Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/04273

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Thierry DOUËB Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [M] [J] [P] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04273 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4W N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 octobre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272 DÉFENDEUR Monsieur [M] [J] [P], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière Décision du 24 octobre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04273 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4W EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, l’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH a fait délivrer à M. [M] [J] [P] un commandement de payer la somme principale de 3116,87 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire contenue dans un contrat de bail conclu entre eux le 30 novembre 2009 portant sur des locaux [Adresse 2] à [Localité 4]. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [J] [P] le 28 août 2023. Par assignation du 12 avril 2024, l’établissement public PARIS HABITAT - OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [J] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3115,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 septembre 2024, l’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il ne demande pas au bénéfice du défendeur de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [M] [J] [P] assigné à étude n’a pas comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la reconduction du contrat, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, la pièce n°1 au bordereau de pièces intitulé contrat de bail correspond en réalité à des conditions générales de bail et non à un bail. L’occupation des locaux par M. [M] [J] [P], qui ressort des significations faites par commissaire de justice (assignation, commandement de payer), et les paiements réalisés par M. [M] [J] [P] entre les mains de l’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH au titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], caractérisent la conclusion d’un bail entre les parties. En revanche, en l’absence de contrat écrit entre les parties qui renverrait aux conditions générales versées au débat en pièce 1 lesquelles prévoient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers et charges, la preuve d’une clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu entre les parties n’est pas rapportée. En conséquence, la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes (expulsion, indemnité d’occupation) sont rejetées. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. M. [M] [J] [P] est redevable des loyers et charges impayés afferents au logement pris à bail. En revanche, faute de résiliation du bail, la demande en paiement de l’arriéré locative contenue dans l’assignation ne peut être actualisée avec le montant des indemnités d’occupation qui étaient demandées à compter de la résiliation du bail, la demande d’indemnité d’occupation ayant été rejetée par suite du rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire. La demande en paiement formée dans l’assignation s’élève à 3115,39 euros correspondant à l’arriéré locatif dû au 19 janvier 2024 terme de décembre 2023 inclus. De ce montant doivent être déduits les frais de contentieux figurant au décompte et l’indexation opérée sur le loyer par le bailleur à défaut de preuve d’une clause d’indexation convenue entre les parties au contrat de bail. En outre, les paiements réalisés par le locataire à compter de Janvier 2024 viennent s’imputer sur la dette que le débiteur a le plus intérêt en l’espèce à acquitter soit la dette la plus ancienne en application de l’article 1342-10 du code civil. Ainsi, la demande en paiement doit être rejetée, les paiements réalisés à compter de Janvier 2024 excédant l’arriéré locatif dû en décembre 2023. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Les dépens doivent être supportés par l’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH qui succombe à titre principal, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. La demande de l’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est donc rejetée. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE l’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation, REJETTE la demande en paiement et les autres demandes, REJETTE la demande de l’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE l’établissement public [Localité 3] HABITAT - OPH aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge