel a violé l'article 1144 du Code civil ; 2°) ALORS QUE Madame Z... faisait valoir que l'autorité de police n'avait prescrit aucun travaux, que la Commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité n'était compétente que pour donner des avis et que l'APAVE n'était pas une autorité administrative, si bien que le preneur était mal fondé à invoquer l'obligation du bailleur à exécuter les travaux prescrits par l'autorité administrative au vu d'un avis de la Commission de sécurité et d'un rapport de l'APAVE ; qu'en admettant le principe du remboursement par madame Z... des travaux réalisés par son preneur « résultant directement de la mise en conformité avec les travaux préconisés par la Commission de sécurité et le rapport de l'APAVE » sans répondre à ce moyen, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS, en tout état de cause, QU'en application de l'article 1719 du Code civil, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ; qu'en affirmant purement et simplement que « le local exploité par monsieur A... (était) conforme à sa destination contractuelle », la Cour a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné une bailleresse (madame Z...) à effectuer des travaux prescrits par l'APAVE sous astreinte et de l'AVOIR condamnée à payer au preneur (monsieur A...) la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QU'après avoir essuyé le refus de sa bailleresse, madame Z..., d'effectuer les travaux de mise en conformité de l'établissement à usage de commerce d'hôtel sis à Montpellier, après avis défavorable de la commission de sécurité, monsieur A..., après avoir saisi le juge des référés, qui s'est déclaré incompétent, a saisi au fond le Tribunal de grande instance de Montpellier qui, par décision rendue le 8 avril 2008, a condamné la bailleresse à effectuer les travaux préconisés par l'APAVE, sous astreinte et l'a condamner à payer la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts, avant dire droit sur le remboursement des travaux de conformité exécutés a ordonné une expertise ; que suivant acte sous seing privé en date du 21 janvier 1954 Monsieur Z... donnait à bail à Madame B... un ensemble de locaux commerciaux à usage d'hôtel sis Impasse Saint sauveur à Montpellier ; qu'il est constant que les consorts A... ont acquis le fonds de commerce le 15 juin 1996 pour le prix de 1. 500. 000 F et que le bail initial a été reconduit, ce que ne contestent pas les parties ; qu'aux termes des stipulations du bail précité, les locaux étaient loués au preneur en vue d'y exploiter un commerce d'hôtel sans restaurant, ce dernier pouvait réaliser à ses frais tous travaux d'aménagement et d'embellissement qu'il jugerait bon et s'engageait à souffrir des grosses réparations nécessaires à l'immeuble pendant la durée du bail. Les locaux étaient acceptés tels quels par le preneur qui était autorisé à y apporter les transformations nécessaires à son commerce ; qu'il est manifeste que le bail ne comportait aucune disposition relative à la prise en charge des travaux de mise en conformité aux nonnes édictées par l'autorité administrative, qui ne peuvent pas être assimilés à des travaux d'aménagement ou d'embellissement, ou à des travaux relatifs aux grosses réparations, visés par les parties au contrat ; que le terme « nu » qualifiant le local ne peut être interprété en laissant penser que celui-ci est donné à bail sans être en état de servir à son usage d'hôtel ; qu'il n'est ni contesté, ni contestable que la commission de Sécurité de la Préfecture de l'Hérault a relevé le 13 octobre 2005, que les locaux donnés à bail à monsieur A... étaient non conformes aux règles de sécurité applicables et que par arrêté en date du 21 mars 2006, le Maire de MONTPELLIER prononçait la fermeture administrative de l'hôtel ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1719-2 du Code civil, « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose louée en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » ; qu'il est de jurisprudence constante que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur ; qu'il a été relevé précédemment que le contrat de bail commercial ne comportait aucune mention relative aux travaux de mise en conformité aux normes de la chose louée pour son usage d'hôtel ; qu'il n'est pas démontré par l'appelante que monsieur A... aurait modifié la destination des lieux et leur utilisation ce qui, comme le relève le premier juge, aurait pu lui faire supporter la charge des travaux de mise en conformité pour cette nouvelle