Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 8]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/04851 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF6F
N° de MINUTE : 25/00393
Monsieur [O] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me [D], avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31, Me [K], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 0286
DEMANDEUR
C/
SCI [Adresse 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0404
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
A l’audience publique du 17 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié reçu le 03 décembre 2019, la SCI [Adresse 7] a vendu en l’état futur d’achèvement, à Monsieur [O] [B], les lots n°83 et 173, correspondant à un appartement et un parking au 1er sous-sol, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], la livraison étant prévue au 3e trimestre 2021, soit au plus tard le 30 septembre 2021.
La livraison est intervenue le 21 décembre 2023.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2024, Monsieur [O] [B] a fait assigner la SCI [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, avec capitalisation des intérêts, outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 43.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation des pertes de loyers subies ;
- 10.660 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé par l’absence de déblocage du solde du crédit en raison de l’expiration de la période de différé d’amortissement ;
- 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 04 décembre 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 17 mars 2025.
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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, Monsieur [B] demande au tribunal de :
« DIRE Monsieur [O] [B] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la SCI [Adresse 7] à verser à Monsieur [O] [B] les sommes de :
- 49.140 € à titre de dommages-intérêts en réparation des pertes de loyers subis, et à titre subsidiaire, en réparation du préjudice de jouissance subi,
- 10.660,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier causé par l’absence de déblocage du solde du crédit en raison de l’expiration de la période de différé d’amortissement
CONDAMNER la SCI [Adresse 7] à verser à Monsieur [O] [B] une somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [O] [B] aux entiers dépens, dont distraction, au profit de Maître Anne MAS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et l’ordonner. »
A l'appui de ses prétentions et au visa des articles L 261-1 et L 261-11 du code de la construction et de l’habitation il soutient que la SCI engage sa responsabilité, pour manquement à son obligation de livrer l’immeuble dans le délai contractuellement prévu, conformément à l’article 1601-1 du code civil ; que les causes de retard invoquées en défense ne sont pas justifiées, ni dans leur principe, ni dans leur quantum ; que son préjudice correspond d’une part, à l’impossibilité de mettre en location son bien à la date prévue et d’autre part de bénéficier du déblocage de la dernière tranche de son prêt l’obligeant à effectuer un apport personnel, somme qui aurait pu être placée.
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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, la SCI [Adresse 7] demande au tribunal de :
« RECEVOIR la SCI [Adresse 6] [Adresse 10] en ses demandes et les dire bien fondées;
DEBOUTER Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER Monsieur [B] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens »
A l'appui de ses prétentions et au visa des articles 1103, 1231-1 et 1218 du code civil ainsi que de l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation, la SCI soutient qu’il convient de tenir compte des éventuelles causes légitimes de suspension du délai de livraison, telles que définies par le contrat, lequel précise en outre que ces causes peuvent être justifiées par simple lettre du maître d’œuvre ; qu’elle a subi plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison à savoir la découverte d’anomalies du sous-sol, des intempéries et le défaut de réponse d’ENEDIS dans l’enlèvement d’un poteau ; que ces causes sont justifiées conformément aux dispositions contractuelles par des attestations du maître d’œuvre et des relevés météorologiques ; que cumulés, ces jours de retard légitiment le retard de livraison subi.
Subsidiairement, la défenderesse fait valoir que le préjudice de jouissance n’est pas justifié dès lors que si le demandeur n’a pas immédiatement perçu de loyers, en contrepartie un report corrélatif de l’amortissement du prêt ; que le préjudice financier n’est pas justifié.
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Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
A l’audience du 17 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025, date du présent jugement.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales
L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.
A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).
Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
En l’espèce, l’acte authentique de vente du 03 décembre 2019 mentionne une date de livraison « au cours du TROISIEME TRIMESTRE 2021, soit AU PLUS TARD LE 30 septembre 2021» et que « l’Acquéreur se déclare parfaitement informé du fait que ce délai pourrait être reporté en cas de survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension de délai telle que définie au Cahier des charges des ventes ».
Il résulte par ailleurs du procès-verbal que la livraison eu lieu le 21 décembre 2023, soit un retard de livraison 812 jours.
Le Cahier des charges des ventes reçu par Maître [T] [W], notaire, le 12 mars 2019, auquel l’acte authentique de vente du 03 décembre 2019 fait expressément référence et « auquel l’Acquéreur adhère par la signature du présent acte authentique de vente en état futur d’achèvement », prévoit que :
« Le Vendeur exécutera son obligation d’achever l’Ensemble immobilier dans un délai qui sera fixé aux termes de chaque acte de vente, sauf en cas de force majeur ou de cause légitime de suspension ou de prolongation de ce délai de livraison.
Pour l’application de ces dispositions, seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :
(…)
b. les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,
(…)
j. la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous œuvre des immeubles voisins, ou débords de fondations de constructions voisines à l’opération et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,
(…)
l. les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, compagnie des eaux, France Télécom, etc…)
(…)
Pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.
S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit :
-Si la suspension est de moins de sept (7) jours calendaires consécutifs, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) jours, en plus de la période d’arrêt.
