Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 24/00021

MINUTE: N° RG 24/00021 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYGQ [N] [E], [Y] [E] C/ [O] [X] Copie exécutoire à Maître G.RODRIGUEZ le Ciopie à Maître SAINT-GERMAIN PENY le TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 9] [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 septembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDEURS : Monsieur [N] [E] né le 24 Décembre 1942 à [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Christine SAINT GERMAIN PENY (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [Y] [E] née le 12 Novembre 1949 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christine SAINT GERMAIN PENY (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [O] [X] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Géraldine RODRIGUEZ (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 25 Juin 2024 PRESIDENTE : Christine ROUSSEL GREFFIER : M-L Courtalhac PROCEDURE ET FAITS Selon contrat en date du 18 août 2006, Mr [N] [E] et son épouse Mme [Y] [E] ont loué à Mme [O] [X] un logement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8] commune de [Localité 4]. Le bail prenaient effet le 11 septembre 2006 pour une durée d'un an se terminant le 31 août 2007 qui s'est renouvelé par tacite reconduction, moyennant un loyer initial de 590 € charges locatives comprises. Le 26 mai 2023, les époux [E] faisaient délivrer à Mme [O] [X] un congé pour reprise le 31 août 2023 pour y loger leur petite fille étudiante Mme [M] [E], cependant Mme [O] [X] s'est maintenue dans les lieux, malgré la convocation contradictoire qui lui a été adressée le 25 août 2023 pour l'état des lieux de sortie et la sommation de déguerpir qui lui a été signifiée le 11 septembre 2023. Par acte d'huissier en date du 9 janvier 2024, les époux [E] ont assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON à l'audience du 26 mars 2024 Mme Mme [O] [X] aux fins de voir : -constater la résiliation du bail au 31 août 2023 ; -valider le congé délivré le 26 mai 2023 ; -juger que depuis le 31 août Mme [O] [X] est occupante sans droit ni titre du logement ; -ordonner l'expulsion de Mme [O] [X] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier ; -ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, périls et risques de Mme [O] [X] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ; -assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés ; -condamner la défenderesse à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale à trois fois le montant du loyer quotidien, soit 61 € par jour jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés. -la condamner au paiement d'une provision à valoir sur la clause pénale de 7 000 € jusqu'à parfait délaissement du jour de la résiliation à celui de la libération des lieux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ; -la condamner au paiement d'un provision à valoir sur les dommages et intérêts de 1 000 € ; -dire que les condamnation seront assorties de l'intérêt légal à compter de la sommation de déguerpir ; -la condamner au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. A l'audience du 25 juin 2024 à laquelle cette affaire a été retenue après plusieurs renvois, les époux [E] sont représentés par Maître Christine SAINT GERMAIN PENY qui a maintenu les demandes initiales. Mme [O] [X] est représentée par Maître Géraldine RODRIGUEZ qui indique contester la validité du congé précisant que Mme [O] [X] est âgée de 63 ans qu'elle est restée dans les lieux 17 ans qu'elle exerce l'activité de commerçante ambulante qu'elle n'a pu retrouver à se loger dans les trois mois de l'échéance du bail, qu'elle a saisi un conciliateur afin de négocier avec les propriétaires un délai supplémentaire le 19 juillet 2023 qu'elle avait trouver un hébergement chez Mme [G] à compter de la fin du mois d'octobre 2023 mais que celle-ci s'est rétractée pour des raisons familiales qu'elle est parvenue à quitter le logement le 31 décembre 2023 pour loger à titre gratuit chez une de ses amies Mme [P]. Elle ajoute que cependant elle conteste la validité du congé car 5 mois après son départ des lieux la petite fille des époux [E] n'a toujours pas investi les lieux ; qu'elle a remis les clés le 12 janvier 2024 après avoir quitté les lieux le 31 décembre 2023 et que la totalité des encombrants entreposés à l'extérieur du logement ont été débarrassés le 22 janvier 2024 qu'en 17 ans d'occupation la défenderesse n'a pas eu un seul impayé de loyer et a continué à payer jusqu'au 10 décembre 2023 ; que la demande des époux [E] au paiement de trois fois le montant du loyer à titre d'indemnité d'occupation n'est pas justifiée qu'elle n'a toujours pas trouvé de logement pérenne à ce jour, qu'aucune procédure au fond n'étant engagée il ne peut être demandé de provision sur des dommages et intérêts qu'ainsi les demandes réclamées sont contestées et seront rejetées. Elle réclame la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Tribunal de Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort. EXPOSE DES MOTIFS Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier. Sur la résiliation du bail au 31 août 2023 et la validité le congé délivré le 26 mai 2023 ; Au soutien de leur demande les époux [E] versent aux débats le contrat de bail meublé, le congé pour reprise du 26 mai 2023, la demande de renseignements, la sommation de déguerpir du 11 septembre 2023 la facture des frais d'huissier. Il est constant que le 18 août 2006, Mr [N] [E] et son épouse Mme [Y] [E] ont loué à Mme [O] [X] un