Cour d'appel, 16 mars 2018. 16/16994

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 16 MARS 2018 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 16/16994 Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/14779 APPELANTS Monsieur [T] [F] né le [Date naissance 1] 1937 à MULHOUSE (68100) et Madame [E] [A] épouse [F] née le [Date naissance 2] 1944 à BENOUVILLE demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] Représentés tous deux par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 Assistés sur l'audience par Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0962 INTIMÉE Madame [R] [S] épouse [S] née le [Date naissance 3] 1967 à PARIS 75015 demeurant [Adresse 3] Représentée et assistée sur l'audience par Me Isabelle HUGONIE, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Monsieur Dominique GILLES, Conseiller Madame Christine BARBEROT, Conseillère qui en ont délibéré Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX ARRÊT : CONTRADICTOIRE - rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte authentique du 05 octobre 2010, M. [T] [F] et Mme [A] son épouse ont vendu à Mme [R] [N] épouse [S] des lots de copropriété dans un immeuble situé [Adresse 4]), à savoir : moyennant le prix de 108 308 €, une chambre sur rue de 11 m² de superficie au premier étage formant le lot n°4 ; moyennant le prix de 67 692 €, une deuxième chambre sur rue au premier étage, d'une superficie de 7 m², formant le lot n° 5 ; enfin, moyennant le prix de 176 000 €, le lot n° 6 constitué d'un appartement de 15 m² de superficie, au premier étage, comprenant une salle de séjour sur rue et une cuisine sur cour. L'acte de vente précise que les lots ont été réunis en un seul logement par les vendeurs, au prix d'une appropriation de parties communes, s'agissant du couloir et d'une cour intérieure, en application de la faculté votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 1976 dont la décision n'a pas été publiée, l'acquéreur ayant déclaré être parfaitement au courant de la situation et en faire son affaire personnelle y compris s'agissant de la modification nécessaire du règlement de copropriété. A la suite de l'annexion des parties communes, les vendeurs ont déclaré que la superficie du logement acquis pour la somme globale de 352 000 € était de 43,24 m². Se plaignant que l'état délabré des parties communes de la copropriété lui avait été dissimulé frauduleusement par ses vendeurs, Mme [S], par acte extrajudiciaire du 02 octobre 2015, les a assignés aux fins d'indemnisation de ses préjudices qu'elle évaluait à 120 000 €, sur le fondement du dol. C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 04 juillet 2016 a : - dit recevable la demande de Mme [S], - rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [F] - condamné in solidum les époux [F] à payer à Mme [S] une somme globale de 60 000 € en réparation de son préjudice, outre une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné in solidum les époux [F] aux dépens. Par dernières conclusions du 15 février 2018, les époux [F], appelants, demandent à la Cour de : - réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - statuant à nouveau : - débouter Mme [S] de toutes ses demandes ; - dire qu'ils n'ont commis aucune manoeuvre dolosive et que Mme [S] a été pleinement et valablement informée avant la vente de l'état de l'immeuble ; - condamner Mme [S] à leur verser une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts ; - condamner Mme [S] aux entiers dépens et la condamner à leur verser une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions du 07 février 2018, Mme [S] prie la Cour de : - confirmer le jugement entrepris ; - y ajoutant : - condamner solidairement les époux [F] à lui verser une somme supplémentaire de 60 000 € à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - 'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l'article 515 du code de procédure civile' ; - condamner solidairement les époux [F] aux dépens. SUR CE LA COUR Les moyens soutenus par les époux [F] au soutien de leur appel, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. A ces justes motifs, il sera ajouté que le vendeur doit à l'acquéreur une information loyale sur les biens objets de la vente, incluant l'obligation de les faire visiter entièrement, sans user d'artifice pour l'empêcher, avant qu'il ne s'engage, d'accéder à des parties communes qu'il sait être délabrées. En l'espèce, le logement était réuni à un autre immeuble [Adresse 5], distinct de la présente copropriété, dans lequel les époux [F] étaient également propriétaires. Les époux [F] exploitaient le logement litigieux en colocation, les derniers locataires ayant fait l'objet de la purge de leur droit de préemption et d'un congé pour vendre à effet aux 31 juillet 2010. La vente à Mme [S] a été précédée d'une promesse unilatérale de vente par acte authentique du 02 juillet 2010, qui a été conclue alors que le logement litigieux était occupé ; elle comprend un engagement particulier des promettants de faire réaliser avant la date de l'acte de vente, prévue au plus tard le 8 octobre 2010 les travaux de remise en état de la séparation entre les biens vendus et ceux situés dans l'immeuble contigu. Or, les attestations des derniers occupants des lieux avant la vente, qu'ils ont établies après avoir été libérés de toute relation avec les époux [F], sont éclairantes sur les conditions de visite des lieux par Mme [S] pour la signature de l'avant-contrat, qui est intervenue avant l'effet du congé pour vendre qui avait été délivré par les époux [F]. M. [D] et M.