-Si la suspension est de plus de sept (7) jours calendaires consécutifs, mais de moins de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera d’une semaine, en plus de la période d’arrêt.
-Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines, en plus de la période d’arrêt.
(…) ».
La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.
Pour justifier du report de la date de livraison, la SCI invoque :
- 730 jours au titre des anomalies du sous-sol, qu’il n’y a pas lieu de retenir dans la mesure où la cause légitime de suspension contractuellement prévue est celle d’une découverte d’une anomalie du sous-sol alors qu’il est établi qu’avant même la signature de l’acte authentique de vente le 3 décembre 2019, la SCI [Adresse 7] est informée, notamment par l’étude géotechnique du 25 février 2015 réalisée par la société SAGA INGENIERIE et expressément mentionnée dans le cahier des charges des ventes reçu par Maître [T] [W], notaire, le 12 mars 2019, de la sensibilité des sols locaux à l’eau et du risque de présence de la nappe vers 2,0/2,4 m de profondeur ;
cette étude géotechnique du 25 février 2015 souligne d’ailleurs la nécessité de prévoir des dispositifs de rabattement adéquat ;
l’attestation établie par le maître d’œuvre la société NORTEC le 27 février 2023 met en lumière le fait que les difficultés de rabattement de la nappe et l’inefficacité de plusieurs dispositifs successifs étaient connus avant la signature de l’acte authentique de vente du 3 décembre 2019 ;
la SCI [Adresse 7] indique elle même que la problématique était celle de l’insuffisance des installations prévues pour permettre un rabattage suffisant de la nappe phréatique, donc non pas celle d’une découverte d’une anomalie du sous-sol, mais d’une mauvaise prise en compte de la nature de ce sous-sol, laquelle n’est pas une cause légitime de suspension du délai contractuellement prévue à l’acte authentique de vente du 3 décembre 2019 ;
peu importe que les conséquences de la présence de cette nappe phréatique se soient révélées dans toute leur ampleur postérieurement à la conclusion de l’acte authentique de vente du 3 décembre 2019, la cause légitime de suspension est celle d’une découverte, laquelle est intervenue antérieurement à la signature de l’acte authentique de vente du 3 décembre 2019 ;
- 123 jours d’intempéries, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve, une attestation du maître d’œuvre d’exécution et une compilation par la FFB des relevés de la station météorologique de [Localité 9]-Montsouris sur la période en cause (2021, 2022 et 2023) sont conformes au contrat ;
- 2 jours imputables à EDF qui a tardé à retirer un poteau électrique, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve, une attestation du maître d’oeuvre d’exécution, sont conformes au contrat.
Au total, la SCI justifie d’au moins 165 jours de report légitime de la date de livraison, sur les 812 jours séparant le 30 septembre 2021, date de livraison mentionnée au contrat de VEFA, et le 21 décembre 2023 date de la livraison effective.
La SCI expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour le surplus du retard de livraison non justifié, à hauteur de 647 jours soit 21 mois.
S’agissant du préjudice, Monsieur [B] se prévaut :
d’une perte locative ; à ce titre il est démontré que Monsieur [B] a conclu trois baux de colocation les 25 et 24 juin 2024, soit postérieurement à la livraison pour des loyers mensuels hors charges de 580 €, 580 € et 660 €, soit un total de 1820 € de loyers mensuel, hors charges ; indépendamment du retard de livraison, rien ne permet d’affirmer que l’appartement litigieux aurait été immédiatement loué après sa livraison, d’ailleurs il l’a été 6 mois après sa livraison et si Monsieur [B] évoque des travaux d’aménagement pour expliquer ce délai il n’en rapporte pas la preuve, de sorte que le préjudice subi par Monsieur [B] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de pouvoir louer son bien en raison du retard de livraison, perte de chance qui est très importante et qui se calcule comme suit : 1820 € x 21 mois x 80 % = 30.576 € ;
d’un préjudice financier ; à ce titre, s’il est démontré que Monsieur [B] a souscrit un prêt auprès de la banque Société Générale pour financer l’acquisition immobilière du 3 décembre 2019, en revanche, il n’est pas établi que cet établissement a refusé de débloquer la dernière tranche de 26.000 € ; en effet, aux termes du mail adressé par la banque Société Générale le 9 novembre 2022, cette dernière ne refuse pas le déblocage des fonds, mais indique que le différé d’amortissement ne peut être prorogé au-delà de 36 mois, de sorte que Monsieur [B] sera débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.
En conséquence, la SCI AUBERVILLIERS SCHAEFFER sera condamnée à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 30.576 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant, la SCI [Adresse 7] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 1°du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l’espèce, sera prononcée la condamnation de la SCI [Adresse 7], partie condamnée aux dépens, à payer à Monsieur [O] [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer à Monsieur [O] [B], la somme de 30.576 € (trente mille cinq cent soixante-seize euros) au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;
DEBOUTE Monsieur [O] [B] de ses autres demandes indemnitaires ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 6] [Adresse 10] aux dépens ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;
DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.
La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.
La greffière, La présidente,
