Cour d'appel, 08 juillet 2025. 24/04731

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N°219 CONTRADICTOIRE DU 08 JUILLET 2025 N° RG 24/04731 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WVGK AFFAIRE : [Y] [D] ... C/ [B] [L] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE N° chambre : N° Section : N° RG : 11-24-189 Expéditions exécutoires Copies délivrées le : 08/07/25 à : Me Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA Me Agathe FEIGNEZ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur [Y] [D] né le 29 Juillet 1943 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l'AARPI JUNON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372 Madame [J] [F] épouse [D] née le 11 Août 1943 à [Localité 10] ( EGYPTE) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l'AARPI JUNON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372 **************** INTIMES Monsieur [B] [L] né le 18 Avril 1974 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 7] Représentant : Me Agathe FEIGNEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 97 - N° du dossier 24AF050 Madame [M] [G] épouse [L] née le 19 Mai 1979 de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Agathe FEIGNEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 97 - N° du dossier 24AF050 *************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Avril 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI *************************** Rappel des faits constants Par contrat du 31 mars 2018 contenant une clause résolutoire, M. [Y] [D] et Mme [J] [D] née [F] ont donné en location à M. [B] [L] un appartement à usage d'habitation, d'une surface habitable de 92,77 mètres carrés, comprenant trois chambres, un jardin, une pièce de loisirs, une cave et un garage, dans une résidence de standing située [Adresse 1] à [Localité 9] dans les Yvelines, moyennant un loyer de 1 880 euros, provision sur charges de 280 euros incluse. Le 3 août 2023, constatant que des loyers étaient restés impayés, M. et Mme [D] ont fait délivrer à M. et Mme [L] chacun, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif de 115 600,96 euros arrêté au mois de juillet 2023 inclus. Puis, faute de régularisation, M. et Mme [D] ont assigné M. et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, par acte du 23 janvier 2024. La décision contestée Devant le juge des contentieux de la protection, M. et Mme [D] ont présenté, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les demandes suivantes : - l'acquisition de la clause résolutoire, - l'expulsion de M. et Mme [L], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, - le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de M. et Mme [L], - la remise des clés sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - la condamnation solidaire de M. et Mme [L] au paiement de l'arriéré locatif établi à 121 778,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, ainsi qu'aux éventuels frais de remise en état de l'appartement, et d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. M. et Mme [L] n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés lors de l'audience qui s'est tenue le 28 mai 2024. Par jugement réputé contradictoire rendu le 19 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2018 entre M. et Mme [D] et M. [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] dans les Yvelines étaient réunies à la date du 3 octobre 2023, - ordonné en conséquence à M. [L] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, M. et Mme [D] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique, - débouté M. et Mme [D] de leur demande d'astreinte, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné M. [L] à verser à M. et Mme [D] la somme de 78 127,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (23 janvier 2024), - condamné M. [L] à verser à M. et Mme [D] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs, - débouté M. et Mme [D] de leur demande d'indemnisation relative aux dommages causés au sein du logement, - condamné M. [L] à verser à M. et Mme [D] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [L] aux dépens, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Pour condamner M. [L] seul alors que la demande était également dirigée à l'encontre de Mme [L], le premier juge a retenu que : « le bail conclu le 31 mars 2018 n'indique pas clairement l'identité du locataire. En effet, seul le patronyme de « [L] » est indiqué, sans prénom. Toutefois, une seule signature est apposée. Les courriers de la CAF mentionnent l'identité de M. [B] [L], comme étant le locataire en titre. Par ailleurs, le courrier de ce dernier atteste être anciennement locataire du logement. Enfin, sa signature est identique à celle apposée sur le bail. Par conséquent, M. [B] [L] sera considéré comme seul locataire en titre du logement ». Par ailleurs, le premier juge a limité l'arriéré locatif en retenant que : « Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toute action dérivant d'un contrat de location se prescrit dans un délai de trois ans. Ces dispositions étant d'ordre public, cette prescription peut être soulevée d'office par le juge. Les bailleurs ont été appelés à développer leurs observations sur ce point. Ils n'apportent aucun élément contestant la prescription d'une partie de la dette locative. En conséquence, l'assignation ayant été délivrée le 23 janvier 2024, le décompte produit atteste ainsi d'une dette non prescrite de 78 127,87 euros (dette locative entre le 23 janvier 2021 et le 3 octobre 2023) ». La procédure d'appel M. et Mme [D] ont relevé appel du jugement par déclaration du 19 juillet 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/04731. Par ordonnance rendue le 27 mars 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et a fixé la date des plaidoiries au 29 avril 2025, dans le cadre d'une audience collégiale. Prétentions de M. et Mme [D], appelants Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 11 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de leurs moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, M. et Mme [D] demandent à la cour d'appel de les recevoir en leur appel, et en conséquence : - débouter M. et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, - débouter M. et Mme [L] de l'intégralité de leur appel incident, - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a considéré M. [L] comme seul locataire en titre du logement, en conséquence, statuant à nouveau, - condamner solidairement et in solidum M. et Mme [L] au paiement de l'ensemble des dettes contractées en vertu du contrat de bail en date du 31 mars 2018 portant sur le logement situé [Adresse 1], - condamner solidairement et in solidum M. et Mme [L] au paiement mensuel de la somme de 2 059,11 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 octobre 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, soit jusqu'au 10 juillet 2024, date de l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, - condamner solidairement et in solidum M. et Mme [L] à leur payer la somme de 121 778,29 euros, selon décompte net arrêté au mois d'octobre 2023, les sommes dues jusqu'au 3 octobre 2023 étant dues à titre d'arriérés de loyers, et les sommes dues postérieurement à ladite date étant dues à titre d'indemnités d'occupation, - condamner solidairement et in solidum M. et Mme [L] au paiement des intérêts dus sur les montants susvisés au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation à compter des appels d'échéance et ce, avec anatocisme, les calculs étant effectués échéance par échéance, - prononcer l'acquisition du dépôt de garantie à leur profit, - condamner solidairement et in solidum M. et Mme [L] au paiement de la somme de 31 223,08 euros TTC, correspondant aux frais de remise en état de l'appartement donné à bail, situé [Adresse 1], - condamner solidairement et in solidum M. et Mme [L] à leur payer la somme de 8 000 euros en cause d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement et in solidum M. et Mme [L] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment l'assignation, la signification du jugement, le commandement délivré le 14 avril 2023 et les dépens d'appel, - et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Gabriel de Broissia pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Prétentions de M. et Mme [L], intimés et appelants à titre incident Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 21 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de leurs moyens, M. et Mme [L] demandent à la cour d'appel de : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : . débouté M. et Mme [D] de leurs demandes d'astreinte, . dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, . débouté M. et Mme [D] de leur demande d'indemnisation relative aux dommages causés au sein du logement, - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : . constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2018 entre M. et Mme [D] et M. [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] étaient réunies à la date du 3 octobre 2023, . ordonné en conséquence à M. [L] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du jugement, . dit qu'à défaut pour M. [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, M. et Mme [D] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique, . condamné M. [L] à verser à M. et Mme [D] la somme de 78 127,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (23 janvier 2024), . condamné M. [L] à verser à M. et Mme [D] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs, . condamné M. [L] à verser à M. et Mme [D] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné M. [L] aux dépens, . rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, statuant à nouveau, - débouter M. et Mme [D] de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 31 mars 2018, - débouter M. et Mme [D] de leur demande tendant à la restitution des clefs et à son expulsion [sic] et celle de tous les occupants de son chef de l'immeuble situé [Adresse 1], - débouter M. et Mme [D] de leur demande tendant au paiement d'un arriéré de loyer en l'absence de décompte juste et vérifiable, à titre subsidiaire, - confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une dette non prescrite de 78 127,87 euros, - déduire de toute condamnation à intervenir la somme de 15 280 euros réglée par lui-même [sic] au bénéfice de M. et Mme [D], en tout état de