utilisation ; que tel n'est pas le cas ; qu'au surplus il est reproché au preneur de ne pas avoir satisfait aux exigences de sécurité de l'hôtellerie et qu'il aurait fait preuve de désinvolture ce qui aurait amené le maire de Montpellier à le sanctionner par une mesure administrative ; que, comme l'a fait le premier juge, il convient de relever que après une prise des locaux en 1996, monsieur A... a exploité les lieux en obtenant 4 ans après soit en juillet 2000, un avis favorable de la Commission de sécurité et ce n'est qu'en octobre 2005 qu'a été émis un avis défavorable ; que le preneur a donc satisfait aux obligations relatives à la sécurité des lieux pendant 9 ans et il ne saurait être admis qu'il s'est montré désinvolte ou qu'il aurait commis une faute et ce, alors que les normes de sécurité se sont multipliées, pour être de plus en plus draconiennes ; que madame Z... ne peut raisonnablement soutenir que l'avis de la Commission de Sécurité ne lui serait pas opposable dès lors qu'elle a l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et qu'à ce titre elle doit tenir compte de cet avis, et ce quand bien même la maîtrise d'ouvrage serait laissée au preneur ; qu'il ne peut non plus être soutenu qu'il aurait effectué les travaux sans mise en demeure de la bailleresse, dès lors qu'il lui a demandé par courrier en recommandé avec accusé de réception du 30 mars 2006, d'effectuer les travaux, demande qui est restée sans réponse, ce qui l'a contraint à entamer les travaux de réfection ; qu'il doit être relevé que le preneur avait saisi l'autorité judiciaire en la personne du juge des référés ; que dès lors il appartient seulement à l'autorité judiciaire de s'assurer que les travaux réalisés l'ont été dans le cadre d'une mise aux normes ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a condamné madame Z... à effectuer les travaux non réalisés à ce jour et prescrits par l'APAVE dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, étant précisé que le montant de l'astreinte est suffisant compte tenu du fait que monsieur A... reconnaît que les travaux ont été réalisés ; que c'est par des motifs appropriés que la Cour adopte, que le tribunal a ordonné une expertise, dès lors qu'il n'est pas possible sans mission d'expertise de connaître le montant des travaux relatifs à la mise en conformité ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné une expertise, Monsieur C...pouvant reprendre à leur début ses opérations d'expertise ; que c'est également par des motifs appropriés que la Cour adopte que le premier juge a alloué la somme de 5. 000 euros toutes causes de préjudice confondues, après avoir constaté que bien qu'un arrêté de fermeture avait été pris par le maire de Montpellier, monsieur A... avait pu poursuivre son exploitation et qu'il n'était pas démontré que la baisse de CA soit en lien direct avec cet arrêté, étant ajouté que cette baisse pouvait être liée à d'autres causes notamment la qualité des embellissements et des aménagements, et après avoir constaté également que madame Z... avait fait preuve d'inertie et porté ainsi atteinte à une jouissance paisible des lieux loués contraignant le preneur à la recherche de financement des investissements nécessaires à la sécurité, alors que cette obligation ne figurait pas à son bail, étant ajouté la réalité du préjudice moral consécutif à la réelle menace de fermeture ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la prise en charge des travaux de remise aux normes, il n'est pas contesté que la Commission de Sécurité de la Préfecture de l'Hérault a relevé, le 13 octobre 2005, que les locaux donnés à bail à monsieur A... étaient non conformes au règles de sécurité applicables ; que par arrêté en date du 21 mars 20006, le maire de Montpellier prononçait la fermeture administrative de l'Hôtel du Littoral situé ...; que monsieur A... demande au tribunal de condamner sa bailleresse à effectuer ces travaux de mise aux normes aux termes des dispositions de l'article 1719-2° du Code civil, cette dernière s'y opposant au motif que les travaux considérés sont assimilables à des grosses réparations et / ou des travaux d'aménagement imputables selon les termes du bail commercial conclu au seul preneur ; que l'article 1719-2° du Code civil stipule que « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » ; que madame Z... X... rappelle que le bail mentionne, s'agissant de grosses réparations, que « le preneur souffrira les grosses réparations qui pourraient devenir nécessaires à l'immeuble