Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 26 Septembre 2024
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DEMANDEUR :
HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES
représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [E] [Z]
50 Rue Robert Schuman
44800 SAINT- HERBLAIN
non comparant
Madame [X] [V] épouse [Z]
50 Rue Robert Schuman
44800 SAINT- HERBLAIN
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 04 juillet 2024
date des débats : 04 juillet 2024
délibéré au : 26 septembre 2024
RG N° N° RG 24/01687 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NAYN
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER
CCC à Monsieur [E] [Z] +Madame [X] [V] épouse [Z]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 20 juin 2019, l’office public HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] une maison d'habitation de 120 m² avec étage sis 50 rue Robert Schuman, Zone industrielle de la Loire (ZILO) 44800 SAINT-HERBLAIN avec en annexe un garage, le contrat prévoyant une durée dérogatoire de deux ans, soit une échéance au 24 juin 2022.
Par avenant en date du 24 juin 2022, le terme du bail a été prorogé au 31 décembre 2022.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2022, reçue le 29 juin 2022, HABITAT 44 a délivré aux locataires un congé eu égard au projet de requalification de la Zone Industrielle de la Loire par délocalisation des secteurs d’habitat permanents devant aboutir à la destruction du bien loué.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, HABITAT 44, après avoir formulé 3 offres de relogement, a fait sommation aux locataires de quitter les lieux dans le délai de six jours, soit le 6 mai 2024 au plus tard.
Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, l’office public 1HABITAT 44 a assigné Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, au visa de l’article L.353-15 III du code de la construction et de l’habitation, aux fins de :
Constater l’expiration du délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement ; Dire et juger en conséquence que les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 14 juin 2023 ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] et de tout occupant de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; Condamner Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 634,45 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;
Condamner Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] au paiement de la somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux de 119 euros ;
Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire ; Dire et juger que les locataires sont exclus du bénéfice du sursis de l’article L.412-6 du Code de procédures civiles d’exécutions.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juillet 2024.
Lors de l’audience, le bailleur a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en précisant que les locataires auraient accepté une nouvelle proposition de relogement.
Régulièrement assignés à personne, Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] n’ont pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé :
L’article L 335-15 III du code de la construction et de l’habitation dispose « qu’en cas d'autorisation de démolir visée à l'article L. 443-15-1, d'autorisation de vente à une personne morale ou de changement d'usage d'un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n'est pas exigée du bailleur qui démontre qu'un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».
L’autorisation de démolition de l’immeuble abritant le logement occupé par Monsieur [E] [Z] et Madame [X], qui a été donnée conformément à l’article L 443-15-1 du Code de la construction et de l’habitation, n’est en elle-même l’objet d’aucune contestation.
L’article 13 bis de la loi n°48-136 du 1er septembre 1948 énonce que le local mis à disposition des personnes évincées doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnelles et à leurs possibilités, et qu’il doit en outre être situé sur le territoire de la même commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.
En l’espèce, en application des articles susvisés, les consorts [Z] se sont vus proposer cinq offres de relogement :
Le 24 octobre 2022 par HABITAT 44 pour un bien de 72 m² de type T3, avec en annexe un garage situé à Indre, 20 rue de l’Erdre, moyennant un loyer mensuel de 530,07 euros (loyer du garage inclus) outre une provision sur charges de 20,91 euros. Cette proposition a été refusée par les locataires au motif qu’il s’agissait d’une maison plain-pied sans étage ; Le 18 août 2023 par LA NANTAISE D’HABITATIONS pour un bien de type T3 situé à Rezé, résidence Victor Hugo. Les consorts [Z] n’ont pas donné de suite à cette proposition ; Le 18 août 2023 par CDC HABITAT SOCIAL pour un bien de 62 m² de type T3 avec en annexe un jardin situé à Couëron, 31 rue des Cygnes, moyennant un loyer mensuel de 342,60 euros, outre une provision sur charges de 21,05 euros. Cette proposition a été refusée le 30 août 2023 par les locataires au motif qu’ils recherchaient un plain-pied ;Le 7 novembre 2023 par CDC HABITAT SOCIAL pour un bien de type T3 situé à Couëron, 16 rue des Cygnes. Cette proposition a été refusée le 21 novembre 2023 par les locataires au motif qu’ils souhaitaient « un garage, un jardin devant et derrière, plain-pied sans escalier » ; Le 11 mars 2024 par CDC HABITAT SOCIAL pour un bien de type Pavillon T3 situé à Saint-Herblain,16 rue du Trèfle d’eau. Cette proposition a été refusée le 15 mars 2024 par les locataires au motif qu’il n’y avait ni de jardin, ni de place pour se garer.