cause, - condamner M. et Mme [D] à lui [sic] payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens. MOTIFS DE L'ARRÊT A titre liminaire, M. et Mme [D] exposent, s'agissant du contexte particulier de l'affaire, qu'ils sont tous les deux âgés de plus de 80 ans et qu'ils ont été amenés à confier la gestion de la location de leur appartement à leurs enfants, [T] et [A], compte tenu de la pression exercée par M. [L] sur M. [D]. Ils expliquent que M. [D] a fait la connaissance de M. [L] en 2017, que ce dernier a proposé ses services pour rénover l'appartement objet du litige et qu'il a été convenu la réalisation de travaux à hauteur de 25 774,76 euros, intégralement payés, que M. [D] n'a jamais pu entrer dans le logement afin de s'assurer de la bonne exécution des travaux, que rapidement, M. [L] a souhaité prendre en location l'appartement, qu'un bail a alors été signé entre les parties, le locataire ayant certifié disposer des revenus nécessaires, que dès les premiers mois, M. [L] ne s'est pas acquitté du règlement du loyer et que la situation a perduré, la dette de loyers atteignant plus de 100 000 euros, M. [L] usant de multiples man'uvres et tentative d'influence sur M. [D] pour rester dans les lieux. Sur la cotitularité du bail M. et Mme [D] poursuivent l'infirmation du jugement, en ce qu'il n'a pas retenu que Mme [L] était cotitulaire du bail au même titre que son époux. M. et Mme [D] font valoir que les époux sont, de jurisprudence constante, cotitulaires du bail ayant pour objet le logement de la famille, même si un seul époux est signataire du bail, et ce peu important leur régime matrimonial, qu'ils ont donné le logement en location à M. et Mme [L], que les renseignements financiers fournis concernaient la situation financière du couple, que M. [L] leur a remis plusieurs chèques tirés sur le compte joint des époux [L], qu'il existe une clause de solidarité dans le bail et qu'enfin, le commandement de payer a été délivré à M. et Mme [L]. Ils ajoutent que Mme [L] est mentionnée comme étant mariée avec M. [L] dans les statuts d'une société dénommée BCER, immatriculée le 2 juillet 2020, domiciliée à l'adresse de l'appartement donnée en location et ayant comme gérante Mme [L], cette dernière étant également domiciliée à la même adresse dans les statuts de la société. M. et Mme [L] ne formulent aucune observation à ce sujet. Sur ce, L'article 215 du code civil dispose : « Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord. Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous. » L'article 220 du même code précise : « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement. La solidarité n'a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l'utilité ou à l'inutilité de l'opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant. Elle n'a pas lieu non plus, s'ils n'ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d'emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage. » En outre, l'article 1751 dispose : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. » La cour constate que le bail a été rédigé au profit de M. [L] seul et qu'il est signé par un seul locataire (pièce 3 des bailleurs appelants). Par ailleurs, il n'est pas discuté que M. et Mme [L] sont mariés ensemble et qu'ils ne sont ni séparés, ni divorcés. M. et Mme [D] produisent des chèques émis en paiement du loyer émanant d'un compte dont les titulaires étaient bien M. et Mme [L] ensemble (pièce 5 des bailleurs appelants). Ils produisent également des documents adressés ou émanant de la caisse d'allocations familiales pour l'essentiel uniquement au nom de M. [L] (pièces 8 à 11, 15 et 16 des bailleurs). M. et Mme [D] produisent en outre une attestation de Mme [V] [H] datée du 12 juillet 2024, conforme aux dispositions de l'article 202 du code civil, aux termes de laquelle l'intéressée atteste : « Je soussignée Mme [V] [H] demeurant au [Adresse 1] au 3ème étage, certifie par la présente que M. [L] [B], ainsi que sa femme [M] [L] et leurs trois enfants, ont occupé le logement situé [Adresse 1] au RDC dont le propriétaire est M. [D], de 2018 à 2024. Je déclare avoir personnellement connaissance de cette situation, ayant observé et été informée régulièrement de la présence commune de M. [L] [B] et de sa famille dans ledit logement durant cette période. Cette attestation est rédigée pour servir et valoir ce que de droit. » (pièce 38 des bailleurs appelants). Au vu des éléments en présence, il sera retenu que M. et Mme [L] occupaient ensemble le logement donné en location. Au demeurant, Mme [L] ne dément pas avoir occupé ce logement avec ses enfants et son mari. Dès lors, en application des dispositions de l'article 1751 du code civil susvisées, M. et Mme [L] doivent être considérés comme étant cotitulaires du bail, ce qui implique qu'ils sont tenus solidairement des obligations en découlant. En conséquence, conformément à la demande de M. et Mme [D], il convient d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a considéré M. [L] comme seul locataire en titre du logement. Conformément aux dispositions de l'article 220 du code civil susvisées, M. et Mme [L] sont tenus solidairement des obligations nées du contrat de location ayant pour objet l'entretien du ménage et plus particulièrement le logement de la famille. Il convient en conséquence, faisant droit à la demande des bailleurs à ce titre, de condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement de l'ensemble des dettes contractées en vertu du contrat de location. Sur la résiliation du bail M. et Mme [L] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire. Ils soutiennent précisément qu'en cas de commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux pendant deux mois, la résiliation prend effet rétroactivement à compter de la délivrance du commandement. Ils prétendent avoir quitté les lieux et retourné les clés le 31 août 2023 et soutiennent que le commandement délivré le 3 août 2023 n'a pas pu produire effet puisque que le bail avait pris fin avant l'expiration du délai de deux mois du commandement. M. et Mme [D] s'opposent à la demande. Sur ce, Il est constant que la clause résolutoire est réputée acquise, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, soit en l'espèce à la date du 4 octobre 2023. A l'appui de leur demande tendant à voir dire la procédure diligentée tardive et sans objet, M. et Mme [L] prétendent avoir libéré les lieux et restitué les clés le 31 août 2023.   Ils produisent un courrier adressé par M. [L] à M. [D], daté du 30 août 2023, rédigé en ces termes : « Objet : remise des clefs de l'appartement (2 jeux) M. [D], Comme convenu avec vous et à votre demande et pression de votre part et celle de vos enfants, je vous remets les clefs de l'appartement du [Adresse 1]. De ce fait, l'appartement est vide et libre d'occupation par vos soins. Cordialement, signé M. [L] [B] » (pièce 3 des locataires). Il est joint au courrier les photographies de deux trousseaux de clés. M. et Mme [D] contestent fermement avoir reçu les clés à cette date. Ils indiquent que les clés ont été déposées dans leur boîte aux lettres le 16 juin 2024, postérieurement à l'audience devant le juge des contentieux de la protection. Ils soulignent que M. et Mme [L], contrairement à ce qu'ils avancent, ont continué à habiter les lieux après le 30 août 2023, M. [L] continuant à adresser des courriers dans lesquels il se domiciliait à cette adresse et une voisine attestant de la présence de la famille en 2024 tandis que le commissaire de justice chargé de l'état des lieux de sortie indique avoir rencontré deux voisines, Mmes [K] et [W], qui lui ont rapporté avoir vu M. [L] sur place encore au mois de juin 2024. Au regard de ces éléments, le seul courrier de M. [L], sans accusé de réception ni justificatif d'envoi, est insuffisant à rapporter la preuve que les locataires ont effectivement libéré les lieux à la date qu'ils revendiquent. L'argumentation de M. et Mme [L] à ce sujet sera écartée et le jugement confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire. Le commissaire de justice chargé de l'établissement de l'état des lieux de sortie ayant constaté, le 10 juillet 2024, que les locataires avaient libéré les lieux, les demandes d'injonction de quitter les lieux et d'expulsion le cas échéant, apparaissent sans objet. Sur l'arriéré locatif M. et Mme [D] poursuivent l'infirmation du jugement sur ce point. Ils réclament, comme en première instance, que les locataires soient condamnés à leur verser, à titre d'arriérés de loyers, la somme de 121 778,29 euros, selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire. Ils contestent l'acquisition même partielle de la prescription triennale. M. et Mme [L] contestent la demande. Ils demandent que M. et Mme [D] soient déboutés de leur demande, en l'absence de décompte juste et vérifiable, et à titre subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une dette non prescrite de 78 127,87 euros et de déduire de toute condamnation à intervenir la somme de 15 280 euros réglée au bénéfice de M. et Mme [D]. Ils font valoir qu'à la demande du propriétaire, ils ont régulièrement réglé le loyer en espèces, ainsi qu'en témoignent les très nombreux retraits d'espèces effectués sur leur compte bancaire et qu'ils ont également payé par chèque ou par virement. Ils soutiennent que le décompte produit par M. et Mme [D] n'est ni juste, ni vérifiable puisqu'il ne comporte pas l'ensemble des règlements du locataire. Concernant le décompte locatif M. et Mme [D] ne produisent pas, dans le cadre de la présente procédure, de décompte spécifique, ressortant au montant réclamé, arrêté au mois d'octobre 2023, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire. Toutefois, en reprenant le décompte figurant en annexe du commandement de payer, arrêté au mois de juillet 2023 à la somme de 115 600,96 euros, en ajoutant les loyers d'août, septembre et octobre 2023 pour 6 177,33 euros (2 059,11 euros x 3), on obtient bien le montant réclamé de 121 778,29 euros. Le seul fait que le décompte ne contienne pas tous les versements revendiqués par les locataires, mais seulement ceux reconnus par les bailleurs, n'est pas de nature à en remettre en cause la pertinence. Concernant la prescription M. et Mme [D] poursuivent l'infirmation du jugement en ce que le premier juge, appliquant d'office la prescription triennale, n'a retenu qu'un arriéré locatif de 78 127,87 euros