[P], deux des derniers locataires des époux [F] ayant occupé les lieux vendus, confirment de manière circonstanciée, qu'ils n'avaient pas accès aux parties communes de l'immeuble du [Adresse 4], que le passage vers la rue de l'[Établissement 1] se faisait par un mur percé et que ces locataires ne disposaient pas des clés nécessaires pour ouvrir la porte donnant sur les parties communes débouchant sur le hall de l'immeuble, [Adresse 4]. L'autre moyen d'accès était l'escalier en colimaçon donnant dans le logement litigieux côté [Adresse 4], qui prenait naissance dans la boutique du rez-de-chaussée et donnait accès à tous les étages. L'attestation de M. [P] prouve également que contrairement aux affirmations des époux [F], les travaux de suppression de la trémie entre le rez-de-chaussée et le premier étage et entre l'appartement vendu et celui dépendant de l'immeuble du [Adresse 6] n'étaient pas encore réalisés à cette époque, ce qui aurait obligé les visiteurs à passer par les parties communes litigieuses. Il n'est pas établi non plus que les devis et facture produits par les époux [F] comme émanant de l'entreprise de maçonnerie Coursier Frères se rapportent à de tels travaux, le fait étant formellement contesté par des attestations établies par chacun des deux gérants de cette société, qui mettent en cause l'authenticité même des documents produits. Les éléments ci-dessus confortent également les attestations multiples et concordantes réunies par Mme [S] qui démontrent que les personnes, mêmes les professionnels de l'immobilier, avec qui elle a visité l'immeuble en mars 2010 n'ont pas pu accéder aux parties communes, par suite de la fermeture de la porte du logement vendu donnant sur ces parties communes. La décision du tribunal de grande instance de Paris rendue à la suite de l'assignation délivrée le 2 avril 2009 par Mme [I], copropriétaire, à Mme [F], alors syndic, confirme que seule la nomination d'un syndic professionnel succédant à Mme [F] avait permis aux copropriétaires d'obtenir les clefs des serrures distinctes posées sur la porte à la demande de celle-ci et qui étaient nécessaires à un accès normal aux parties communes de l'immeuble, la difficulté existant depuis l'année 2004. ToutefoisMme [S] ne disposait pas avant la vente de prérogatives pour lui permettre d'exiger de visiter les parties communes. Il est encore indifférent que les époux [M], qui ont acheté des lots au 3ème étage de l'immeuble qui appartenaient également aux époux [F], ne se soient pas plaints de n'avoir pu visiter les parties communes. Le constat d'huissier établi à la demande des époux [F] le 12 février 2010, s'il démontre l'existence de l'accès au logement litigieux par les parties communes, ce qui n'est pas en débat, n'établit pas que Mme [S] ait pu l'emprunter lors de ses visites préalables à la vente, ni même que la trémie ou la communication avec l'immeuble de la rue de l'hôtel de Colbert aient été supprimées à cette date. Ce n'est pas davantage parce que le géomètre expert mandaté par les vendeurs a pu emprunter cet accès par les parties communes que Mme [S] a pu l'emprunter lors de ses visites préalables à la vente. S'il est certain que la communication avec l'immeuble contigu avait été supprimée avant la signature de la vente, rien ne démontre à partir de quelle date Mme [S], pour visiter l'immeuble qu'elle se proposait d'acquérir aurait été contrainte de passer par les parties communes par suite de la suppression de la trémie. Il est établi au contraire que l'agent immobilier par l'entremise duquel la vente a été conclue n'a pas fait visiter les parties communes, ainsi que le confirme s'il en était besoin le mari de Mme [S], dans une attestation circonstanciée et probante qui précise que ce professionnel n'avait pas les clefs donnant sur la rue. Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir retenu que l'état délabré des parties communes découvert après la vente était sans commune mesure avec ce que laissait présager l'état daté établi par le syndic nouvellement en fonction, qui ne faisait état que de la nécessité de refaire la toiture et de procéder à un ravalement. Alors que le vendeur s'était engagé dès la promesse de vente sur le fait que l'immeuble vendu n'était pas insalubre, les parties communes du 4ème étage décrites par un huissier de justice requis pour un constat le 14 mars 2011 démontrent la trace d'infiltrations anciennes ayant entraîné de très graves dégradations et un état d'insalubrité avancé, expliquant que la terrasse du 4ème étage se soit effondrée en 2012 sur la cage d'escalier, l'immeuble ayant fait l'objet d'une procédure de péril à compter du 27 novembre 2013, à raison de désordres structurels en parties commune ayant notamment nécessité un étaiement de la toiture. Il est établi que ce fut pour dissimuler une situation extrêmement dégradée des parties communes qu'ils connaissaient et au mépris de leur obligation d'informer loyalement l'acquéreur que les époux [F] ont dressé des obstacles à la visite de ces parties communes préalablement à la promesse de vente et préalablement à la vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. S'agissant de l'appel incident de Mme [S], le préjudice indemnisable de celle-ci ne peut excéder le coût des travaux de structure imposés par l'état délabré qui a été dissimulé et qui, de ce fait, n'avaient pas été prévus, étant observé que Mme [S] savait qu'elle devrait assumer des travaux de réfection de toiture et de ravalement. Mme [S] ne rapporte pas en cause d'appel la preuve d'un préjudice plus important que celui que lui a accordé le premier juge, étant observé que le raisonnement sur la superficie du bien qu'elle conduit ne tient pas compte de la particularité liée à l'appropriation des parties communes qu'elle avait par avance prise à sa charge et étant encore observé que les conséquences de l'aggravation de l'état des lieux après la vente du fait du blocage de la copropriété et la perte de valeur vénale des biens litigieux ne sont pas imputables aux manquements des époux [F] à leurs obligations de vendeurs. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a alloué la somme de 60 000 € à Mme [S] sur le fondement du dol. Les époux [F], qui succombent seront condamnés aux dépens et verseront à Mme [S] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Condamne in solidum les époux [F] à payer à Mme [S] une somme complémentaire de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande. Le Greffier, La Présidente,