Conformément aux articles susvisés, la troisième proposition de relogement du 18 août 2023 rappelait, en tant que de besoin, aux locataires que la troisième proposition valait congé à l’issue d’un délai de 6 mois, de sorte qu’en cas de refus, les consorts [Z] devaient être considérés, à compter du 19 février 2024, occupants sans droit ni titre.
Or, nonobstant les différentes propositions faites par les bailleurs sociaux et ce, même pendant le délai de préavis, les consorts [Z], n’ont accepté aucunes d’entre elles pour des motifs propres et contradictoires.
Il convient de rappeler que l’article 13 bis de la loi n°48-136 du 1er septembre 1948 prévoit le respect des besoins personnels et professionnels des locataires évincés, mais n’a aucunement vocation à garantir des besoins nouveaux dont les locataires auraient le loisir de motiver selon leurs envies.
De sorte que, bien que reposant sur des critères subjectifs, les besoins protégés par l’article susvisé se doivent d’être objectivés par la situation actuelle des locataires évincés et donc au regard de la situation financière, sociale et familiale des consorts [Z].
Ces derniers n’ont pas comparu pour justifier de leur situation sociale, médicale, ou financière et expliquer les motifs des refus.
Il convient au contraire d’observer qu’ils sont retraités, sans enfant à charge, qu’ils occupent actuellement une maison avec étage sans jardin, et ne peuvent par conséquent refuser des biens de surface similaire, avec des loyers moindres.
Il est par ailleurs établi que les trois premières offres de relogement proposées aux consorts [Z] satisfaisaient aux critères légaux, en ce qu’elles leur offraient un bien spacieux, à moins de cinq kilomètres de leur ancien logement.
Les trois offres de relogement proposées satisfaisaient aux critères légaux, de sorte qu’en application de l’article L.353-15 III du code de la construction et de l’habitation, les consorts [Z] étaient déchus de tout titre d’occupation six mois après leur refus à la troisième proposition.
En conséquence, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 19 février 2024.
A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'à la libération effective des lieux, sera fixée au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit à la somme de 634,45 euros, montant révisable selon les termes du contrat de bail, et ce à compter du 19 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.
Sur la demande de sursis lié à la trêve hivernale :Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution « nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Les dispositions du premier alinéa ne sont toutefois pas applicables lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril. »
S’agissant de la demande de l’office public HABITAT 44 visant au rejet du bénéfice du sursis prévu à l’article susvisé, il fait valoir qu’un logement a été réservé aux locataires sur la commune de SAINT HERBLAIN.
Toutefois, l’office public ne précise pas et ne justifie pas des conditions de ce relogement, de sorte qu’il y a lieu de rejeter cette demande.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z], qui succombent, supporteront les entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux de 119 euros.
L’équité commande de débouter HABITAT 44 de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
Constate l’expiration du délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement ;
Dit que Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués situés 50 rue Robert Schuman, Zone industrielle de la Loire (ZILO) 44800 SAINT-HERBLAIN, depuis le 19 février 2024 ;
Ordonne l'expulsion des lieux loués de Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et ce jusqu’à libération complète des lieux ;
Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Déboute l’office public HABITAT 44 de sa demande visant au rejet du bénéfice au profit des locataires du délai dit de « trêve hivernale » visé par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamne Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit à la somme de 634,45 euros, montant révisable selon les termes du contrat de bail, et ce à compter du 19 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;
Déboute HABITAT 44 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [E] [Z] et Madame [X] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux d’un montant de 119 euros ;
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;
Rappelons que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