arrêté au 30 octobre 2023, alors qu'il présentait une demande à hauteur de 121 778,29 euros. Ils font valoir que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription, qu'en l'espèce, M. et Mme [L], dès leur entrée dans les lieux, ne s'acquittaient pas du règlement intégral de leur loyer et qu'afin de s'assurer de la patience de leurs bailleurs, ils remettaient plusieurs chèques qui revenaient systématiquement impayés, que par ailleurs, dans un courrier du 13 août 2020 adressé à la CAF, le locataire a reconnu sa dette de loyer, qu'ainsi le délai de prescription a été interrompu à plusieurs reprises, qu'enfin, il doit être tenu compte des règles d'imputation des paiements prioritairement sur l'échéance impayée la plus ancienne. M. et Mme [L] ne donnent pas d'explications à ce sujet. Sur ce, A titre liminaire, il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 2247 du code civil, les juges ne peuvent suppléer d'office le moyen résultant de la prescription, que cette règle s'applique même lorsque la prescription est d'ordre public (Cass, 1er civ. 9 décembre 1986) et qu'ainsi, en relevant d'office le moyen, et au surplus sans solliciter les observations préalables des parties, le premier juge a excédé ses pouvoirs. L'alinéa 1er de l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. » L'article 2240 du code civil dispose en outre : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » Il est constant que la reconnaissance, même partielle, que le débiteur, fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, entraîne pour la totalité de la créance, un effet interruptif qui ne peut se fractionner (3e Civ., 14 mai 2020, pourvoi n° 19-16.210). Toutefois, la reconnaissance n'est valable que dans la mesure où la dette n'était pas déjà prescrite. Il résulte de l'historique de la dette établi par les bailleurs que si M. et Mme [L] ont accusé des retards de loyers dès leur entrée dans les lieux, ils ont effectué quelques règlements, en juillet 2018, en avril et novembre 2019, en décembre 2020, en janvier 2021 et de mai à septembre 2022, de sorte que la prescription triennale n'a jamais été acquise. M. [L] a émis plusieurs chèques qui sont certes revenus impayés, ainsi qu'en justifie M. et Mme [D], mais qui sont de nature à interrompre la prescription comme manifestant une reconnaissance de droit, les 27 décembre 2018, 6 novembre 2021, 30 décembre 2021, 31 janvier 2022 et 17 mai 2022. Le nouveau délai de prescription de trois ans courant à compter du 17 mai 2022 a été interrompu par la délivrance de l'assignation, le 23 janvier 2024 de sorte que la prescription triennale n'est pas acquise. Le jugement sera infirmé de ce chef. Sur les versements allégués par M. et Mme [L] M. et Mme [L] se prévalent de règlements en espèces, que M. et Mme [D] contestent fermement avoir reçus. Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve d'un paiement. Ainsi, celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Or, la simple production de relevés bancaires sur lesquels figurent des retraits d'espèces, ainsi que le proposent M. et Mme [L], n'est pas de nature à apporter cette preuve, aucun élément ne permettant de retenir que la somme retirée a bien été versée aux bailleurs, ce que ceux-ci contestent. Contrairement à ce que demandent les locataires, il n'y a donc pas lieu de déduire de l'arriéré locatif la somme supplémentaire de 15 280 euros, les versements reconnus par les bailleurs ayant bien été pris en compte dans le décompte fourni. L'ensemble de ces considérations conduisent à retenir un arriéré locatif de 121 778,29 euros, selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023, conformément à la demande des bailleurs. Cette somme produira intérêts au taux légal, non pas à compter de l'exigibilité de chaque échéance , faute de mise en demeure préalable exigée par les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, mais à compter des commandements de payer du 3 août 2023 sur la somme de 115 600,96 euros et à compter de l'assignation du 23 janvier 2024 sur le surplus, les intérêts étant capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil qui dispose : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. » Le jugement sera infirmé de ce chef. Sur l'indemnité d'occupation Le premier juge a condamné M. [L] à verser à M. et Mme [D] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs. En cause d'appel, M. et Mme [D] sollicitent que M. et Mme [L] soient condamnés solidairement et in solidum à leur payer mensuellement la somme de 2 059,11 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 octobre 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, soit jusqu'au 10 juillet 2024, date de l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice. Il sera fait droit à la demande dans les termes sollicités. M. et Mme [L] seront condamnés solidairement au paiement des indemnités d'occupation ainsi fixées. Sur la remise en état du logement M. et Mme [D] sollicitent que M. et Mme [L] soient condamnés solidairement et in solidum à leur payer la somme de 31 223,08 euros TTC, correspondant aux frais de remise en état de l'appartement donné à bail. A l'appui de leur demande, ils exposent qu'à la suite de la