pendant la durée du bail et ne pourra réclamer aucune indemnité, ni diminution du loyer. » ; qu'elle soutient que lorsque le locataire est contractuellement tenu de prendre les locaux dans leur état d'origine, ce dernier ne peut obtenir que les travaux prescrits par la Commission de Sécurité soient mis à la charge du bailleur ; qu'elle verse à l'appui de ses dires un arrêt de la cour de cassation consacrant ce principe Cass. Civ. 3ème-4 nov. 1998- n°'96-21969 ; qu'il convient toutefois de noter qu'il s'agit d'un cas d'espèce différent puisqu'il s'agissait d'un contrat de location-gérance, que la cour a refusé de qualifier en contrat de sous location ; que s'agissant de la présente affaire, il convient de rappeler qu'il s'agit d'un contrat de bail commercial ; que la Cour de Cassation a rappelé, à maintes reprises, que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur Cass. civ, 3ème-13 juill. 1994. Bull. Civ. III n° 143- Cass. civ, 3ème, 10 mai 2001. D. 2001. AJ 1951- Cass. civ, 3ème 28 sept. 2005. BulI. Civ. III n° 783 ; que s'il est exact cependant que le bailleur n'a pas à supporter la charge de travaux imposés par l'administration qui n'ont pas pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle et qui ne sont devenus nécessaires en raison de l'utilisation que le locataire a faite des locaux, force est de constater que le local exploité par monsieur A... est conforme à sa destination contractuelle ; qu'enfin madame Z... X... ne peut valablement reprocher au preneur une quelconque négligence dans la mise aux normes des locaux ; qu'il convient en effet de relever de ces locaux ont parfaitement été entretenus puisqu'au terme de l'avant-dernière visite de l'établissement en juillet 2000, la mairie de Montpellier a émis un avis favorable le 11 septembre 2000 à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel ; que le fait que cinq ans après la dernière visite de la Commission de Sécurité l'établissement ait obtenu un avis défavorable n'est pas dû à une défaillance de très longue date du preneur mais s'explique par le fait que les normes de sécurité se sont multipliées devenant de plus en plus draconiennes ; que dès lors il y a lieu d'accueillir favorablement la demande de monsieur A..., madame Z... X... ne pouvant soutenir que ce dernier a réalisé lui-même ses travaux sans mise en demeure préalable du bailleur ou sans avoir été autorisé en justice à les réaliser aux dépens de celui-ci ; qu'en effet il convient de rappeler que monsieur A... a demandé, aux termes d'un courrier recommandé avec accusé de réception du 30 mai 2006 à madame Z... X... de bien vouloir lui indiquer ses intentions quant à la prise en charge par ses soins et à ses frais des travaux de mise en conformité, ajoutant que sans réponse de sa part dans les délais les plus brefs, il serait malheureusement contraint de saisir en référé la juridiction compétente pour qu'il soit fait droit à sa demande ; que madame Z... X... n'a pas cru bon répondre à cette mise en demeure ; qu'elle ne peut pas plus soutenir que l'avis de la Commission de Sécurité ne lui serait pas opposable ; que s'agissant en effet de travaux lui incombant, l'argument selon lequel cet avis s'appliquerait uniquement au maître d'ouvrage, monsieur A..., seule personne nommément désignée dans l'avis du 23 février 2006, ne saurait prospérer ; qu'il il y a lieu par conséquent de condamner madame Z... X... à effectuer les travaux non réalisés à ce jour et prescrits par l'APAVE dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ; que passé ce délai, cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant une période de 2 mois ; que sur le remboursement des travaux de remise aux normes réalisés à ce jour, monsieur A... demande au tribunal de condamner madame Z... X... à lui rembourser des travaux de mise aux normes dont il a dû faire l'avance et déjà réalisés au jour du jugement à intervenir, cette somme ne pouvant être inférieure à la somme déjà déboursée au jour de la signification des présentes écritures soit 183. 