logement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 7] commune de [Localité 4] qu'un congé pour reprise par leur petite fille a été délivré à la locataire le 26 mai 2023 pour une libération des lieux le 31 août 2023 et que Mme [O] [X] est partie le 31 décembre 2023. Selon les dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat de location d'un logement meublé doit en informer le locataire avec un préavis de 3 mois et indiquer le motif du non renouvellement du contrat soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux . En l'espèce, le congé délivré par les bailleurs respecte l'ensemble des conditions ci-dessus énoncées dans la mesure où le préavis est bien de trois mois tandis qu'il est effectivement motivé en ce qu'il précise qu'il s'agit d'un congé pour reprise par leur petite fille, [M] [E]. Terminant ses études en octobre 2023 elle désire reprendre l'immeuble que vous habitez dans la mesure où cela correspondra davantage à sa situation personnelle et professionnelle. Le congé a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l'échéance précitée et comporte par ailleurs les mentions requises. En conséquence, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et Mme [O] [X] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2023. Il est ensuite établi que cette dernière n'a pas quitté les lieux au 31 août 2023 date de la résiliation mais seulement le 31 décembre 2023. Cela découle des débats et des affirmations de la défenderesse qui n'a pu trouver à se reloger malgré ses tentatives qu'à compter du 1er janvier 2024 alors qu'elle justifie d'une recherche de logement social en date du 13 juin 2023 et de la rétractation de Mme [Z] pour une location fin octobre 2024, et d'attestations d'hébergement. Mme [O] [X] conteste par ailleurs la validité du congé délivré au motif que des doutes sérieux demeurent sur la reprise par la petite fille des époux [E] du logement loué puisque plus de 5 mois après son départ elle ne se trouvait toujours pas dans les lieux et qu'aucun élément n'est versé pour prouver la réalité du motif allégué. Les bailleurs soutiennent que la reprise des lieux si elle ne s'est pas faite cela relève de l'état du logement et fournissent des photos des lieux non datées, des devis qui ne sont pas suivis de factures. Parmi les pièces fournies se trouvent un contrat d'abonnement au service des eaux datant de fin avril 2024, à EDF et un devis d'assurance au nom de [M] [E]. Ces éléments ne sont pas ni suffisants ni probants. Partant, il existe une contestation sérieuse sur la réalité du motif de congé allégué qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher. En conséquence, en présence d'une contestation sérieuse la demande de validité du congé sera rejetée. Sur les demandes d'expulsion, d'enlèvement des biens et d'astreinte S'agissant des demandes d'expulsion de Mme [O] [X], d'enlèvement des biens et facultés mobilières, d'astreinte elles seront déclarées sans objet ; la défenderesse ayant quitté les lieux le 31 décembre 2023. Sur l'indemnité d'occupation Les époux [E] réclament une indemnité mensuelle d'occupation égale à trois fois le montant du loyer quotidien, soit 61 € par jour jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés. Il ressort des débats, ce qui n'est pas contesté, que Mme [O] [X] s'est acquittée de son loyer jusqu'à son départ effectif des lieux. En pareille matière il est de jurisprudence constante de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer. En conséquence, cette demande excessive, qui ne se justifie pas, en l'espèce le congé n'ayant pas été validé sera donc rejetée. Sur l'application de la clause pénale et la demande de provision à titre de dommages et intérêts En l'espèce, il appartient aux demandeurs à la provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque cependant en l'espèce la défenderesse démontre que cette créance est sérieusement contestable. Les époux [E] ont échoué à démontrer la pertinence et la réalité du motif du congé délivré à Mme [O] [X]. Il existe bien en l'espèce une contestation sérieuse sur les sommes réclamées qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher s'agissant de sommes provisionnelles portant sur une clause pénale et des dommages intérêts qui relèvent de l'appréciation souveraine des juges du fond. En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes des époux [E] à ce titre. Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile Attendu que l'article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, l'équité commande de faire droit à la demande de Mme [O] [X] et de condamner les époux [E] à ce titre à hauteur de 600 €. Sur les dépens Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Qu'en l'espèce, les époux [E] qui succombent supporteront la charge des dépens. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : DECLARONS sans objet les demandes d'expulsion, d'enlèvement des biens, et d'astreinte ; DISONS qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité du congé; REJETONS les époux [E] de leurs demandes de validité du congé ; REJETONS les époux [E] de leurs demandes d'indemnité d'occupation ; REJETONS les époux [E] de leurs demandes de provisions par application de la clause pénale et pour dommages et intérêts ; CONDAMNONS les époux [E] à papayer à Mme [O] [X] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS les époux [E] aux dépens ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé à ARCACHON, les jour, mois et an figurant en tête de cette ordonnance signée par le Magistrat et le greffier. Le greffier, Le Magistrat,