signification du jugement du 19 juin 2024, ils ont fait procéder à la convocation des locataires par un commissaire de justice, en vue d'un état des lieux de sortie, lequel a été dressé le 10 juillet 2024 en l'absence de M. et Mme [L], que cet état des lieux témoigne du très mauvais état dans lequel le logement a été laissé, alors même que M. [L] s'était vu régler la somme totale de 25 774,76 euros aux fins de réalisation de divers travaux de rénovation, qu'ils ont mis en concurrence deux entreprises et ont fait établir des devis de remise en état pour un montant total de 31 223,08 euros. M. et Mme [L] s'opposent à la demande et concluent à la confirmation du jugement sur ce point. Ils font valoir que M. et Mme [D] ne justifient pas avoir procédé à un état des lieux d'entrée dans le logement permettant de constater son état antérieur alors que M. [L] a dû réaliser des travaux dès son entrée dans le logement compte tenu de son état vétuste, de sorte qu'il apparaît que le logement pris à bail n'était pas en bon état général au début du bail. Ils ajoutent que le constat du commissaire de justice réalisé après leur départ des lieux fait certes état d'un logement sale, mais qui ne nécessitait pas pour autant une reprise totale de l'ensemble des sols et des peintures. Sur ce, Aucune des parties n'invoque avoir dressé un état des lieux d'entrée. Il est constant que si l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil qui dispose : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Par ailleurs, il résulte des explications des parties que M. [D] et M. [L] sont convenus de la réalisation de travaux moyennant paiement d'une somme de 25 774,76 euros. Selon M. [D], les travaux convenus comprenaient les réalisations suivantes : - travaux d'enduit et de peinture pour l'ensemble des pièces sèches de l'appartement (entrée, dégagement salon, chambres), - dépose de carrelages anciens, pose d'enduit hydrophobe, ponçage, peinture et rénovation de la plomberie pour la salle de bains et la salle d'eau, - dépose des éléments de cuisine anciens, pose d'enduit sur les murs et les plafonds, - mise aux normes de l'installation électrique, - achat de carrelage pour le sol, achat de faïence pour les murs de la salle d'eau et de la salle de bain, pour le revêtement du sol de la cuisine, - pose d'un meuble support de vasque et mise en place d'une nouvelle vasque (fournis par Mme [A] [D]) pour la salle d'eau et la salle de bain, pose d'un nouveau siphon, pose d'un receveur de douche, d'une cabine, d'une colonne de douche et des éléments divers pour la cuisine, pose d'un plan de travail, de crédences et de siphons, - achat des éléments de cuisine haut et bas et des accessoires nécessaires au montage (caisson, portes, charnières, poignées, tablettes). M. et Mme [D] produisent quatre factures et cinq reçus d'acomptes tous établis en décembre 2017 par M. [L] au nom de « l'entreprise Soviatherm, rénovation bâtiment Plomberie ' chauffage ' climatisation, [Adresse 4] Siret 798 991 245 00018 APE 4322 A » (leur pièce 34). Les factures reprennent pour l'essentiel les travaux indiqués par M. [D], de sorte qu'à les supposer réalisés, ce que M. [D] indique ne jamais avoir pu vérifier, l'appartement avait été refait à neuf quand M. et Mme [L] l'ont pris à bail le 31 mars 2018, ce qu'ils ne pouvaient ignorer dans la mesure où M. [L] en personne s'était vu attribuer la réalisation des travaux, pour lesquels il a été intégralement payé. L'argumentation de M. et Mme [L] sur le mauvais état général du logement à leur entrée dans les lieux sera en conséquence écartée. M. et Mme [D] ont sollicité un commissaire de justice pour dresser un état des lieux de sortie, comme l'autorise l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » Le commissaire de justice mandaté a indiqué : « Je constate que les locataires sortants ne sont ni présents, ni représentés en dépit des convocations régulièrement envoyées. Je certifie par ailleurs m'être entretenu au téléphone avec M. [L], lequel a refusé de me communiquer son adresse pour convocation et m'a indiqué ne pas souhaiter participer à l'état des lieux contradictoire » (pièce 32 des bailleurs). Le procès-verbal de constat, qui contient de nombreuses photographies explicites, met en évidence une absence d'entretien manifeste du bien, avec des dégradations locatives. L'article 1730 du code civil dispose : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » L'article 1732 du même code énonce : « Il [le locataire] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. » L'état des lieux de sortie met en évidence les éléments suivants : « - entrée : sol recouvert de parquet flottant en état d'usage. Plinthes en mauvais état, sales. Murs jonchés de salissure et rayures. Il subsiste des trous et chevilles au niveau des murs du dégagement. Plafond en état d'usage. Deux points de lumière. Présence d'un placard à trois portes en bois dans l'entrée, des éclats de salissures sur les portes, l'intérieur en état d'usure. Revêtement anciens, une étagère déposée. Présence d'un tableau électrique modèle ancien, passage d'un câble fibre optique ou électrique au plafond, perçage non calfeutré à l'état brut. Défaut de fermeture au niveau des portes de placard côté gauche. - séjour : sol recouvert de parquet flottant présentant des rayures, gondolements, dislocations. Plinthes en état d'usage, quelques salissures. Parois murales recouvertes de fibre de verre peinte présentant des trous, subsistant des chevilles et vis. Plafond en état d'usage. Présence de deux portes-fenêtres à châssis bois simple vitrage, un volet déroulant fonctionnel. Subsiste une attache de tringle à rideau sur les trois au niveau de la fenêtre de gauche, sans tringle barre ; absence de tringle à rideau fenêtre de droite, prise et interrupteur en place. - WC donnant sur l'entrée : en mauvais état, sol ancien encrassé, couvert de projections, plinthes en mauvais état identiques. Murs avec traces d'infiltration, manques de peinture, salissures, traces de rebouchage, jaunissement. Plafond en état d'usage, présence d'un cabinet de toilette en faïence blanche sans abattant ni couvercle, réservoir dorsal modèle ancien sans bouton, présence d'arrivées de plomberie, jonchées d'oxydation. Fond de cuvette sec. - petit dégagement donnant sur la salle d'eau et les chambres : sol recouvert de parquet flottant présentant des rayures. Des quarts de rond ont été collés sur les plinthes d'origine sans ajustement. Les murs sont recouverts de fibre de verre peinte présentant des clous, chevilles et salissures. Le plafond est en état d'usage, nu plafonnier avec arrivée électrique ancienne en attente. Il subsiste un détecteur de fumée. Il y a également un placard, les portes présentent des salissures, l'intérieur revêtement d'origine ancien. - salle d'eau immédiatement à droite en entrant dans le dégagement : sol recouvert de carrelage, tout comme les plinthes. État d'usage. Murs recouvert de peinture présentant des salissures. Plafond : état d'usage. Une partie des murs est recouverte de faïence murale. Équipement de la salle d'eau : radiateur manquant, plomberie en attente. Un meuble avec vasque encastrée, robinet, mitigeur. L'ensemble est encrassé et entartré. Une cabine de douche en verre. Receveur encrassé, robinetterie hors service. L'ensemble est encrassé. Très forte infiltration au mur derrière la cabine de douche. - chambre au fond à gauche du premier dégagement : sol recouvert de parquet flottant présentant des rayures. Plinthes d'origine sur place, des quarts de rond ajoutés. Murs recouverts de fibre de verre peinte présentant des salissures. Plafond en état d'usage. Portes en état d'usage. Un placard avec 4 portes en bois, l'intérieur est d'origine. Les portes présentent des salissures sur la face externe. Présence d'une porte-fenêtre coulissante avec encadrement en bois et simple vitrage, un volet roulant. La canne est fixée à l'aide d'une épingle. Présence d'un radiateur. Il subsiste un trou à droite de la fenêtre. - chambre 2 face au fond du premier dégagement : sol recouvert de parquet présentant des rayures et des gonflements. Plinthes d'origine en place avec quarts de rond ajustés. Murs recouverts de fibre de verre peinte avec deux vis et deux chevilles subsistantes. Plafond en état d'usage. Une fenêtre à châssis bois simple vitrage équipée d'un volet déroulant mécanique fonctionnel. Présence de trois supports de tringle à rideaux sans barre. - WC sol recouvert de carrelage, tout comme les plinthes, l'ensemble est en mauvais état, ancien, sale. Les murs sont recouverts de peinture en état d'usage, avec salissures. Le plafond est également en état d'usage. On note la présence d'un cabinet de toilette en faïence, modèle ancien, sans abattant ni couvercle. Fond de cuvette encrassé et sec. - dernière chambre avec salle de bain : sol recouvert de parquet présentant des rayures et des gondolements. Plinthes d'origine en place avec quarts de rond ajoutés mal ajustés. Murs recouverts de fibre de verre peinte avec vis et chevilles subsistantes. Plafond en état d'usage. Une fenêtre à châssis bois simple vitrage, équipée d'un volet déroulant mécanique fonctionnel. Présence de trois supports de tringles à rideaux sans barre. - salle de bains : porte présentant des salissures. Sols recouverts de marbre en mauvais état, des joints partiellement manquants, encrassés. Murs recouverts de peinture effritée, salissures. Présence d'une bouche VMC sans grille, calfeutrée par un linge. Plafond en état d'usage. Présence d'une baignoire ancienne avec robinetterie, mélangeur, sans douchette, modèle ancien, sans tablier ; paillasse non terminée. Présence d'un meuble de salle de bain complètement cassé, une vasque posée, la bonde d'évacuation non connectée, sans équipement ; un robinet mélangeur ; une étagère haute avec miroir et appliques, manque le globe d'éclairage. - présence d'un jardin à jouissance privative, aucun entretien. » Le commissaire de justice a joint au procès-verbal, de très nombreuses photographies illustrant ses constatations. Si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations locatives, il met surtout en évidence que les travaux commandés par les bailleurs à M. [L] n'ont été que partiellement et mal exécutés. Pour autant, les parties ne discutent pas ce point et les bailleurs ne formulent aucune demande précise au titre des travaux, qu'ils ont entièrement payés, laissant supposer qu'ils les ont acceptés sans contestation. Cette question, nécessairement distincte, ne peut dès lors être prise en compte au titre des réparations locatives. M. et Mme [D] produisent plusieurs devis de remise en état : - un devis de la société SEPIA portant sur des travaux de rénovation du logement (peinture, travaux de sol et sous-sol) à hauteur de 25 696 euros TTC, - un devis de la société Serge Elec portant sur les mêmes travaux, à hauteur de 26 675 euros TTC, - un devis de la société O'Bouleau portant sur la remise en état du jardin pour un montant total de 380 euros TTC, - un devis de a société FW-Concept portant sur les travaux de plomberie, à hauteur de 4 978,08 euros TTC (pièce 33 des bailleurs). M. et Mme [D] ajoutent avoir dû également solliciter les services d'un serrurier, M. [L] n'ayant pas retourné les clés du logement pour un montant, selon facture, de 169 euros, ce point devant être entériné. S'agissant plus spécifiquement des travaux de rénovation, au regard des photographies figurant au procès-verbal de constat, M. et Mme [L] doivent être suivis en ce qu'ils soutiennent que l'état du logement ne nécessitait pas une reprise totale de l'ensemble des sols et des peintures. En effet, M. et Mme [D] présentent un devis prévoyant une rénovation complète des peintures et des sols de l'ensemble de l'appartement, alors que, excepté la question des travaux que s'était engagé à réaliser M. [L], l'état des lieux de sortie laisse apparaître un logement, malgré un manque d'entretien et quelques dégradations, pour l'essentiel en état correct. En outre, les bailleurs ne présentent pas de demande détaillée, excluant tout rapprochement utile avec les constatations du commissaire de justice. Les éléments en présence conduisent à arbitrer le montant des travaux devant être mis à la charge des locataires à la somme totale de 9 956,80 euros, le devis de reprise des peintures et des sols étant ramené à la somme de 4 429,72 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef. Il convient en outre, conformément à la demande de M. et Mme [D], de dire acquis à leur profit le dépôt de garantie versé par les locataires à l'entrée dans les lieux, celui-ci ayant vocation à se compenser avec les condamnations prononcées. Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure Tenant compte de la décision rendue, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [L] seul au paiement des dépens de l'instance et à payer à M. et Mme [D] également seul une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. M. et Mme [L], qui succombent dans leurs prétentions, supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel tels qu'ils sont définis par l'article 695 du code de procédure civile. Ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Me Gabriel de Broissia, avocat, qui en fait la demande. M. et Mme [L] seront en outre condamnés in solidum à payer à M. et Mme [D] une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, que l'équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 5 000 euros pour la première instance et la procédure d'appel et seront déboutés de leur propre demande présentée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire, INFIRME en ses dispositions dévolues à la cour le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye le 19 juin 2024, excepté en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2023, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, DIT que M. [B] [L] et Mme [M] [L] née [G] sont cotitulaires du bail et à ce titre tenus solidairement au paiement de l'ensemble des dettes contractées en vertu de ce contrat, CONDAMNE M. [B] [L] et Mme [M] [L] née [G] à payer à M. [Y] [D] et Mme [J] [D] née [F] les sommes suivantes : . 121 778,29 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023, avec intérêts au taux légal, à compter des commandements de payer du 3 août 2023 sur la somme de 115 600,96 euros et à compter de l'assignation du 23 janvier 2024 sur le surplus, ces intérêts étant capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, . 2 059.11 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 3 octobre 2023 jusqu'au 10 juillet 2024, CONDAMNE M. [B] [L] et Mme [M] [L] née [G] à payer à M. [Y] [D] et Mme [J] [D] née [F] la somme de 9 956,80 euros correspondant aux frais de remise en état de l'appartement, DIT acquis aux bailleurs le dépôt de garantie versé par M. [B] [L] et Mme [M] [L] née [G] à leur entrée dans les lieux, qui sera déduit des sommes qu'ils doivent aux bailleurs, CONDAMNE in solidum M. [B] [L] et Mme [M] [L] née [G] au paiement des entiers dépens, de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Me Gabriel de Broissia, avocat, CONDAMNE in solidum M. [B] [L] et Mme [M] [L] née [G] à payer à M. [Y] [D] et Mme [J] [D] née [F] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour la première instance et la procédure d'appel, DÉBOUTE M. [B] [L] et Mme [M] [L] née [G] de leur demande présentée sur le même fondement. Arrêt prononcé publiquement à la date indiquée par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par M. Philippe Javelas, président, et par Mme Bénédicte Nisi, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, Le Président,