Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 22/00022

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024 Greffe des loyers commerciaux Affaire N° RG 22/00022 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WQOJ Chambre 5/Section 4 - LC Minute n° 24/01496 S.C.I. MESAL [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0577 C/ S.A.R.L. LA GOURMANDISE [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Eva SEBBAN de la SELEURL Cabinet d’avocats Eva SEBBAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G855 COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 17 Septembre 2024 JUGEMENT Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte de renouvellement sous seing privé non daté, la société MESAL a donné à bail à Monsieur [N] [B] et Madame [L] [P], son épouse, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (93) pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012, et moyennant un loyer annuel de 24 000 euros hors taxes et hors charges. Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2014, Monsieur [N] [B] et Madame [L] [O] ont cédé leur fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la SARL LA GOURMANDISE. Par exploit du 29 juin 2020, la société MESAL a fait signifier une demande de renouvellement de bail commercial à compter du 1er janvier 2021 aux conditions du bail expiré à l’exception du loyer qui serait fixé à la somme de 35 000 euros hors taxes et hors charges. Par acte du 30 juillet 2020, la SARL LA GOURMANDISE a notifié à la société MESAL son accord de principe sur le renouvellement du bail, sans accord sur le prix. Au terme d’un mémoire en fixation des loyers signifié le 19 novembre 2021, la société MESAL a sollicité la fixation du loyer à 35 000 euros hors taxes et hors charges en principal. Par exploit du 23 juin 2022, la société MESAL a assigné la SARL LA GOURMANDISE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 35 000 euros hors taxes et hors charges. Au terme de son mémoire signifié à la SARL LA GOURMANDISE par lettre recommandée avec avis de réception le 18 janvier 2024, la société MESAL demande au juge des loyers commerciaux de : A titre liminaire : -DECLARER irrecevables les éléments de preuve produits par la société LA GOURMANDISE -REJETER la demande de sursis à statuer et de renvoi devant le Tribunal Judiciaire formulée par la société LA GOURMANDISE A titre principal : -FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 35 000 euros HT/HC, à compter rétroactivement du 1er janvier 2021, -DIRE que loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, -CONDAMNER la société LA GOURMANDISE à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, A titre subsidiaire : -ORDONNER une mesure d’expertise -FIXER le montant du loyer provisionnel à la somme de 29 500€ HT/HC par an à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation de loyer, -RESERVER les dépens En tout état de cause, -SE DECLARER incompétent pour connaître des demandes formulées à titre reconventionnel par la société LA GOURMANDISE -FIXER le montant du dépôt de garantie, qui doit correspondre à six mois de loyers hors taxes, hors charges -RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au terme de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 9 octobre 2023, la SARL LA GOURMANDISE demande au juge des loyers de : A titre liminaire -Surseoir à statuer et renvoyer l’affaire devant le Tribunal judiciaire A titre principal -Fixer à la somme de 24 000 euros le loyer dû par la Société LA GOURMANDISE à compter du renouvellement du bail en date du 1er janvier 2021 A titre reconventionnel, -Condamner la Société MESAL à lui payer la somme de 44 464 euros au titre des troubles de jouissance résultant des manquements par la Société MESAL à son obligation de délivrance -Condamner la Société MESAL à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de son préjudice moral et d’image du fait des manquements par la Société MESAL à son obligation de délivrance A titre subsidiaire, en cas de désignation d’un expert : - Elargir la mission de l’expert désigné par Madame ou Monsieur le juge des loyers commerciaux pour prévoir que celui-ci donnera son avis sur les manquements par le bailleur à son obligation de délivrance et sur le chiffrage du préjudice subi par la Société LA GOURMANDISE du fait de ces manquements -Maintenir le loyer provisionnel à la somme de 24 000 euros jusqu’à la fin de la procédure en fixation du loyer En toutes hypothèses, -Condamner la Société MESAL à payer à la Société LA GOURMANDISE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 septembre 2024 et mis en délibéré au 19 novembre 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Sur la recevabilité des écritures signifiées par la SARL LA GOURMANDISE Se fondant sur les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, la société MESAL sollicite que les pièces et écritures produites par la SARL LA GOURMANDISE soient jugées irrecevables dans la mesure où elles ne sont pas certifiées conformes à l’original et n’ont pas été signifiées par lettre recommandée avec avis de réception. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. L’article R. 145-26 du même code prévoit que les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l'immeuble. En l’espèce, la SARL LA GOURMANDISE justifie avoir transmis son dernier mémoire par lettre recommandée avec avis de réception. Ses pièces portent le tampon de son conseil. La société MESAL sera donc déboutée de sa demande d’irrecevabilité. Sur les demandes reconventionnelles de la SARL LA GOURMANDISE et la compétence du juge des loyers commerciaux Se fondant sur l’article R. 145-23 du code de commerce, la société MESAL sollicite que la SARL LA GOURMANDISE soit déboutée de sa demande de sursis à statuer et de renvoi devant le tribunal judiciaire, et que le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent pour statuer sur ses demandes reconventionnelles. La SARL LA GOURMANDISE sollicite le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire afin qu’il soit statué sur ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, et qu’il soit sursis à statuer dans cette attente. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. En l’espèce, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur les demandes de condamnations à des dommages et intérêts formées par la SARL LA GOURMANDISE. Ces demandes sont cependant sans portée sur l’instance en fixation du prix du bail renouveler. Il y a par conséquent lieu de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de dommages et intérêts et de rejeter la demande de sursis à statuer. Sur le montant du loyer du bail renouvelé Se fondant sur les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, la société MESAL sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, qu’elle évalue à 35 000 euros hors taxes et hors charges par an. Elle se prévaut de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, consistant en : -l’augmentation d’environ 15 % de la population de la ville de [Localité 5] -l’augmentation du nombre d’entreprises et de logements au sein de la commune -la rénovation de la gare de [Localité 5] -les travaux de prolongement du tram T1 situé à 170 mètres des locaux. Elle ajoute que la SARL LA GOURMANDISE ne justifie pas de la dégradation de sa situation locative ni des conditions d’exploitation du local loué. Se fondant sur l’article L. 145-38 du code de commerce, la SARL LA GOURMANDISE fait valoir que la société MESAL n’apporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. Elle ajoute que la société MESAL ne justifie pas d’un lien entre les évolutions qu’elle cite et la commercialité des locaux. Elle se prévaut par ailleurs de divers troubles de jouissance. L’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. L’article L. 145-34 prévoit qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En l’espèce, en l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée par les deux parties. Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce. Il convient de réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, -Déboute la société MESAL de sa demande d’irrecevabilité, -Se déclare incompétent pour statuer sur les demandes de la SARL LA GOURMANDISE en dommages et intérêts, -Déboute la SARL LA GOURMANDISE de sa demande de sursis à statuer et de renvoi devant le tribunal judiciaire, -Constate que le bail commercial du 1er janvier 2012 a pris fin le 31 décembre 2020 et s’est renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er janvier 2021 ; AVANT DIRE DROIT, sur le prix du loyer du bail de renouvellement: Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, Ordonne une expertise et commet pour y procéder : Monsieur [M] [R] [Adresse 3]) [Courriel 4] 01.49.24.05.18 Avec pour mission de : - visiter les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), - décrire les locaux et l’activité qui y est exercée, - se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires, -procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, - fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2021, suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents : i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé; ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire; iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail; iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés; v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; l’évolution du secteur; - Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage, - Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er janvier 2021 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce, - Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige, - Donner la valeur du loyer plafonné, - Du tout dresser rapport, -Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, -Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que la société MESAL doit consigner à la régie d'avances et de recettes de ce tribunal avant le 30 janvier 2025 et dit qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque, -Dit que l'expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l'avis donné à l'expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état, -Invite l'expert, lors de la première réunion d'expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif, -Invite l'expert à faire connaître, dès cette première réunion d'expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert commis de solliciter un complément de consignation, -Dit que l'expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard le 30 décembre 2025, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie, -Dit que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande, -Dit que faute pour une partie d'avoir communiqué à l'expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l'expiration du délai d'un motif résultant d'une cause extérieure, -Ordonne le renvoi de cette affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du 4 février 2025, sans nouvelle convocation des parties, pour s'assurer que la consignation a été versée, -Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l'expert sera caduque, -Dit que le juge de la 5ème chambre, 4ème section de ce tribunal, sera chargé d'assurer le contrôle de l'expertise, Et dans l'attente de l'audience qui suivra le dépôt du rapport : -Dit que pendant le cours de l'instance, la SARL LA GOURMANDISE sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, -Réserve les autres demandes, les dépens et les frais irrépétibles, -Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Madame AIT Madame CORON