306 € ; qu'il verse à l'appui de sa demande de nombreuses factures, devis et études émanant de monsieur D..., architecte ainsi que de différents corps de métier ; que madame Z... X... relève que parmi les factures produites aux débats, certaines ne concernent pas la mise en conformité dis lieux mais se rapportent à des travaux de réfection ou de rénovation intérieure qui ne répondent pas à des impératifs d'hygiène ou de sécurité évidents ; que le tribunal est dans l'incapacité de vérifier si effectivement les travaux facturés correspondent à des travaux de remise aux normes ; qu'il y a lieu dés lors d'ordonner une expertise aux frais avancés de monsieur A... afin de déterminer parmi les travaux effectués, ceux résultant directement de la mise en conformité avec les travaux préconisés par la Commission de Sécurité et le rapport de APAVE et d'en chiffrer le coût ; que sur les autres demandes de monsieur A..., celui-ci sollicite la condamnation de madame Z... X... au paiement de la somme de 30. 000 € au titre de la perte du chiffre d'affaires ; qu'il soutient en effet comme l'atteste le cabinet Michel ALIS, société d'expertise comptable, que ces travaux rendus indispensables par la législation et la vétusté des installations ont en traîné une baisse significative de la fréquentation de la clientèle au cours de l'exercice et une dégradation du résultat dégagé par l'exploitation ; que toutefois, il convient de relever que malgré l'avis du la Commission de Sécurité et l'arrêté de fermeture administratrice du maire de Montpellier, monsieur A... a poursuivi son exploitation comme cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 20 octobre 2006 par la SCP REMY-AUPECLE-BEZARD, huissiers de justice ; qu'au surplus les éléments comptables versés aux débats permettent de constater que depuis 2004, monsieur A... enregistre une diminution de son chiffre d'affaires, soit antérieurement à l'arrêté de fermeture administrative ; qu'enfin il ne saurait être fait reproche à madame Z... X... d'être à l'origine de cette perte de chiffre d'affaires dans la mesure où ces travaux devaient être effectués avec l'accord ou non du bailleur ; qu'il sera par conséquent débouté de cette demande ; que monsieur A... sollicite la condamnation de madame Z... X... au paiement de la somme de 20. 000 € TTC à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 5. 000 € TTC en réparation du préjudice moral ; qu'il est indiscutable que les travaux préconisés devaient être effectués ; que madame Z... X... a fait preuve de mauvaise foi, son inertie portant manifestement atteinte à une jouissance paisible des lieux loués et contraignant le preneur à souscrire un emprunt pour prendre en charge des travaux incombant à son bailleur ; qu'il y a lieu d'allouer à monsieur A..., tous préjudices confondus, la somme de 5. 000 € ; 1°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la Cour a constaté que monsieur A... reconnaissait que les travaux litigieux avaient été réalisés ; que, de fait, Monsieur A... demandait à la Cour (conclusions du 22 juillet 2008, p. 35), de « Constater de plus fort que l'ensemble des travaux, préconisés par la Commission de sécurité et le rapport de l'APAVE, ont été effectués et financés exclusivement par Monsieur Jean-Michel A... » ; qu'en condamnant néanmoins madame Z... à effectuer ces travaux, la Cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1719 2° du Code civil ; 2°) ALORS QUE Madame Z... faisait valoir que l'autorité de police n'avait prescrit aucun travaux, que la Commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité n'était compétente que pour donner des avis et que l'APAVE n'était pas une autorité administrative, si bien que le preneur était mal fondé à invoquer l'obligation du bailleur à exécuter les travaux prescrits par l'autorité administrative au vu d'un avis de la Commission de sécurité et d'un rapport de l'APAVE ; qu'en condamnant madame Z... à effectuer des travaux « prescrits par l'APAVE », sans répondre à ce moyen, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE toute personne physique a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique ; qu'en ne recherchant pas, au besoin d'office, si la condamnation de madame Z... à effectuer les travaux prescrits par l'APAVE, estimés à la somme d'au moins 198. 265, 98 € par le preneur, n'aboutissait pas à l'expropriation privée de la bailleresse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme ; 4°) ALORS QU'en ne recherchant pas si le coût des travaux, estimé à la somme d'au moins 198. 265, 98 € par le preneur lui-même, n'excédait pas valeur de l'immeuble, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 2° et 1722 du Code civil ; 5°) ALORS, en tout état de cause, QU'en application de l'article 1719 du Code civil, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ; qu'en affirmant purement et simplement que « le local exploité par monsieur A... (était) conforme à sa destination contractuelle », la Cour a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile.